Desapropriação na Rodovia SP-250 em Vargem Grande Paulista, Cotia e Ibiúna: Resolução SPI 080/2025

Você é proprietário às margens da SP-250 em Vargem Grande Paulista, Cotia ou Ibiúna e foi notificado de que seu imóvel será desapropriado?

A publicação de uma declaração de utilidade pública é o marco que autoriza o início do procedimento expropriatório e altera, de imediato, a posição jurídica do proprietário atingido. No caso da Resolução SPI 080/2025, editada pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, o ato declara de utilidade pública, para fins de desapropriação pela Concessionária Rota Sorocabana S/A., as áreas necessárias às obras remanescentes do antigo DER ao longo da Rodovia Bunjiro Nakao (SP-250). A base normativa de todo o procedimento é o Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e a garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal.

Este artigo explica, de forma técnica, o alcance da DUP, quais logradouros e perímetros são atingidos, como se estrutura o cálculo da indenização e, sobretudo, o que o expropriado deve fazer para não aceitar uma oferta inferior ao valor real do bem. A perspectiva aqui é exclusivamente a de quem é atingido pelo poder concedente e pela concessionária, nunca a do Estado.

1. Contexto e localização: a SP-250 entre Cotia e Ibiúna

A Rodovia Bunjiro Nakao (SP-250) é eixo estruturante de ligação entre a Região Metropolitana de São Paulo e o interior, atravessando municípios de perfil misto, com ocupação rural, comercial e logística ao longo da faixa lindeira. O trecho objeto da Resolução SPI 080/2025 compreende o segmento do km 48+700m ao km 69+580m, abrangendo Vargem Grande Paulista, Cotia e Ibiúna, sob a Comarca de Cotia.

O ponto de referência inicial indicado no ato administrativo situa-se no km 48+700m, na pista Oeste, sentido Cotia, em Vargem Grande Paulista. As intervenções são descritas como obras remanescentes do DER, ou seja, complementação de implantação viária que demanda a incorporação de faixas adicionais ao domínio público. Esse perfil é típico de desapropriações parciais, em que apenas uma fração do imóvel é atingida, deixando um remanescente cuja viabilidade econômica precisa ser cuidadosamente avaliada.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A tabela a seguir consolida os logradouros e perímetros descritos no ato, para orientar o proprietário na identificação da localização do seu imóvel em relação ao traçado declarado de utilidade pública.

Como se observa, a Rodovia Bunjiro Nakao (SP-250) e a Rodovia SP 250 identificam o mesmo eixo viário sob denominações que constam do ato oficial, sendo o ponto inicial fixado no km 48+700m, na pista Oeste, sentido Cotia, em território de Vargem Grande Paulista. A extensão até o km 69+580m alcança áreas em Cotia e Ibiúna, o que exige atenção redobrada de cada proprietário quanto à exata posição de sua testada em relação à faixa atingida.

3. Desapropriação ou servidão administrativa? A distinção decisiva

Nem toda intervenção em imóvel lindeiro a rodovia configura desapropriação plena. É preciso distinguir dois institutos. Na desapropriação, há transferência da propriedade da área atingida ao expropriante, com perda definitiva do domínio sobre aquela fração. Na servidão administrativa, o proprietário mantém a titularidade, mas suporta um ônus real sobre parte do imóvel, como passagem de dutos ou restrição de uso.

Essa diferença tem impacto direto no valor indenizatório e na extensão dos direitos. A Resolução SPI 080/2025 declara de utilidade pública áreas para fins de desapropriação, o que indica incorporação de faixa ao domínio viário. Ainda assim, cabe verificar, caso a caso, se a intervenção sobre determinado imóvel se dará por desapropriação ou por restrição administrativa, pois a qualificação correta altera substancialmente a base de cálculo.

4. Faixa de domínio e faixa non aedificandi

Ao longo das rodovias existe a faixa de domínio, área pública destinada à via e a seus elementos. Adjacente a ela, a legislação impõe a faixa non aedificandi, reserva de 15 metros de cada lado em que a construção é restrita, nos termos da Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa faixa de reserva, contudo, não se confunde com a área desapropriada: o solo pode permanecer privado, apenas com restrição de edificação.

A confusão entre faixa non aedificandi e área efetivamente expropriada é fonte recorrente de subavaliação. Quando a concessionária incorpora ao domínio público metragem que vai além da faixa de reserva já existente, há desapropriação a ser plenamente indenizada. O proprietário deve verificar, com apoio técnico, quanto da sua área já era restrita por lei e quanto está sendo efetivamente subtraído pela Resolução SPI 080/2025.

5. As rubricas que compõem a justa e prévia indenização

A justa e prévia indenização não se resume ao valor do terreno. É um somatório de rubricas autônomas, cada uma com fundamento técnico e legal próprio. A avaliação científica do imóvel deve seguir a NBR 14.653-2, com tratamento de amostras de mercado e aplicação de fatores de localização, esquina, topografia e zoneamento. A tabela abaixo sintetiza as principais rubricas.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correta capitulação de cada rubrica é o que separa uma oferta administrativa rasa de uma indenização integral à vista.

6. O remanescente antieconômico

Um dos pontos mais sensíveis em desapropriações de faixa rodoviária é o destino da área que sobra. Quando a fração tomada compromete a viabilidade do restante, configura-se o remanescente antieconômico: o terreno que sobra perde dimensão útil, acesso adequado ou aptidão para a destinação original. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir que a indenização recaia sobre a totalidade do imóvel, e não apenas sobre a faixa formalmente declarada.

Para um posto de combustível ou um galpão logístico à margem da Rodovia SP 250, a subtração de poucos metros de testada pode inviabilizar manobras de caminhões, recuos exigidos por norma ou o próprio acesso. A avaliação do remanescente exige análise funcional concreta, não bastando a simples medição da área subtraída.

7. Direitos do inquilino e do locatário

Os direitos não se esgotam na figura do proprietário. O inquilino ou locatário de imóvel atingido, sobretudo quando explora atividade comercial à beira da rodovia, é titular de rubricas próprias e autônomas. A interrupção forçada da atividade, a perda do ponto e os custos de mudança e reinstalação podem gerar direito a indenização independente daquela devida ao dono do imóvel.

É fundamental que proprietário e locatário organizem suas pretensões de forma coordenada, mas tecnicamente distinta, para que nenhuma das esferas indenizatórias seja absorvida ou diluída pela outra. A documentação da atividade econômica e do tempo de exploração do ponto é decisiva para a quantificação do fundo de comércio.

8. Imissão provisória na posse: o que muda na prática

A imissão provisória na posse permite à concessionária assumir a posse do imóvel antes do encerramento da discussão sobre o valor. Para tanto, a expropriante deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia, e a posse é transferida mediante esse depósito. É essencial compreender que esse momento não corresponde ao pagamento da indenização.

Diferente é a hipótese de desapropriação amigável, em que proprietário e concessionária celebram acordo extrajudicial. Nesse caso, o pagamento se dá conforme o contrato firmado, por via negocial. O acordo só é vantajoso quando o valor pactuado reflete a avaliação técnica independente; do contrário, reproduz a subavaliação da oferta inicial sob a aparência de consenso.

9. Cronograma e providências do expropriado

O tempo joga papel decisivo. A partir da publicação da Resolução SPI 080/2025, em 13 de novembro de 2025, inicia-se a fase em que a concessionária buscará a via administrativa amigável ou o ajuizamento da ação. Organizar a defesa técnica desde já é o que assegura paridade na discussão do valor.

De posse dessa documentação, o passo seguinte é a elaboração de um laudo pericial prévio por assistente técnico independente, capaz de confrontar a avaliação da concessionária e demonstrar o real valor de mercado do terreno, das edificações, do fundo de comércio e da depreciação do remanescente. Esse laudo é a peça que sustenta tanto a negociação amigável quanto a discussão judicial.

10. O que fazer agora?

Se o seu imóvel está situado entre o km 48+700m e o km 69+580m da Rodovia Bunjiro Nakao (SP-250), em Vargem Grande Paulista, Cotia ou Ibiúna, a recomendação técnica é não assinar nenhum termo de acordo ou recebimento sem antes confrontar a oferta com avaliação independente. A Resolução SPI 080/2025 autoriza a desapropriação, mas não define o valor que você tem direito a receber; esse valor é construído tecnicamente.

Verifique a exata posição da sua testada em relação à faixa declarada, distinga o que é faixa non aedificandi preexistente do que está sendo efetivamente subtraído, avalie se o que sobra configura remanescente antieconômico e levante todas as rubricas aplicáveis ao seu caso, do valor do terreno ao fundo de comércio. A garantia da justa e prévia indenização do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal só se realiza, na prática, quando o expropriado a transforma em pretensão concreta, documentada e defensável. A passividade diante da primeira oferta é o caminho mais curto para receber menos do que o patrimônio efetivamente vale.