Você é proprietário ou inquilino no Parque Industrial Ferreira Fernandes, em Guarulhos, e soube que seu imóvel foi incluído na desapropriação para a nova escola da PPP?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 007/2026 declarou de utilidade pública uma área de 7.848,34 m² em Guarulhos, no loteamento Parque Industrial Ferreira Fernandes, para implantação de unidade educacional pública.
- O expropriante é a Companhia Paulista de Infraestrutura Social (CPIS), no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 02/2025, da PPP Escolas, Lote Leste.
- A garantia constitucional é a justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º XXIV e do CF art. 182 § 3º.
- O valor oferecido na fase administrativa quase sempre fica abaixo do valor de mercado apurado por laudo pericial prévio.
- Proprietário e inquilino têm direitos autônomos: cada um pode postular rubricas próprias de indenização.
A publicação da Resolução SPI 007/2026, pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, em 15 de janeiro de 2026, inaugura formalmente o processo expropriatório de um conjunto de três imóveis localizados no Parque Industrial Ferreira Fernandes, em Guarulhos. A finalidade declarada é a implantação de uma unidade educacional pública de Tipologia C, com capacidade estimada para 1.300 alunos, executada por meio de parceria público-privada. Este artigo explica, em detalhe, o alcance do ato, quais logradouros e perímetros são atingidos e, sobretudo, quais são os direitos de quem teve seu imóvel apanhado pela declaração de utilidade pública (DUP).
Antes de qualquer providência, é preciso compreender a natureza do ato praticado. A DUP não transfere a propriedade nem autoriza a ocupação imediata do imóvel. Ela apenas habilita o poder concedente e a concessionária a iniciarem o procedimento, seja pela via amigável, seja pela via judicial, conforme o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações. Compreender essa distinção é o primeiro passo para reagir de forma juridicamente estruturada e evitar aceitar valores subestimados.
💡 O que a Resolução SPI 007/2026 efetivamente faz
A resolução declara a utilidade pública da área e autoriza a Companhia Paulista de Infraestrutura Social a promover a desapropriação. Ela não fixa o valor final da indenização nem retira, neste momento, a posse do imóvel. O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o preço, tanto na esfera administrativa quanto na judicial.
1. Contexto e localização da desapropriação em Guarulhos
O objeto da Resolução SPI 007/2026 é um imóvel destinado à implantação de unidade educacional pública, constituído por três imóveis contíguos, correspondentes à Matrícula nº 176.514, Lotes 1 a 4-A, Quadra 9, do loteamento Parque Industrial Ferreira Fernandes, em Guarulhos. A área total declarada de utilidade pública soma 7.848,34 m², dimensão compatível com um equipamento educacional de médio porte, apto a receber cerca de 1.300 estudantes.
O perímetro afetado situa-se na confluência viária formada pela Avenida João Bassi e pela Rua 7, vias que delimitam e dão acesso à quadra onde se erguerá o equipamento urbano. A escolha do local reflete a lógica de implantação de escolas em áreas de perfil residencial e comercial misto, próximas ao adensamento populacional que justifica a demanda por vagas escolares. Para o expropriado, a posição de esquina e a testada para vias de circulação são fatores relevantes de valorização, que devem ser adequadamente capturados na avaliação.
🏠 Perfil da área atingida
O entorno da Avenida João Bassi em Guarulhos combina uso residencial e comercial. Imóveis com testada comercial, ponto consolidado ou atividade econômica em funcionamento exigem avaliação específica de fundo de comércio, além do valor do terreno e das edificações.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A tabela a seguir consolida os logradouros e o perímetro descrito no ato expropriatório. Cada via listada é relevante para a delimitação da área e para a mensuração dos impactos sobre imóveis lindeiros.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Avenida João Bassi | Frente da Quadra 9, Lotes 1 a 4-A, loteamento Parque Industrial Ferreira Fernandes | Parte dos 7.848,34 m² | Via principal de acesso e testada do equipamento educacional |
| Rua 7 | Lateral da Quadra 9, junto à Matrícula nº 176.514 | Parte dos 7.848,34 m² | Via lateral que delimita o perímetro e complementa o acesso |
Como se observa, a Avenida João Bassi funciona como testada principal do futuro equipamento, enquanto a Rua 7 delimita a lateral da quadra, compondo o perímetro dos três imóveis reunidos sob a Matrícula nº 176.514. A condição de esquina, formada pelo encontro dessas duas vias, tende a elevar o valor de mercado do terreno, o que precisa ser rigorosamente refletido no laudo pericial prévio, sob pena de subavaliação.
⚖️ DUP publicada não é o mesmo que estudos preliminares
A Resolução SPI 007/2026 é uma DUP publicada, que autoriza formalmente o início do processo expropriatório. Ela não se confunde com meros estudos de viabilidade, que produzem efeito mercadológico, mas não habilitam a expropriação. Com a DUP publicada, o proprietário deve organizar desde já sua documentação e a defesa técnica do valor do imóvel.
3. A motivação: escola pública pela PPP Escolas e a função social
A finalidade declarada é a implantação de unidade educacional pública de Tipologia C, com capacidade estimada para 1.300 alunos, no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 02/2025, integrante da PPP Escolas, Lote Leste. Trata-se de equipamento urbano destinado ao atendimento de política pública de educação, cuja execução foi delegada, por parceria público-privada, à Companhia Paulista de Infraestrutura Social (CPIS).
O fundamento constitucional da desapropriação urbana repousa no CF art. 182 § 3º, que assegura a justa e prévia indenização em dinheiro nas desapropriações de imóveis urbanos, e dialoga com a função social da propriedade urbana, prevista no CF art. 182 § 4º. A implantação de escola pública é expressão típica do interesse coletivo que legitima a intervenção estatal na propriedade privada, mas essa legitimidade não afasta, em nenhuma hipótese, o dever de indenizar de forma integral e antecipada.
💡 Parceria público-privada e o dever de indenizar
O fato de a obra ser executada por concessionária, e não diretamente pelo poder público, não altera o direito do expropriado à justa e prévia indenização. A CPIS assume, no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 02/2025, o encargo de promover a desapropriação e de suportar o custo indenizatório, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941.
4. Justa e prévia indenização: o padrão constitucional
O núcleo do direito do expropriado é a garantia da justa e prévia indenização, prevista no CF art. 5º XXIV e reafirmada, para o meio urbano, no CF art. 182 § 3º. Justa significa que o valor deve recompor integralmente o patrimônio atingido, refletindo o efetivo valor de mercado do imóvel e de tudo o que nele se agrega. Prévia significa que o pagamento, na via amigável, ou a fixação definitiva do valor, na via judicial, condiciona a consolidação da perda da propriedade.
A quantificação correta exige avaliação técnica conforme as normas da ABNT. O valor do terreno, das edificações e do eventual fundo de comércio deve ser apurado por metodologia científica, e não por estimativas administrativas genéricas. A oferta inicial apresentada pela expropriante costuma ser inferior ao valor de mercado, razão pela qual o laudo pericial prévio, produzido por assistente técnico do expropriado, é instrumento decisivo para dimensionar a real extensão do prejuízo.
⚠️ A oferta administrativa raramente reflete o valor real
É prática recorrente das expropriantes apresentar oferta inicial abaixo do valor de mercado, contando com a pressa e o desconhecimento do proprietário. Aceitar essa oferta sem contraditório técnico costuma significar renúncia a uma parcela relevante da indenização integral à vista a que o expropriado teria direito.
5. Rubricas indenizatórias: o que deve compor o valor
A indenização em desapropriação não se resume ao valor do terreno. Ela deve abranger todas as parcelas que compõem o patrimônio atingido e as consequências econômicas da perda. A tabela a seguir reúne as principais rubricas e sua ancoragem normativa.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados no entorno da Avenida João Bassi |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o valor depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação, na via judicial |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, incidente sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941. A esses acréscimos somam-se, quando a discussão chega à esfera judicial, os honorários advocatícios do art. 27 do mesmo diploma e a correção monetária plena, de modo que a recomposição patrimonial seja efetivamente integral.
⏳ Fundo de comércio no entorno da Rua 7
Imóveis com atividade comercial em funcionamento junto à Rua 7 ou à Avenida João Bassi podem ter direito à indenização do fundo de comércio, conforme a NBR 14.653-4, além da perda de clientela local decorrente do encerramento forçado da operação.
6. Imissão provisória na posse: entenda o mecanismo
Caso não haja acordo na via amigável, a expropriante pode requerer, na ação judicial, a imissão provisória na posse. Nesse procedimento, a concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia e, mediante esse depósito, a posse do imóvel é transferida ao expropriante antes do julgamento final. É essencial compreender que esse depósito não representa o pagamento definitivo, tampouco esgota o direito do expropriado.
⚖️ Imissão provisória não é pagamento
Na imissão provisória na posse, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor nesse momento e preserva o direito de discutir o preço no processo. O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado.
Já na desapropriação amigável, celebrada por acordo extrajudicial, a lógica é diversa. Nesse caso, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato firmado com a expropriante, o que constitui via contratual, e não imissão. A decisão entre aceitar a proposta administrativa ou levar a discussão ao Judiciário deve ser tomada com base em avaliação técnica independente, comparando a oferta com o valor de mercado apurado.
7. Direitos autônomos do inquilino e do locatário
Um erro frequente é supor que apenas o proprietário faz jus a indenização. O inquilino ou locatário de imóvel comercial ou residencial atingido pela desapropriação possui rubricas próprias e autônomas, que não se confundem com as do titular do domínio. A perda compulsória do ponto e a interrupção da atividade geram prejuízos indenizáveis específicos.
🛡️ Direitos próprios do inquilino
i. Indenização pelo fundo de comércio quando houver ponto comercial consolidado.
ii. Ressarcimento de benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.
iii. Recomposição de despesas de mudança e de reinstalação do negócio.
iv. Reparação pela perda de clientela local vinculada ao endereço.
Por isso, tanto o proprietário quanto o inquilino devem constituir defesa técnica própria, cada qual documentando seus prejuízos específicos. A atuação conjunta e bem coordenada, sem confusão de rubricas, é o que assegura que nenhuma parcela indenizável fique de fora do cálculo final.
8. Custos indiretos e impactos sobre o entorno
A implantação de um equipamento educacional de porte, com capacidade para 1.300 alunos, produz efeitos que extrapolam a área diretamente desapropriada. Proprietários de imóveis remanescentes e vizinhos devem estar atentos a impactos que também podem ser indenizáveis quando decorrentes diretamente da obra.
💡 Custos indiretos frequentemente negligenciados
Além do valor do imóvel, o expropriado pode suportar despesas de mudança, perda de clientela local, interrupção temporária de atividade econômica e depreciação de imóveis vizinhos. Esses custos indiretos devem ser documentados e apresentados na avaliação, pois integram a recomposição integral do prejuízo.
Quando a desapropriação atinge apenas parte de um imóvel, é preciso avaliar se a área restante permanece útil. Se a fração remanescente perde viabilidade econômica ou funcional, configura-se remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode postular a indenização da área remanescente ou sua inclusão no perímetro expropriado, evitando ficar com um resíduo sem aproveitamento.
9. Plano de ação: o que fazer agora
Diante da publicação da Resolução SPI 007/2026, o expropriado deve agir de forma organizada e tempestiva. A janela entre a publicação da DUP e a efetiva imissão na posse é decisiva para estruturar a defesa do valor e reunir a prova documental necessária.
📁 1ª medida: reúna a documentação do imóvel
i. Matrícula atualizada, referente à Matrícula nº 176.514, Lotes 1 a 4-A, Quadra 9.
ii. Carnês de IPTU e habite-se, quando houver.
iii. Contratos de locação vigentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e reformas.
💡 2ª medida: obtenha avaliação técnica independente
Providencie laudo pericial prévio elaborado por assistente técnico, com base nas normas NBR 14.653-2 e NBR 14.653-4, para apurar o valor de mercado real do terreno, das edificações e do eventual fundo de comércio no perímetro da Avenida João Bassi e da Rua 7.
💡 3ª medida: analise a oferta antes de assinar
Não aceite a oferta administrativa sem confrontá-la com o valor apurado no laudo independente. Qualquer acordo deve ser avaliado à luz da indenização integral à vista a que o expropriado tem direito, e não da conveniência de encerrar rapidamente o procedimento.
A postura reativa e desestruturada, aceitando a primeira oferta ou perdendo prazos, tende a consolidar prejuízos de difícil reversão. Já a reação juridicamente estruturada, ancorada em prova técnica e em correta invocação das rubricas indenizatórias previstas no Decreto-Lei 3.365/1941, é o caminho para maximizar o valor efetivamente recebido.
10. Cronograma e próximos passos
A partir da publicação da Resolução SPI 007/2026 em 15 de janeiro de 2026, a Companhia Paulista de Infraestrutura Social está autorizada a promover a desapropriação dos imóveis do Parque Industrial Ferreira Fernandes. O passo seguinte costuma ser a fase de negociação amigável, seguida, se não houver acordo, do ajuizamento da ação de desapropriação com eventual pedido de imissão provisória na posse.
⏳ A janela decisiva é agora
O período entre a publicação da DUP e a proposta de acordo ou o ajuizamento da ação é o momento mais favorável para constituir a defesa técnica. Chegar a essa fase com laudo pericial prévio e documentação completa coloca o expropriado em posição de força para discutir o valor do imóvel na Avenida João Bassi e na Rua 7.
Em síntese, a Resolução SPI 007/2026 abre um processo cujo desfecho depende, em larga medida, da postura do expropriado. A garantia da justa e prévia indenização não é automática em seu valor pleno: ela precisa ser demonstrada e defendida tecnicamente. Quem organiza sua documentação, apura o valor real por avaliação independente e conhece as rubricas indenizatórias aplicáveis está em condição significativamente melhor para preservar seu patrimônio diante da desapropriação em Guarulhos.
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