Há mais de 20 anos atuando em locações comerciais, para locadores e locatários, com engenharia de avaliações própria integrada ao trabalho jurídico — o valor locativo real entra no processo provado, não estimado.
A Lei do Inquilinato condiciona a renovação compulsória do contrato a requisitos objetivos de forma, prazo e atividade, e fixa uma janela própria para o ajuizamento. Conhecer essas regras é o primeiro passo de qualquer análise.
Contrato escrito e com prazo determinado; prazo de cinco anos, admitida a soma de contratos escritos e ininterruptos; e exploração do mesmo ramo há pelo menos três anos (art. 51).
A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Encerrado esse intervalo, o direito à renovação compulsória decai e o contrato segue o seu curso normal de extinção (art. 51, § 5º).
A renovação se dá por igual prazo, limitada a cinco anos. Ao fim de cada período, presentes os requisitos legais, o pedido de renovação pode ser formulado novamente.
A renovatória se ganha no prazo e na prova do valor locativo. Por isso o caso é conduzido em duas frentes que trabalham juntas — a jurídica e a técnica.
Otavio Andere Neto é advogado inscrito na OAB/SP desde 2003. Atua em direito imobiliário e locações há mais de vinte anos, em contencioso e consultivo, com ênfase em renovatórias, revisionais de aluguel, desapropriações, despejos e estruturação de contratos comerciais. Membro do Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP) e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)..
Vivianeé engenheira civil formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com mais de 12 anos de atuação em avaliações imobiliárias e perícias de engenharia. Integrante do CREA/SP e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE, elabora laudos de valor locativo pela ABNT NBR 14653-2 e atua como assistente técnica em perícias judiciais.
A análise começa pelo contrato. Verificamos a janela legal, os requisitos do art. 51 e o valor locativo apurado por engenharia de avaliações
Do cálculo da janela decadencial à execução das diferenças — o que acontece em cada etapa, para quem pede a renovação e para quem responde a ela.
Conferimos a data de término do contrato e calculamos a janela do art. 51, § 5º: a ação só pode ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim. Verificamos os cinco anos (com soma de contratos, se for o caso) e os três anos no mesmo ramo — para o locatário, se tem o direito; para o locador, se o locatário realmente o preenche.
Prazo decadencial — não admite atrasoA engenharia apura o valor locativo real do imóvel pela NBR 14653-2, separando o que é do imóvel do que é valorização trazida pelo próprio negócio ao ponto. Esse número fundamenta a proposta de aluguel exigida pela lei.
O art. 71 exige prova documental do cumprimento do contrato, da quitação de impostos e taxas a cargo do locatário, a proposta clara das condições da renovação e a indicação de fiador idôneo. Falha nessa instrução é a causa mais comum de improcedência.
Pelo locatário, a ação é proposta dentro da janela. Pelo locador, a contestação fica restrita às hipóteses do art. 72: requisitos não preenchidos, proposta abaixo do valor real (com contraproposta), terceiro em melhores condições ou exceções do art. 52. Em qualquer dos lados, com o laudo em mãos, o acordo costuma ser mais rápido.
O locador pode pedir aluguel provisório de até 80% do pedido desde o primeiro mês do contrato renovado (art. 72, § 4º). Atuamos como assistentes técnicos na perícia, para qualquer das partes. Renovada a locação, as diferenças são pagas de uma vez nos autos (art. 73); não renovada, expede-se mandado de despejo com 30 dias (art. 74).
Conheça o time multidisciplinar de sócios, advogados e colaboradores da Andere Neto Advocacia.
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Mais de duas décadas de atuação jurídica reconhecida, com atuação em todo o estado de São Paulo e dedicação técnica à defesa dos direitos dos nossos clientes.
Ações distribuídas em diversos tribunais do estado
Reconhecimento da Revista Análise Advocacia
Advogados com mais de 20 anos de atuação
As dúvidas que mais recebemos de locadores e locatários sobre renovação de locação comercial, respondidas com a base legal correspondente.
É a ação que garante ao locatário comercial a renovação do contrato por igual prazo, ainda que o locador não queira, desde que cumpridos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991. Protege o ponto comercial — o valor que o negócio construiu naquele endereço — contra a perda pelo simples término do contrato.
Três, cumulativos: o contrato a renovar deve ser escrito e com prazo determinado; o prazo do contrato — ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos — deve ser de cinco anos; e o locatário deve explorar o mesmo ramo há pelo menos três anos ininterruptos.
O direito se estende a cessionários e sucessores, a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo e, no caso de sublocação total, ao sublocatário (art. 51, §§ 1º a 4º).
No intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes da data de término do contrato em vigor (art. 51, § 5º). É o ponto mais sensível da renovatória: proposta antes ou depois dessa janela, a ação não serve.
Na prática, o locatário precisa acompanhar o calendário do contrato com pelo menos um ano de antecedência, porque a instrução da inicial exige documentos que levam tempo para reunir.
O prazo do art. 51, § 5º é decadencial: passado o termo final, o direito à renovação compulsória se extingue e não pode ser recuperado por justificativa ou pedido de prorrogação.
Restam as vias negociais — um novo contrato por acordo — e, em algumas situações, a discussão de outros direitos decorrentes da locação. Para o locador, o decurso do prazo sem ação significa que o contrato pode terminar normalmente na data prevista. Por isso o diagnóstico do prazo é a primeira coisa que fazemos, para qualquer dos lados.
Por igual prazo ao do contrato renovado, com o limite de cinco anos. A 3ª Turma do STJ fixou que esse é o prazo máximo, independentemente do prazo original — e que, ao fim dele, o locatário pode pedir nova renovação, porque a lei não limita a quantidade de renovações (REsp 1.971.600).
Quando o requisito dos cinco anos é atingido pela soma de contratos sucessivos, a lei admite expressamente essa contagem — a chamada accessio temporis, reconhecida pelo STJ (REsp 1.323.410).
O locatário apresenta na inicial a proposta de aluguel. O locador só pode recusá-la se ela não atingir o valor locativo real do imóvel na época da renovação — e a lei manda excluir a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto (art. 72, II). Nesse caso, o locador deve apresentar contraproposta fundamentada.
O locador pode pedir aluguel provisório de até 80% do valor pedido desde o primeiro mês do contrato renovado (art. 72, § 4º). É por isso que a proposta precisa nascer de um laudo de valor locativo consistente, elaborado segundo a NBR 14653-2.
Apenas nas hipóteses do art. 52: obras determinadas pelo Poder Público ou que transformem radicalmente o imóvel e aumentem seu valor; ou uso do imóvel por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, de sua titularidade, do cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse último caso, o imóvel não pode ser usado no mesmo ramo do locatário.
Em shopping centers, o locador não pode recusar com base em uso próprio (art. 52, § 2º). E se a renovação for negada por proposta de terceiro ou se o locador não der ao imóvel, em três meses, o destino que alegou, o locatário tem direito a indenização por prejuízos, lucros cessantes e desvalorização do fundo de comércio (art. 52, § 3º).
O art. 71 lista a instrução obrigatória: prova dos requisitos do art. 51; prova do exato cumprimento do contrato; prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cabiam ao locatário; indicação clara das condições oferecidas para a renovação; indicação do fiador com comprovação da idoneidade financeira atual, e sua aceitação dos encargos; e, se for o caso, prova de ser cessionário ou sucessor.
A ausência de qualquer desses itens é motivo frequente de improcedência — e, como a janela é decadencial, nem sempre há tempo para corrigir.
Sim. O art. 51, II admite expressamente a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos para atingir os cinco anos. É a accessio temporis, que o STJ reconhece de forma pacífica (REsp 1.323.410, 3ª Turma). O que não pode haver é interrupção entre um contrato e outro, nem contrato verbal no meio da cadeia.
A contestação é restrita, quanto aos fatos, às hipóteses do art. 72: o locatário não preenche os requisitos (prazo, ramo, instrução do art. 71); a proposta não atinge o valor locativo real — caso em que o locador deve apresentar contraproposta fundamentada; há proposta de terceiro em melhores condições, provada por documento assinado por ele e duas testemunhas, para ramo diferente; ou incide uma das exceções do art. 52.
O locador pode ainda pedir aluguel provisório de até 80% do valor pedido desde o primeiro mês do contrato renovado e requerer que, se a renovação for negada, o juiz já fixe a desocupação em 30 dias (art. 74). Aqui a avaliação técnica do valor locativo real é tão decisiva quanto para o locatário.
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