ITBI na Holding: Prefeitura de São Paulo Intensifica Autuações Fiscais

A Prefeitura de São Paulo está com as atenções voltadas para o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), especialmente em operações que envolvem a integralização de capital social em uma Holding Patrimonial. Nos últimos anos, a fiscalização na capital paulista se intensificou, resultando em um aumento significativo de autuações fiscais contra empresas que usufruíram da imunidade do imposto.

Se você possui uma holding ou está em processo de planejamento sucessório e patrimonial em São Paulo (SP), é fundamental entender os riscos e as medidas preventivas para evitar surpresas desagradáveis com o Fisco municipal.

Por que a Prefeitura de São Paulo está autuando as holdings patrimoniais?

A motivação principal reside no entendimento da Prefeitura acerca do conceito de atividade preponderante. Segundo o art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, há imunidade do ITBI nas transferências de imóveis destinadas à integralização do capital social. 

Contudo, o próprio dispositivo ressalta que essa imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica for imobiliária — ou seja, quando mais de 50% da receita operacional decorrer de compra, venda ou locação de imóveis.

O problema: interpretação fiscal ampliada

Na prática, a Prefeitura passou a considerar “atividade preponderante” de forma ampliada e subjetiva.
Mesmo empresas criadas exclusivamente para organização patrimonial e sucessória, sem qualquer atividade comercial, vêm sendo enquadradas como imobiliárias.

A justificativa é que, se a holding possui imóveis que geram receita de aluguéis, ainda que passiva e eventual, ela já se enquadraria como empresa com atividade preponderantemente imobiliária — o que, segundo o entendimento fiscal, afastaria a imunidade do ITBI.

Esse raciocínio, porém, contraria a finalidade constitucional da imunidade e o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), que reconhece o direito das holdings familiares à imunidade quando o imóvel é integralizado como aporte de capital, e não como operação mercantil.

O Risco da Atividade Preponderante em São Paulo

A Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI na transferência de bens imóveis para a integralização do capital social (como na constituição de uma holding patrimonial). Contudo, a imunidade não se aplica se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis (atividades imobiliárias).

A Prefeitura de São Paulo tem aplicado essa exceção com rigor, gerando autuações fiscais ao interpretar que a mera finalidade de organização patrimonial e planejamento sucessório, sem atividade operacional clara, pode não justificar a imunidade, especialmente quando a principal receita advém de aluguéis.

A Intervenção do STF: Os Temas 796 e 1348

O Supremo Tribunal Federal (STF) tem sido chamado a delimitar o alcance da imunidade do ITBI, especialmente em face das exigências fiscais dos municípios. Dois temas de Repercussão Geral são cruciais para quem faz Planejamento Patrimonial em São Paulo:

Tema 796 do STF: Limite da Imunidade — Julgamento Concluído

O Tema 796 do STF, julgado em 2020, estabeleceu o limite objetivo da imunidade. A Corte decidiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Exemplo prático

Se um imóvel de R$ 1.000.000 for integralizado para a subscrição de R$ 200.000 em capital social, apenas esses R$ 200.000 estarão imunes do ITBI.
A diferença de R$800.000, registrada como reserva de capital, poderá ser tributada.

Reflexos práticos em São Paulo

A Prefeitura tem utilizado esse precedente para revisar as declarações de ITBI e exigir o imposto sobre o excedente, especialmente quando há discrepância entre o valor declarado no contrato social e o valor venal de referência do imóvel.

Ainda assim, o Tema 796 não autoriza o Município a tributar toda e qualquer integralização.
A imunidade continua assegurada até o limite do capital social, e a avaliação sobre eventual “reserva de capital” deve ser objetiva e documental, não baseada em presunções.

Tema 1348 do STF: A Imunidade é Incondicionada?

O Tema 1348 (RE 1.495.108), atualmente em julgamento no STF, discute se a imunidade do ITBI é incondicionada nas integralizações de capital social — isto é, se o Município pode ou não exigir prova de que a empresa não exerce atividade preponderantemente imobiliária.

O julgamento tem impacto direto em todas as autuações da Prefeitura de São Paulo contra holdings familiares.

O que está em debate

Votos favoráveis à imunidade incondicionada

Os ministros Edson Fachin e Alexandre de Moraes já votaram a favor da imunidade incondicionada, reconhecendo que:

• A Constituição não condiciona a imunidade do ITBI na integralização de capital à verificação de atividade preponderante;

• O controle sobre a finalidade da empresa não cabe à Fazenda Municipal, sob pena de invasão da autonomia societária;

• O objetivo da norma é incentivar a livre iniciativa e o investimento, não criar barreiras tributárias.

Com esse entendimento, o STF tende a reforçar o direito das holdings familiares à imunidade plena, desde que os bens sejam destinados à integralização efetiva do capital.

O Caso Específico de São Paulo: Fiscalização Automatizada

Desde 2018, a Prefeitura de São Paulo implantou um sistema eletrônico de controle do ITBI, que permite o acompanhamento automatizado das declarações de integralização. Esse sistema exige o envio periódico de balanços contábeis e documentos fiscais das empresas beneficiadas pela imunidade.

Quando o sistema detecta ausência de informações ou indícios de receita imobiliária (como emissão de notas fiscais de aluguel), é automaticamente gerado um alerta de risco fiscal, que pode evoluir para autuação tributária.

Esse modelo tecnológico, embora eficiente do ponto de vista da arrecadação, tem gerado autuações em massa, muitas vezes contra holdings inativas ou meramente patrimoniais, sem qualquer operação econômica.

Como se Proteger: Medidas Preventivas

Para evitar autuações, o ideal é que a constituição da holding e a integralização dos imóveis sejam acompanhadas por um advogado tributarista e contador especializado, observando as seguintes boas práticas:

1. Comprovar a finalidade não imobiliária

• Inclua cláusulas no contrato social deixando claro que a empresa tem por objetivo a organização patrimonial e sucessória, e não a exploração econômica de imóveis.

• Evite incluir no objeto social atividades de compra, venda ou locação.

2. Registrar corretamente o capital social

• Integralize o valor total do imóvel como capital social, evitando que parte fique registrada como reserva de capital, pois essa diferença pode ser tributada.

• Guarde todos os documentos que comprovem o valor atribuído (laudos, avaliações e registros contábeis).

3. Manter escrituração contábil atualizada

• Mesmo holdings inativas devem apresentar balanço patrimonial anual, com indicação de que não houve receita operacional.

• Enviar essas informações ao sistema da Prefeitura evita autuações automáticas.

4. Acompanhar o julgamento do STF (Tema 1348)

• Caso a tese da imunidade incondicionada prevaleça, contribuintes autuados poderão reverter cobranças já efetuadas e reaver valores pagos indevidamente.

Estratégia de Defesa em Casos de Autuação

Se a autuação já foi lavrada, há duas vias principais de defesa:

1. Defesa Administrativa (fase inicial)

• Deve ser apresentada no prazo de 30 dias após o recebimento do Auto de Infração;

• Permite a discussão técnica dos fatos, apresentação de balanços, contratos e documentos contábeis;

• Evita a inscrição do débito em dívida ativa.

2. Defesa Judicial (após decisão administrativa)

• Pode-se ajuizar ação anulatória de débito fiscal ou mandado de segurança, conforme o caso;

• Fundamentação jurídica baseada nos Temas 796 e 1348 do STF e no princípio da legalidade tributária;

• Possibilidade de obtenção de liminar para suspender a exigibilidade do crédito tributário.

Em ambas as fases, a documentação contábil e societária precisa estar impecável, pois é ela que comprova a ausência de preponderância imobiliária e a integralização efetiva do capital.

Conclusão: Planejar é a Melhor Defesa

O uso de holdings patrimoniais como ferramenta de planejamento sucessório continua sendo uma estratégia legítima, reconhecida e vantajosa sob os aspectos tributário, societário e familiar.

No entanto, o atual cenário em São Paulo (SP) exige atenção redobrada. A atuação do Fisco está mais rigorosa e automatizada, e o desconhecimento técnico pode levar a autuações indevidas, de alto valor e difícil reversão sem o devido suporte jurídico.

A boa notícia é que há fundamentos sólidos na jurisprudência do STF para assegurar o direito à imunidade constitucional do ITBI, e uma defesa bem estruturada pode não apenas anular cobranças, mas também estabelecer precedentes favoráveis para novas integrações de capital.