Você é proprietário em Boa Esperança do Sul e teve notícia de que sua área na Rodovia SP-255 será desapropriada?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 088/2025 declarou de utilidade pública a área necessária à implantação de dispositivo na Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), km 112+570, em Boa Esperança do Sul.
- A expropriante é a Concessionária ViaPaulista S/A, agente privado que atua por delegação no regime de concessão rodoviária.
- A área atingida é de 1.615,85 m², vinculada à matrícula nº 13.745 do C.R.I. de Ribeirão Bonito.
- A Constituição assegura ao expropriado justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV.
- A DUP autoriza o início do processo, mas o valor ofertado pela concessionária quase nunca corresponde à indenização integral devida.
A publicação da Resolução SPI 088/2025, em 4 de dezembro de 2025, pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, formalizou a declaração de utilidade pública (DUP) sobre a área necessária à implantação de dispositivo viário na Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), no km 112+570, dentro do território de Boa Esperança do Sul, Comarca de Ribeirão Bonito. O ato tem fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e habilita a Concessionária ViaPaulista S/A a promover, administrativa ou judicialmente, a transferência compulsória do bem para o domínio público afetado à obra.
É decisivo que o expropriado compreenda, desde o primeiro momento, que a DUP não fixa o quanto será pago. Ela apenas autoriza o procedimento. O dimensionamento da justa e prévia indenização, garantida pelo CF art. 5º, XXIV, depende de avaliação técnica rigorosa, e a experiência demonstra que a oferta inicial da concessionária tende a desconsiderar rubricas relevantes. Este artigo detalha o alcance da Resolução SPI 088/2025, as áreas atingidas e o conjunto de direitos que o proprietário e eventuais ocupantes podem fazer valer.
💡 O que significa a implantação de um dispositivo viário
Um dispositivo na rodovia é um conjunto de alças, retornos, acessos ou interseções destinado a melhorar a fluidez e a segurança do tráfego. Sua implantação na SP 255 exige a incorporação de faixas adjacentes à pista, o que explica a necessidade de desapropriar a área de 1.615,85 m² identificada na Resolução SPI 088/2025.
1. Localização e contexto da desapropriação na SP-255
A área objeto da Resolução SPI 088/2025 situa-se na Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), km 112+020, na Pista Sul, sentido Trabiju, no Município de Boa Esperança do Sul, integrante da Comarca de Ribeirão Bonito. O imóvel afetado está vinculado à matrícula nº 13.745 do Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Bonito, parâmetro registral que delimita a propriedade e serve de base para a apuração dominial e para a verificação de eventuais ônus, gravames e cadeias sucessórias.
A SP 255 é eixo estruturante da região central do Estado, conectando municípios produtores e escoando produção agroindustrial. A implantação de dispositivo no km 112+570 insere-se nesse contexto de modernização viária conduzida sob o regime de concessão. Para o proprietário lindeiro, contudo, a obra significa a perda de parte do terreno e, frequentemente, a deterioração funcional da área que remanesce, tema que exige atenção técnica desde o início.
⚖️ DUP publicada não é o mesmo que indenização fixada
A publicação da Resolução SPI 088/2025 autoriza a ViaPaulista a iniciar o processo expropriatório, mas não define o valor a ser pago. A quantificação da indenização depende de avaliação técnica conforme a NBR 14.653-2, e o expropriado preserva o direito de discutir o montante em sua integralidade.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 088/2025 concentra a área declarada de utilidade pública em um único eixo viário. A tabela abaixo sistematiza o logradouro, o trecho de referência, a área aproximada e a função do perímetro dentro da obra de implantação do dispositivo.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255) | km 112+570, com referência registral no km 112+020, Pista Sul, sentido Trabiju | 1.615,85 m² | Faixa adjacente à pista destinada à implantação de dispositivo viário |
A faixa atingida ao longo da Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255) corresponde à área lindeira à Pista Sul, no sentido Trabiju, cuja incorporação é indispensável à geometria do novo dispositivo. Por se tratar de imóvel à beira de rodovia, a quantificação deve ponderar tanto o valor do solo quanto os efeitos sobre a parcela remanescente, sob pena de a indenização não traduzir a integralidade do prejuízo suportado pelo expropriado.
🏠 Imóveis à beira de pista exigem laudo específico
Postos, restaurantes, galpões, depósitos e propriedades rurais lindeiras à SP 255 possuem dinâmica de valor própria, ligada ao acesso direto e à visibilidade. A perda de testada e a redução de acessibilidade impactam diretamente o valor e devem constar do laudo pericial prévio.
3. Motivação técnica e a figura da concessionária expropriante
A Resolução SPI 088/2025 fundamenta-se na necessidade de implantar dispositivo viário no km 112+570 da SP 255, intervenção típica das obrigações contratuais assumidas por concessionárias no modelo de concessão rodoviária. A Concessionária ViaPaulista S/A figura como expropriante por delegação do Poder Público, o que significa que um agente privado conduz a negociação, oferta o valor e, se necessário, ajuíza a ação de desapropriação. Essa peculiaridade reforça a importância de o expropriado não tratar a oferta como definitiva.
O interesse econômico da concessionária na contenção de custos é legítimo do ponto de vista contratual, mas não pode comprimir a justa e prévia indenização assegurada constitucionalmente. O expropriado deve ter clareza de que negocia com uma empresa cuja lógica é a otimização do investimento, e que o equilíbrio dessa relação se obtém com avaliação técnica independente e estruturação jurídica adequada.
⚠️ A oferta da concessionária raramente é a indenização integral
É prática recorrente a apresentação de valores que subdimensionam o terreno, ignoram benfeitorias e omitem o impacto sobre o remanescente antieconômico. Aceitar a primeira proposta sem laudo pericial prévio independente pode significar renúncia a parcelas substanciais da indenização devida.
4. Desapropriação ou servidão administrativa? A distinção que altera o valor
Nem toda intervenção do Poder Público em imóvel lindeiro à rodovia configura desapropriação. A servidão administrativa impõe restrição de uso sem retirar a propriedade, ao passo que a desapropriação transfere o domínio. A Resolução SPI 088/2025 trata de declaração de utilidade pública para fins de desapropriação da área necessária ao dispositivo, o que implica, em regra, a perda da titularidade sobre a faixa de 1.615,85 m² incorporada à obra.
A correta qualificação jurídica do ato é determinante para a indenização. Quando há transferência de domínio, o expropriado faz jus ao valor do bem expropriado e às consequências sobre a área restante. Quando há mera servidão, a indenização cobre a restrição imposta. Confundir os regimes, ou aceitar tratamento de servidão para situação que é de desapropriação, conduz a indenização inferior à devida.
💡 Faixa de domínio e faixa non aedificandi
Ao longo das rodovias incide a faixa non aedificandi de 15 metros prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa reserva legal de não edificação não se confunde com a área desapropriada para o dispositivo: a desapropriação retira o domínio, enquanto a faixa non aedificandi restringe o uso construtivo das margens.
5. Direitos do expropriado: o que a justa indenização deve cobrir
A justa e prévia indenização não se resume ao valor do solo. Ela deve recompor a integralidade do patrimônio atingido, abrangendo terreno, edificações, benfeitorias, eventual fundo de comércio e os reflexos sobre a parcela que permanece com o proprietário. No caso da área lindeira à Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), a apuração deve seguir tratamento científico conforme a NBR 14.653-2, considerando fatores de localização, acessibilidade e zoneamento.
A tabela a seguir resume as principais rubricas indenizatórias que estruturam um pleito tecnicamente consistente. Cada uma tem fundamento normativo próprio e deve ser individualmente demonstrada no laudo.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, acessibilidade e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a postos, restaurantes e pontos comerciais consolidados à beira da SP 255 |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Apurados sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, incidente sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A cumulação dessas modalidades em desapropriação encontra respaldo na orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, conforme a Súmula 102 STJ.
⏳ Remanescente antieconômico: parcela frequentemente esquecida
Quando a faixa retirada para o dispositivo deixa a área restante sem viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico. A perda funcional dessa parcela deve ser indenizada, e o proprietário pode pleitear que a expropriação alcance a totalidade do imóvel quando o que sobra perde utilidade.
6. Direitos do inquilino e do locatário
Os direitos do ocupante não se confundem com os do proprietário. O inquilino ou locatário de imóvel comercial atingido pela desapropriação possui rubricas próprias e autônomas, especialmente quando explora atividade econômica no local. A interrupção forçada da atividade, a perda de ponto e os custos de realocação são prejuízos indenizáveis que devem ser apurados de forma independente do valor pago ao titular do domínio.
🛡️ O locatário também tem direito a indenização própria
Se você explora posto de combustível, restaurante, depósito ou comércio em imóvel locado à beira da SP 255, o fundo de comércio e as perdas decorrentes da paralisação podem ser indenizados separadamente, com fundamento na NBR 14.653-4. Reúna contratos, faturamento e comprovação da atividade para sustentar o pleito.
7. Imissão provisória na posse e seus efeitos
No procedimento de desapropriação, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia. É fundamental compreender o funcionamento desse mecanismo para não nutrir expectativa equivocada quanto ao recebimento.
⚖️ Imissão provisória não significa pagamento imediato
Na imissão provisória, a ViaPaulista deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse é transferida ao expropriante. O expropriado não levanta esse valor nesse momento: o levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, e o direito de discutir o montante permanece integralmente preservado.
Em desapropriação amigável, a situação é distinta: havendo acordo extrajudicial homologado, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato celebrado. Essa via contratual não se confunde com a imissão. Por isso, a decisão de acordar ou litigar deve ser tomada com base em avaliação técnica que revele se a oferta da concessionária se aproxima ou se afasta da indenização integral devida.
8. Cálculo e quantificação da indenização
A quantificação correta começa pela caracterização rigorosa do imóvel vinculado à matrícula nº 13.745 do C.R.I. de Ribeirão Bonito e pela mensuração precisa da área de 1.615,85 m² atingida. A partir daí, o laudo pericial prévio aplica a NBR 14.653-2 para o solo, considerando a condição de imóvel lindeiro à Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), cujo valor é sensível ao acesso direto e à exposição ao tráfego.
Para imóveis comerciais cortados pela obra, a perda de testada é fator central: a redução da frente voltada para a pista compromete visibilidade e acesso, depreciando o que remanesce. A proximidade da pista, por sua vez, pode gerar depreciação adicional por ruído, vibração e restrição de manobras. Todos esses elementos precisam estar individualizados e quantificados, sob pena de a indenização ofertada não refletir o prejuízo real.
⚠️ Depreciação por proximidade da pista deve ser demonstrada
A faixa que sobra colada ao novo dispositivo costuma sofrer perda de valor que a concessionária não inclui na oferta. Essa depreciação do remanescente integra a justa indenização e exige comprovação técnica no laudo, com metodologia compatível com a NBR 14.653-2.
9. Plano de ação para o expropriado
A reação juridicamente estruturada é o que separa uma indenização simbólica de uma indenização integral. As providências abaixo seguem ordem lógica e devem ser adotadas tão logo o proprietário tome conhecimento da Resolução SPI 088/2025.
📁 1ª medida: organizar a documentação dominial e probatória
i. Matrícula atualizada (nº 13.745, C.R.I. de Ribeirão Bonito).
ii. Carnê de ITR ou IPTU e comprovantes de área.
iii. Contratos de locação, quando houver ocupantes.
iv. Notas fiscais e registros de benfeitorias e edificações.
Reunida a documentação, o passo seguinte é técnico. Sem uma avaliação independente, o expropriado negocia às cegas, sem parâmetro para confrontar a proposta da concessionária e identificar as rubricas omitidas.
💡 2ª medida: obter laudo pericial prévio independente
O laudo pericial prévio, elaborado segundo a NBR 14.653-2, dimensiona o valor real do terreno, das benfeitorias e do impacto sobre o remanescente. É o instrumento que revela a distância entre a oferta da ViaPaulista e a justa e prévia indenização efetivamente devida.
Com o laudo em mãos, abre-se a etapa de definição estratégica entre a via amigável e a judicial, decisão que deve ponderar prazos, valores e o perfil do imóvel atingido na SP 255.
💡 3ª medida: definir estratégia entre acordo e via judicial
Havendo acordo que contemple a indenização integral, a via amigável encurta o recebimento. Persistindo subavaliação, a via judicial permite discutir o valor com amparo no Decreto-Lei 3.365/1941, com incidência de juros, correção monetária e honorários sobre a diferença apurada.
10. Cronograma e próximos passos
Publicada a Resolução SPI 088/2025 em 4 de dezembro de 2025, com decreto datado de 28 de novembro de 2025, inicia-se a fase em que a Concessionária ViaPaulista S/A tende a apresentar proposta administrativa de aquisição da área. Esse é o momento decisivo: a resposta do proprietário deve ser tecnicamente embasada, jamais improvisada. A janela entre a oferta e a eventual propositura da ação é estratégica para reposicionar o valor.
Caso não haja acordo, a concessionária poderá ajuizar a ação de desapropriação e requerer a imissão provisória na posse mediante depósito. Mesmo nesse cenário, o expropriado conserva o direito de discutir integralmente a indenização, de impugnar a avaliação e de pleitear todas as rubricas devidas, incluindo a depreciação do remanescente e a eventual configuração de remanescente antieconômico.
⏳ A janela decisiva é agora
Quanto antes o expropriado estruturar sua defesa técnica em relação à área da Rodovia Comandante João Ribeiro de Barros (SP 255), maior a capacidade de confrontar a oferta da concessionária e maximizar a indenização integral à vista. Documentação organizada e laudo independente são os pilares dessa reação.
Em síntese, a Resolução SPI 088/2025 inaugura um procedimento que, conduzido sem assessoria técnica, tende a beneficiar a expropriante. A leitura correta da DUP, a compreensão da distinção entre desapropriação e servidão, o reconhecimento das rubricas indenizatórias e o domínio sobre o funcionamento da imissão provisória na posse são os instrumentos que permitem ao proprietário e ao locatário atingidos na SP 255, em Boa Esperança do Sul, exigir aquilo que a Constituição lhes assegura: a justa e prévia indenização em sua integralidade.
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