Você é proprietário em Parapuã e teve notícia de que seu imóvel à beira da Rodovia SP 294 será desapropriado?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 093/2025, publicada em 2 de dezembro de 2025, autorizou a Eixo SP Concessionária de Rodovias S.A. a promover a desapropriação de área destinada à duplicação da Rodovia SP 294, entre o km 551 e o km 560.
- A área declarada de utilidade pública soma 6.381,48 m², atingindo imóvel lindeiro à pista no sentido Marília, Parapuã.
- A Constituição assegura ao expropriado justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV.
- O valor ofertado pela concessionária quase sempre é inferior ao devido; a discussão técnica do laudo é o caminho para a indenização integral à vista.
- Há rubricas autônomas pouco conhecidas, como perda de testada e remanescente antieconômico, que precisam ser quantificadas.
A publicação da Resolução SPI 093/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo formaliza a declaração de utilidade pública (DUP) de área necessária à duplicação do tronco da Rodovia SP 294, no trecho situado entre o km 551 e o km 560, no município de Parapuã. O ato é o marco jurídico que autoriza a Eixo SP Concessionária de Rodovias S.A. a dar início ao processo expropriatório, com fundamento no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações. A partir desse momento, o proprietário atingido passa a ser parte de um procedimento que exige reação técnica imediata.
Este artigo destrincha o conteúdo da resolução, identifica a área afetada na Rodovia SP 294, explica as rubricas que compõem a justa e prévia indenização e orienta, passo a passo, como o expropriado deve se posicionar para que o valor recebido reflita a integralidade da perda patrimonial, e não a oferta inicial da concessionária.
💡 O que é a DUP e o que ela autoriza
A declaração de utilidade pública (DUP) é o ato administrativo que reconhece o interesse público sobre determinada área e autoriza o início do processo expropriatório. Ela não transfere automaticamente a propriedade, nem fixa o valor da indenização. A DUP abre o prazo para que a concessionária negocie a via amigável ou, não havendo acordo, ajuíze a ação de desapropriação.
1. O contexto da Resolução SPI 093/2025 na Rodovia SP 294
A duplicação do tronco da Rodovia SP 294 integra o programa de ampliação de capacidade rodoviária conduzido sob o modelo de concessão à iniciativa privada. A Eixo SP Concessionária de Rodovias S.A. figura como expropriante, ou seja, é a entidade privada delegatária do serviço público que, autorizada pela DUP, conduz o procedimento e arca com o pagamento da indenização. O trecho objeto da resolução, do km 551 ao km 560, exige a incorporação de faixas lindeiras à plataforma atual para comportar a nova pista.
A duplicação de uma rodovia como a SP 294 reorganiza por completo a relação dos imóveis lindeiros com a via. Acessos são suprimidos ou deslocados, a faixa de domínio é ampliada e a testada dos imóveis remanescentes é reduzida. Para o proprietário, isso significa que a área efetivamente desapropriada é apenas parte do impacto: o restante do terreno pode perder valor, função e, em casos extremos, viabilidade econômica.
⚖️ Desapropriação não se confunde com servidão administrativa
Na desapropriação, há transferência da propriedade do bem ao expropriante, com indenização correspondente ao valor integral da área tomada. Na servidão administrativa, a propriedade permanece com o particular, mas fica gravada por uma restrição de uso, indenizável na medida do prejuízo. Confundir os dois institutos leva a aceitar valores incompatíveis com a perda real. Verifique na resolução e no laudo qual instituto incide sobre o seu imóvel.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 093/2025 delimita com precisão a área de utilidade pública. O imóvel atingido, identificado como Área 01, situa-se entre a estaca 3.165+19,42m e a estaca 3.166+19,33m, do lado direito da Rodovia SP 294, no sentido Marília, Parapuã, e está descrito na Matrícula nº 4.103 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osvaldo Cruz, São Paulo. A tabela a seguir consolida os dados do perímetro afetado.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 294 | Estaca 3.165+19,42m à estaca 3.166+19,33m, lado direito, sentido Marília–Parapuã (km 551 ao km 560) | 6.381,48 m² | Faixa lindeira incorporada à duplicação do tronco rodoviário |
A descrição por estacas e a referência à Matrícula nº 4.103 do 1º CRI de Osvaldo Cruz são determinantes para conferir a exata sobreposição entre o perímetro declarado de utilidade pública e a totalidade do imóvel. É nesse ponto que se verifica se a desapropriação é parcial e, sendo parcial, se a área remanescente da Rodovia SP 294 conserva ou não aproveitamento econômico. A leitura cruzada entre a resolução, a planta da concessionária e a matrícula é a primeira providência técnica de defesa.
⚠️ Confira se a área da matrícula confere com a planta da concessionária
É frequente que a área levantada pela expropriante divirja da área registral. Qualquer diferença entre os 6.381,48 m² declarados e o que efetivamente será ocupado deve ser apurada por medição independente. Subdimensionar a área atingida é uma forma silenciosa de reduzir a indenização.
3. A faixa de domínio e a faixa non aedificandi
Ao longo das rodovias, a legislação impõe restrições de ocupação que afetam diretamente o aproveitamento dos imóveis lindeiros. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III, estabelece a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias, salvo maiores exigências da legislação específica. Essa restrição é anterior e distinta da desapropriação, mas convive com ela e precisa ser corretamente isolada no cálculo.
O ponto sensível é não permitir que a expropriante utilize a existência da faixa non aedificandi como pretexto para reduzir o valor da área desapropriada. A restrição administrativa preexistente não retira do proprietário o direito à justa e prévia indenização pela área efetivamente tomada na duplicação da Rodovia SP 294. A faixa de domínio ampliada pela obra incorpora terreno que era privado e produtivo, e essa incorporação deve ser remunerada pelo valor de mercado.
🏠 Imóveis à beira de pista têm perfil indenizatório próprio
Postos de combustível, restaurantes, galpões e propriedades rurais lindeiras à Rodovia SP 294 dependem economicamente do acesso à via. A supressão ou o deslocamento de acessos, a perda de testada e a depreciação por proximidade da nova pista são fatores que, somados, podem superar o valor da faixa de terra tomada. Cada um precisa ser laudado de forma autônoma.
4. As rubricas que compõem a justa e prévia indenização
A indenização em desapropriação não se resume ao valor do metro quadrado de terreno. A NBR 14.653-2, norma técnica de avaliação de imóveis urbanos, e a NBR 14.653-4, aplicável a empreendimentos, fornecem o arcabouço para a quantificação científica de cada parcela do prejuízo. A tabela a seguir reúne as rubricas que devem ser examinadas no caso da Rodovia SP 294 em Parapuã.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a pontos comerciais consolidados à beira da pista |
| Perda de testada | NBR 14.653-2 | Redução da frente do imóvel para a rodovia e da exposição comercial |
| Remanescente antieconômico | NBR 14.653-2 | Quando a área restante perde viabilidade e deve ser indenizada integralmente |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal, sobre o valor da condenação. A correção monetária plena recompõe o poder de compra de todo o débito ao longo do tempo. A omissão de qualquer dessas parcelas no laudo da expropriante é o erro mais recorrente contra o expropriado.
💡 O remanescente antieconômico também é indenizável
Quando a duplicação da Rodovia SP 294 secciona o imóvel e deixa uma área restante sem aproveitamento econômico viável, configura-se o remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode exigir a indenização não apenas da faixa tomada, mas também da fração que perdeu utilidade, evitando ficar com um terreno residual sem valor de mercado.
5. Imissão provisória na posse: o que muda para o proprietário
Não havendo acordo na via amigável, a concessionária ajuíza a ação de desapropriação e, em regra, requer a imissão provisória na posse. Para obtê-la, a expropriante deposita em juízo o valor de avaliação prévia, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. É fundamental compreender o que esse momento representa, e o que ele não representa, para o proprietário.
⚖️ Imissão provisória não é pagamento da indenização
Na imissão provisória na posse, a concessionária deposita em juízo o valor de avaliação prévia e recebe a posse do bem. O expropriado não levanta esse valor nesse momento e preserva o direito de discutir o valor no curso do processo. O levantamento do depósito ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado.
Essa distinção é decisiva. Muitos proprietários acreditam que a entrega da posse equivale ao recebimento da indenização, e por isso deixam de questionar o valor. Ocorre justamente o contrário: o depósito para imissão costuma ser inferior ao valor real, e é a partir dele que se contam os juros compensatórios, calculados sobre a diferença entre o que foi depositado e a indenização que vier a ser fixada ao final. Discutir o laudo é, portanto, condição para ampliar a base de cálculo desses juros.
💡 Via amigável: aí sim há pagamento contratual
Na desapropriação amigável, formalizada por acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato. Isso não se confunde com a imissão provisória. A via amigável só é vantajosa quando o valor ofertado já reflete a integralidade das rubricas devidas; do contrário, a discussão judicial tende a resultar em indenização superior.
6. Direitos do inquilino e do locatário
A desapropriação não atinge apenas o proprietário. Quem ocupa o imóvel à beira da Rodovia SP 294 na condição de inquilino ou locatário, especialmente em imóveis comerciais, titulariza rubricas próprias e autônomas. O ponto comercial consolidado, o fundo de comércio e os investimentos realizados na exploração do negócio têm proteção indenizatória distinta da que cabe ao dono do imóvel.
🛡️ O locatário tem indenização autônoma
O inquilino comercial atingido pela desapropriação pode pleitear, em nome próprio, a indenização pelo fundo de comércio, pelas benfeitorias que realizou e pelas despesas de mudança e reinstalação do negócio. Esses direitos não dependem do proprietário e não podem ser absorvidos pela negociação conduzida apenas com ele. O locatário deve constituir defesa própria desde a notícia da DUP.
É comum que a expropriante negocie somente com o proprietário e ignore a situação do locatário, transferindo para este o ônus de buscar reparação por conta própria, muitas vezes após já ter perdido o ponto. Por isso, o inquilino lindeiro à Rodovia SP 294 deve organizar desde já a documentação do contrato de locação, das notas fiscais de benfeitorias e dos elementos que comprovem o faturamento e a consolidação do ponto comercial.
7. Documentos e plano de ação do expropriado
A reação juridicamente estruturada começa pela reunião dos documentos que sustentam cada rubrica indenizatória. Sem lastro documental, o laudo de assistência técnica perde força diante da avaliação da expropriante. A organização probatória deve preceder qualquer manifestação no processo ou na negociação amigável.
📁 Documentos necessários
i. Matrícula atualizada do imóvel (Matrícula nº 4.103 do 1º CRI de Osvaldo Cruz).
ii. IPTU ou ITR e comprovante de uso do solo.
iii. Habite-se e plantas das edificações.
iv. Contratos de locação e comprovantes de faturamento, se houver atividade comercial.
v. Notas fiscais de benfeitorias e investimentos.
vi. Cópia da Resolução SPI 093/2025 e da planta de desapropriação da concessionária.
Com a documentação reunida, o passo seguinte é a elaboração de um laudo pericial prévio por assistente técnico de confiança do expropriado, independente da avaliação da concessionária. Esse laudo é o instrumento que quantifica, com base nas NBR aplicáveis, o valor real do terreno, das edificações, da perda de testada, da depreciação do remanescente e, se for o caso, do remanescente antieconômico. É a peça que dá sustentação à recusa de ofertas subavaliadas.
⚠️ A primeira oferta da concessionária raramente é a justa
A avaliação inicial da expropriante tende a considerar apenas o valor do terreno e a desconsiderar a perda de testada, o fundo de comércio e o remanescente antieconômico. Aceitar a primeira proposta sem laudo próprio significa, na prática, abrir mão de parcelas indenizatórias que a lei assegura. A recusa fundamentada não prejudica o expropriado; ela abre a discussão técnica do valor.
8. Cronograma e próximos passos
O procedimento expropriatório obedece a uma sequência previsível, e cada etapa abre uma janela de atuação para o expropriado. Compreender o cronograma permite agir no momento certo, sem perder prazos que comprometam a defesa do valor.
💡 1ª medida: conferência documental e registral
Imediatamente após a publicação da Resolução SPI 093/2025, confira a sobreposição entre o perímetro declarado de utilidade pública e a Matrícula nº 4.103. Identifique se a desapropriação é total ou parcial e se há risco de remanescente antieconômico na área lindeira à Rodovia SP 294.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio independente
Antes de qualquer reunião com a concessionária, constitua assistente técnico para elaborar o laudo pericial prévio, quantificando todas as rubricas pela NBR 14.653-2 e demais normas. Esse documento é a base de qualquer negociação ou contestação.
💡 3ª medida: definição da estratégia, amigável ou judicial
Com o laudo em mãos, avalie se a oferta amigável cobre a integralidade do prejuízo. Cobrindo, formaliza-se o acordo; não cobrindo, prepara-se a defesa para a fase judicial, em que se discute o valor depositado para a imissão provisória na posse e se buscam os juros compensatórios sobre a diferença.
A duplicação do tronco da Rodovia SP 294 entre o km 551 e o km 560 é obra de execução definida, e a concessionária Eixo SP tende a conduzir as negociações com celeridade. O proprietário que se antecipa, reúne a documentação da Matrícula nº 4.103 e constitui assistência técnica desde a publicação da Resolução SPI 093/2025 chega à mesa de negociação em posição de força, com elementos para exigir a indenização integral à vista e não apenas o valor inicial ofertado.
⏳ A janela decisiva é antes do acordo amigável
Depois de assinado o acordo extrajudicial, a margem de revisão se estreita drasticamente. O momento de maior poder de barganha do expropriado é entre a notícia da DUP e a primeira proposta formal da Eixo SP. É nessa janela que o laudo pericial prévio e a correta identificação das rubricas determinam o resultado financeiro de toda a desapropriação na Rodovia SP 294.
A justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV não é uma promessa abstrata: é um direito que se realiza na exata medida da capacidade do expropriado de demonstrar, com técnica e prova, o valor real do que lhe está sendo retirado. Diante da Resolução SPI 093/2025 e da atuação da Eixo SP Concessionária de Rodovias S.A. em Parapuã, a reação estruturada é o que separa a oferta inicial da indenização efetivamente devida.
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