Incorporação imobiliária.

É a atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas para vendê-las, no todo ou em parte (Lei 4.591/64, art. 28, parágrafo único). Quem coordena o negócio e responde pela entrega das obras é o incorporador (art. 29).

Não. O incorporador só pode vender ou dar em garantia as frações do terreno que corresponderão às futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis (Lei 4.591/64, art. 32). O número desse registro deve constar dos anúncios, propostas e contratos (art. 32, § 3º).

O proprietário do terreno, o promitente comprador ou o cessionário com título que atenda aos requisitos da lei. O construtor e o corretor de imóveis também podem, desde que recebam do proprietário mandato por instrumento público (Lei 4.591/64, art. 31 e § 1º).

O dono do terreno recebe unidades a construir no lugar do dinheiro, ou junto com ele. A lei exige que os documentos do negócio indiquem a parcela paga em dinheiro, se houver, e a área em metros quadrados das unidades entregues em pagamento do terreno, além de dizer se o dono do terreno ficou sujeito a algum encargo (Lei 4.591/64, art. 39).

Pode. Se, ao vender ou prometer vender as frações do terreno, o projeto de construção já estiver aprovado ou pendente de aprovação, a lei presume a ligação entre a venda e a construção, e quem vendeu responde como incorporador (Lei 4.591/64, art. 29, parágrafo único). Por isso a estrutura do negócio deve ser definida antes de assinar.

Com a afetação, o terreno, a obra e os demais bens e direitos da incorporação ficam separados do patrimônio do incorporador e só respondem pelas dívidas daquele empreendimento (Lei 4.591/64, art. 31-A e § 1º). A adoção é a critério do incorporador; para quem permuta o terreno ou compra na planta, é uma garantia a exigir no contrato.

Se o contrato prever de forma clara e destacada, a entrega pode atrasar até 180 dias sem penalidade (Lei 4.591/64, art. 43-A). Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução do contrato, com devolução de todos os valores pagos e da multa prevista, ou manter o contrato e receber indenização por mês de atraso na entrega (art. 43-A, §§ 1º e 2º).

Em regra, sim, com descontos. No desfazimento do contrato, o comprador recebe os valores pagos ao incorporador, atualizados, deduzidas a comissão de corretagem e a multa contratual, que tem limite fixado em lei (Lei 4.591/64, art. 67-A). Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, há direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).