Veja como a Desapropriação em Embu-Guaçu pela Rumo Malha Paulista: pode impactar os proprietários de imóveis
O município de Embu-Guaçu, na Região Metropolitana de São Paulo, está no centro de um processo de desapropriações motivado por obras ferroviárias conduzidas pela Rumo Malha Paulista, uma das maiores operadoras de transporte ferroviário de carga do Brasil. O projeto faz parte da modernização da Malha Paulista, linha estratégica para o escoamento de grãos, combustíveis e outros produtos entre o interior do Estado e o Porto de Santos.
A DECISÃO SUFER Nº 159, DE 5 DE AGOSTO DE 2025 (clique para ver a íntegra) declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação em favor da União, cinco áreas complementares já previstas na Deliberação nº 207/2021, localizadas no trecho Mairinque–Evangelista de Souza, município de Embu-Guaçu/SP, na malha concedida à Rumo Malha Paulista S.A. Essas áreas serão destinadas à implantação de uma passarela de pedestres (km 133+860 m) e de um viaduto rodoviário (km 134+120 m). A Rumo Malha Paulista S.A. está autorizada a promover as desapropriações necessárias, podendo invocar o caráter de urgência, conforme a legislação vigente.
Essas intervenções, apesar de importantes do ponto de vista logístico, afetam diretamente imóveis residenciais, comerciais e terrenos situados às margens da ferrovia. Para viabilizá-las, a Rumo obteve da ANTT a declaração de utilidade pública das áreas afetadas, conforme prevê a legislação federal. Com isso, a empresa está autorizada a promover desapropriações, inclusive com imissão provisória na posse – ou seja, pode entrar nos imóveis antes mesmo do fim do processo judicial, desde que deposite previamente um valor como indenização.
A ferrovia e o projeto da Rumo Malha Paulista
A Rumo, uma das maiores operadoras ferroviárias de cargas no Brasil, assumiu concessões sobre trilhos da antiga malha estadual ou federal, com o propósito de modernizar sua operação e ampliar capacidade.
No âmbito desse projeto ferroviário, o trecho Mairinque – Evangelista de Souza está entre as áreas de intervenção. A Decisão SUFER nº 159, de 5 de agosto de 2025, declarou de utilidade pública cinco áreas complementares nesse trecho, localizadas no município de Embu-Guaçu/SP, para implantação de uma passarela de pedestres (km 133 + 860 m) e um viaduto rodoviário (km 134 + 120 m).
O trecho em questão é parte de um plano mais amplo de transposição ferroviária (ou adequações da infraestrutura) que visa resolver pontos de conflito entre a ferrovia e a malha urbana, além de eliminar travessias perigosas. Entre os projetos vinculados à Rumo consta expressamente a transposição da via férrea em Embu-Guaçu.
A autorização para que a Rumo promova desapropriações em virtude dessas intervenções está consagrada no ato da SUFER, o qual explicitamente confere poder à empresa para invocar o caráter de urgência.
Regiões atingidas em Embu-Guaçu e impactos territoriais
Para que o leitor entenda melhor as áreas afetadas, convém mapear os distritos e bairros mais prováveis de impacto. A moção da Câmara Municipal de Embu-Guaçu menciona bairros como Cipó, Granja Regina Maria, Lagoa Grande, Jardim Brasil e Valflor, como localidades que sofrem com travessias de trem e esperas longas. embuguacu.sp.leg.br
Esses bairros situam-se próximos à ferrovia usada para escoamento de produção agrícola e cargas gerais entre Santos e o interior paulista. Os moradores denunciam que, sem passarela ou viaduto adequados, habitantes arriscam-se a transpor trilhos ou enfrentam congestionamentos severos.
Também relevante é que, no passado, já houve desapropriações ferroviárias em Embu-Guaçu: em 1990, o Decreto estadual nº 31.457 declarou de utilidade pública imóvel para a consolidação complementar da ligação Ferroviária de Mairinque a Evangelista de Souza, com especificações de confrontações e medidas para benfeitorias existentes.
Este histórico demonstra que o município já possui precedentes de intervenção ferroviária, o que pode indicar existências de limites de faixa, planta oficial, memoriais técnicos e confrontações antigas que podem servir de subsídio técnico.
Faixa de domínio e faixa de segurança ferroviária
Para entender o escopo da desapropriação, é fundamental distinguir faixa de domínio e faixa não edificável:
Faixa de domínio ferroviário: área destinada à ferrovia, suas instalações, manutenção, expansão, segurança e trânsito de equipamentos.
Faixa não edificável: reserva obrigatória ao longo da ferrovia, onde não é permitida construção (ou sujeita a restrições), com vistas à segurança e ao amortecimento de impactos.
O Decreto 7.929/2013 introduziu regra de que a faixa de domínio deve compreender, no mínimo, 15 metros de cada lado do eixo da via férrea, salvo estipulação diversa em projeto ou normas técnicas vigentes.
Essa exigência se soma ao disposto na Lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/1979), que exige a reserva de faixa não edificável de 15 metros ao longo de ferrovias (salvo exigências superiores definidas por legislação especial).
Se o projeto da obra não respeitar essas larguras mínimas previstas ou se exigir desapropriação extra além dessas classes de domínio, é possível impugnar por extrapolação indevida do poder expropriatório.
O que o proprietário deve saber?
A Constituição Federal garante que a desapropriação só pode ocorrer mediante indenização justa, prévia e em dinheiro. No entanto, o valor oferecido pela Rumo pode não refletir o real valor de mercado do imóvel – especialmente quando se consideram benfeitorias, localização estratégica, potencial de uso e, no caso de comércios, fundo de comércio e clientela consolidada.
Além disso, em muitos casos, as propostas de indenização são feitas com base em laudos unilaterais contratados pela empresa, o que frequentemente gera distorções. O proprietário ou comerciante pode (e deve) contestar judicialmente valores que considerar insuficientes. Isso é feito por meio de uma ação judicial, com nomeação de perito imparcial para avaliar o bem de forma técnica e independente.
Impactos sociais e riscos
Além da perda do bem em si, a desapropriação pode significar prejuízos pessoais e profissionais. Em comércios e serviços locais, o deslocamento compulsório pode implicar na quebra de atividade econômica, perda de clientela, demissão de funcionários e perda do ponto comercial. Embora o poder público nem sempre reconheça de imediato esse tipo de prejuízo, há jurisprudência sólida que autoriza o pedido de indenização por perda do fundo de comércio, desde que comprovado o impacto direto da obra sobre a atividade empresarial.
Outro ponto relevante é o prazo curto com que muitos proprietários recebem notificações de visita técnica, cadastramento ou início de obras, o que pode causar insegurança e ansiedade. É essencial não assinar documentos ou autorizações sem antes consultar um advogado especialista. Em muitos casos, há espaço para negociação, reavaliação dos valores ou até suspensão de medidas até que a Justiça analise o caso.
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Como um advogado especialista em desapropriação pode ajudar?
Um advogado de desapropriação entra para proteger patrimônio, acelerar o recebimento e maximizar a indenização. Na prática, ele atua em quatro frentes: técnica, negocial, judicial e estratégica.
Direitos dos Proprietários dos Imóveis Afetados
Os proprietários têm direito a indenização integral, à vista, pelo valor de mercado, podendo buscar complementação; comerciantes, inclusive locatários, podem buscar indenização por fundo de comércio, danos emergentes e lucros cessantes.
1) Diagnóstico técnico
O primeiro passo consiste na leitura detalhada do decreto e do memorial descritivo, para compreender o alcance da medida e os fundamentos que a embasam. Em seguida, é realizado o mapeamento do polígono definido, com a verificação se o imóvel do cliente foi incluído de forma total, parcial ou mesmo indevida no traçado estabelecido.
A etapa seguinte é a elaboração de um laudo de avaliação independente, destinado a apurar com precisão o valor de mercado do bem e das benfeitorias existentes, assegurando uma base sólida para eventual discussão judicial ou administrativa.
Por fim, são identificados os principais riscos e oportunidades envolvidos, como a existência de servidões, a preservação de acessos e a valorização ou desvalorização do remanescente. Esse conjunto de informações técnicas permite ao proprietário compreender com clareza sua situação e definir a melhor estratégia de defesa e de negociação.
2) Negociação administrativa
Após a conclusão do diagnóstico técnico, inicia-se a etapa de negociação administrativa junto ao Estado ou à concessionária responsável pela obra. Esse processo é conduzido com base em laudos independentes, que servem como referência objetiva para a defesa do valor real do imóvel.
Nessa fase, o advogado atua de forma estratégica para rebater ofertas iniciais subavaliadas, geralmente inferiores ao valor de mercado, apresentando contrapropostas fundamentadas em critérios técnicos, jurídicos e econômicos. O objetivo é alcançar uma indenização justa, reduzindo a necessidade de judicialização e garantindo maior segurança e previsibilidade ao proprietário.
3) Defesa judicial completa
Quando a negociação administrativa não resulta em uma indenização justa, passa-se à defesa judicial. Nessa fase, o advogado apresenta defesa no processo de desapropriação visando complementar o valor da indenização, assegurando que o proprietário receba o montante efetivamente devido pelo imóvel.
O trabalho envolve a produção de prova pericial robusta, capaz de demonstrar o real valor de mercado do imóvel e das benfeitorias, acompanhando de perto todas as fases processuais com o objetivo de elevar o valor final da indenização.
Além disso, o escritório atua nos procedimentos de imissão na posse, garantindo que o depósito inicial seja adequado e possibilite a liberação parcial dos valores ao proprietário. Também são pleiteados os juros compensatórios e moratórios, bem como os honorários de sucumbência, assegurando a reparação integral e justa.
4) Proteção do comerciante e do locatário
Nos casos em que a desapropriação afeta atividades comerciais, o escritório também atua na proteção do comerciante e do locatário. Nessa frente, é realizado o cálculo do fundo de comércio e dos lucros cessantes, com base em dados contábeis e documentos financeiros que comprovam a extensão do prejuízo.
A atuação abrange ainda a defesa de locatários atingidos, que, mesmo não sendo proprietários do imóvel, têm direito a indenização pelo impacto direto sobre o negócio. Para tanto, são organizadas e apresentadas provas concretas do dano, como registros de faturamento, base de clientela, contratos vigentes e custos de reinstalação em outro ponto comercial.
Esse trabalho garante que não apenas o dono do imóvel, mas também o empreendedor que nele desenvolve suas atividades, seja devidamente ressarcido.
5) Resultado prático para o proprietário e o comerciante
A atuação estratégica gera um resultado prático direto para o proprietário. Isso significa mais dinheiro na mão, com o recebimento do valor de mercado real do imóvel, acrescido das benfeitorias e, quando cabíveis, da indenização pelos danos ao negócio.
Além disso, há um recebimento mais rápido, viabilizado pela liberação de depósitos judiciais e pela redução de entraves processuais ao longo do trâmite.
Por fim, o trabalho proporciona menos risco, já que a desocupação do imóvel é planejada, o negócio pode ter continuidade quando possível e os custos decorrentes da mudança ou da paralisação são mitigados.
Direitos dos Comerciantes (Fundo de Comércio)
A indenização deve cobrir todo o prejuízo sofrido pelo expropriado, permitindo-lhe adquirir bem equivalente. Em imóveis comerciais, além do valor físico, há o fundo de comércio. A jurisprudência reconhece que a perda do fundo de comércio por força de desapropriação gera direito a indenização, inclusive para o locatário. Na prática, essa parcela muitas vezes é buscada em ação autônoma por perdas e danos, com prova de faturamento, tempo de estabelecimento e custos de reinstalação.
Conclusão
Se você foi notificado ou está no raio de obras da desapropriação, não aceite a primeira oferta sem uma avaliação técnica e jurídica. Com laudos bem feitos, documentos organizados e uma estratégia de negociação firme, a chance de elevar significativamente a indenização é real.