Você é proprietário em Iacri e teve notícia de que seu imóvel à margem da Rodovia SP 294 foi declarado de utilidade pública?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 031/2026, publicada em 2 de março de 2026, declarou de utilidade pública área de 2.852,86 m² às margens da Rodovia SP 294, em Iacri, para implantação de dispositivo no km 547+090 e duplicação do trecho Quintana/Parapuã.
- A expropriante é a EIXO SP CONCESSIONÁRIA DE RODOVIAS S.A. (EIXO-SP), concessionária privada que atua por delegação do Estado.
- O imóvel afetado é objeto da Matrícula nº 60.438 do 1º ORI de Tupã/SP, situado entre as estacas 2.686+4,52m e 2.694+17,54m, do lado esquerdo da rodovia, no sentido Parapuã/Quintana.
- A garantia constitucional é a de justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV, e a oferta inicial da concessionária quase nunca reflete o valor integral devido.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o caminho para maximizar o valor recebido pelo expropriado.
A publicação de uma declaração de utilidade pública para obras rodoviárias inaugura um procedimento expropriatório regido pelo Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e ancorado na garantia da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV. Quando a obra é executada por concessionária privada, como a EIXO-SP, o expropriado precisa compreender que o particular delegatário assume os poderes expropriatórios do Estado, mas continua obrigado a indenizar de forma integral e em dinheiro. Este artigo detalha o alcance da Resolução SPI 031/2026, a situação específica do imóvel atingido na Rodovia SP 294 e os direitos de quem é afetado.
1. O que determina a Resolução SPI 031/2026
A Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo editou a Resolução SPI 031/2026, datada de 26 de fevereiro de 2026 e publicada em 2 de março de 2026, para declarar de utilidade pública um imóvel localizado à margem da Rodovia SP 294, no Município de Iacri, integrante da Comarca de Tupã/SP. O objetivo declarado é a implantação de dispositivo viário no km 547+090 e a continuidade das obras de duplicação do trecho Quintana/Parapuã, identificado como Trecho 06 do programa de melhorias da rodovia.
A área declarada de utilidade pública totaliza 2.852,86 m² e está delimitada entre a estaca 2.686+4,52m e a estaca 2.694+17,54m, do lado esquerdo da pista no sentido de Parapuã para Quintana. O bem está cadastrado sob a Matrícula nº 60.438 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Tupã/SP. A precisão dessas referências de estaqueamento é relevante porque define exatamente a faixa de terreno que será objeto da pretensão expropriatória da concessionária.
💡 DUP publicada não é o mesmo que estudo preliminar
A declaração de utilidade pública (DUP) autoriza formalmente o início do processo expropriatório e abre o prazo para a concessionária promover a desapropriação. Não se confunde com estudos de traçado ou anteprojetos, que têm efeito mercadológico mas não habilitam a tomada do bem. Com a DUP publicada, a EIXO-SP já pode buscar a imissão provisória na posse em juízo.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A obra autorizada pela Resolução SPI 031/2026 concentra-se em um único eixo viário, a Rodovia SP 294, no segmento que atravessa o Município de Iacri. A tabela abaixo sintetiza o logradouro atingido, o trecho de referência e a função da área dentro do perímetro da intervenção.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 294 | km 547+090; estaca 2.686+4,52m à estaca 2.694+17,54m, lado esquerdo, sentido Parapuã/Quintana | 2.852,86 m² | Implantação de dispositivo e duplicação Quintana/Parapuã (Trecho 06) |
A faixa atingida pela duplicação ao longo da Rodovia SP 294 recai sobre imóvel lindeiro à pista, exatamente na transição entre os Municípios de Quintana e Parapuã. Imóveis nessa posição costumam ter vocação rural ou comercial à beira de estrada, e a perda de uma faixa frontal compromete tanto a área aproveitável quanto o acesso direto ao tráfego, fator decisivo para o valor de mercado de propriedades nesse perfil.
🏠 Por que o perfil do imóvel à beira da SP 294 importa
Propriedades lindeiras a rodovias de tráfego intenso, como postos, restaurantes, galpões logísticos e glebas rurais com testada para a pista, têm valor diretamente associado à visibilidade e ao acesso viário. A subtração da faixa frontal pela duplicação afeta essas características de forma que precisa ser integralmente quantificada na indenização.
3. Desapropriação ou servidão administrativa: a distinção que muda o valor
Em obras rodoviárias, é essencial distinguir dois institutos. A desapropriação transfere a propriedade do bem ao expropriante, retirando-o por completo do patrimônio do particular. Já a servidão administrativa impõe apenas uma restrição de uso sobre faixa que continua pertencendo ao proprietário. A Resolução SPI 031/2026 trata de declaração de utilidade pública para fins de desapropriação da área necessária à implantação do dispositivo e à duplicação, o que significa supressão definitiva da faixa indicada.
Essa diferença é determinante porque o regime indenizatório varia conforme o instituto. Na desapropriação, a indenização deve abranger o valor integral do bem tomado. Quando a tomada parcial inviabiliza economicamente o que sobra, surge o direito à indenização do remanescente antieconômico, tema central para quem perde justamente a porção mais valiosa do terreno, aquela com testada para a Rodovia SP 294.
⚖️ Faixa de domínio e faixa non aedificandi não se confundem com a área desapropriada
Ao longo das rodovias incide a faixa non aedificandi de 15 metros prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III, que limita construções, mas não retira a propriedade. A área objeto da Resolução SPI 031/2026 é desapropriada efetivamente, isto é, sai do patrimônio do expropriado. Não admita que restrições administrativas preexistentes sejam usadas para reduzir o valor da faixa que está sendo tomada em definitivo.
4. A concessionária privada como expropriante
A EIXO-SP atua sob o modelo de concessão rodoviária, no qual o particular recebe do Estado a delegação para explorar a rodovia e executar as obras previstas no contrato, incluindo desapropriações necessárias à ampliação da capacidade viária. Embora seja empresa privada, a concessionária exerce prerrogativas públicas quando promove a expropriação, e por isso fica vinculada às mesmas garantias do Decreto-Lei 3.365/1941 e do CF art. 5º, XXIV.
Na prática, isso significa que a EIXO-SP apresentará ao proprietário uma oferta administrativa baseada em avaliação própria. Essa oferta inicial tende a refletir o interesse econômico da concessionária em reduzir o custo da obra, e raramente corresponde ao valor de mercado integral do imóvel. O expropriado não está obrigado a aceitá-la e pode discutir o valor, seja na via administrativa, seja em juízo.
⚠️ A primeira oferta da concessionária é ponto de partida, não preço justo
É prática recorrente das expropriantes apresentar avaliação enxuta, calcada em valores genéricos de terreno e desconsiderando atributos como testada para a rodovia, potencial de exploração comercial e prejuízo ao remanescente. Aceitar a oferta inicial sem laudo pericial prévio independente costuma significar receber muito abaixo do que a justa e prévia indenização garante.
5. Imissão provisória na posse: o que realmente acontece
Para iniciar as obras antes do desfecho do processo, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse. Nesse mecanismo, a EIXO-SP deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. É fundamental compreender que esse momento não corresponde ao pagamento da indenização ao proprietário.
O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no curso do processo. O levantamento do depósito efetuado pela concessionária somente ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Em outras palavras, a transferência da posse e o recebimento do valor não são simultâneos: a posse vai para o expropriante de imediato, mas a quantia justa só é apurada e liberada depois.
⚖️ Imissão na posse não é pagamento da indenização
O depósito feito para a imissão provisória na posse é a avaliação unilateral da concessionária, não a indenização final. O expropriado não recebe o valor justo nesse instante, e tampouco fica impedido de buscar a diferença. A fixação definitiva depende da instrução do processo e da prova pericial sobre o real valor do bem.
6. Rubricas que compõem a justa e prévia indenização
A indenização em desapropriação não se resume ao valor do terreno. Ela deve recompor de forma integral o patrimônio atingido, observando os critérios técnicos da avaliação de imóveis. A tabela a seguir reúne as rubricas usualmente cabíveis e suas bases normativas, servindo de referência para verificar se a oferta da concessionária contempla tudo a que o expropriado tem direito.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados à beira da rodovia |
| Remanescente antieconômico | Decreto-Lei 3.365/1941 | Indenização da área restante quando perde viabilidade econômica |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | A partir do termo legal, sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária deve incidir de modo pleno sobre todo o débito, preservando o valor real da indenização ao longo do tempo de tramitação do processo.
⏳ Perda de testada e depreciação por proximidade da pista
Quando a duplicação avança sobre a frente do imóvel, ocorre a perda de testada, que reduz a exposição comercial e o acesso direto à rodovia. Além disso, a área remanescente pode sofrer depreciação por proximidade da pista, com ruído, poeira e insegurança. Esses efeitos são indenizáveis e precisam estar dimensionados no laudo, sob pena de a indenização ficar aquém do dano real.
7. Direitos do proprietário e direitos do inquilino são autônomos
É comum que imóveis à beira de rodovia, especialmente os de uso comercial, estejam ocupados por locatários que ali exercem atividade econômica. O proprietário tem direito à indenização do bem em si, na forma das rubricas acima. O inquilino ou locatário, por sua vez, possui rubricas próprias e autônomas, decorrentes da perda do ponto e da interrupção da atividade, que não se confundem com a indenização do dono do imóvel.
🛡️ Se você é inquilino de imóvel comercial na SP 294, tem direitos próprios
O locatário que mantém atividade comercial no imóvel atingido pode pleitear indenização autônoma pelo fundo de comércio e pelos prejuízos da mudança forçada, conforme a NBR 14.653-4. Esse direito é independente do crédito do proprietário e não pode ser absorvido por ele. Inquilino e dono devem ter suas posições juridicamente delimitadas desde o início.
Por isso, locatários afetados pela obra na Rodovia SP 294 não devem presumir que o acerto entre proprietário e concessionária esgota seus direitos. A delimitação clara das posições de cada interessado evita que o crédito do inquilino seja ignorado no processo expropriatório.
8. Como quantificar corretamente a indenização
A quantificação adequada começa pela elaboração de um laudo pericial prévio, produzido por profissional habilitado e ancorado na NBR 14.653-2. Esse laudo identifica o valor de mercado do terreno por tratamento científico de amostras, mensura edificações e benfeitorias pelo custo de reedição e avalia, de modo específico, o impacto da subtração da faixa frontal sobre a área remanescente.
No caso do imóvel objeto da Matrícula nº 60.438, situado entre as estacas 2.686+4,52m e 2.694+17,54m da Rodovia SP 294, a perícia deve verificar se a faixa de 2.852,86 m² declarada de utilidade pública compromete o aproveitamento do que sobra. Se a tomada inviabilizar economicamente o remanescente, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode reivindicar a indenização da área restante, e não apenas da faixa tomada.
📁 Documentos úteis para instruir a defesa
i. Matrícula nº 60.438 atualizada do 1º ORI de Tupã/SP.
ii. Comprovantes de IPTU ou ITR e cadastro do imóvel.
iii. Contratos de locação eventualmente existentes.
iv. Notas fiscais e documentos de benfeitorias e edificações.
v. Registros de faturamento, no caso de atividade comercial.
9. Plano de ação para o expropriado
Diante da publicação da Resolução SPI 031/2026, a postura recomendada é organizar a reação de forma sequencial e documentada, evitando decisões precipitadas que comprometam o valor a receber. As medidas abaixo orientam essa estruturação.
💡 1ª medida: reunir e atualizar a documentação
Levante a matrícula atualizada, os comprovantes fiscais e todos os documentos que demonstrem benfeitorias, edificações e eventual exploração comercial do imóvel. A prova documental é a base sobre a qual o laudo e a defesa serão construídos.
Com a documentação reunida, o passo seguinte é dimensionar tecnicamente o que está em jogo, antes de qualquer tratativa com a concessionária. Sem essa base, o proprietário negocia no escuro.
💡 2ª medida: providenciar laudo pericial prévio independente
O laudo pericial prévio elaborado segundo a NBR 14.653-2 permite confrontar a oferta da EIXO-SP com o valor real do bem, identificar a perda de testada e quantificar o eventual remanescente antieconômico. É a peça que sustenta tanto a negociação quanto a discussão judicial do valor.
Munido do laudo, o expropriado tem condições de avaliar a oferta administrativa com objetividade e, se for o caso, recusá-la fundamentadamente para buscar a indenização integral.
💡 3ª medida: definir a estratégia, administrativa ou judicial
Se a oferta da concessionária se aproximar do valor apurado, a via amigável pode ser conveniente, hipótese em que o pagamento segue o que for pactuado no contrato. Caso contrário, a discussão judicial assegura a fixação da indenização integral à vista, com incidência de juros e correção, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941.
10. Cronograma e próximos passos
A partir da publicação da Resolução SPI 031/2026, a EIXO-SP fica habilitada a promover a desapropriação, seja por acordo, seja por ação judicial com pedido de imissão provisória na posse. O ritmo costuma ser ditado pelo cronograma da obra de duplicação da Rodovia SP 294, o que torna o tempo um fator estratégico para o expropriado.
O proprietário deve agir já na fase administrativa, antes mesmo da eventual citação em juízo, para não ser surpreendido por um depósito de avaliação subdimensionada que viabilize a transferência imediata da posse. Quanto mais cedo o laudo e a documentação estiverem prontos, maior a capacidade de discutir o valor em condições equilibradas.
⚠️ A janela de atuação se abre com a DUP e tende a fechar com a imissão
Uma vez deferida a imissão provisória na posse, a obra avança e a discussão passa a girar exclusivamente em torno do valor. Preparar a defesa técnica logo após a publicação da DUP preserva poder de negociação e evita que a pressa da concessionária se converta em prejuízo para o expropriado.
Em síntese, a Resolução SPI 031/2026 dá início a um procedimento que pode resultar tanto em acordo justo quanto em litígio, e o desfecho depende diretamente da qualidade da reação técnica do proprietário. Conhecer o alcance exato da declaração, as rubricas indenizatórias devidas e a distinção entre posse e pagamento é o que separa uma indenização meramente formal de uma justa e prévia indenização que efetivamente recomponha o patrimônio atingido às margens da Rodovia SP 294, em Iacri.
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