Você é proprietário às margens da Rodovia SP 323 em Monte Alto e foi informado de que sua área será atingida pelas obras do dispositivo no km 20+400?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 101/2025, publicada em 16 de dezembro de 2025, declarou de utilidade pública as áreas necessárias à implantação de dispositivo na Rodovia SP 323, no km 20+400, em Monte Alto.
- O expropriante é a Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A., atuando no modelo de concessão rodoviária.
- A área total declarada é de 16.659,38 m², sendo a ÁREA 01 um terreno de 9.635,68 m² objeto da Matrícula nº 3.592 do ORI de Monte Alto.
- Você tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, na forma do CF art. 5º, XXIV, e pode discutir o valor ofertado.
- A reação juridicamente estruturada, com laudo pericial prévio, é o caminho técnico para maximizar a indenização.
A publicação da Resolução SPI 101/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura o procedimento expropriatório que atingirá imóveis lindeiros à Rodovia SP 323, também denominada Rodovia José Della Vecchia, na altura do km 20+400, no Município de Monte Alto, Comarca de Monte Alto. O ato administrativo, datado de 11 de dezembro de 2025, tem fundamento na declaração de utilidade pública (DUP) prevista no Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações, e autoriza a concessionária a promover a desapropriação das áreas necessárias às obras de implantação de dispositivo viário.
Para o proprietário atingido, compreender o alcance técnico e jurídico desse ato é o primeiro passo. A DUP não é o fim do processo: ela apenas autoriza o início da fase expropriatória. A partir dela abre-se uma janela decisiva, na qual o expropriado deve organizar documentação, mensurar corretamente o que está sendo retirado e preparar-se para a discussão do valor da justa e prévia indenização.
💡 O que significa a DUP na prática
A declaração de utilidade pública (DUP) é o ato que reconhece o interesse público sobre determinada área e habilita o expropriante a buscar a transferência do bem, por via amigável ou judicial. A partir da publicação da DUP, a concessionária pode promover avaliação, oferta e, eventualmente, pedir a imissão provisória na posse. Ela não retira, por si só, a propriedade nem dispensa o pagamento integral.
1. Localização e contexto: o dispositivo no km 20+400 da SP 323
A obra autorizada pela Resolução SPI 101/2025 consiste na implantação de um dispositivo viário no km 20+400 da Rodovia SP 323, em Monte Alto. Dispositivos rodoviários são estruturas de entroncamento, acesso, retorno ou interseção destinadas a ordenar o fluxo e elevar a segurança do tráfego. Esse tipo de intervenção, por sua natureza geométrica, costuma exigir a incorporação de faixas adicionais de terreno lindeiro à pista, afetando diretamente imóveis que fazem frente para a rodovia.
A área total objeto da DUP soma 16.659,38 m². O ato individualiza, nominalmente, a ÁREA 01, um terreno de 9.635,68 m² situado na altura do km 20+400 da Rodovia José Della Vecchia, identificado pela Matrícula nº 3.592 do Oficial de Registro de Imóveis de Monte Alto. A indicação precisa da matrícula é relevante: ela permite verificar titularidade, ônus, gravames e a exata configuração registral do bem que será atingido.
🏠 Imóveis à beira de pista têm peculiaridades de avaliação
Terrenos lindeiros a rodovias frequentemente abrigam usos de alto valor agregado, como postos de combustível, restaurantes de beira de estrada, galpões logísticos e áreas rurais com acesso direto. Quando o dispositivo consome a frente do imóvel, surgem efeitos como a perda de testada e, em certos casos, a configuração de remanescente antieconômico, ambos indenizáveis.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A delimitação dos trechos afetados é elemento central para qualquer estratégia de defesa do expropriado. A tabela abaixo consolida os logradouros indicados na Resolução SPI 101/2025 e sua função no perímetro da obra do dispositivo no km 20+400.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rodovia SP 323 (Rodovia José Della Vecchia) | km 20+400, ÁREA 01, Matrícula nº 3.592 do ORI de Monte Alto | 9.635,68 m² | Terreno lindeiro destinado à implantação do dispositivo viário |
| Rodovia SP 323 | km 20+400, demais áreas necessárias às obras | Parcela do total de 16.659,38 m² | Faixa complementar de obra e ajuste geométrico do entroncamento |
O eixo da intervenção é a Rodovia SP 323, identificada também como Rodovia José Della Vecchia. A ÁREA 01, com 9.635,68 m² e registro na Matrícula nº 3.592 do ORI de Monte Alto, representa a porção nominalmente individualizada no ato, enquanto as demais parcelas necessárias às obras integram o conjunto declarado de utilidade pública. Por se tratar de uma única rodovia atingida em ponto específico, a atenção do expropriado deve concentrar-se na exata configuração de seu lote frente à pista no km 20+400.
⚖️ Desapropriação não se confunde com servidão administrativa
Quando a obra retira a propriedade da faixa de terreno, há desapropriação, com transferência do domínio e indenização do bem. Quando há apenas restrição de uso sobre área que permanece com o proprietário, há servidão administrativa, indenizável pela limitação imposta. Identificar corretamente qual instituto incide sobre cada parcela do seu imóvel é decisivo para dimensionar o valor devido.
3. Motivação técnica: por que dispositivos consomem terreno lindeiro
A implantação de dispositivo no km 20+400 da Rodovia SP 323 obedece a critérios de engenharia de tráfego. Entroncamentos, alças de acesso e retornos exigem raios de curva, faixas de aceleração e desaceleração, taludes e áreas de drenagem que ultrapassam o leito original da pista. Por isso, a obra avança sobre os imóveis confrontantes, especialmente os que possuem maior testada para a rodovia.
Esse avanço deve ser analisado em conjunto com as restrições já incidentes sobre os imóveis de beira de estrada. A Lei 6.766/1979, art. 4º, III, estabelece a faixa non aedificandi de 15 metros de cada lado ao longo das rodovias. Essa faixa de reserva, contudo, não se confunde com a área desapropriada: a restrição administrativa preexistente não autoriza o expropriante a tratar como sem valor o terreno efetivamente incorporado ao domínio público pela obra.
⚠️ Cuidado com a subavaliação da faixa lindeira
É prática recorrente do expropriante reduzir o valor ofertado sob o argumento de que a área atingida já estaria comprometida pela faixa non aedificandi da Lei 6.766/1979, art. 4º, III. Essa tese deve ser enfrentada tecnicamente: a restrição de construir não anula o valor econômico do solo, e a efetiva transferência da propriedade para o dispositivo viário gera dever de indenizar de forma integral.
4. Escopo do problema: o que muda no seu imóvel
Quando um dispositivo viário corta a frente de um terreno lindeiro, o impacto raramente se limita à área fisicamente ocupada. O imóvel comercial perde acesso direto, visibilidade e capacidade de captação de clientes, configurando a perda de testada, rubrica autônoma que deve ser quantificada. Já o imóvel rural ou de maior porte pode ter sua porção remanescente reduzida a dimensões ou configuração que inviabilizam o uso anterior.
Nessa segunda hipótese, configura-se o remanescente antieconômico: a área que sobra após a desapropriação perde viabilidade técnica ou econômica, seja por encravamento, seja por perda de dimensões mínimas, seja por supressão do acesso à Rodovia SP 323. O expropriado pode pleitear que a indenização contemple também essa perda, ou mesmo a incorporação do remanescente.
⏳ Janela decisiva: documente o estado atual do imóvel
Antes do início das obras do dispositivo no km 20+400, registre fotograficamente a frente do imóvel, os acessos, as edificações e a atividade econômica em curso. Esse acervo é prova essencial para demonstrar a perda de testada e a eventual configuração de remanescente antieconômico, dados que o laudo do expropriante tende a minimizar.
5. Direitos do proprietário expropriado
O direito fundamental do proprietário atingido é o de receber justa e prévia indenização em dinheiro, garantia inscrita no CF art. 5º, XXIV. Justa significa integral: deve recompor o valor de mercado do bem e de tudo o que a desapropriação retira ou deprecia. Prévia significa anterior à perda definitiva do domínio. O expropriado não está obrigado a aceitar o primeiro valor ofertado pela concessionária.
A indenização integral abrange o valor do terreno, das edificações e benfeitorias, do fundo de comércio quando houver ponto consolidado, além das parcelas acessórias de juros, correção monetária e honorários. O valor do terreno deve ser apurado segundo a NBR 14.653-2, com tratamento científico de amostras de mercado, considerando localização, esquina, topografia, zoneamento e a condição de frente para rodovia.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fatores de oferta, localização, topografia e zoneamento |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Aplicável a postos, restaurantes e pontos comerciais consolidados à beira da SP 323 |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado para imissão e a indenização final |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Sobre a diferença entre a oferta e a condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária recompõe o poder de compra de todo o débito ao longo do tempo.
🛡️ E o inquilino ou locatário do imóvel?
O locatário de ponto comercial à beira da Rodovia SP 323 possui rubricas próprias e autônomas em relação às do proprietário. Pode pleitear indenização por fundo de comércio, perdas decorrentes da interrupção da atividade, custos de mudança e desmonte. Esses direitos não dependem de autorização do proprietário e devem ser pleiteados de forma independente no processo expropriatório.
6. Cálculo e quantificação da indenização
A correta quantificação da justa e prévia indenização depende de avaliação técnica autônoma. O laudo pericial prévio, elaborado por profissional contratado pelo expropriado, é o instrumento que confronta a oferta da concessionária e revela divergências de método, de amostragem e de fatores de homogeneização. Em desapropriações de imóveis lindeiros a rodovias, as maiores distorções costumam estar na avaliação da testada e do remanescente.
Considerando que a ÁREA 01 possui 9.635,68 m² e a área total declarada é de 16.659,38 m², a apuração deve verificar se a obra do dispositivo atinge a totalidade ou parte de cada lote, e qual o destino da fração não incorporada. Quando o remanescente perde funcionalidade, a indenização deve refletir essa perda, evitando que o proprietário fique com uma sobra de terreno sem aproveitamento econômico.
💡 Por que a avaliação independente é decisiva
A avaliação do expropriante reflete o interesse de quem paga. O laudo pericial prévio do expropriado adota as mesmas normas técnicas, a NBR 14.653-2 e a NBR 14.653-4, mas com amostragem de mercado realista para a região de Monte Alto e correto tratamento da frente para a Rodovia José Della Vecchia. A diferença entre os dois laudos costuma ser expressiva.
7. Imissão provisória na posse e seus efeitos
No procedimento judicial, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito em juízo do valor de avaliação prévia. É preciso compreender com precisão o que isso significa: a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo, e a posse do imóvel é transferida ao expropriante mediante esse depósito. O expropriado não recebe a indenização nesse momento.
O levantamento do depósito pela parte expropriada ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado. Enquanto isso, o expropriado preserva integralmente o direito de discutir o valor no processo e de buscar a complementação correspondente à diferença entre a oferta e a indenização justa.
⚖️ Imissão provisória não é pagamento
A imissão provisória na posse transfere a posse ao expropriante, mas não equivale ao recebimento da indenização. O depósito feito para a imissão é referência inicial, não o valor final. Aceitar a posse do bem pelo expropriante não implica concordância com o montante ofertado, e a discussão do valor justo permanece aberta até a decisão definitiva.
Há, ainda, a possibilidade de desapropriação amigável, por acordo extrajudicial. Nessa via contratual, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o instrumento celebrado. Trata-se de caminho distinto da imissão judicial e deve ser avaliado somente após a verificação técnica de que o valor proposto corresponde à indenização integral, jamais sob pressão ou prazo artificial.
8. Plano de ação para o expropriado
Diante da Resolução SPI 101/2025, o proprietário atingido no km 20+400 da Rodovia SP 323 deve estruturar sua reação em etapas ordenadas. A primeira providência é reunir a documentação registral e fiscal do imóvel, que dará base à avaliação e à comprovação de titularidade e benfeitorias.
📁 1ª medida: organizar a documentação
i. Matrícula atualizada do imóvel, em especial a de nº 3.592 do ORI de Monte Alto, quando for o caso.
ii. Carnês de IPTU ou ITR e comprovantes de área.
iii. Habite-se e plantas das edificações.
iv. Contratos de locação eventualmente vigentes.
v. Notas fiscais de benfeitorias e instalações.
A segunda providência é a constituição de prova do estado atual do imóvel e da atividade econômica, antes do início das obras. Esse registro documental sustenta as rubricas de perda de testada, fundo de comércio e remanescente.
📐 2ª medida: produzir o laudo técnico independente
Contrate avaliação por profissional habilitado, com aplicação da NBR 14.653-2 para o terreno e da NBR 14.653-4 para o fundo de comércio. O laudo pericial prévio deve mensurar a área efetivamente atingida, a depreciação por proximidade da pista e a viabilidade do remanescente após a implantação do dispositivo.
A terceira providência é o enfrentamento técnico da oferta, seja na negociação amigável, seja na fase judicial. A apresentação de um laudo robusto reposiciona a discussão e cria base concreta para a fixação de indenização superior à inicialmente proposta.
⚔️ 3ª medida: confrontar a oferta com base normativa
Toda contestação ao valor deve estar ancorada em norma técnica e legal: CF art. 5º, XXIV para a integralidade, NBR 14.653-2 para o método avaliatório e Decreto-Lei 3.365/1941 para o procedimento. A diferença entre oferta e indenização final é também a base dos honorários do art. 27 do mesmo diploma.
9. Cronograma e próximos passos
O procedimento desencadeado pela Resolução SPI 101/2025 tende a seguir uma sequência previsível. Após a publicação da DUP, em 16 de dezembro de 2025, a Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A. promove a avaliação dos imóveis e formula a oferta administrativa. Não havendo acordo, ajuíza a ação de desapropriação e pode requerer a imissão provisória na posse mediante depósito.
O expropriado deve agir desde a notícia da DUP, sem aguardar a citação judicial. A antecipação na produção do laudo pericial prévio e na organização documental amplia o poder de negociação e prepara o terreno para a discussão do valor, tanto na via amigável quanto na judicial. Quanto antes estruturada a defesa técnica, maior a probabilidade de aproximar a indenização do valor real do bem.
⚠️ Não assine acordo sob pressão de prazo
O expropriante pode apresentar a oferta como condição vantajosa por tempo limitado. Essa urgência costuma servir ao interesse de quem paga. Nenhum acordo deve ser firmado antes da verificação técnica de que o valor corresponde à indenização integral à vista, incluindo terreno, edificações, fundo de comércio, perda de testada e remanescente quando cabível.
A desapropriação para a implantação do dispositivo no km 20+400 da Rodovia José Della Vecchia é um ato de império do poder público delegado à concessionária, mas isso não suprime a posição jurídica do proprietário. A justa e prévia indenização é direito constitucional, e sua efetivação depende de uma reação técnica precisa, fundada nas normas avaliatórias e no Decreto-Lei 3.365/1941. O expropriado que se organiza com antecedência transforma a DUP de ameaça em oportunidade de recompor integralmente o valor do bem atingido pela obra na Rodovia SP 323.
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