Concessão Rota Mogiana (Decreto 69.927/2025): desapropriação às margens das rodovias e direitos do proprietário

Descobrir que o próprio imóvel pode vir a ser desapropriado para uma obra rodoviária gera insegurança. A desapropriação é um poder do Estado (e de suas concessionárias), mas cercada de garantias constitucionais rígidas em favor do proprietário — e conhecê-las separa quem recebe indenização justa de quem aceita, por desinformação, bem menos do que o imóvel vale.

O que diz o Decreto estadual nº 69.927/2025

Publicado em 1º de outubro de 2025, o decreto autoriza a abertura de licitação para a concessão (operação, conservação e ampliação, por 30 anos, com pedágio free-flow) do sistema rodoviário Lote Rota Mogiana, que abrange cerca de 520 km em 22 municípios das regiões de Campinas, Mogi-Guaçu e São João da Boa Vista. Diferentemente de um decreto que já declara um imóvel específico de utilidade pública, este ato autoriza a concessão e prevê que as desapropriações necessárias às obras sejam promovidas pela concessionária vencedora (art. 17), com fundamento no Decreto-Lei nº 3.365/1941.

O que isso significa para quem tem imóvel às margens

Como as desapropriações serão definidas caso a caso, à medida que os projetos de ampliação avançarem, ainda não há um perímetro fechado de imóveis atingidos. Por isso, quem tem imóvel lindeiro às rodovias do lote deve acompanhar os atos específicos da concessionária e do DER/ARTESP e se preparar com antecedência — reunindo documentação e uma avaliação do bem — para negociar a partir do real valor de mercado, e não de uma oferta inicial padronizada.

Prazo de caducidade: o ato não dura para sempre

A declaração de utilidade pública tem prazo de validade: pelo art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941, o expropriante tem, em regra, cinco anos da publicação para efetivar a desapropriação (acordo ou ação). Esgotado o prazo sem providências, o ato caduca. Nem todo imóvel no perímetro acaba, de fato, desapropriado — acompanhar a evolução é parte da defesa do proprietário.

A justa indenização: o que o expropriado tem direito a receber

A Constituição é categórica: a desapropriação por utilidade pública só é legítima mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV). "Justa" significa deixar o proprietário, do ponto de vista patrimonial, na mesma situação em que estaria se a desapropriação não tivesse ocorrido. "Prévia": o pagamento (ou depósito) antecede a perda da posse. Veja o que compõe esse valor.

Valor de mercado do bem

A base é o valor de mercado — não o valor venal de IPTU/ITR, em regra inferior. Consideram-se localização, metragem, padrão, estado de conservação e o aproveitamento econômico do imóvel. Para o imóvel atingido às margens das rodovias do Lote Rota Mogiana, esse potencial deve ser apurado com critério técnico.

Benfeitorias

Benfeitorias necessárias e úteis são indenizáveis — construções, instalações e melhorias que agregaram valor, mesmo as feitas após a declaração, desde que necessárias ou autorizadas.

Juros compensatórios, moratórios e correção

Havendo imissão na posse antes do pagamento final, são devidos juros compensatórios pela perda antecipada do uso, somados a juros moratórios e correção monetária. Juntos, representam, com frequência, parcela expressiva do valor recebido.

Honorários, custas e despesas

Na via judicial, vencido o expropriante (indenização final acima da oferta), ele responde por honorários de sucumbência e despesas, incluindo o assistente técnico — de modo que a defesa qualificada, em boa parte dos casos, não onera o patrimônio.

A imissão provisória na posse: o momento mais sensível

A imissão provisória na posse é o instituto pelo qual o expropriante, declarada a urgência e depositado um valor prévio, obtém autorização para tomar a posse do imóvel antes do fim do processo. Na prática, o proprietário pode ter de desocupar cedo, recebendo só o depósito — quase sempre inferior ao valor final.

Situações especiais que protegem (ou aumentam) a indenização

Desapropriação parcial e direito de extensão

Quando só parte do imóvel é atingida e o remanescente se torna inaproveitável ou perde valor relevante, cabe o direito de extensão — exigir que a desapropriação (e a indenização) alcance a totalidade. Em obras viárias, atenção também à desvalorização do remanescente.

Ponto comercial e fundo de comércio

Imóveis com comércio merecem atenção: o fundo de comércio tem valor próprio e pode ser indenizado de forma autônoma, inclusive ao locatário. Custos de mudança, readequação e interrupção da atividade também entram.

Roteiro do proprietário

1. Reúna a documentação: matrícula, IPTU/ITR, plantas, contratos e comprovantes de benfeitorias.
2. Não assine nada de imediato — propostas e minutas pedem leitura técnica.
3. Confirme se o imóvel está no perímetro e em que extensão, pela planta oficial.
4. Faça avaliação independente do valor de mercado.
5. Fique atento à citação e ao pedido de imissão — prazos curtos.
6. Busque orientação especializada antes de qualquer acordo.

Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário

O escritório Andere Neto Advocacia defende proprietários, possuidores e locatários atingidos por desapropriações, para que a indenização corresponda ao real valor do patrimônio — e não a uma estimativa genérica do expropriante. Diagnóstico do imóvel e do perímetro; avaliação independente do valor; condução do acordo na fase administrativa; e, na via judicial, contestação, impugnação do depósito na imissão, levantamento, assistente técnico e recursos — com acompanhamento até a liquidação, cobrando juros, correção e honorários.