Você é proprietário no Jardim do Lago em Campinas e foi notificado de que o seu imóvel será desapropriado para construção de escola estadual?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI nº 058, de 11 de maio de 2026, publicada em 14/05/2026 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos, declarou de utilidade pública área de 8.524,50 m² no Jardim do Lago Continuação, em Campinas/SP, para implantação de unidade escolar pública.
- A área atingida corresponde ao Lote 01 da quadra 26 do loteamento Jardim do Lago, com frente para a Rua Emerson da Silva Berton, em confluência com a Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e a Rua Amália Forti Poli, conforme Matrícula nº 139.457 do 3º Registro de Imóveis de Campinas.
- O expropriante é a concessionária AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., vencedora do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025 (PPP Escolas, Lote Oeste).
- O expropriado tem direito à justa e prévia indenização em dinheiro, calculada com fundamento na CF art. 5º, XXIV e na CF art. 182, § 3º.
- A oferta inicial da concessionária não vincula o expropriado: a discussão do valor deve se dar com laudo pericial prévio e fundamentação técnica conforme a NBR 14.653-2.
A Resolução SPI nº 058/2026 integra o conjunto de atos expropriatórios derivados do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, firmado entre o Estado de São Paulo e a sociedade de propósito específico AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., no âmbito da PPP Escolas, Lote Oeste. A finalidade declarada é a implantação de unidade educacional pública de ensino fundamental II e médio, tipologia B, na região denominada Campinas II, com capacidade estimada total de 1.040 alunos. O fundamento normativo da expropriação é o Decreto-Lei 3.365/1941, combinado com a CF art. 5º, XXIV e a CF art. 182, § 3º, que impõe a indenização em dinheiro, prévia e justa, sempre que o Poder Público intervenha de forma supressiva no direito de propriedade urbana.
1. Localização e perímetro: Rua Emerson da Silva Berton e o entorno do Jardim do Lago
O imóvel atingido fica em região de ocupação consolidada do extremo oeste de Campinas, no Jardim do Lago Continuação, bairro de perfil predominantemente residencial com presença significativa de comércio de vizinhança. A área de 8.524,50 m² corresponde a um lote único (Lote 01 da quadra 26) oriundo da subdivisão da quadra 26 do loteamento original, com frente principal para a Rua Emerson da Silva Berton e formando esquina com a Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e com a Rua Amália Forti Poli. A matrícula nº 139.457 do 3º Registro de Imóveis de Campinas é o documento de partida para qualquer análise técnica.
2. Logradouros e perímetros atingidos
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rua Emerson da Silva Berton | Lote 01 da quadra 26, Jardim do Lago Continuação, confluência com Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e Rua Amália Forti Poli, Matrícula nº 139.457 do 3º RI Campinas | 8.524,50 m² | Frente principal do imóvel destinado à futura unidade escolar |
A frente do imóvel está implantada sobre a Rua Emerson da Silva Berton, o que a torna o eixo viário central do projeto. A localização em esquina tripla, formada com a Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e com a Rua Amália Forti Poli, é um elemento técnico relevante na avaliação, porque eleva o valor de mercado em razão da maior testada, da visibilidade comercial e da facilidade de acesso, fatores que devem ser tratados pelo perito conforme a NBR 14.653-2.
💡 O que é a PPP Escolas Lote Oeste
A Concessão Administrativa nº 01/2025 entregou a uma concessionária privada a obrigação de projetar, construir, equipar e manter unidades escolares estaduais. A AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. é a SPE responsável pelo Lote Oeste, que abrange Campinas e municípios da região. A desapropriação é instrumentalizada pelo Estado, mas o ônus financeiro e a execução cabem à concessionária, com fiscalização da Secretaria de Parcerias em Investimentos.
3. Fundamento jurídico da Resolução SPI 058/2026
Toda desapropriação por utilidade pública parte de um ato declaratório. No caso, esse ato é a Resolução SPI nº 058, de 11 de maio de 2026, expedida pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo. A partir da publicação, a concessionária passa a estar autorizada a promover, judicial ou administrativamente, todos os atos necessários à efetivação da expropriação, inclusive a propositura da ação e o requerimento de imissão provisória na posse, na forma do Decreto-Lei 3.365/1941.
O substrato constitucional do ato é duplo. De um lado, a CF art. 5º, XXIV exige que a desapropriação seja precedida de procedimento legal e indenização justa e prévia em dinheiro. De outro, a CF art. 182, § 3º reforça, no plano urbanístico, que a desapropriação de imóveis urbanos será feita com prévia e justa indenização em dinheiro, regra que se soma ao princípio da função social da propriedade urbana enunciado na CF art. 182, § 4º.
⚖️ Declaração de utilidade pública não é confisco
A publicação da declaração de utilidade pública (DUP) autoriza o início do procedimento expropriatório, mas não transfere a propriedade nem confere posse imediata à concessionária. A perda do domínio só se aperfeiçoa com o pagamento da indenização definitiva ou com o depósito autorizado em juízo nas hipóteses legais. O expropriado mantém integralmente o uso do imóvel até decisão judicial em sentido diverso.
4. Por que esta área foi escolhida: tipologia B e capacidade de 1.040 alunos
A finalidade declarada é específica: instalação de unidade de ensino fundamental II e médio em tipologia B, padrão construtivo pré-definido no edital da PPP Escolas, com capacidade estimada total de 1.040 alunos. A escolha do lote no Jardim do Lago Continuação não é arbitrária. Critérios urbanísticos, demográficos e de cobertura da rede pública conduziram à seleção: localização em região de adensamento residencial, demanda escolar reprimida no entorno, frente para via local com baixo tráfego pesado (a Rua Emerson da Silva Berton) e área única capaz de comportar o programa arquitetônico em parcela contínua de 8.524,50 m².
Embora a motivação técnica seja legítima, ela não imuniza a oferta indenizatória. O expropriado tem direito de discutir, no caso concreto, se o valor proposto reflete fielmente o mercado da região e os atributos físicos do imóvel.
🏠 Esquina tripla é fator técnico de valorização
O lote forma esquina com três logradouros simultaneamente: Rua Emerson da Silva Berton, Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e Rua Amália Forti Poli. Pela NBR 14.653-2, essa condição autoriza aplicação de fator esquina e de fator de testada acima da média do bairro, elevando o valor unitário do metro quadrado. Avaliações que ignoram essa característica subestimam o imóvel.
5. Escopo do problema: o que muda para o proprietário
A publicação da Resolução SPI 058/2026 inaugura uma janela jurídica delicada. A partir dela, o proprietário do Lote 01 da quadra 26 enfrenta três frentes simultâneas: (i) negociação extrajudicial com a concessionária AEDIFICA OESTE SP SPE S.A.; (ii) eventual ação judicial de desapropriação, se a via amigável não prosperar; (iii) preservação documental do imóvel para fins de avaliação. O ato declaratório também tem efeito mercadológico: a partir da publicação, o imóvel torna-se de difícil comercialização para terceiros, o que reduz a margem de manobra do proprietário e cria pressão por aceitação rápida da oferta.
Há também o impacto urbanístico no entorno. Ainda que apenas o lote referido seja objeto da DUP, os imóveis vizinhos sofrem reflexos: trânsito escolar, alteração da paisagem urbana e potencial valorização ou desvalorização de imóveis lindeiros, a depender do projeto definitivo da unidade educacional.
6. Direitos do expropriado: o núcleo da defesa
O direito central é a justa e prévia indenização em dinheiro, na forma da CF art. 5º, XXIV e da CF art. 182, § 3º. Essa garantia constitucional impõe que o valor pago reflita o valor real do bem no momento da expropriação, com todos os fatores físicos, locacionais e econômicos considerados. O expropriado tem ainda os seguintes direitos correlatos:
🛡️ Direitos individualizados do expropriado
i. Direito à indenização integral à vista, em dinheiro, e não em títulos.
ii. Direito de contraditar o laudo da concessionária com laudo pericial prévio próprio.
iii. Direito de discutir judicialmente o valor, mesmo após aceitar o pagamento parcial (reserva de direitos).
iv. Direito a honorários advocatícios sobre a diferença entre a oferta e a condenação, na forma do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/1941.
v. Direito a juros e correção monetária plena sobre o valor da condenação.
vi. Direito de exigir que benfeitorias necessárias e úteis sejam indenizadas integralmente.
Quando há contrato de locação vigente sobre o imóvel, o inquilino também é titular de pretensões próprias e autônomas em relação ao proprietário, especialmente quando explora atividade comercial no local: indenização por fundo de comércio (NBR 14.653-4), por mudança forçada, perda de clientela local e despesas de reinstalação. Essas rubricas são distintas das do proprietário e não se confundem com o valor pago pela área.
7. Cálculo da indenização: rubricas técnicas aplicáveis
A indenização justa não é número de tabela. Ela é construída tecnicamente, rubrica por rubrica, com fundamento em normas brasileiras de avaliação de imóveis urbanos. A tabela abaixo sintetiza as principais rubricas aplicáveis ao caso do Lote 01 da quadra 26.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações no caso concreto |
|---|---|---|
| Valor do terreno | NBR 14.653-2 | Tratamento científico de amostras com fator oferta, fator esquina tripla (Rua Emerson da Silva Berton com Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e Rua Amália Forti Poli), topografia e zoneamento residencial |
| Edificações | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Custo de reedição e depreciação física se houver construções no lote |
| Benfeitorias acessórias | NBR 14.653-2 | Muros, calçadas, pavimentação interna, redes de utilidades |
| Fundo de comércio | NBR 14.653-4 | Apenas se o imóvel abriga atividade comercial consolidada |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, DL 3.365/1941 | Incidem sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final |
| Juros moratórios | Art. 15-B, DL 3.365/1941 | Incidem a partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, DL 3.365/1941 | Calculados sobre a diferença entre a oferta inicial e a condenação |
| Correção monetária | Lei 6.899/1981 | Plena, sobre todo o débito |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do art. 15-B do mesmo diploma. A correção monetária plena, prevista na Lei 6.899/1981, garante que o decurso do tempo não corroa o valor da indenização.
⚠️ A oferta da concessionária quase sempre subestima o imóvel
Na prática, as ofertas iniciais apresentadas por concessionárias da PPP Escolas tendem a partir de avaliações conservadoras, com amostragem reduzida e sem aplicação adequada de fatores de esquina, testada e localização privilegiada. Aceitar a primeira proposta sem análise técnica autônoma é, em regra, abrir mão de parcela significativa do valor justo. O laudo pericial prévio do expropriado é a ferramenta de contraposição.
8. Imissão provisória na posse: o que ela é e o que ela não é
A imissão provisória na posse, prevista no Decreto-Lei 3.365/1941, é o mecanismo pelo qual o expropriante, mediante depósito judicial do valor de avaliação prévia, obtém autorização para entrar imediatamente no imóvel antes da decisão final sobre o quantum indenizatório. É importante diferenciar com clareza:
⚖️ Imissão na posse não é pagamento da indenização
i. Na imissão provisória, a concessionária deposita o valor de avaliação prévia em juízo; esse valor não é a indenização definitiva.
ii. A posse é transferida ao expropriante mediante depósito, mas o expropriado preserva o direito de discutir o valor no processo.
iii. O levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, observados os requisitos legais e a comprovação de domínio e quitação fiscal.
iv. Em desapropriação amigável, a via é contratual: o pagamento se dá conforme o acordo extrajudicial homologado, e não pela mecânica da imissão.
A confusão entre imissão e pagamento é uma das principais fontes de prejuízo aos expropriados. Aceitar a imissão sem reagir tecnicamente equivale a permitir que a concessionária ocupe o imóvel pelo valor que ela própria fixou.
9. Função social e equipamento urbano: o discurso e a indenização
A finalidade educacional do empreendimento é socialmente relevante. Implantar escola estadual em região com demanda reprimida concretiza a função social da propriedade urbana enunciada na CF art. 182, § 4º e atende objetivos da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). Essa legitimidade, porém, não dispensa a justa indenização. O proprietário do imóvel atingido não é responsável pela demanda educacional da região; ele é apenas o titular que será privado do seu bem para que a coletividade seja servida. Por isso, a indenização precisa ser integral, reparando o expropriado por todo o sacrifício patrimonial que lhe é imposto.
No caso da unidade Campinas II, com 1.040 alunos previstos, o impacto urbano será expressivo: aumento de tráfego nos horários de entrada e saída, demanda por estacionamento e embarque/desembarque na Rua Emerson da Silva Berton, mudança no perfil sonoro do entorno e potencial valorização comercial de imóveis lindeiros nos próximos anos. Esses efeitos, contudo, são externos ao cálculo da indenização do lote atingido, que segue a lógica de valor de mercado no momento da expropriação.
10. Plano de ação: o que fazer a partir da publicação
A reação juridicamente estruturada se constrói em etapas. Cada uma das medidas abaixo tem função própria e momento adequado.
💡 1ª medida: organização documental
Reunir, com urgência, a documentação completa do imóvel: matrícula atualizada (nº 139.457 do 3º RI de Campinas), IPTU, eventual habite-se, plantas, fotografias datadas, contratos de locação vigentes, notas fiscais de benfeitorias realizadas e comprovantes de regularidade fiscal. Sem documentação organizada, qualquer discussão técnica fica fragilizada.
💡 2ª medida: laudo pericial prévio independente
Contratar engenheiro ou arquiteto com experiência em avaliação imobiliária urbana para elaborar laudo pericial prévio conforme a NBR 14.653-2, considerando especificamente a localização em esquina tripla na Rua Emerson da Silva Berton, a metragem de 8.524,50 m², o zoneamento do Jardim do Lago Continuação e amostras recentes da região. Esse laudo será a referência técnica oposta à avaliação da concessionária.
💡 3ª medida: análise jurídica da oferta e da estratégia
Submeter a proposta indenizatória apresentada pela AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. a análise jurídica especializada, verificando se ela contempla todas as rubricas devidas, se há omissão de benfeitorias, se o fator esquina foi aplicado e se as condições de pagamento respeitam a exigência constitucional de pagamento prévio e em dinheiro.
Esse plano de três etapas, executado com diligência, permite ao expropriado chegar à mesa de negociação ou ao processo judicial em posição tecnicamente sólida, com elementos para sustentar valor superior ao oferecido inicialmente pela concessionária.
11. Cronograma típico de uma desapropriação por PPP
O cronograma varia conforme a estratégia da concessionária e a reação do expropriado, mas há fases reconhecíveis. Da publicação da DUP até a apresentação da oferta extrajudicial costuma transcorrer de 30 a 90 dias. Se a negociação avança, a escritura de desapropriação amigável é firmada em prazo curto. Se há resistência, a ação de desapropriação é proposta, com requerimento de imissão provisória, e o processo segue para fase pericial. A fase pericial é o ponto crítico: é nela que se constrói a indenização justa.
⏳ Janela decisiva é nas primeiras semanas
A reação técnica precisa começar antes da primeira proposta formal, e não depois. Quem chega à negociação sem laudo próprio e sem análise jurídica prévia parte de posição enfraquecida. A janela útil para preparação começa com a publicação da Resolução SPI 058/2026 e fecha quando a oferta extrajudicial é apresentada.
12. Próximos passos para quem está no perímetro
O proprietário do Lote 01 da quadra 26, com frente para a Rua Emerson da Silva Berton, deve tratar a publicação da Resolução SPI 058/2026 como marco zero de um procedimento que terá impacto patrimonial significativo. As decisões tomadas nos primeiros 30 a 60 dias condicionam todo o resultado: organização documental, contratação de assistente técnico, análise jurídica da oferta e definição da estratégia (amigável ou judicial). Imóveis vizinhos, ainda que não atingidos diretamente, devem acompanhar o desenvolvimento do projeto, pois alterações urbanísticas na quadra 26 e nas confluências com a Rua Professora Ruth de Oliveira Silveira Bello e a Rua Amália Forti Poli afetarão o valor de mercado da área no curto e médio prazo.
A regra de ouro permanece: a indenização justa e prévia em dinheiro é direito constitucional do expropriado, e não favor da concessionária. Sua quantificação adequada exige preparação técnica e jurídica desde a publicação do ato declaratório.
Recebeu a notícia da desapropriação do seu imóvel?
Fale agora com o advogado. Atuamos há mais de 20 anos com especialidade em desapropriação e engenharia própria para avaliar o valor real do seu patrimônio.
