Você é proprietário na Avenida Marginal Pinheiros, em São Paulo, e teve notícia de que sua área foi declarada de utilidade pública para a rede de energia E65?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 034/2026 declarou de utilidade pública uma área de 5,94 m² na Avenida Marginal Pinheiros, próxima à Estação Cidade Universitária, em São Paulo.
- A expropriante é a Concessionária das Linhas 8 e 9 do Sistema de Trens Metropolitanos de São Paulo S/A, e a finalidade é a implantação da rede de energia E65 de 34,5 kV.
- A dimensão reduzida da área sugere intervenção pontual, frequentemente compatível com servidão administrativa, mas a base indenizatória é regida pela justa e prévia indenização do CF art. 5º, XXIV.
- O expropriado preserva o direito de discutir o valor em juízo e de exigir reparação por perda de testada, restrição de uso e eventual remanescente antieconômico.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o que separa a oferta administrativa da indenização efetivamente devida.
A publicação da Resolução SPI 034/2026, pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, em 4 de março de 2026, formalizou a declaração de utilidade pública (DUP) de uma faixa de 5,94 m² situada na Avenida Marginal Pinheiros, no Município e Comarca de São Paulo. A medida instrumentaliza a Concessionária das Linhas 8 e 9 do Sistema de Trens Metropolitanos de São Paulo S/A a promover a implantação da rede de energia E65, de 34,5 kV, vinculada à operação ferroviária metropolitana. A base normativa dessa intervenção é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, combinado com a garantia constitucional da justa e prévia indenização em dinheiro do CF art. 5º, XXIV.
Embora a área declarada seja diminuta, o efeito jurídico sobre o imóvel atingido não é desprezível. A implantação de uma rede de energia de média tensão impõe restrições de uso, faixas de segurança e limitações de aproveitamento que se projetam para muito além dos 5,94 m² formalmente afetados. É justamente nesse descompasso entre a área nominal e o impacto real que o expropriado precisa atuar com rigor técnico, sob pena de aceitar uma oferta que não traduz a integralidade do dano.
⚖️ DUP publicada não é o mesmo que perda imediata da propriedade
A Resolução SPI 034/2026 autoriza o início do processo expropriatório, mas não transfere automaticamente a posse nem fixa o valor da indenização. A declaração de utilidade pública (DUP) apenas define o objeto e habilita a concessionária a negociar a via amigável ou ajuizar a ação. O valor devido é discutido com base no CF art. 5º, XXIV, e o expropriado preserva o direito de contestá-lo integralmente.
1. Localização e contexto: a faixa atingida na Avenida Marginal Pinheiros
A área objeto da Resolução SPI 034/2026 está identificada como Área 1, localizada na Avenida Marginal Pinheiros, nas proximidades da Estação Cidade Universitária, e corresponde ao imóvel objeto da Transcrição nº 1.818 do 10º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Trata-se de trecho de altíssima relevância logística e funcional na cidade, marcado pela coexistência entre a infraestrutura ferroviária das Linhas 8 e 9, o sistema viário marginal e os usos predominantemente institucionais, de serviços e de logística que caracterizam a orla do Rio Pinheiros.
O perfil desse eixo é decisivo para a quantificação da indenização. Imóveis lindeiros à Avenida Marginal Pinheiros apresentam valor de mercado elevado, sustentado pela acessibilidade, pela visibilidade e pela conexão direta com corredores estruturais. Qualquer apreensão de área, ainda que mínima, repercute sobre atributos sensíveis como testada, frente de exposição e potencial construtivo, atributos que devem ser cientificamente tratados na avaliação.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A seção a seguir consolida o logradouro atingido pela Resolução SPI 034/2026, com indicação de trecho, área aproximada e função no perímetro da intervenção da rede de energia E65.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Avenida Marginal Pinheiros | Próximo à Estação Cidade Universitária, imóvel da Transcrição nº 1.818 do 10º ORI/SP | 5,94 m² | Implantação da rede de energia E65 de 34,5 kV de suporte à operação ferroviária das Linhas 8 e 9 |
A única via formalmente atingida é a Avenida Marginal Pinheiros, em trecho próximo à Estação Cidade Universitária. Apesar de a tabela registrar apenas 5,94 m², o expropriado deve compreender que a intervenção em infraestrutura de energia raramente se esgota na metragem declarada, pois impõe servidões, faixas de segurança e restrições de uso que oneram a fração remanescente do imóvel.
💡 Por que uma área de 5,94 m² merece atenção técnica
Em intervenções de infraestrutura energética, o que é declarado como área de utilidade pública corresponde ao ponto de implantação física da rede, e não à extensão da restrição imposta. A faixa non aedificandi e as limitações de aproveitamento podem alcançar porção significativamente maior do imóvel, comprometendo seu valor de forma desproporcional à metragem nominal.
3. Motivação técnica: a rede de energia E65 e a operação ferroviária
A finalidade declarada na Resolução SPI 034/2026 é a implantação da rede de energia E65, de 34,5 kV, vinculada à operação do Sistema de Trens Metropolitanos das Linhas 8 e 9. Redes de média tensão dessa natureza são essenciais para a alimentação dos sistemas de tração, sinalização e operação ferroviária, e sua localização é tecnicamente condicionada pela proximidade aos ativos da concessão. Esse condicionamento técnico explica a escolha de um ponto específico na Avenida Marginal Pinheiros, mas não afasta o dever de indenizar integralmente o particular atingido.
É fundamental distinguir o regime aplicável. Quando a intervenção se limita à passagem de cabos, à instalação de estruturas de suporte ou ao uso parcial do solo, sem suprimir o domínio, a hipótese frequentemente se enquadra como servidão administrativa, e não como desapropriação plena. Em ambos os casos, contudo, há dever indenizatório, e a distinção tem efeitos diretos sobre as rubricas devidas e sobre a extensão da reparação.
⚠️ A concessionária tende a tratar a restrição como mero ônus de passagem
É prática recorrente da expropriante apresentar a intervenção como simples servidão de baixo impacto, oferecendo valor reduzido sob o argumento de que o proprietário "mantém a propriedade". Essa abordagem ignora a depreciação real do imóvel, a perda de potencial construtivo e a restrição permanente de uso. O expropriado não está obrigado a aceitar a qualificação jurídica nem o valor propostos pela concessionária.
4. Servidão administrativa ou desapropriação plena: o que muda para o expropriado
A dimensão de 5,94 m² indicada na Resolução SPI 034/2026 sugere, em tese, uma intervenção pontual compatível com a servidão administrativa. Nessa modalidade, o poder público ou a concessionária não adquire a propriedade, mas impõe uma restrição permanente ao uso de determinada faixa, com a correspondente obrigação de indenizar a desvalorização causada. Já a desapropriação plena implica a transferência integral do domínio sobre a área atingida.
Para o expropriado, a definição não é meramente terminológica. Na servidão, a indenização deve abranger a perda de aproveitamento da faixa onerada e a depreciação do imóvel como um todo; na desapropriação plena, há aquisição do bem e a indenização incide sobre o valor de mercado da área transferida, somado aos danos ao remanescente. Em qualquer cenário, prevalece a garantia da justa e prévia indenização do CF art. 5º, XXIV, e a quantificação deve seguir critérios científicos.
| Aspecto | Servidão administrativa | Desapropriação plena |
|---|---|---|
| Domínio | Permanece com o proprietário, com restrição de uso | Transferido ao expropriante |
| Base indenizatória | Desvalorização da faixa onerada e do imóvel | Valor de mercado da área mais danos ao remanescente |
| Faixa non aedificandi | Restrição permanente de construção e uso | Pode atingir a área remanescente lindeira |
| Garantia constitucional | CF art. 5º, XXIV | CF art. 5º, XXIV |
5. Faixa non aedificandi e os efeitos sobre o imóvel
A implantação de uma rede de energia de 34,5 kV impõe, em regra, a observância de faixas de segurança que restringem edificações, plantios e usos sob e ao redor dos cabos. Essa faixa non aedificandi, ainda que decorrente de norma técnica de segurança, projeta efeitos econômicos relevantes sobre o imóvel lindeiro à Avenida Marginal Pinheiros, limitando seu potencial de aproveitamento e, por consequência, seu valor de mercado.
O ordenamento reconhece a existência de faixas de restrição associadas a infraestruturas lineares, como evidencia o tratamento dado pelo Lei 6.766/1979 art. 4º, III às faixas non aedificandi ao longo de equipamentos públicos. Embora cada infraestrutura tenha sua disciplina específica, o princípio comum é claro: a restrição de uso imposta ao particular em benefício de utilidade pública gera dever de indenizar a depreciação correspondente, e não apenas a área fisicamente ocupada.
🏠 O remanescente antieconômico em imóveis de perfil logístico
Quando a área restante perde viabilidade de uso em razão da restrição imposta, configura-se o remanescente antieconômico. Em imóveis industriais, de logística ou de serviços lindeiros à Avenida Marginal Pinheiros, a passagem de uma rede de energia pode inviabilizar a expansão de galpões, a circulação de cargas ou o aproveitamento construtivo, hipótese em que o expropriado pode pleitear a indenização da totalidade da fração comprometida.
6. Direitos do expropriado: as rubricas indenizatórias
A justa e prévia indenização não se resume ao valor do solo apreendido. Ela deve recompor o patrimônio do expropriado em sua integralidade, abrangendo todas as rubricas tecnicamente cabíveis. A avaliação deve ser conduzida com base na NBR 14.653-2, que estabelece o tratamento científico de amostras de mercado, e nas demais normas aplicáveis a cada componente do dano.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Depreciação da fração não atingida em razão da restrição de uso |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A cumulação dessas verbas com a correção monetária e os honorários advocatícios é o que assegura a recomposição integral pretendida pelo CF art. 5º, XXIV.
🛡️ Direitos autônomos do locatário e do ocupante econômico
Se o imóvel atingido na Avenida Marginal Pinheiros abriga atividade econômica de terceiro, o locatário ou ocupante possui rubricas próprias e autônomas em relação às do proprietário. Eventual interrupção de atividade, perda de fundo de comércio em pontos consolidados, na forma da NBR 14.653-4, e custos de readequação operacional devem ser pleiteados separadamente, sem se confundir com a indenização devida ao titular do domínio.
7. Imissão provisória na posse e o momento do recebimento
Um ponto recorrentemente mal compreendido diz respeito ao instante em que o expropriado efetivamente recebe a indenização. Na via judicial, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo, e a posse é transferida ao expropriante mediante esse depósito, configurando a imissão provisória na posse. Nesse momento, o expropriado não levanta o valor depositado, mas preserva integralmente o direito de discutir a indenização no processo.
O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado. Já na desapropriação amigável, conduzida pela via contratual, o proprietário recebe o valor pactuado conforme os termos do acordo extrajudicial, hipótese que não se confunde com a imissão provisória. Compreender essa distinção é essencial para planejar a estratégia e não ceder à pressão por aceitação precipitada da oferta.
⚖️ Imissão provisória não significa recebimento imediato do valor
A transferência da posse mediante depósito judicial não garante ao expropriado o recebimento da indenização naquele momento. O depósito reflete a avaliação prévia da concessionária, quase sempre inferior ao valor de mercado. O laudo pericial prévio elaborado pela defesa do expropriado é o instrumento que demonstra a diferença e fundamenta o pedido de complementação.
8. Cálculo e quantificação: por que o laudo pericial prévio é decisivo
A oferta administrativa apresentada pela Concessionária das Linhas 8 e 9 reflete o interesse do expropriante em minimizar o desembolso. Por isso, a contraposição técnica é indispensável. O laudo pericial prévio, elaborado com base na NBR 14.653-2, permite quantificar o valor real do solo, a desvalorização do remanescente e os demais danos, oferecendo ao expropriado uma base objetiva para negociar ou litigar.
No caso da Avenida Marginal Pinheiros, a sofisticação do mercado lindeiro e a sensibilidade dos atributos de localização exigem amostragem criteriosa e tratamento estatístico adequado. A simples aceitação do valor proposto pela concessionária, sem essa contraposição, tende a consolidar uma indenização aquém da devida, frustrando a garantia da justa e prévia indenização.
📁 Documentos para instruir a defesa
i. Matrícula ou transcrição atualizada do imóvel (Transcrição nº 1.818 do 10º ORI/SP).
ii. IPTU e documentação fiscal do bem.
iii. Contratos de locação eventualmente vigentes.
iv. Plantas, projetos e licenças que demonstrem o potencial de aproveitamento.
v. Notas fiscais de benfeitorias e investimentos realizados.
9. Plano de ação e cronograma: o que fazer agora
A reação à Resolução SPI 034/2026 deve ser estruturada e tempestiva. A janela entre a publicação da DUP e a efetivação da intervenção é o período mais favorável para constituir prova técnica e definir a estratégia, seja para negociar uma desapropriação amigável em condições adequadas, seja para litigar com fundamento sólido. A passividade, ao contrário, transfere ao expropriante o controle integral da narrativa e do valor.
O primeiro passo é a verificação documental e registral do imóvel atingido na Avenida Marginal Pinheiros, conferindo a exata correspondência entre a área declarada e a situação registral. Em seguida, deve-se providenciar o laudo pericial prévio para dimensionar o dano integral, incluindo a desvalorização do remanescente e os efeitos da faixa non aedificandi. Só então se avalia a melhor via, contratual ou judicial.
💡 1ª medida: análise registral e da DUP
Confirme a correspondência entre a área de 5,94 m² declarada na Resolução SPI 034/2026 e o imóvel da Transcrição nº 1.818, identificando a natureza da intervenção (servidão ou desapropriação plena) e o alcance real da restrição sobre a propriedade.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio
Constitua a avaliação técnica independente com base na NBR 14.653-2, dimensionando o valor do solo, a desvalorização do remanescente e os danos decorrentes da restrição imposta pela rede de energia E65 na Avenida Marginal Pinheiros.
💡 3ª medida: definição da via e da estratégia
Com o laudo em mãos, avalie a desapropriação amigável em condições adequadas ou a defesa judicial, sempre preservando o direito à indenização integral à vista e às verbas acessórias previstas no Decreto-Lei 3.365/1941.
O expropriado deve ter em mente que cada etapa possui efeitos jurídicos próprios e que a antecipação técnica é o que maximiza o resultado. A intervenção pontual em uma faixa de 5,94 m² na Avenida Marginal Pinheiros pode parecer, à primeira vista, um evento de baixo impacto, mas a restrição permanente de uso e a depreciação do imóvel lindeiro a uma das principais artérias da cidade tornam a reparação adequada uma questão de rigor, não de magnitude da área. A defesa estruturada, fundada no CF art. 5º, XXIV e no Decreto-Lei 3.365/1941, é o caminho para que a indenização traduza o real prejuízo suportado.
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