Há mais de 20 anos atuando em locações, para locadores e locatários, com engenharia de avaliações própria integrada ao trabalho jurídico — o novo aluguel nasce de laudo técnico, não de estimativa.
Passados três anos do contrato ou do último acordo, qualquer uma das partes pode pedir na Justiça o ajuste do aluguel ao preço de mercado — art. 19 da Lei do Inquilinato.
O prazo conta da assinatura ou da última revisão. Cumprido o triênio e não havendo acordo, a revisão pode ser pedida a qualquer momento.
O locador, quando o aluguel ficou abaixo do mercado. O locatário, quando passou a pagar acima do que o imóvel vale hoje.
O juiz fixa aluguel provisório já no início: até 80% do pedido na ação do locador, no mínimo 80% do aluguel vigente na ação do locatário (art. 68, II).
O novo aluguel é definido por avaliação de mercado, feita segundo a NBR 14653-2. É a peça que decide o processo — e onde a maioria das ações se perde.
O aluguel fixado na sentença retroage à citação. As diferenças, corrigidas e descontado o provisório já pago, são executadas nos próprios autos (art. 69).
Com um laudo técnico consistente em mãos, boa parte das revisões se resolve por acordo extrajudicial — mais rápido e sem custo de perícia judicial.
A revisional se decide na prova do valor locativo. Por isso o caso é conduzido em duas frentes que trabalham juntas — a jurídica e a técnica.
Otavio é advogado inscrito na OAB desde 2003 e atua há mais de 20 anos em direito imobiliário e locações. Conduz a ação revisional do pedido de aluguel provisório à execução das diferenças retroativas, definindo a tese e o valor a ser pleiteado a partir do laudo técnico de valor locativo.
Viviane conta com mais de 12 anos de experiência em avaliações imobiliárias e perícias de engenharia. É Engenheira Civil formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e integra o IBAPE. Responde pela apuração do valor locativo de mercado segundo a NBR 14653-2 — pesquisa, tratamento dos dados e laudo que instrui a ação ou embasa o acordo.
Envie o contrato e o endereço do imóvel. Fazemos a análise inicial do valor locativo e dizemos, com objetividade, se a revisão compensa — e de quanto pode ser a diferença.
Da análise do contrato ao recebimento das diferenças: o que acontece em cada etapa e onde a prova técnica pesa.
A revisão judicial pressupõe três anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor (art. 19 da Lei 8.245/91). O reajuste anual por índice não se confunde com revisão.
A engenharia pesquisa locações comparáveis na região, trata os dados pela NBR 14653-2 e apura o valor de mercado do imóvel em laudo fundamentado. É a prova que orienta a negociação e instrui a ação.
Prova central do processoCom o laudo em mãos, as partes passam a negociar sobre dados de mercado, e não sobre percepções. Boa parte dos casos se resolve nesta fase, sem processo, por aditivo contratual com o novo valor.
Não havendo acordo, a ação é proposta. Já no início, o juiz pode fixar aluguel provisório, dentro dos limites de 80% do art. 68, II, da Lei 8.245/91. O valor provisório é devido desde a citação.
Se necessária, realiza-se perícia judicial, com participação de assistentes técnicos das partes. O aluguel fixado na sentença retroage à citação e as diferenças, descontado o provisório já pago, são corrigidas e executadas nos próprios autos (art. 69).
Conheça o time multidisciplinar de sócios, advogados e colaboradores da Andere Neto Advocacia.
Andere Neto
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Mais de duas décadas de atuação jurídica reconhecida, com atuação em todo o estado de São Paulo e dedicação técnica à defesa dos direitos dos nossos clientes.
Ações distribuídas em diversos tribunais do estado
Reconhecimento da Revista Análise Advocacia
Advogados com mais de 20 anos de atuação
Em uma conversa objetiva verificamos o prazo do art. 19, estimamos a diferença entre o aluguel atual e o de mercado e indicamos o caminho mais rápido — acordo ou ação.
As dúvidas que mais recebemos sobre revisão judicial de aluguel, respondidas com a base legal correspondente.
É a ação que ajusta o valor do aluguel ao preço de mercado, quando contrato e realidade se descolaram. Está prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e serve tanto a quem recebe quanto a quem paga o aluguel.
Ela não se confunde com o reajuste anual por índice: o reajuste apenas repõe a inflação; a revisional redefine o valor, com base no que imóveis semelhantes valem hoje na mesma região.
São dois. O primeiro é temporal: o contrato precisa estar em vigor há pelo menos três anos, contados da assinatura ou do último acordo de valor — se houve revisão anterior, o prazo recomeça dali.
O segundo é probatório: é preciso demonstrar que o aluguel está fora do preço de mercado. Essa prova se faz por laudo de avaliação do valor locativo, e é o que sustenta o pedido, seja para aumentar, seja para reduzir.
Há ainda um requisito implícito: a inexistência de acordo. A lei reserva a via judicial para quando as partes não chegam a um consenso.
Não. A lei dá legitimidade às duas partes. O locador pede a revisão quando o aluguel ficou defasado em relação ao mercado. O locatário pede quando passou a pagar acima do que o imóvel vale — situação comum depois de anos de reajustes por índices que subiram mais que o mercado imobiliário da região.
É o valor que passa a ser pago durante o processo, antes da sentença, e é devido desde a citação. O juiz o fixa a pedido da parte, com base nos elementos apresentados.
Os limites estão no art. 68, II da Lei do Inquilinato: na ação proposta pelo locador, o provisório não pode exceder 80% do valor pedido; na ação proposta pelo locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.
Na prática, é a etapa em que o dinheiro muda de patamar — por isso chegar com avaliação técnica já na petição inicial costuma ser decisivo.
Por avaliação técnica do valor locativo de mercado. O trabalho consiste em pesquisar locações efetivamente praticadas para imóveis comparáveis — mesma região, padrão, área e uso — e tratar esses dados segundo a norma técnica brasileira de avaliação de imóveis urbanos, a NBR 14653-2.
Em juízo, o magistrado pode nomear perito para essa apuração (art. 68, IV). Quando a parte já apresenta laudo próprio consistente, ele instrui o pedido desde o início e serve de contraponto técnico à perícia — motivo pelo qual o escritório conduz essas ações com engenheira de avaliações na equipe.
Sim, e é o melhor cenário. Nada impede que locador e locatário acordem o novo valor a qualquer tempo, formalizando por aditivo contratual — inclusive antes dos três anos, já que o prazo do art. 19 vale para a via judicial.
O que muda o resultado da negociação é chegar com número fundamentado: com um laudo de valor locativo em mãos, a conversa deixa de ser uma disputa de percepções e passa a ser sobre dados de mercado.
O novo aluguel retroage à data da citação, conforme o art. 69 da Lei do Inquilinato. As diferenças acumuladas durante o processo — descontados os aluguéis provisórios já pagos — são corrigidas e se tornam exigíveis a partir do trânsito em julgado.
A cobrança dessas diferenças é feita nos próprios autos da revisional, sem necessidade de nova ação.
Depende essencialmente de dois fatores: a necessidade de perícia judicial e a existência de recursos. Casos que se resolvem por acordo podem ser concluídos em semanas.
Na via judicial, o ponto importante é outro: como o aluguel provisório pode ser fixado logo no início e o valor final retroage à citação, o tempo de tramitação não faz o direito se perder — as diferenças continuam sendo devidas e são cobradas ao final.
Não. O reajuste é a correção periódica prevista em contrato, aplicada por um índice (IGP-M, IPCA e outros) para repor a perda inflacionária. Ele acontece automaticamente e não avalia o imóvel.
A revisão redefine o próprio valor do aluguel a partir do que o mercado pratica. É justamente a soma de vários reajustes por índice que, ao longo dos anos, costuma descolar o aluguel do valor real do imóvel — para mais ou para menos — e abrir espaço para a revisional.
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