Decreto Municipal 64.896/2026: desapropriação na Vila Curuçá para equipamento público. O que muda e como agir

Descobrir que o próprio imóvel pode ser desapropriado para uma obra pública costuma gerar insegurança imediata. A desapropriação, embora seja um poder do Estado, é cercada de garantias constitucionais rígidas em favor do proprietário — e conhecê-las é o que separa quem recebe uma indenização justa de quem aceita, por desinformação, bem menos do que o imóvel realmente vale.

Este artigo explica, de forma objetiva e baseada no texto oficial, o que estabelece o Decreto nº 64.896/2026, o que isso muda para quem tem imóvel na Vila Curuçá e quais passos tomar desde já.

O que diz o Decreto nº 64.896/2026

Publicado em 7 de janeiro de 2026, o Decreto Municipal nº 64.896/2026 declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, imóveis particulares situados no Distrito da Vila Curuçá, na Subprefeitura Itaim Paulista, necessários a a implantação de um equipamento público. Com cerca de 13 mil m², é a maior das áreas declaradas nesta leva de decretos, destinada a um equipamento público na Vila Curuçá, zona leste.

O ato tem fundamento no Decreto-Lei nº 3.365/1941 (Lei Geral das Desapropriações) e autoriza a Prefeitura a promover a desapropriação, de forma amigável ou judicial, dentro do prazo legal.

O imóvel e o perímetro: como confirmar se você é atingido

Um ponto técnico importante: decretos desse tipo não identificam os imóveis por nome de rua, e sim por um perímetro geométrico e por uma planta oficial (planta P-33.846-A1), com área total de aproximadamente 13.039,00 m². É essa planta — cruzada com a matrícula do imóvel — que confirma se, e em que extensão, um determinado lote está dentro da área declarada.

Por isso, a simples menção ao distrito no decreto não significa que todos os imóveis da região serão atingidos: apenas os lotes contidos no perímetro da planta o são, e muitas vezes só em parte. A leitura técnica dessa planta é o primeiro passo para entender a sua situação — e evita tanto o pânico desnecessário quanto a perda de prazos por quem é, de fato, atingido.

Declaração de utilidade pública não é o fim — é o começo

Estar dentro do perímetro não significa que o imóvel já foi desapropriado. A declaração é o ato que dá à Prefeitura a prerrogativa de desapropriar dentro de um prazo — em regra, de até cinco anos, contados da publicação, conforme o art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941. Dentro desse prazo, o Poder Público pode buscar a via amigável ou ajuizar a ação de desapropriação. Esse intervalo é justamente o período em que o proprietário tem mais a ganhar — ou a perder — conforme esteja, ou não, bem assessorado.

O que significa ter o imóvel no perímetro do decreto

Se o seu imóvel está dentro do perímetro declarado, três cenários são possíveis. No primeiro, a Prefeitura o procura para uma negociação amigável, apresentando uma proposta de indenização e uma minuta de escritura. No segundo, diante da falta de acordo, é ajuizada a ação de desapropriação, em que um perito avalia o bem e o juiz fixa o valor. No terceiro, o imóvel acaba não sendo necessário à obra, e a declaração caduca ao fim do prazo legal, sem qualquer efeito prático.

Em qualquer dos casos, há um conjunto de cautelas que protegem o proprietário. A principal delas: nenhuma proposta deve ser aceita sem uma avaliação técnica independente. É muito comum que a primeira oferta da Administração fique aquém do valor real, seja porque adota critérios genéricos, seja porque ignora benfeitorias, o potencial construtivo do terreno ou o fundo de comércio de um ponto comercial.

A justa indenização: o que você tem direito a receber

A Constituição é categórica: a desapropriação por utilidade pública só é legítima mediante justa e prévia indenização em dinheiro (art. 5º, XXIV). "Justa" significa que o proprietário deve ser deixado, do ponto de vista patrimonial, na mesma situação em que estaria se a desapropriação não tivesse ocorrido. "Prévia" significa que, em regra, o pagamento (ou o depósito) antecede a perda da posse. E "em dinheiro" afasta, nesse tipo de desapropriação, o pagamento em títulos. Veja o que compõe esse valor.

Valor de mercado do bem

A base da indenização é o valor de mercado do imóvel — e não o valor venal usado para o IPTU, que costuma ser bem inferior. Esse valor deve considerar a localização, a metragem, o padrão construtivo, o estado de conservação e, sobretudo, o aproveitamento econômico do terreno (o que nele se poderia construir, segundo a legislação de uso e ocupação do solo). Para o imóvel atingido na Vila Curuçá, esse potencial deve ser cuidadosamente apurado.

Benfeitorias

As benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel são indenizáveis. Reformas, ampliações, instalações e melhorias que agregaram valor ao bem devem entrar na conta — mesmo aquelas feitas após a declaração de utilidade pública, desde que necessárias ou previamente autorizadas.

Juros compensatórios, moratórios e correção

Quando o Poder Público se imite na posse do imóvel antes do pagamento final, são devidos juros compensatórios pela perda antecipada do uso do bem, calculados sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado ao final. A esses somam-se os juros moratórios e a correção monetária, que preservam o poder de compra da indenização ao longo do processo. Somados, esses acréscimos frequentemente representam parcela expressiva do valor recebido.

Honorários, custas e despesas

Na desapropriação judicial, vencido o Poder Público (isto é, quando a indenização fixada supera a oferta inicial), ele responde também pelos honorários de sucumbência e pelas despesas processuais, incluindo os honorários do assistente técnico. Isso significa que a defesa qualificada do proprietário, em boa parte dos casos, não onera o patrimônio que se busca preservar.

A imissão provisória na posse: o momento mais sensível

De todas as etapas da desapropriação, a imissão provisória na posse é a que mais preocupa — e a que mais exige atenção. Trata-se do instituto pelo qual o Poder Público, declarada a urgência e depositado em juízo um valor prévio, obtém autorização judicial para tomar a posse do imóvel antes do fim do processo, ou seja, antes que a indenização definitiva esteja fixada e integralmente paga.

Na prática, isso significa que o proprietário pode ser obrigado a desocupar o bem ainda no início da ação, recebendo, naquele momento, apenas o valor depositado — quase sempre inferior ao que será reconhecido ao final. Por isso, alguns cuidados são fundamentais:

Em resumo: a imissão na posse não retira do proprietário o direito à indenização integral. Mas, sem acompanhamento técnico, ela pode resultar na entrega do imóvel mediante um valor muito abaixo do devido, com prejuízo difícil de reverter.

As fases do processo de desapropriação

Compreender o rito ajuda a tomar decisões no momento certo. De forma simplificada, a desapropriação por utilidade pública costuma percorrer as seguintes etapas:

Situações especiais que protegem (ou aumentam) a indenização

Desapropriação parcial e direito de extensão

Nem sempre o imóvel inteiro é atingido. Quando apenas parte do terreno é desapropriada e o que sobra se torna inaproveitável ou perde valor de forma relevante (um "resíduo" sem utilidade econômica), o proprietário pode exigir o chamado direito de extensão — ou seja, que a desapropriação (e a indenização) alcance a totalidade do bem.

Ponto comercial e fundo de comércio

Imóveis que abrigam estabelecimentos comerciais merecem atenção redobrada. O fundo de comércio (a clientela, o ponto, o aviamento construído ao longo dos anos) tem valor próprio e pode ser objeto de indenização autônoma, inclusive em favor do locatário que explora o negócio, ainda que não seja o dono do imóvel. Custos de mudança, de readequação e a interrupção da atividade também podem ser discutidos.

Locatários e demais ocupantes

A desapropriação extingue o contrato de locação, mas isso não deixa o inquilino sem direitos. Além de eventual indenização pelo fundo de comércio, o locatário pode ter direito ao ressarcimento de despesas com a transferência e a benfeitorias que tenha custeado. Cada situação contratual deve ser analisada individualmente.

Erros comuns que reduzem a indenização

• Aceitar a primeira oferta sem avaliação independente, presumindo que o valor proposto pela Administração é o "preço de mercado".
• Confundir valor venal (IPTU) com valor de mercado, abrindo mão da diferença.
• Esquecer benfeitorias, juros compensatórios e o potencial construtivo do terreno.
• Ignorar o direito de extensão em desapropriações parciais.
• Perder os prazos da fase judicial, sobretudo o de impugnação do valor depositado na imissão na posse.

Roteiro do proprietário: o que fazer

1. Reúna a documentação do imóvel: matrícula atualizada, IPTU, plantas, contratos (de locação, se houver) e comprovantes de benfeitorias.
2. Não assine nada de imediato. Propostas, termos de anuência e minutas devem ser lidos com calma e com apoio técnico.
3. Confirme se o imóvel está no perímetro do decreto e em que extensão (total ou parcial), a partir da planta oficial citada na norma.
4. Providencie uma avaliação independente do valor de mercado, considerando potencial construtivo e benfeitorias.
5. Fique atento à citação e ao pedido de imissão na posse: os prazos são curtos e estratégicos.
6. Busque orientação jurídica especializada em desapropriação antes de qualquer acordo.

Como o Andere Neto Advocacia atua nesse cenário

O escritório Andere Neto Advocacia atua na defesa de proprietários, possuidores e locatários atingidos por desapropriações, com foco em garantir que a indenização recebida corresponda ao real valor do patrimônio — e não a uma estimativa genérica da Administração. A atuação acompanha todas as fases do processo:

• Diagnóstico inicial. Análise da documentação e conferência, a partir da planta e do perímetro oficiais, se o bem está efetivamente atingido e em que extensão.
• Avaliação do valor justo. Apoio técnico para apurar o valor de mercado, o potencial construtivo, as benfeitorias e, em imóveis comerciais, o fundo de comércio.
• Fase administrativa. Condução das tratativas de acordo, com leitura criteriosa das minutas e das cláusulas.
• Fase judicial. Contestação da ação, impugnação do valor depositado na imissão na posse, requerimento de levantamento, indicação de assistente técnico e recursos cabíveis.
• Acompanhamento até o pagamento, com a cobrança de juros, correção e honorários a que o proprietário tem direito.