Projeto Nova Raposo prevê desapropriações em Cotia para obras viárias. Entenda quem será afetado, como funciona o processo e quais são seus direitos à indenização justa e fundo de comércio
Moradores e comerciantes ao longo da Rodovia Raposo Tavares em Cotia (SP) começaram a receber notificações de desapropriação referentes ao Projeto Nova Raposo Tavares. Essas notificações indicam que parte de seus imóveis será utilizada para obras de ampliação da rodovia, incluindo a construção de vias marginais entre os quilômetros 10 e 34.
Diante desse cenário, é fundamental que os proprietários e empresários locais entendam seus direitos: a garantia de uma indenização justa, o direito ao fundo de comércio no caso de comerciantes, e as providências jurídicas cabíveis.
Este artigo, voltado aos atingidos em Cotia (SP), explica o que é o Projeto Nova Raposo, orienta juridicamente sobre o processo de desapropriação e destaca medidas para assegurar uma compensação adequada – tudo com foco em informar e atrair quem precisa de auxílio especializado.
Entenda o Projeto Nova Raposo Tavares e as desapropriações em Cotia
O Projeto Nova Raposo Tavares é um plano de modernização e concessão da Rodovia Raposo Tavares (SP-270) no trecho urbano entre São Paulo e Cotia. O objetivo é melhorar o tráfego e a segurança, por meio da implantação de vias marginais contínuas ao longo de cerca de 43 km da rodovia, além de novas faixas adicionais, viadutos, passarelas e um sistema de pedágios free flow (automáticos) futuramente. Essas marginais permitirão segregar o trânsito local do de longa distância, reduzindo congestionamentos e acidentes, e funcionarão como rotas alternativas sem pedágio dentro das cidades. O projeto completo prevê investimentos de aproximadamente R$ 7 a 8 bilhões ao longo de 30 anos e foi viabilizado via concessão: em novembro de 2024, a EcoRodovias venceu o leilão para administrar o lote “Nova Raposo” com uma oferta de R$ 2,19 bilhões. A concessionária – denominada Ecovias Raposo Castello – assumiu em 2025 a gestão do trecho e planeja as obras sob supervisão da ARTESP (agência reguladora) e da Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado.
Para viabilizar as melhorias, desapropriações serão necessárias em diversos pontos lindeiros à rodovia. De acordo com o governo estadual, cerca de 300 mil metros quadrados de propriedades precisarão ser desapropriados, em sua maior parte, áreas comerciais, ao longo do trecho entre os km 10 e 34. Outros levantamentos independentes apontam que a área total desapropriada pode chegar a 1 milhão de m², o que demonstra a grande escala do projeto. Em termos de imóveis individuais, estima-se a retirada de aproximadamente 400 lotes (propriedades) para abrir espaço às novas pistas marginais e demais intervenções. No pacote de concessão, já se previu que a concessionária destinaria cerca de R$ 838,9 milhões para custear as desapropriações – e caso esse valor extrapole 10%, o Estado arcará com o excedente. Esses números dão uma ideia do impacto na região de Cotia e Granja Viana, tradicionalmente com muitos comércios e residências ao longo da Raposo Tavares.
As principais obras estão programadas para ocorrer entre 2027 e 2028, segundo divulgado pelo governo. A implantação das vias marginais, viadutos e demais melhorias exigirá que, até lá, grande parte das áreas necessárias seja liberada. Notificações iniciais já começaram a chegar em 2025: proprietários de terrenos, casas e estabelecimentos comerciais na “beira” da Raposo Tavares relatam ter recebido avisos do Governo do Estado informando que uma faixa de alguns metros de seus imóveis será desapropriada para a construção da nova pista marginal. Um morador de Cotia, que preferiu não se identificar, contou que deverá perder entre 5 e 6 metros de seu terreno, o que “vai complicar nossa vida, mesmo que sejamos pagos”. Outro comerciante local, com comércio estabelecido há mais de 25 anos às margens da rodovia, expressou apreensão sobre ter que se mudar: “Criei a imagem do meu negócio neste ponto e não sei como será em outro lugar… Minha família já teve área desapropriada nos anos 80… O que pagaram era abaixo do valor de mercado, vamos ver agora como será”. Essas falas ilustram a preocupação da comunidade com possíveis indenizações insuficientes e a dificuldade de recomeçar em outro local após décadas construindo clientela.
Importante: A concessionária Ecovias Raposo Castello, responsável pelas obras, afirmou em nota que não enviou ainda notificações formais aos moradores e que o projeto segue em fase de estudos ambientais e de engenharia, com análises pela CETESB e futuras audiências públicas antes da definição das áreas impactadas. Ou seja, oficialmente, as desapropriações ainda não estão judicialmente formalizadas até que os estudos sejam aprovados. De qualquer forma, o próprio noticiário local confirma que avisos prévios já estão sendo comunicados por parte do Estado, preparando os proprietários para o que está por vir. Assim, quem reside ou tem comércio próximo à rodovia em Cotia deve ficar atento e se informar sobre seus direitos.
Além do abalo patrimonial individual, o Projeto Nova Raposo levanta também questões coletivas. O Ministério Público de São Paulo apontou falhas e riscos no projeto, incluindo falta de detalhamento da população atingida e possível impacto sobre famílias vulneráveis e equipamentos públicos (prédios públicos) situados na faixa a ser desapropriada. Grupos de moradores (como o movimento “Nova Raposo, NÃO!”) e ambientalistas criticam a iniciativa, alegando falta de transparência e potenciais danos ambientais (haverá intervenções em áreas de preservação e supressão de vegetação da Mata Atlântica na região). Tais debates reforçam que o processo deve ser conduzido com responsabilidade social e diálogo com a comunidade – conforme prometido pela concessionária. Em resumo, a ampliação da Raposo Tavares promete benefícios viários, mas trará impactos significativos para Cotia, exigindo cuidado para que os desapropriados sejam justamente indenizados e assistidos durante a transição.
Direito à justa indenização na desapropriação (Cotia/SP)
Apesar do poder do Estado em desapropriar propriedades privadas para obras públicas, a Constituição Federal protege os proprietários impondo condições: a desapropriação por necessidade ou utilidade pública (caso deste projeto) só pode ocorrer mediante indenização prévia, justa e em dinheiro. Em outras palavras, não se trata de confisco – o dono do bem tem direito de receber um pagamento justo antes de perder seu imóvel. Essa garantia fundamental está no artigo 5º, inciso XXIV, da CF/88, e é reiterada pela legislação infraconstitucional, como o Decreto-Lei nº 3.365/1941 (Lei de Desapropriações).
Mas o que significa indenização justa? De acordo com princípios do Direito Imobiliário e entendimento dos tribunais, a indenização deve corresponder ao valor de mercado do imóvel na data da desapropriação, incluindo tudo o que for necessário para recompor o patrimônio do expropriado. Em termos práticos, isso envolve considerar:
Valor do terreno e da construção: a avaliação deve refletir o preço que o bem alcançaria em uma compra e venda livre, levando em conta sua localização, dimensão, finalidade de uso, estado de conservação e potencial de aproveitamento. Imóveis em corredor comercial, como muitos na Raposo Tavares, costumam ter valor elevado – essa característica deve ser contemplada.
Benfeitorias e melhorias: quaisquer construções, reformas ou benfeitorias úteis realizadas no imóvel devem ser indenizadas. Por exemplo, se o proprietário instalou estruturas, ampliação de prédio, paisagismo etc., tudo isso compõe o valor indenizável. Nada impede que o expropriado apresente notas fiscais ou laudos para demonstrar investimentos feitos, reforçando o cálculo de uma indenização adequada.
Desapropriação parcial e desvalorização do remanescente: se apenas parte do terreno for tomada (situação provável em muitas propriedades ao longo da rodovia, em que alguns metros lindeiros serão perdidos), a indenização deve cobrir não só a área expropriada em si, mas também a eventual desvalorização da parte restante do imóvel. A lei de desapropriações prevê expressamente que qualquer depreciação da área remanescente deve ser compensada no valor final. Por exemplo, se de um lote comercial forem retirados 6 metros de frente, reduzindo a área de estacionamento e afastamento, o restante do imóvel pode ter sua funcionalidade e valor de mercado diminuídos – isso precisa ser indenizado. Em certos casos extremos, quando a parte remanescente se torna inviável economicamente (por ficar muito pequena ou sem acesso adequado), pode-se até pleitear a desapropriação total do imóvel (direito de extensão), embora esse cenário dependa de análise judicial específica.
Danos materiais diversos: a indenização justa também deve cobrir outros prejuízos mensuráveis decorrentes da desapropriação. Por exemplo, custos de mudança, despesas com documentação, taxas para aquisição de um novo imóvel equivalente, etc., podem ser reivindicados como parte do ressarcimento, desde que comprovados. O objetivo é que o proprietário não saia no prejuízo – ele deve poder adquirir outro bem similar com a quantia paga ou reparar todas as perdas causadas.
Outro ponto importante é a forma e momento do pagamento. A Constituição fala em indenização prévia, ou seja, o pagamento deve ser feito antes ou contra a entrega do imóvel. Na prática dos processos de desapropriação, isso ocorre assim: ao ingressar com ação judicial, o Poder Público pode depositar em juízo o valor que considera devido (valor esse de uma avaliação inicial) para obter imissão provisória na posse, permitindo o início das obras; contudo, esse depósito é apenas antecipação, e o montante definitivo da indenização será discutido no processo, podendo ser maior. De todo modo, o proprietário não pode ser desalojado sem que haja uma garantia financeira prévia. É recomendável que o expropriado só desocupe o imóvel após ter a certeza do recebimento da indenização (seja via acordo extrajudicial, seja via depósito judicial confirmado). Essa sequência protege contra arbitrariedades e evita que alguém perca sua casa ou comércio sem ter recursos para se estabelecer em outro lugar.
Vale destacar que o expropriado tem direito de discordar do valor ofertado. Não raramente, as avaliações iniciais feitas pelo ente público ficam abaixo do preço de mercado – seja por utilizar tabelas genéricas ou por desconsiderar singularidades do imóvel. Nesses casos, a pessoa desapropriada pode e deve contestar. A legislação permite, dentro da ação judicial de desapropriação, que se discuta o quantum indenizatório (inclusive há previsão no art. 15 do DL 3.365/41 para ambas as partes requererem a fixação judicial do valor). Os tribunais brasileiros têm reiterado que a indenização deve refletir o valor real de mercado, e aceitam revisões quando o laudo pericial demonstra diferença significativa. Em suma, “indenização justa” não é aquela definida unilateralmente pelo expropriante, mas sim aquela que, com base em critérios técnicos, recompõe integralmente o valor do bem.
Dica: Caso você receba uma oferta de indenização que pareça injusta ou muito abaixo do que seu imóvel vale, não se precipite em aceitar. É seu direito buscar uma segunda opinião através de um avaliador imobiliário de confiança e recorrer a assistência jurídica especializada para pleitear a diferença. Lembre-se de que, uma vez aceito e formalizado um acordo indenizatório, pode ficar difícil revisá-lo depois. Portanto, avalie cuidadosamente, pois a segurança financeira futura da sua família ou negócio depende de obter uma compensação adequada agora.
Fundo de comércio e direitos dos comerciantes desapropriados
No caso de comércios e empresas afetados pela desapropriação na Raposo Tavares, existem proteções legais específicas além da mera avaliação do imóvel físico. Muitos comerciantes em Cotia estão preocupados não apenas em perder paredes e terreno, mas principalmente em ver sua clientela e ponto comercial construídos ao longo de anos serem desfeitos. O ordenamento jurídico brasileiro reconhece esse tipo de prejuízo como fundo de comércio – em termos simples, corresponde ao valor intangível do negócio naquele local, incluindo a clientela, a circulação, a boa reputação associada ao ponto, etc.
Se um imóvel com atividade comercial é desapropriado, ocasionando o fechamento ou deslocamento do estabelecimento, o titular do negócio tem direito a uma indenização pelos prejuízos comerciais. Esse direito vale mesmo que o comerciante seja locatário e não proprietário do imóvel. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) assegura que, na desapropriação de imóvel locado para fins comerciais, o locatário privado de seu fundo de comércio pode reclamar do Poder Público indenização por perdas e danos. Ou seja, ainda que o contrato de aluguel não tivesse garantias especiais (como a chamada “lei de luvas”), o locatário-expropriado não fica desamparado – ele pode buscar ressarcimento diretamente do ente expropriante pelo impacto no seu negócio.
E quais prejuízos entram no cálculo do fundo de comércio? Em geral, consideram-se itens como: perda do ponto comercial em si (o valor que aquele endereço agregava ao negócio), lucros cessantes (lucros que deixarão de ser auferidos durante o período de interrupção ou até restabelecer a atividade em outro local), dano emergente (gastos para reabrir em novo ponto, transferência de instalações, comunicar clientes, etc.), além de eventual depreciação do valor de marca associada àquele ponto específico. Cada caso varia – por exemplo, um restaurante tradicional que depende da localização terá um fundo de comércio mais robusto a indenizar do que um escritório que consegue se mudar com mais facilidade. É fundamental, portanto, que comerciantes afetados documentem bem suas operações financeiras (faturamento, lucros) e impactos sofridos pela descontinuidade forçada do negócio, para embasar a reclamação desses valores.
Na prática, a indenização por fundo de comércio não é tratada dentro do mesmo processo de desapropriação do imóvel – costuma ser objeto de acordo à parte ou ação judicial autônoma de indenização por danos. Muitos proprietários desconhecem esse direito e acabam aceitando apenas o valor do tijolo e cimento, mas advogados especializados sabem buscar essa reparação adicional. No Projeto Nova Raposo, a maioria das desapropriações incidirá sobre áreas comerciais, o que torna essa questão do fundo de comércio especialmente relevante. Imagine um empresário que construiu sua clientela por décadas naquele endereço (como o caso real citado, 25 anos no mesmo ponto). Uma mera indenização pelo terreno dificilmente compensará a perda do fluxo de clientes e do reconhecimento local. Por isso, deve-se exigir uma avaliação específica dos danos comerciais.
Importante mencionar: mesmo quem é microempresário ou autônomo (por exemplo, uma oficina mecânica, um mercadinho de bairro) tem amparo. Não há exigência de tamanho mínimo – qualquer negócio desalojado à força tem direito à reparação. No caso de locatários comerciais, recomenda-se notificar formalmente o Poder Público assim que a desapropriação for iminente, informando ser o legítimo possuidor do fundo de comércio naquele imóvel e pleiteando negociação. Se nada for oferecido espontaneamente, o caminho é ingressar com ação judicial de indenização por perdas e danos decorrentes da desapropriação, onde se provará, com documentos contábeis e eventualmente perícia econômica, o montante devido.
Resumindo os direitos dos comerciantes desapropriados:
Indenização separada pelo fundo de comércio: além do valor imobiliário, o dono do negócio deve ser indenizado pelo valor imaterial do seu ponto comercial e clientela.
Locatário também tem direito: mesmo não sendo dono do imóvel, o empreendedor locatário pode reivindicar indenização diretamente do Estado. O pagamento do proprietário do imóvel (pela terra e construção) não cobre os prejuízos do inquilino, então este deve buscar seu próprio ressarcimento.
Prejuízos indenizáveis: lucros cessantes (faturamento perdido durante a interrupção ou até reestabelecer em outro local), danos emergentes (custos de reinstalação, mudança, propaganda para divulgar novo endereço, etc.), perda de chance comercial, entre outros, conforme o caso.
Prova dos danos: é essencial juntar balanços, livros-caixa, declarações fiscais, relação de clientes, qualquer elemento que comprove a existência e rentabilidade do negócio. Quanto mais sólido o conjunto probatório, mais chances de sucesso em obter um valor justo.
Negociação assistida: tente inicialmente negociar amigavelmente essa compensação, muitas vezes o próprio governo ou concessionária pode preferir resolver sem litígio se a demanda for bem fundamentada. Se não, procure imediatamente auxílio jurídico para não perder prazos (que podem correr a partir da desocupação).
Em síntese, nenhum comerciante deve achar que “não há o que fazer” diante de uma desapropriação. O Direito garante mecanismos para atenuar o baque econômico. Conhecer e exigir esses direitos – notadamente o fundo de comércio – pode fazer toda a diferença para conseguir recomeçar o negócio em outro local com condições similares às anteriores.
O que fazer ao receber uma notificação de desapropriação?
Receber um aviso de desapropriação na prática causa ansiedade, mas é crucial agir com estratégia. Se você é morador ou comerciante de Cotia e foi notificado de que sua propriedade faz parte do Projeto Nova Raposo, veja passo a passo recomendações úteis:
Leia atentamente a notificação: Verifique de qual órgão ela veio (Estado de São Paulo, concessionária, Prefeitura?), qual a área exata do seu imóvel que será afetada e se há prazo para alguma manifestação ou entrega de documentos. Entender os detalhes iniciais é importante. Muitas vezes a notificação preliminar informa que o imóvel foi declarado de utilidade pública para desapropriação e pode solicitar uma reunião ou o envio de documentação do bem. Não ignore o comunicado – ele marca o início do processo.
Verifique a existência de um Decreto de Utilidade Pública (DUP): A desapropriação formalmente começa com um decreto declaratório do Poder Público, publicado em diário oficial, listando os imóveis ou a área a desapropriar. Procure saber se já houve esse decreto para sua região (um advogado ou a própria prefeitura pode auxiliar nessa busca). Se houve, anote a data e número do decreto – isso será útil adiante. Se não houve ainda, a notificação pode ser apenas consultiva. De qualquer modo, esteja ciente dos seus prazos: após o decreto, o governo tem um prazo (geralmente 5 anos) para efetivar a desapropriação.
Reúna toda a documentação do imóvel: Separe a matrícula ou escritura do imóvel, carnês de IPTU, planta ou projeto arquitetônico, se tiver, fotos que comprovem o estado e benfeitorias, laudos de avaliação antigos (se houver), contratos de locação (caso você seja locador ou locatário), etc. Documentos pessoais do proprietário e dos ocupantes também. No caso de comércio, junte alvará de funcionamento, registro CNPJ, evidências do tempo de atividade no local (contrato social, por exemplo). Ter esses documentos organizados agiliza tanto eventual negociação quanto a defesa dos seus direitos em juízo.
Avalie o impacto e planeje seus próximos passos: identifique se a desapropriação será parcial ou total. Se for parcial (por exemplo, vão tirar uma faixa de 5 metros na frente), avalie como isso impacta o uso do restante: você conseguirá continuar morando ou trabalhando lá? O imóvel remanescente continuará viável? Ou perderá estacionamento, recuo, área essencial? Essa reflexão ajuda a decidir se vai pleitear extensão (indenização pelo imóvel todo) ou apenas danos pela parte perdida. Já comece a pensar em alternativas: Onde poderia morar ou reabrir meu comércio se precisar sair? Fazer um plano B com antecedência diminui prejuízos mais tarde.
Consulte um advogado especialista em desapropriação o quanto antes: Cada caso tem nuances legais – desde erros na notificação, valores irrisórios, até omissão de direitos como fundo de comércio. Não assine nada nem concorde com valores sem orientação jurídica. Um advogado experiente poderá analisar a oferta inicial (se houver), estimar se está justa, e intermediar negociações com o governo/concessionária para melhorar a proposta. Além disso, orientará sobre os prazos para contestar judicialmente e medidas para proteger seus direitos. Lembre-se: o outro lado (Estado) estará assessorado por sua procuradoria, então você também merece estar bem representado para equilibrar a balança.
Negocie, mas não abra mão do seu direito: É possível que o governo ou a concessionária proponha uma desapropriação amigável, oferecendo determinado valor para que você entregue o imóvel sem litígio. Essa via pode ser interessante se o valor for satisfatório, pois evita demora judicial. Entretanto, não se sinta pressionado a aceitar a primeira oferta. Faz parte da estratégia deles oferecer um valor básico. Você pode fazer contraproposta fundamentada (com um laudo particular apontando valor de mercado maior, por exemplo). Se houver margem para diálogo, busque melhorias na oferta – seja um valor maior, seja alguma condição (como prazo maior para desocupar, auxílio na mudança, etc.). Caso a negociação não avance, esteja preparado para defender seu direito no Judiciário, onde um perito independente avaliará o bem e o juiz fixará a indenização.
Documente todas as comunicações: Guarde cópia de toda correspondência recebida (ofícios, cartas, e-mails) e protocolize por escrito quaisquer respostas ou pedidos que fizer. Se houver reunião presencial com representantes do projeto, leve seu advogado ou, pelo menos, anote em ata o que foi discutido. Transparência é essencial – além disso, registros documentais podem ser usados depois como prova se algo combinado não for cumprido.
Não invista em melhorias supérfluas após a notificação: Uma vez que seu imóvel está na mira da desapropriação, evite realizar reformas ou construções novas na área afetada esperando ser reembolsado. Normalmente, benfeitorias feitas após a declaração de utilidade pública não são indenizáveis, pois poderiam ser uma forma de inflar artificialmente o valor. Então, canalize seus recursos com cautela. Por outro lado, mantenha o imóvel conservado e continue exercendo sua posse normalmente até ser requisitado a entregá-lo – isso demonstra boa-fé e resguarda direitos (por exemplo, continuar pagando IPTU, contas, etc., até a posse ser transferida).
Planeje a desocupação com antecedência: Se ficará sem sua residência, comece a procurar outro imóvel para compra ou aluguel assim que a indenização estiver definida (ou antes, se houver clareza de quando sairá). Para comerciantes, prepare seus clientes e fornecedores – comunique antecipadamente uma possível mudança de endereço, tente fidelizá-los para o novo local. Um negócio bem planejado pode reabrir em outro ponto com menos perda de faturamento. Em alguns casos de obras públicas, existem programas de reassentamento ou ajuda na realocação – informe-se se é o caso aqui (até o momento, não há notícia de reassentamento específico no Projeto Nova Raposo, mas não custa perguntar às autoridades locais).
Fique de olho em audiências e informações públicas: Participe das audiências públicas sobre o projeto (a concessionária indicou que haverá apresentações do EIA/RIMA com participação social). Nessas ocasiões, leve suas dúvidas e preocupações. Acompanhe as notícias na região (jornais locais, sites da Prefeitura de Cotia, ARTESP, etc.) para saber de prazos e etapas. Conhecer o cronograma oficial evita surpresas – por exemplo, saber quando vão precisar da área efetivamente (talvez você possa usar seu imóvel até uma data X em 2027) ajuda a programar sua logística de saída.
Seguindo esses passos, você estará mais bem preparado para enfrentar o processo de desapropriação sem perdas desnecessárias. Informação e respaldo técnico são suas maiores armas nesse momento. Lembre-se de que cada situação é única – por isso a orientação profissional é insubstituível para ajustar essas dicas à realidade do seu caso.
Considerações finais
A chegada dos avisos de desapropriação em Cotia por conta do Projeto Nova Raposo Tavares acende um alerta para moradores e comerciantes: apesar do desconforto e das mudanças forçadas, seus direitos são assegurados por lei. O Estado pode precisar do seu imóvel para uma obra viária importante, mas em contrapartida deve garantir uma compensação justa e prévia, que lhe permita reconstruir sua vida ou negócio em outro local sem prejuízo financeiro. Isso inclui pagar o valor de mercado do bem, indenizar perdas no comércio (fundo de comércio), cobrir danos emergentes e lucros cessantes, e respeitar todos os trâmites legais de notificação e defesa.
