Você é proprietário em Campinas e teve notícia de que seu imóvel foi atingido pela Resolução SPI 055/2026?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI nº 055, de 8 de maio de 2026, declarou de utilidade pública 20.037,00 m² no Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP, para implantação de unidade educacional pública Tipologia B na região Campinas I.
- A expropriante é a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., sociedade de propósito específico do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, PPP Escolas, Lote Oeste.
- O fundamento constitucional é a justa e prévia indenização em dinheiro (CF art. 5º, XXIV; CF art. 182, § 3º), apurada conforme a NBR 14.653.
- A oferta inicial da concessionária tipicamente não esgota o valor de mercado, e o expropriado tem direito a discutir judicialmente cada rubrica.
- O prazo para reação estratégica começa antes da imissão provisória na posse: laudo prévio, documentação e plano de negociação são decisivos.
A Resolução SPI nº 055, publicada em 14 de maio de 2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, autorizou a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. a promover a desapropriação de área de 20.037,00 m² situada no Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP. O ato integra a estrutura do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, PPP Escolas, Lote Oeste, cujo objeto é a implantação, manutenção e operação de unidades educacionais públicas no estado de São Paulo, e tem por finalidade a construção de unidade Tipologia B na região denominada Campinas I, com capacidade estimada de 1.040 alunos.
A despeito do interesse público inquestionável da finalidade educacional, a publicação da declaração de utilidade pública (DUP) instaura para o proprietário um regime jurídico próprio: inicia-se a contagem de prazos administrativos, abrem-se as portas para vistoria do expropriante e, mais relevante, expõe-se o imóvel ao risco de imissão provisória na posse mediante depósito de valor de avaliação prévia. Compreender com precisão a arquitetura jurídica deste ato e as rubricas que compõem a justa e prévia indenização é a única via segura para evitar perda patrimonial relevante.
1. O ato expropriatório: Resolução SPI 055/2026 e seu enquadramento jurídico
A Resolução SPI 055/2026 é ato administrativo de natureza declaratória, editado com base no Decreto-Lei 3.365/1941, que disciplina a desapropriação por utilidade pública no ordenamento brasileiro. Sua função técnica é declarar o interesse público sobre área individualizada, fixar a destinação (implantação de equipamento educacional) e autorizar a concessionária a praticar atos preparatórios e a propositura da ação expropriatória, caso a via amigável não se conclua.
A peculiaridade deste ato reside no fato de a expropriante ser uma sociedade de propósito específico (SPE) constituída para executar o contrato de PPP. A AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. não é poder público em sentido estrito: é parceira privada contratada pelo Estado, à qual o poder público delegou prerrogativas expropriatórias. Essa configuração tem consequência direta na postura do expropriado, pois a SPE costuma operar com mandato estrito de orçamento, e a primeira oferta tende a ser conservadora, calibrada para preservar a equação econômico-financeira do contrato.
💡 PPP, SPE e expropriação delegada
Quando a desapropriação ocorre no âmbito de PPP, a SPE concessionária assume os custos da indenização e os repassa ao contrato. Isso significa que o orçamento da indenização integra a contabilidade da concessão e que cada real economizado pela SPE na indenização vira margem do contrato. Daí a importância de o expropriado contestar a avaliação inicial com laudo técnico próprio.
2. Logradouros e perímetros atingidos pela Resolução SPI 055/2026
O perímetro descrito no ato administrativo está individualizado pela matrícula imobiliária, e não por logradouro pavimentado pré-existente, o que é típico em áreas de gleba ainda não totalmente urbanizadas ou em processo de parcelamento. A tabela abaixo sintetiza o objeto da desapropriação.
| Logradouro/Área | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP | Município de Campinas/SP, região Campinas I | 20.037,00 m² | Implantação de unidade educacional pública Tipologia B (capacidade para 1.040 alunos), no âmbito da PPP Escolas Lote Oeste |
A área objeto do destaque, registrada na matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP, corresponde a porção de gleba maior, individualizada pelo memorial descritivo anexo ao processo administrativo da SPI. A circunstância de a desapropriação recair sobre um destaque de gleba, e não sobre lote já consolidado, traz pelo menos três consequências práticas para o expropriado: (a) a discussão sobre área remanescente ganha relevância imediata; (b) o potencial construtivo do solo deve ser avaliado conforme o zoneamento municipal vigente, e não apenas conforme o uso atual; e (c) eventual perda de testada ou de acesso da área remanescente deve ser indenizada à parte.
3. Por que uma escola Tipologia B exige 20.037 m² e o que isso significa para o expropriado
A Tipologia B do programa de unidades educacionais da PPP Escolas comporta capacidade estimada de 1.040 alunos, o que demanda área construída significativa e áreas externas para pátios, quadras, refeitório e estacionamento. A escolha do Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP, com seus 20.037 m², responde a parâmetros técnicos do edital e às diretrizes urbanísticas municipais para implantação de equipamentos educacionais.
Para o proprietário, o ponto decisivo é compreender que a finalidade pública (educacional) não atenua, em nenhum grau, o direito à justa e prévia indenização em dinheiro previsto na CF art. 5º, XXIV. O fundamento educacional, por relevante que seja, não autoriza desconto de mercado, nem pagamento parcelado, nem fixação de valor abaixo da realidade de avaliação. A função social da propriedade urbana (CF art. 182, § 4º) opera como princípio do regime urbanístico geral, não como redutor de indenização em caso de desapropriação por utilidade pública.
⚖️ Finalidade pública não reduz o valor da indenização
O fato de a área destinar-se a escola pública é irrelevante para a apuração do valor. A indenização deve refletir o valor de mercado do imóvel, apurado por metodologia da NBR 14.653-2, e contemplar todas as rubricas legais. Argumentos do tipo “é para educação, aceite o valor” não têm sustentação jurídica.
4. As rubricas da justa e prévia indenização
A indenização em desapropriação não se resume ao valor do terreno. Ela é composta por feixe de rubricas, cada uma com fundamento normativo próprio. A tabela a seguir consolida as principais para o caso de área de gleba destinada a equipamento urbano educacional.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, localização, esquina, topografia, zoneamento e potencial construtivo |
| Edificações e benfeitorias | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição com depreciação física e funcional |
| Área remanescente | NBR 14.653-2 | Indenização por desvalorização ou inviabilidade econômica do que sobra |
| Juros compensatórios | Decreto-Lei 3.365/1941 art. 15-A | Sobre a diferença entre o depositado para imissão provisória e a indenização final |
| Juros moratórios | Decreto-Lei 3.365/1941 art. 15-B | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Decreto-Lei 3.365/1941 art. 27 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária é plena, conforme a Lei 6.899/1981, e os honorários advocatícios em favor do expropriado, na forma do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, incidem sobre a diferença entre a oferta inicial e o valor final fixado.
5. Imissão provisória na posse: como funciona e o que o expropriado precisa antecipar
A imissão provisória na posse é o instrumento processual pelo qual a expropriante obtém a posse do bem antes da fixação definitiva da indenização. Ela exige, em regra, depósito judicial do valor de avaliação prévia conforme o procedimento do Decreto-Lei 3.365/1941. Esse depósito não é pagamento da indenização: é garantia, sob custódia do juízo.
⚠️ Atenção: depósito para imissão não é indenização paga
No momento da imissão provisória, a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. deposita o valor de avaliação prévia em juízo e a posse é transferida para a expropriante. O expropriado não levanta esse valor de imediato: o levantamento integral ocorre apenas após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou acordo homologado. Confundir depósito com pagamento gera erros táticos graves.
Justamente porque a posse pode ser transferida antes da definição do valor real, o expropriado precisa antecipar a produção de prova técnica. Aguardar a vistoria da concessionária e contestar depois, sem laudo próprio, equivale a litigar de cabeça baixa. Laudo pericial prévio com metodologia da NBR 14.653-2, levantamento topográfico atualizado e registro fotográfico exaustivo são providências cuja eficácia se mede no momento da contestação, mas cuja coleta é viável apenas enquanto o imóvel ainda está integralmente sob a posse do proprietário.
6. Documentação que o proprietário precisa reunir imediatamente
A discussão judicial da indenização tende a ser ganha ou perdida pela qualidade do acervo documental que o expropriado leva à perícia. Em área de gleba como o Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP, alguns documentos são particularmente sensíveis.
📁 Documentos essenciais para o expropriado
i. Matrícula 293.047 atualizada (emitida nos últimos 30 dias) e averbações pertinentes.
ii. Memorial descritivo do destaque de gleba e plantas aprovadas pela Prefeitura de Campinas.
iii. Comprovantes de IPTU/ITR dos últimos cinco anos e certidões negativas municipais.
iv. Diretrizes urbanísticas, zoneamento e parâmetros construtivos vigentes na região Campinas I.
v. Notas fiscais e comprovantes de benfeitorias, infraestrutura, terraplenagem, muros, cercas e edificações.
vi. Estudos de viabilidade, projetos de parcelamento ou de empreendimento, se houver, que demonstrem o potencial econômico da área.
A demonstração do potencial construtivo é especialmente relevante. Avaliar um destaque de gleba pelo seu uso atual, e não pelo aproveitamento legal permitido, é uma das formas mais comuns de subdimensionamento do valor da indenização. O laudo do expropriado precisa demonstrar, com base nas diretrizes urbanísticas de Campinas, qual é o aproveitamento legal possível e como isso se reflete no valor de mercado.
7. Área remanescente e impactos econômicos sobre o que sobra
Em desapropriações parciais sobre glebas, a discussão sobre a área remanescente costuma ter peso financeiro equivalente ou superior ao da área diretamente expropriada. Quando 20.037 m² são destacados de gleba maior, a configuração geométrica do que sobra pode comprometer o aproveitamento, gerar lotes irregulares, eliminar testada para via pública ou inviabilizar parcelamento conforme a Lei 6.766/1979.
🏠 Remanescente antieconômico: hipótese a verificar
Se a área que sobra após a expropriação não tiver mais viabilidade econômica autônoma, configura-se remanescente antieconômico. Nessa hipótese, o expropriado pode pleitear que a indenização englobe a totalidade do imóvel original, ou indenização específica pela desvalorização do remanescente. A configuração depende de análise técnica caso a caso.
A perda de testada é outra hipótese sensível. Se o desenho do destaque eliminar o acesso direto do remanescente a via pública pavimentada, ou reduzi-lo a frente exígua, o valor unitário do que sobra cai significativamente. Esse impacto deve ser quantificado em laudo próprio, com base em metodologia comparativa de mercado.
8. Custos indiretos: o que muitas vezes fica de fora da oferta inicial
A oferta inicial da concessionária costuma se concentrar no valor do terreno e, eventualmente, em benfeitorias visíveis. Diversas rubricas legítimas tendem a ser omitidas e precisam ser reivindicadas ativamente.
🛡️ Rubricas frequentemente esquecidas pela expropriante
i. Despesas com mudança e desmobilização, quando houver uso atual da área.
ii. Custos de regularização documental impostos pela transferência forçada.
iii. Tributos e taxas incidentes sobre a alienação compulsória, quando juridicamente cabíveis ao expropriante.
iv. Depreciação da área remanescente por perda de testada, perda de acesso ou inviabilidade urbanística.
v. Desvalorização de imóveis confinantes do mesmo proprietário, quando a configuração da obra os afeta diretamente.
Cada uma dessas rubricas tem fundamento técnico próprio e exige demonstração em laudo. A ausência dessas rubricas na oferta inicial não significa que elas sejam indevidas, significa apenas que a concessionária não as ofereceu espontaneamente, o que é estatisticamente o padrão em PPPs.
9. Cronograma típico do procedimento expropriatório
A trajetória que se desenha após a publicação da Resolução SPI 055/2026 segue, em linhas gerais, uma sequência previsível, ainda que com prazos variáveis conforme a postura da expropriante e a complexidade do imóvel.
| Fase | O que ocorre | Posição do expropriado |
|---|---|---|
| DUP publicada | Resolução SPI 055/2026 vigente; concessionária autorizada a praticar atos preparatórios | Reunir documentação, contratar laudo prévio independente |
| Vistoria | Equipe técnica da AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. realiza levantamento | Acompanhar a vistoria, registrar divergências, jamais assinar laudo sem ressalvas |
| Oferta administrativa | Proposta de valor para acordo amigável | Comparar com laudo próprio, negociar com base técnica, jamais aceitar pressão temporal |
| Ação expropriatória | Caso não haja acordo, propositura de ação judicial pela concessionária | Contestar, requerer perícia judicial, contestar imissão sem depósito suficiente |
| Imissão provisória | Depósito do valor de avaliação prévia; transferência da posse | Discutir valor da avaliação prévia, requerer complementação se aplicável |
| Perícia judicial | Laudo técnico definitivo sob contraditório | Apresentar assistente técnico, formular quesitos, impugnar pontos frágeis |
| Sentença e recursos | Fixação do valor definitivo | Recorrer da parte desfavorável; acompanhar liquidação |
| Levantamento | Pagamento integral da indenização definitiva | Conferir cálculos, juros e correção |
Esse cronograma evidencia que o trabalho técnico do expropriado começa antes da ação judicial e segue até o levantamento da indenização. Cada fase tem armadilhas próprias, e a negligência em qualquer delas, especialmente na vistoria e na oferta administrativa, repercute de forma negativa nas fases seguintes.
10. Direitos do inquilino e do ocupante eventual da área
Embora a área objeto da Resolução SPI 055/2026 corresponda a destaque de gleba e não a imóvel residencial ou comercial em uso típico, é importante registrar que, havendo locatário, arrendatário ou ocupante com direitos autônomos sobre a área, esse terceiro tem rubricas indenizatórias próprias, independentes daquelas do proprietário.
🛡️ Locatário e arrendatário têm direitos autônomos
Se houver contrato de locação, arrendamento rural ou comodato formalizado sobre parte da área, o ocupante pode pleitear indenização por perdas próprias, como benfeitorias úteis e necessárias, despesas de desmobilização e, no caso comercial consolidado, fundo de comércio. Esses direitos são autônomos em relação aos do proprietário e devem ser exercidos diretamente pelo titular.
11. O que fazer agora: plano de ação para o expropriado da Resolução SPI 055/2026
A janela mais valiosa para o expropriado é a que se abre entre a publicação da DUP e a propositura da ação expropriatória. Nesse intervalo, é possível organizar todo o acervo probatório, definir estratégia de negociação e dimensionar o piso aceitável de acordo amigável. Negligenciar essa janela é o erro mais caro que se observa na prática.
💡 1ª medida: laudo pericial prévio independente
Contratar engenheiro avaliador habilitado para produzir laudo conforme a NBR 14.653-2, com tratamento científico de amostras, fator de oferta, análise de zoneamento e potencial construtivo do Destaque da Gleba 1-B, matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP. Esse laudo será o contraponto técnico à avaliação da concessionária e a base da negociação.
💡 2ª medida: consolidar acervo documental
Reunir matrícula atualizada, plantas aprovadas, IPTU, certidões, comprovantes de benfeitorias e diretrizes urbanísticas. Documentos pulverizados ou faltantes geram presunções desfavoráveis na perícia, especialmente no que se refere à demonstração do potencial construtivo legal.
💡 3ª medida: estratégia de negociação documentada
Definir, antes de qualquer reunião com a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., o piso de acordo, o cronograma aceitável e as rubricas inegociáveis. Toda interlocução deve ser registrada por escrito; ofertas verbais não vinculam a expropriante.
O cenário não é de impotência. A arquitetura constitucional da desapropriação foi construída precisamente para impedir que o interesse público se converta em confisco de baixo custo. A justa e prévia indenização é direito fundamental, e seu conteúdo é técnico, mensurável e exigível. Quem chega organizado à mesa, com laudo, documentação e estratégia, transforma a Resolução SPI 055/2026 de ameaça patrimonial em fato administrativo absorvido com indenização correta. Quem chega desorganizado tende a aceitar a primeira oferta e descobrir, tarde demais, que abriu mão de parcela relevante do próprio patrimônio.
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