Denúncia vazia em locação residencial: quando o imóvel pode ser retomado sem motivo declarado
Contrato de aluguel residencial que venceu e ninguém renovou por escrito: o inquilino continua no imóvel, o proprietário continua recebendo, e a relação segue por anos sem papel novo. É uma das situações mais frequentes do mercado de locação, e uma das que mais produzem mal-entendido dos dois lados — porque a lei tem dois regimes diferentes de retomada, e só um deles dispensa motivo a qualquer tempo. Qual se aplica depende do prazo que estava escrito no contrato original.
Se o contrato foi ajustado por escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, vale o art. 46: prorrogada a locação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedidos trinta dias para desocupação. Se foi verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses, vale o art. 47, que só admite a retomada nas hipóteses que enumera — entre elas, a de a vigência ininterrupta ultrapassar cinco anos. É esse segundo caminho que o TJSP examinou no julgado abaixo, junto com duas perguntas frequentes do locatário: dá para conseguir mais prazo, e dá para cobrar o que se gastou em obras.
O que você precisa saber em 30 segundos
- As locadoras pediram a retomada de um imóvel residencial com base no art. 47, V, da Lei do Inquilinato — locação prorrogada por prazo indeterminado com vigência superior a cinco anos.
- O acórdão registrou atendidos os requisitos: contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida.
- A locatária pediu prazo maior para desocupar, invocando dificuldades familiares. O tribunal rejeitou: o prazo de trinta dias do art. 63 foi tratado como norma cogente.
- As benfeitorias feitas sem autorização do locador não geraram, naquele caso, direito a indenização nem a retenção.
- A gratuidade da justiça foi mantida e alcança as verbas de sucumbência.
O locador costuma achar que a denúncia vazia vale a qualquer momento; o locatário, que anos de permanência e pagamento em dia lhe garantem estabilidade. Nenhum dos dois está inteiramente certo, e o julgado a seguir mostra onde cada intuição falha.
Despejo por denúncia vazia: o que o TJSP examinou
Trata-se de apelação cível julgada pela 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob relatoria de Luciane Jabur Mouchaloite Figueiredo, em 04/09/2026, com origem em vara cível do Foro de São Caetano do Sul.
A ação era de despejo por denúncia vazia em locação residencial, cujo contrato havia sido prorrogado por prazo indeterminado e cuja vigência já ultrapassava cinco anos. As locadoras pediam a retomada com fundamento no art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991. A sentença julgou o pedido procedente, e a locatária apelou.
O que o tribunal decidiu — e o que não decidiu
O recurso não foi provido, a sentença foi mantida por seus próprios fundamentos e os honorários de sucumbência foram majorados em grau recursal.
O acórdão não declarou que qualquer locador pode retomar a qualquer tempo, nem examinou hipótese de denúncia vazia diversa da do art. 47, V, nem afastou de forma geral o direito a benfeitorias. Ele decidiu que, naquele caso, os requisitos da retomada estavam presentes e que as alegações da defesa não tinham amparo capaz de modificar o resultado.
| Ponto examinado | O que o acórdão assentou |
|---|---|
| Fundamento da retomada | Art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991 — contrato prorrogado por prazo indeterminado com vigência superior a cinco anos. |
| Requisitos | Atendidos: contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida. |
| Prazo maior para desocupar | Rejeitado. O prazo legal de trinta dias do art. 63 foi tratado como norma cogente. |
| Dificuldades familiares | Rejeitadas como fundamento para ampliar o prazo. |
| Benfeitorias | Realizadas sem autorização do locador: ausência de direito à indenização ou retenção. |
| Gratuidade da justiça | Corretamente deferida e abrangente das verbas de sucumbência. |
Art. 47, V: cinco anos de vigência ininterrupta
O art. 47 da Lei nº 8.245/1991 trata da locação residencial ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses. Findo o prazo, ela se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que o próprio artigo enumera. O inciso V é a mais ampla delas: se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
A consequência é contraintuitiva para o locatário: ele imagina que o tempo de casa o protege, quando é justamente o tempo que abre a porta da denúncia vazia nesse regime. Nos contratos regidos pelo art. 47, antes dos cinco anos a retomada depende das demais hipóteses do próprio artigo — inclusive as do art. 9º, entre elas a falta de pagamento.
Atenção ao regime aplicável, porque é aqui que se erra. O art. 47 não alcança o contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, formato amplamente usado no mercado residencial. Esse cai no art. 46: findo o prazo, a resolução ocorre independentemente de notificação ou aviso; e se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições — hipótese em que, diz o § 2º, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Ou seja: nesse regime a denúncia vazia não espera cinco anos. Um advogado imobiliário confere qual dos dois artigos rege o caso antes da notificação.
A palavra que decide: ininterrupta
O inciso V não fala em cinco anos de relação, e sim em vigência ininterrupta que os ultrapasse. Esse pressuposto temporal é distinto dos três requisitos que o acórdão nomeou — contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida: o tempo abre a via, e os três documentam o pedido. Se a vigência foi ou não ininterrupta é questão de prova, apurada caso a caso.
Por que dificuldade pessoal não amplia o prazo de desocupação
Julgada procedente a ação de despejo, o art. 63 determina a expedição de mandado com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvadas as hipóteses de seus parágrafos. Essas ressalvas são específicas e nada têm de discricionário: o § 1º reduz o prazo para quinze dias em duas situações determinadas; o § 2º e o § 3º, ao contrário, o ampliam, para estabelecimentos de ensino, de saúde, repartições públicas, asilos e entidades religiosas registradas — e o § 3º só incide quando o despejo se funda no art. 9º, IV, ou no art. 53, II.
Dificuldade familiar, tempo de moradia ou necessidade de encontrar outro imóvel não estão entre elas. Foi por isso que o tribunal tratou os trinta dias como norma cogente: não há, no dispositivo, janela de flexibilização por circunstância pessoal. A hora de negociar prazo é antes — na fase de acordo —, e não na apelação.
Benfeitorias: o que a lei realmente indeniza
Aqui a leitura apressada do julgado leva a conclusão errada.
O que o acórdão registrou é que, naquele caso, as benfeitorias foram realizadas sem autorização do locador e não geraram direito a indenização ou retenção. Isso não equivale a dizer que toda benfeitoria não autorizada é irrelevante. O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário — ainda que não autorizadas — e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. E o art. 36 acrescenta que as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Ou seja: a classificação da obra importa, e a cláusula contratual importa ainda mais. Quem defende o locatário precisa demonstrar a natureza necessária da benfeitoria e verificar se o contrato contém renúncia expressa; quem defende o locador precisa exatamente do inverso — a cláusula e o enquadramento da obra como útil ou voluptuária.
O que muda para o locador e para o locatário
O escritório atua nos dois polos, e a decisão ensina algo diferente a cada um.
Para o locador, o julgado confirma que a denúncia vazia do art. 47, V, é uma via objetiva: presente o pressuposto temporal — vigência ininterrupta superior a cinco anos —, os requisitos que o acórdão examinou são contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida, e o pedido dispensa motivação declarada. Se o contrato original tinha prazo igual ou superior a trinta meses, o caminho é o art. 46, § 2º.
Para o locatário, a defesa produtiva é objetiva também, e não emocional. As frentes que o acórdão examinou como requisitos são a comprovação do contrato escrito, a prorrogação por prazo indeterminado e a validade da notificação — é sobre elas que a contestação incide. Necessidade pessoal de prazo maior foi expressamente rejeitada. E, quanto às obras feitas no imóvel, o caminho é documentar autorização — inclusive por mensagens — e enquadrar corretamente cada benfeitoria. Um advogado imobiliário deve avaliar esses pontos assim que a notificação chega, não depois da sentença.
Íntegra da decisão
Ementa oficial — TJSP, Apelação Cível nº 1007485-85.2023.8.26.0565 · 25ª Câmara de Direito Privado · Relatora Luciane Jabur Mouchaloite Figueiredo · Foro de São Caetano do Sul, 3ª Vara Cível · julgado em 04/09/2026, registrado em 04/09/2026
LOCAÇÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO SUPERIOR A CINCO ANOS. Pretensão das locadoras à retomada do imóvel com fundamento no art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991. Requisitos legais atendidos: contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida. Alegações da ré acerca da necessidade de prazo maior para desocupação, dificuldades familiares e existência de benfeitorias – rejeição – Prazo legal de 30 dias para desocupação previsto no art. 63 da Lei do Inquilinato – Norma cogente. Benfeitorias realizadas sem autorização do locador – Ausência de direito à indenização ou retenção. Gratuidade da justiça corretamente deferida e abrangente das verbas de sucumbência. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Honorários sucumbenciais majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.
Perguntas frequentes
Sou locatário há mais de cinco anos e recebi notificação para desocupar. Posso contestar?
Pode, mas a contestação produtiva é objetiva. O art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991 permite a retomada quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos, sem que o locador precise declarar motivo. No julgado do TJSP, os requisitos apontados pelo acórdão — contrato escrito, prorrogação por prazo indeterminado e notificação extrajudicial válida — foram considerados atendidos, e o recurso não foi provido. Verifique também qual regime rege o seu contrato: se o prazo original era igual ou superior a trinta meses, a retomada segue o art. 46, § 2º, e não depende de cinco anos de vigência.
Sou locador. Preciso justificar o motivo da retomada?
Na hipótese do art. 47, V, não. É justamente o que se chama de denúncia vazia: preenchido o requisito temporal, a retomada não depende de motivo declarado. O que precisa estar bem documentado é o restante — contrato escrito, a prorrogação por prazo indeterminado e uma notificação extrajudicial válida. Foi esse o conjunto que o acórdão examinou como requisitos.
Dá para ampliar o prazo de trinta dias para desocupar?
Pela via do art. 63, as ressalvas são específicas e não incluem dificuldade pessoal. O § 1º reduz o prazo para quinze dias em duas hipóteses determinadas. O § 2º e o § 3º, ao contrário, ampliam: o § 2º faz a desocupação de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público coincidir com as férias escolares; e o § 3º alcança hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino e entidades religiosas registradas, mas somente quando o despejo se funda no art. 9º, IV, ou no art. 53, II. No acórdão examinado, o pedido de prazo maior por dificuldades familiares foi rejeitado e o prazo legal foi tratado como norma cogente.
Obras feitas pelo inquilino: quem paga, e o que pode ser retirado?
Não necessariamente, e essa é a parte que a leitura apressada do julgado erra. O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 dispõe que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis e permitem retenção ainda que não autorizadas, e as úteis também o são desde que autorizadas. As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). No caso julgado, as obras eram sem autorização e não geraram indenização nem retenção — o que depende sempre do enquadramento da obra e do que o contrato diz.
Sou locador e meu contrato tinha prazo de trinta meses. Preciso esperar cinco anos?
Não. O art. 47, V, e seu requisito de cinco anos regem a locação ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses. O contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses segue o art. 46: findo o prazo, a resolução ocorre independentemente de notificação ou aviso; e, se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado, hipótese em que o § 2º permite ao locador denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. São regimes distintos, e a escolha do fundamento depende de qual deles rege o contrato.
Perdi a ação de despejo e não tenho como pagar as custas. A gratuidade cobre isso?
No acórdão examinado, o tribunal registrou que a gratuidade da justiça havia sido corretamente deferida e que ela abrange as verbas de sucumbência. Vale entender o alcance: pelo art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficam sob condição suspensiva de exigibilidade e só podem ser executadas se, nos cinco anos seguintes ao trânsito em julgado, o credor demonstrar que deixou de existir a insuficiência de recursos — extinguindo-se depois desse prazo. Não é isenção imediata e definitiva, e o benefício depende sempre da demonstração dos requisitos no caso concreto.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1007485-85.2023.8.26.0565. Relatora: Luciane Jabur Mouchaloite Figueiredo. Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado. Foro de São Caetano do Sul — 3ª Vara Cível. Data do julgamento: 04/09/2026. Data de registro: 04/09/2026. Resultado: recurso da locatária não provido; sentença mantida por seus próprios fundamentos, com majoração dos honorários sucumbenciais. Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 47 — locação residencial ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, prorrogação automática por prazo indeterminado e hipóteses de retomada, entre elas a do inciso V: se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 9º, III — a locação também pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; hipótese para a qual remete o inciso I do art. 47.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 46 — locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses: resolução findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso; prorrogação presumida por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse por mais de trinta dias sem oposição do locador (§ 1º); e, ocorrendo a prorrogação, denúncia do contrato pelo locador a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 63 — julgada procedente a ação de despejo, o juiz determina a expedição de mandado com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos §§ 1º a 4º: prazo de quinze dias nas duas hipóteses do § 1º; estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, com desocupação coincidindo com as férias escolares (§ 2º); hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e entidades religiosas devidamente registradas, quando o despejo for decretado com fundamento no art. 9º, IV, ou no art. 53, II (§ 3º); e fixação de caução para execução provisória (§ 4º).
- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 98, § 3º — vencido o beneficiário da gratuidade, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficam sob condição suspensiva de exigibilidade e somente podem ser executadas se, nos cinco anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 35 e 36 — salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção; as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas finda a locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em setembro de 2026; o inteiro teor do acórdão está no link do e-SAJ acima. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Trata-se de decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, que apreciou o caso concreto e não firma tese geral sobre benfeitorias ou prazo de desocupação. O escritório atua tanto para locadores quanto para locatários. As partes privadas não são identificadas.