Desapropriação na Rodovia SP-333 em Itápolis: Resolução SPI 074/2025

Você é proprietário às margens da Rodovia SP 333 em Itápolis e teve notícia de que sua faixa de terra será atingida pela duplicação?

A publicação da Resolução SPI 074/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo inaugura, formalmente, o processo expropriatório destinado à duplicação de trecho da Rodovia SP 333 no Município de Itápolis. O ato, datado de 28 de outubro de 2025 e publicado em 31 de outubro de 2025, configura declaração de utilidade pública (DUP) e funciona como marco jurídico que autoriza a Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A. a promover a desapropriação dos imóveis necessários à obra, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941, a Lei Geral de Desapropriações. A partir desse momento, os proprietários atingidos passam a ser titulares de um feixe de direitos cuja efetividade depende de atuação técnica desde a fase inicial.

Este artigo orienta o expropriado sobre o alcance da medida, as rubricas que compõem a justa e prévia indenização, as particularidades dos imóveis lindeiros a rodovia e o cronograma de providências que maximiza o resultado. A duplicação de um corredor viário com extensão entre o km 159+600 e o km 173+500 impõe a apreensão de faixas de terra de dezenas de propriedades, e cada metro de testada perdido tem expressão econômica que precisa ser corretamente dimensionada.

1. Contexto e localização da obra na Rodovia SP 333

A intervenção autorizada pela Resolução SPI 074/2025 incide sobre o segmento da Rodovia SP 333 compreendido entre o km 159+600 e o km 173+500, no Município de Itápolis, Comarca de Itápolis. A finalidade declarada é a implantação da duplicação da pista, obra que, por natureza, exige o alargamento da faixa de domínio e a incorporação de áreas particulares lindeiras ao corredor existente. O documento oficial identifica, entre os perímetros atingidos, área situada no km 173+800, na pista Oeste, sentido Itápolis para Taquaritinga, entre as estacas 173+600 e 173+940, correspondente à Matrícula nº 31.069 do Cartório de Registro de Imóveis de Itápolis.

A magnitude da área declarada de utilidade pública, totalizando 200.690,97 m², revela que a duplicação da Rodovia SP 333 mobilizará múltiplas propriedades ao longo dos quase quatorze quilômetros do trecho. Imóveis rurais com frente para a pista, glebas em transição, sítios de recreio, postos de combustível, restaurantes de beira de estrada, galpões e áreas de apoio logístico estão entre as tipologias tipicamente afetadas por intervenções dessa espécie, cada qual com rubricas indenizatórias específicas que precisam ser tratadas com rigor técnico.

2. Logradouros e perímetros atingidos

Para fins de transparência e localização das áreas abrangidas pela Resolução SPI 074/2025, consolidamos abaixo o logradouro objeto da declaração de utilidade pública, com indicação do trecho, da dimensão aproximada e da função no perímetro da obra de duplicação.

O eixo central da intervenção é a Rodovia SP 333, cujo trecho entre o km 159+600 e o km 173+500 concentra a totalidade da área declarada de utilidade pública. A referência expressa ao km 173+800, na pista Oeste, sentido Itápolis para Taquaritinga, e à Matrícula nº 31.069 do CRI de Itápolis, demonstra que a Secretaria de Parcerias em Investimentos já identificou perímetros específicos para imissão, o que torna urgente a preparação documental dos proprietários confrontantes.

3. A motivação técnica: faixa de domínio e faixa non aedificandi

A duplicação rodoviária opera sobre dois conceitos espaciais que o expropriado precisa compreender. O primeiro é a faixa de domínio, área pública incorporada ao corpo estradal sobre a qual a concessionária exerce gestão direta. O segundo é a faixa non aedificandi, reserva de quinze metros de cada lado das rodovias prevista no Lei 6.766/1979 art. 4º, III, na qual a edificação é restrita. A duplicação amplia a faixa de domínio e desloca essas referências para o interior das propriedades particulares.

É fundamental distinguir a desapropriação propriamente dita da servidão administrativa. Na desapropriação, há transferência da propriedade da faixa atingida ao expropriante, com a correspondente indenização do valor pleno do bem. Na servidão, o proprietário mantém o domínio, mas suporta restrição de uso, indenizável na medida da limitação imposta. A leitura correta da planta de desapropriação anexa ao processo determina qual regime incide sobre cada imóvel e impede que se aceite, como servidão, o que na prática equivale a apreensão integral.

4. A concessionária privada como expropriante

A Concessionária de Rodovias Noroeste Paulista S.A. figura como expropriante por delegação estatal, no modelo de concessão de infraestrutura. Embora se trate de pessoa jurídica de direito privado, exerce prerrogativas públicas quando promove a desapropriação dos imóveis necessários à duplicação da Rodovia SP 333, custeando as indenizações e conduzindo a fase administrativa. Esse dado é relevante porque a oferta inicial parte de avaliação elaborada pela própria concessionária, parte diretamente interessada em reduzir o custo da obra.

Por essa razão, a avaliação administrativa raramente reflete o valor de mercado pleno do imóvel e de suas acessões. O proprietário não está obrigado a aceitá-la. A justa e prévia indenização assegurada pelo CF art. 5º, XXIV exige equivalência econômica entre o que se perde e o que se recebe, e essa equivalência se demonstra com avaliação técnica independente, ancorada nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

5. Direitos do proprietário expropriado

O proprietário atingido pela duplicação da Rodovia SP 333 é titular do direito à reparação integral do que perde. Isso abrange não apenas o valor do terreno desapropriado, mas também as edificações, as benfeitorias, as culturas e, nos imóveis com função econômica, o impacto sobre a atividade. Quando a área remanescente perde viabilidade de aproveitamento, surge o direito à indenização do remanescente antieconômico, hipótese em que a expropriação parcial deve ser tratada, economicamente, como se total fosse.

A perda de testada merece destaque nos imóveis comerciais. A frente voltada para a pista é o ativo de maior valor de um posto ou restaurante de beira de estrada, e sua supressão deprecia o que sobra. Some-se a isso a depreciação por proximidade da nova pista, com aumento de ruído, poeira e vibração, fatores que reduzem o valor do remanescente e que devem integrar o cálculo indenizatório.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária plena recompõe o poder de compra do débito ao longo do processo, e os honorários advocatícios, na forma do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidem sobre a diferença entre a oferta e a condenação.

6. Direitos do inquilino e do locatário

Quem explora comercialmente imóvel à beira da Rodovia SP 333 sem ser proprietário também é titular de direitos autônomos. O locatário de um posto, de um restaurante ou de um galpão atingido pela duplicação possui rubricas próprias, distintas das do dono do imóvel, especialmente quanto ao fundo de comércio que constituiu, às benfeitorias que custeou e às perdas decorrentes da interrupção ou do deslocamento forçado da atividade.

É comum que a concessionária dialogue apenas com o titular registral, ignorando o ocupante econômico. O inquilino que se mantém passivo nessa fase corre o risco de ver a obra avançar sem que suas perdas sejam computadas. A habilitação tempestiva no procedimento, com a documentação que comprova a exploração do ponto, é o que assegura a recomposição do fundo de comércio e das benfeitorias úteis e necessárias.

7. Imissão provisória na posse e seus efeitos

Na via judicial, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito em juízo do valor de avaliação prévia. Com o deferimento, a posse da faixa é transferida ao expropriante e a obra pode avançar, mas o proprietário não levanta automaticamente o valor depositado nesse momento. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado, e o expropriado preserva o direito de discutir o valor durante todo o processo.

Diferente é a hipótese de desapropriação amigável, em que proprietário e concessionária celebram acordo extrajudicial. Nesse caso, o pagamento se dá conforme o contrato pactuado, por via consensual, sem que isso se confunda com a imissão judicial. A escolha entre resistir judicialmente e negociar deve ser tomada com avaliação técnica em mãos, para que o proprietário saiba, com precisão, qual é o valor justo do bem antes de assinar qualquer documento.

8. Cálculo e quantificação da indenização

A quantificação correta da indenização parte de laudo pericial prévio que dimensione cada componente do bem. O valor do terreno desapropriado é apurado pelo tratamento científico de amostras previsto na NBR 14.653-2, considerando os fatores de localização, testada, topografia e zoneamento. As edificações são avaliadas pelo custo de reedição, com depreciação física e funcional, combinando-se a NBR 14.653-2 com a NBR 12.721. Pontos comerciais consolidados têm o fundo de comércio apurado pela NBR 14.653-4.

Nos imóveis cortados pela duplicação, a apuração do remanescente antieconômico exige análise da área restante: se ela perde acesso, perde testada ou se torna inviável para o uso a que se destinava, sua desvalorização integra a conta. A depreciação por proximidade da pista, decorrente do incremento de tráfego, ruído e poeira, é fator adicional que reduz o valor do que sobra e que deve ser tecnicamente demonstrado. Cada uma dessas parcelas precisa estar suportada por documentação e por laudo, sob pena de não ser reconhecida.

9. Plano de ação, cronograma e próximos passos

O proprietário atingido pela Resolução SPI 074/2025 deve agir em sequência ordenada. A primeira medida é reunir a documentação dominial e fiscal do imóvel, garantindo a comprovação da titularidade e das características do bem. A segunda medida é constituir prova técnica do estado atual, por meio de registro fotográfico, levantamento topográfico e descrição das benfeitorias e da atividade econômica, antes que a obra altere o terreno. A terceira medida é a elaboração de avaliação independente, que servirá de contraponto à oferta da concessionária.

Com esses elementos, o expropriado define a estratégia: negociar a desapropriação amigável a partir de patamar tecnicamente sustentado ou resistir na via judicial, em que a indenização é fixada por perícia sob contraditório. Em ambos os caminhos, a posse documental e probatória construída na fase inicial é o que assegura a recomposição integral. A Rodovia SP 333, no trecho entre o km 159+600 e o km 173+500, será objeto de intervenção de grande porte, e a antecipação do proprietário é o fator que determina o resultado.

A duplicação autorizada pela Resolução SPI 074/2025 ao longo da Rodovia SP 333 em Itápolis envolve área de 200.690,97 m² e atinge propriedades de perfil rural e comercial cujas perdas precisam ser integralmente computadas. O proprietário que compreende a distinção entre faixa de domínio e faixa non aedificandi, entre desapropriação e servidão, e entre imissão provisória e pagamento definitivo, chega à mesa de negociação ou ao processo judicial em posição de força. A passividade, ao contrário, transfere ao expropriante o controle integral sobre o valor a ser pago.