Você é proprietário na Avenida André Barqueiro em Igaraçu do Tietê e teve notícia de que sua área foi declarada de utilidade pública para a duplicação da SP-255?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 083/2025, publicada em 26 de novembro de 2025, declarou de utilidade pública áreas necessárias à duplicação da Rodovia SP-255 entre o km 155+770m e o km 179+600m, com adequação de dispositivo no km 178+630m.
- A expropriante é a Concessionária ViaPaulista S/A, que atua por delegação contratual do Estado em regime de concessão.
- A área complementar atingida soma 264,94 m² e abrange a Avenida André Barqueiro, nº 16, na altura do km 177+950m, Pista Sul, sentido São Manuel.
- O expropriado tem direito a justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV, e a discutir o valor ofertado em juízo.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o caminho técnico para maximizar a indenização.
A publicação da Resolução SPI 083/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura a fase formal do processo expropriatório sobre imóveis lindeiros à Rodovia SP-255 em Igaraçu do Tietê. O ato fundamenta-se no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e na garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV. A partir da publicação da declaração de utilidade pública (DUP), a concessionária fica autorizada a promover as medidas administrativas e judiciais necessárias à obtenção das áreas, mas o proprietário não perde, em momento algum, o direito de exigir a recomposição integral do seu patrimônio.
Este artigo orienta tecnicamente o proprietário atingido sobre o alcance da medida, as rubricas que compõem a indenização, a diferença entre desapropriação e servidão, os efeitos da imissão provisória na posse e o cronograma de defesa. O foco é exclusivamente a perspectiva de quem é atingido pelo poder concedente e pela concessionária, ou seja, o expropriado que precisa estruturar a sua reação antes que valores subavaliados se cristalizem no processo.
1. Localização e contexto da obra: a duplicação da SP-255
A Rodovia SP-255 é eixo estruturante do interior paulista, conectando regiões produtoras agrícolas e industriais. A duplicação do trecho entre o km 155+770m e o km 179+600m integra o programa de ampliação de capacidade sob responsabilidade da Concessionária ViaPaulista S/A, no modelo de concessão rodoviária. A Resolução SPI 083/2025 trata especificamente de áreas complementares vinculadas à adequação de dispositivo no km 178+630m, situação típica em que ajustes geométricos de alças, retornos e acessos exigem faixas adicionais de terreno além daquelas inicialmente previstas.
O imóvel identificado na DUP localiza-se na Avenida André Barqueiro, nº 16, na altura do km 177+950m da SP-255, Pista Sul, sentido São Manuel, no Município de Igaraçu do Tietê, Comarca de Barra Bonita, registrado sob a matrícula nº 5.559 do Cartório de Registro de Imóveis de Barra Bonita. Trata-se de área lindeira à pista, condição que potencializa impactos específicos de depreciação e que reclama avaliação técnica criteriosa.
💡 DUP publicada não é estudo preliminar
A Resolução SPI 083/2025 é uma declaração de utilidade pública (DUP) formal, e não mero estudo de traçado. A DUP autoriza o início efetivo do processo expropriatório, fixa o marco temporal da avaliação e habilita a concessionária a buscar a imissão provisória na posse. Por isso, ignorar a publicação significa perder janelas processuais decisivas.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A seção a seguir consolida o logradouro atingido pela Resolução SPI 083/2025, com indicação do trecho, da área aproximada e da função no perímetro da obra. A sistematização permite ao proprietário compreender exatamente qual parcela do seu imóvel está sob declaração e quais efeitos a obra produz sobre o remanescente.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Avenida André Barqueiro, nº 16 | Altura do km 177+950m da SP-255, Pista Sul, sentido São Manuel | 264,94 m² | Área complementar para adequação de dispositivo no km 178+630m |
A Avenida André Barqueiro é a via de acesso direto ao imóvel registrado na matrícula nº 5.559 do CRI de Barra Bonita. Como o perímetro atingido decorre de adequação de dispositivo rodoviário, é fundamental verificar se a faixa declarada compromete a testada do imóvel, os acessos e a circulação interna, pois esses elementos influenciam diretamente o valor a ser indenizado e a eventual configuração de remanescente antieconômico.
3. Motivação técnica: por que a faixa lindeira é especialmente sensível
Imóveis colados à pista de rodovia em duplicação sofrem impactos que vão muito além da área fisicamente subtraída. A proximidade do novo eixo de tráfego gera depreciação por ruído, poeira, vibração e perda de privacidade, fatores que devem ser captados na avaliação. Quando a faixa atingida corta a frente do imóvel, configura-se a perda de testada, com redução do potencial de aproveitamento comercial e da própria liquidez do bem no mercado.
A avaliação dessas áreas deve observar a NBR 14.653-2, que disciplina o tratamento científico de amostras de mercado, com ponderação de fatores de oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento. A simples adoção de valor genérico de planilha, prática recorrente das expropriantes, tende a ignorar a singularidade do imóvel lindeiro e a subavaliar o terreno e suas benfeitorias.
⚠️ Atenção à avaliação unilateral da concessionária
A oferta inicial da ViaPaulista baseia-se em laudo produzido pela própria expropriante. É comum que esse laudo subdimensione a perda de testada, despreze a depreciação do remanescente por proximidade da pista e adote área inferior à efetivamente impactada. Aceitar a primeira proposta sem contraprova técnica costuma significar renúncia a parcela relevante da indenização devida.
4. Desapropriação ou servidão administrativa? A distinção decisiva
Nem toda intervenção em imóvel lindeiro a rodovia é desapropriação. A desapropriação implica transferência da propriedade da área atingida ao expropriante, com extinção do domínio do particular sobre aquela parcela. Já a servidão administrativa mantém a propriedade com o particular, mas impõe restrição de uso, indenizável na medida do efetivo prejuízo. A natureza jurídica do ato define a extensão da indenização e a rubrica aplicável.
No caso da Resolução SPI 083/2025, a declaração de utilidade pública recai sobre área determinada de 264,94 m² destinada à adequação de dispositivo, o que sinaliza desapropriação de parcela do imóvel. Ainda assim, é imprescindível verificar nos autos qual o título exato pretendido pela concessionária, pois a confusão entre os institutos costuma ser explorada para reduzir o montante ofertado.
⚖️ Faixa de domínio e faixa non aedificandi não se confundem com a área desapropriada
A Lei 6.766/1979, art. 4º, III estabelece faixa non aedificandi de 15 metros ao longo de rodovias. Essa restrição urbanística preexistente não autoriza a concessionária a tratar a área desapropriada como se já fosse pública ou sem valor. A parcela efetivamente transferida deve ser indenizada integralmente, e as restrições anteriores não podem ser usadas para anular o direito à justa e prévia indenização.
5. Direitos do proprietário expropriado
O proprietário atingido pela Resolução SPI 083/2025 é titular de um feixe de direitos que precede e condiciona qualquer transferência de posse. O núcleo é a justa e prévia indenização em dinheiro, garantida pelo CF art. 5º, XXIV, que deve recompor de forma plena o patrimônio sacrificado, e não apenas o valor venal ou cadastral do bem. A indenização há de ser integral e à vista, abrangendo o terreno, as edificações, as benfeitorias e os danos correlatos.
O expropriado tem ainda o direito de produzir prova pericial própria, de impugnar o laudo da concessionária e de discutir judicialmente o valor, mesmo após eventual imissão provisória na posse. A defesa técnica estruturada permite demonstrar a real dimensão da perda de testada, a depreciação do remanescente e a eventual inviabilização econômica da área restante.
🏠 Quando o remanescente perde viabilidade
Se a subtração da faixa de 264,94 m² na Avenida André Barqueiro comprometer o aproveitamento da área restante, seja por redução de acesso, perda de frente ou inviabilização da atividade exercida, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode pleitear a indenização do todo, e não apenas da parcela fisicamente atingida, pois o prejuízo se estende a toda a propriedade.
6. Direitos autônomos do inquilino e do locatário
Quando o imóvel da Avenida André Barqueiro estiver locado, o locatário possui rubricas indenizatórias próprias e autônomas em relação às do proprietário. O inquilino que explora atividade comercial no ponto pode pleitear a recomposição do fundo de comércio, avaliável segundo a NBR 14.653-4, além das despesas de mudança, da perda de clientela e dos custos de reinstalação em novo endereço.
🛡️ O locatário deve ser ouvido no processo
O direito do inquilino não se confunde com o do proprietário e não desaparece por ausência de menção no laudo da concessionária. O locatário tem legitimidade para habilitar-se no processo expropriatório e demonstrar o prejuízo ao ponto comercial consolidado. Quando há atividade econômica em imóvel lindeiro à SP-255, a quantificação do fundo de comércio é parcela frequentemente ignorada pela expropriante.
7. Rubricas que compõem a indenização
A indenização em desapropriação não se resume ao valor do terreno. Ela se decompõe em rubricas autônomas, cada uma com fundamento normativo próprio, que somadas recompõem o patrimônio do expropriado. A tabela a seguir sistematiza as principais parcelas aplicáveis a imóveis atingidos pela duplicação da SP-255 em Igaraçu do Tietê.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável ao ponto comercial consolidado à beira da pista |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação, na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária incide de forma plena sobre todo o débito, preservando o poder de compra da indenização ao longo do processo.
8. Imissão provisória na posse: o que muda para o proprietário
A imissão provisória na posse é o instrumento pelo qual a concessionária obtém a posse do imóvel antes do encerramento do processo. Para tanto, a ViaPaulista deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse da área é transferida ao expropriante mediante esse depósito. É essencial compreender que esse depósito não é a indenização final, e o proprietário não levanta esse valor nesse momento.
⚖️ Imissão não é pagamento
A transferência da posse ocorre com o depósito judicial feito pela concessionária, mas o levantamento do depósito só se dá após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. O expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo. Confundir imissão com recebimento da indenização leva à aceitação precipitada de quantias subavaliadas.
O proprietário deve, portanto, reagir já na fase de imissão, impugnando o valor depositado e requerendo a produção de laudo pericial prévio independente. Quanto mais cedo a defesa técnica se instala, maior a probabilidade de que a diferença entre a oferta e a indenização justa seja efetivamente reconhecida, com reflexos sobre juros compensatórios e honorários.
9. Quantificação e estratégia probatória
A maximização da indenização depende da qualidade da prova técnica produzida pelo expropriado. O laudo pericial prévio, elaborado por profissional habilitado e ancorado nas normas da série NBR 14.653, deve documentar a área efetivamente atingida, a perda de testada, a depreciação do remanescente por proximidade da pista e, quando for o caso, a configuração de remanescente antieconômico.
A coleta documental robusta é o alicerce dessa estratégia. A matrícula nº 5.559 do CRI de Barra Bonita, os comprovantes de IPTU, o habite-se, os contratos de locação e as notas fiscais de benfeitorias compõem o conjunto que sustenta a avaliação independente e neutraliza eventuais omissões do laudo da concessionária.
📁 Documentos necessários para estruturar a defesa
i. Matrícula atualizada do imóvel (nº 5.559 do CRI de Barra Bonita).
ii. Carnês de IPTU e habite-se.
iii. Contratos de locação eventualmente existentes.
iv. Notas fiscais de benfeitorias e edificações.
v. Documentação da atividade comercial, se houver, para apuração do fundo de comércio.
10. Cronograma e janela de reação
A publicação da Resolução SPI 083/2025 em 26 de novembro de 2025 abre a contagem prática dos prazos de atuação do expropriado. A partir da DUP, a concessionária pode notificar para via amigável ou ajuizar a ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse. Cada etapa tem efeitos jurídicos relevantes, e a inércia tende a favorecer a consolidação da oferta inicial.
💡 1ª medida: análise da DUP e da matrícula
O primeiro passo é confrontar a área declarada na Resolução SPI 083/2025 com a descrição da matrícula nº 5.559 e a situação física do imóvel na Avenida André Barqueiro, verificando se os 264,94 m² correspondem ao efetivamente impactado.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio independente
Em paralelo, deve-se constituir laudo pericial prévio próprio, com base na NBR 14.653-2, documentando terreno, benfeitorias, perda de testada e depreciação do remanescente antes que a posse seja transferida.
💡 3ª medida: impugnação técnica da oferta
Por fim, a oferta da concessionária deve ser impugnada de forma fundamentada, seja na via amigável, seja já no processo judicial, sustentando a diferença entre o valor depositado e a justa e prévia indenização devida.
11. O que fazer agora?
O proprietário atingido pela Resolução SPI 083/2025 na Avenida André Barqueiro não deve aguardar passivamente a notificação da ViaPaulista. A duplicação da SP-255 entre o km 155+770m e o km 179+600m, com a adequação de dispositivo no km 178+630m, já produz efeitos jurídicos concretos sobre o imóvel registrado na matrícula nº 5.559 do CRI de Barra Bonita. A reação estruturada começa pela leitura técnica do ato declaratório e segue pela produção de prova pericial independente.
A justa indenização não é concedida espontaneamente pela expropriante: ela é construída por meio de prova técnica sólida, impugnação fundamentada e acompanhamento de cada fase processual. Compreender que a imissão provisória na posse não equivale a pagamento, que o remanescente pode tornar-se antieconômico e que o inquilino possui rubricas autônomas é o que separa uma indenização meramente formal de uma recomposição patrimonial efetivamente integral, na exata medida do CF art. 5º, XXIV e do Decreto-Lei 3.365/1941.
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