ITBI na integralização de imóvel em holding: de onde vem a cobrança sobre a diferença de valor
Quem monta uma holding patrimonial transfere imóveis do próprio nome para a empresa, e essa transferência entra na sociedade como pagamento das quotas que o sócio subscreveu. A Constituição retira o ITBI dessa operação: o art. 156, § 2º, I, diz que o imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na prática, a conversa com o município não termina aí. O imóvel entra no contrato social por um valor, e a prefeitura trabalha com valor de referência próprio. Quando os dois números divergem, vem a cobrança de ITBI sobre a diferença.
A pergunta deste post é o que a imunidade cobre quando o valor atribuído ao imóvel na integralização fica abaixo do que o município considera o de mercado. A resposta passa por dois lugares: o destino do valor dentro da sociedade e a base de cálculo do imposto. O acórdão do TJSP examinado abaixo resolveu o primeiro deles.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O caso chegou ao TJSP em mandado de segurança, julgado procedente na origem contra a exigência de ITBI na transferência de imóvel para o capital de pessoa jurídica.
- A ementa registra que o bem imóvel foi destinado à constituição do capital social, e não à formação de reserva de capital.
- Por esse motivo, o acórdão consignou a diferenciação com o caso analisado no julgamento do tema 796 das questões constitucionais de repercussão geral.
- O resultado foi a incidência da imunidade dos artigos 156, § 2º, I, da Constituição Federal e 37, "caput", do Código Tributário Nacional.
- Recurso denegado pela 14ª Câmara de Direito Público em 14/10/2026. A decisão é de órgão fracionário e apreciou um caso concreto.
O que torna este julgado útil para quem estrutura holding não é a conclusão. É o motivo pelo qual o tribunal afastou do caso o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal: o destino que o valor do imóvel recebeu dentro da sociedade.
O que o TJSP examinou neste caso
Trata-se de apelação e remessa necessária julgada pela 14ª Câmara de Direito Público do TJSP, relator o Desembargador Geraldo Xavier, em 14/10/2026, com registro em 21/10/2026 e origem no Foro de Santos, 2ª Vara da Fazenda Pública.
A ação era um mandado de segurança, no qual se alegava a não incidência do ITBI porque a transferência decorria de incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. A sentença concedeu a ordem, e o recurso foi denegado.
A base deste post é a ementa oficial
A consulta devolveu a ementa oficial, e não o inteiro teor do voto, cujo acesso pelo e-SAJ exige autenticação. Tudo o que este post atribui ao julgado está na ementa, transcrita adiante. Ela não descreve valores da operação nem menciona base de cálculo. Onde o texto traz lei ou precedente do STF e do STJ, a fonte é própria, indicada no fim da página.
Capital social ou reserva de capital: a distinção que decidiu o caso
Vale ler primeiro o texto que o acórdão invocou. O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal afasta o imposto na "transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital", com ressalva para o caso de a atividade preponderante do adquirente ser a compra e venda desses bens, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. No Código Tributário Nacional, a não incidência está no art. 36, I, que fala em transmissão "em pagamento de capital nela subscrito", e a ressalva da atividade preponderante, no art. 37, caput, citado pela ementa. Guarde a expressão "em pagamento de capital nela subscrito": é ela que explica a distinção de que o caso dependeu.
O valor de um imóvel entregue a uma sociedade pode receber mais de um destino. No primeiro desenho, o sócio subscreve quotas em determinado montante e entrega o imóvel para quitar exatamente esse montante: todo o valor do bem vira capital social. No segundo, ele entrega bem de valor superior ao subscrito, e a parcela que sobra é classificada no contrato como reserva de capital, sem ser capital subscrito.
A ementa situa o caso no primeiro desenho: "bem imóvel destinado à constituição do capital social, não à formação de reserva de capital". Foi dessa constatação de fato que o tribunal tirou a consequência jurídica, ao registrar a "diferenciação com o caso analisado no julgamento do tema 796 das questões constitucionais de repercussão geral" e concluir pela incidência da imunidade. A leitura prática é direta: o acórdão olhou primeiro o destino do valor dentro da sociedade, como o ato de integralização o declarou.
O que o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal firmou
O Tema 796 tem como paradigma o RE 796.376/SC, com mérito julgado em 05/08/2020 e trânsito em julgado em 15/10/2020. A controvérsia, nos termos do portal do Supremo Tribunal Federal, é o alcance da imunidade do ITBI quando o valor total dos bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica excede o limite do capital social. A tese firmada é esta, em transcrição literal: "A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".
Observe o recorte: a tese fala do valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O acórdão do TJSP, ao registrar que no caso o imóvel foi inteiramente destinado à constituição do capital social, consignou a diferenciação com o caso ali analisado. Essa diferenciação é a daquele acórdão, naquele processo: este post não afirma que a mesma conclusão se repetirá em outro caso, nem antecipa como qualquer tribunal julgará o próximo.
Base de cálculo do ITBI e o valor de referência do município
A ementa não trata de base de cálculo. Como a cobrança sobre a diferença nasce aí, vale registrar, como fonte própria, onde a questão está regulada.
O art. 38 do Código Tributário Nacional mantém no caput a regra de que "a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos". A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, acrescentou parágrafos ao artigo, com efeitos desde a publicação. O § 1º define valor venal como "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado"; o § 2º manda estimá-lo por critérios técnicos; e o § 3º obriga o município a divulgar os critérios que usa, podendo o valor venal assim estimado ser contestado pelo contribuinte "mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico".
No Superior Tribunal de Justiça, a matéria é objeto do Tema 1.113 dos recursos repetitivos, com tese firmada no REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".
O que o acórdão não decidiu
A ementa não fixa base de cálculo nem registra exame da diferença entre valor declarado e valor de referência do município. O que resolveu foi o enquadramento da transferência na imunidade, a partir do destino do valor no capital social.
Sobre essa condição há notícia posterior ao julgamento aqui examinado: em 19/10/2026, publicada em 22/10/2026, o Supremo Tribunal Federal firmou tese no Tema 1.348 da repercussão geral: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão". O Tema 1.348 cuida da atividade preponderante, questão distinta da examinada pelo TJSP.
A ementa não registra exame da atividade preponderante da adquirente, ainda que invoque o art. 37, caput, do Código Tributário Nacional, e não afirma nada sobre simulação ou fraude. O inteiro teor do voto não integrou a consulta.
O acórdão não vale como tese geral: é decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante, em caso concreto cujos documentos a ementa não descreve. E este post não promete resultado: cada operação tem contrato, avaliação e município próprios.
O que escrever no ato de integralização, e o que guardar
O destino do valor aparece no ato de integralização e no contrato social. Daí quatro pontos práticos para quem estrutura ou revisa uma holding.
- Declare o destino do valor por escrito. O ato que formaliza a entrega do imóvel pode dizer que o valor atribuído ao bem se destina integralmente ao capital social subscrito, sem parcela em reserva de capital.
- Faça as contas fecharem. O valor atribuído ao imóvel, o das quotas subscritas e o capital social do contrato precisam conversar.
- Guarde a formação do valor. Avaliação do imóvel, documentos da aquisição e declaração de bens são o material com que se discute base de cálculo depois.
- Conheça a prática do seu tribunal. O acórdão aqui examinado é de uma câmara do TJSP, em caso concreto, e outras câmaras apreciam os próprios casos.
Exemplo ilustrativo de cláusula de destinação
Redação de exemplo, para mostrar o que o documento precisa deixar explícito. Não substitui a análise do caso nem assegura efeito tributário.
"O valor atribuído ao imóvel acima descrito destina-se integralmente à integralização das quotas subscritas pelo sócio, compondo o capital social da sociedade, sem qualquer parcela destinada à formação de reserva de capital, de ágio ou de conta de patrimônio líquido diversa do capital social."
A leitura desses documentos é trabalho de advogado tributário, e vem antes de qualquer discussão com o município. O blog já tratou do ITBI na integralização por outros ângulos: um examina em que momento nasce a obrigação, com o TJSP apontando o registro do imóvel, e não o aditivo na Junta Comercial; o outro descreve as autuações fiscais sobre holdings no Município de São Paulo. A contribuição do acórdão de 14/10/2026 é outra: o peso dado ao destino do valor dentro da sociedade, detalhe que um advogado tributário resolve no ato de integralização, e não depois da cobrança.
Íntegra da decisão
Ementa oficial. TJSP, Apelação / Remessa Necessária nº 1002310-17.2026.8.26.0562 · 14ª Câmara de Direito Público · Relator: Geraldo Xavier · Foro de Santos, 2ª Vara da Fazenda Pública · julgado em 14/10/2026, registrado em 21/10/2026
Apelação. Mandado de segurança. Imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis. Alegação de não incidência por se cuidar de transferência de bens, decorrente de incorporação a patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital. Procedência. Bem imóvel destinado à constituição do capital social, não à formação de reserva de capital. Diferenciação com o caso analisado no julgamento do tema 796 das questões constitucionais de repercussão geral. Incidência da imunidade prevista nos artigos 156, § 2º, I, da Constituição Federal e 37, "caput", do Código Tributário Nacional. Recurso denegado.
Atendimento direto com o advogado
Advogado Especialista em tributário
Valdir Eduardo Gimenez
Valdir Eduardo Gimenez
À frente da área de Direito Tributário do escritório, com mais de 20 anos de atuação no contencioso administrativo e judicial nas esferas federal, estadual e municipal. Execução fiscal, auto de infração, parcelamento, recuperação de créditos ou planejamento tributário: o caso é analisado com contabilidade tributária aplicada ao contencioso, medindo o impacto jurídico e também o financeiro e operacional para a empresa, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
O ITBI incide quando eu transfiro um imóvel para a minha holding?
A Constituição Federal, no art. 156, § 2º, I, afasta o imposto na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, com ressalva ligada à atividade preponderante do adquirente, ressalva que o Supremo Tribunal Federal afastou no Tema 1.348, firmado em 19/10/2026. No Código Tributário Nacional, a regra está no art. 36, I, com a condição do art. 37, caput. No acórdão examinado nesta página, o TJSP reconheceu essa imunidade em caso em que o imóvel foi destinado à constituição do capital social.
Qual é a diferença entre destinar o imóvel ao capital social e formar reserva de capital?
Quando todo o valor do bem quita as quotas subscritas, ele compõe o capital social. Quando o sócio entrega bem de valor superior ao subscrito, a parcela excedente pode ser classificada como reserva de capital. A ementa do acórdão de 14/10/2026 registra que o bem imóvel foi destinado à constituição do capital social, não à formação de reserva de capital, e foi desse fato que o tribunal extraiu a diferenciação com o caso analisado no Tema 796.
O município pode cobrar ITBI usando o valor de referência dele, e não o valor que eu declarei?
A ementa não trata de base de cálculo. Em termos de lei, o art. 38 do Código Tributário Nacional define a base de cálculo como o valor venal, e os parágrafos acrescentados pela Lei Complementar nº 227/2026 o definem como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, obrigam o município a divulgar os critérios técnicos que usa e permitem ao contribuinte apresentar avaliação contraditória. No Tema 1.113 dos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou que o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o de mercado, afastável mediante processo administrativo próprio, e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência unilateral.
Esse acórdão garante o mesmo resultado no meu caso?
Não. É decisão de órgão fracionário de tribunal estadual, sem efeito vinculante, que apreciou um caso concreto e cujos documentos não estão descritos na ementa. A ementa não fixa base de cálculo, não registra exame da atividade preponderante e não firma tese geral. O que o julgado indica é o ponto examinado primeiro: o destino do valor dentro da sociedade.
Fonte
- TJSP, Apelação / Remessa Necessária nº 1002310-17.2026.8.26.0562. Relator: Geraldo Xavier. Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público. Foro de Santos, 2ª Vara da Fazenda Pública. Data do julgamento: 14/10/2026. Data de registro: 21/10/2026. Resultado: recurso denegado, mantida a procedência do mandado de segurança, com reconhecimento da imunidade do ITBI. Inteiro teor no e-SAJ (o acesso ao documento exige autenticação no sistema do tribunal).
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: o imposto previsto no inciso II não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Dispositivo invocado pela ementa do acórdão.
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 37, caput: o disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Dispositivo invocado pela ementa do acórdão.
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 36, I: o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito. Dispositivo citado como fonte própria deste post.
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 38, caput e §§ 1º a 3º: a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos; considera-se valor venal o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos; as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico. Parágrafos incluídos pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, art. 165, com efeitos desde a publicação; o caput não foi alterado. Dispositivo citado como fonte própria deste post; a ementa do acórdão não trata de base de cálculo.
- STF, Tema 796 da repercussão geral, paradigma RE 796.376/SC, mérito julgado em 05/08/2020, trânsito em julgado em 15/10/2020. Controvérsia: alcance da imunidade tributária do ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens exceder o limite do capital social a ser integralizado. Tese: "A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". Painel do tema no portal do STF. Tema referido pela ementa do acórdão, que registrou a diferenciação com o caso ali analisado.
- STJ, Tema 1.113 dos recursos repetitivos, tese sobre a base de cálculo do ITBI firmada no REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022, acórdão publicado em 03/03/2022: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente". Painel do tema repetitivo no STJ. A transcrição literal acima é a que o próprio STJ reproduz no AgInt no AREsp 2.580.585 (Segunda Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 20/08/2025, publicado em 25/08/2025), julgado que cuidava de ITCMD e no qual o Tema 1.113 foi tido por inaplicável, mas cuja fundamentação reproduz a tese. Precedente citado como fonte própria deste post; a ementa do acórdão do TJSP não o menciona.
- STF, Tema 1.348 da repercussão geral, paradigma RE 1.495.108, Rel. Min. Edson Fachin. Questão submetida: "Alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis". Mérito julgado em sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026, com decisão publicada em 22/10/2026; o Tribunal, por maioria, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Tese: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão". Painel do tema no portal do STF. Tese posterior ao acórdão do TJSP aqui examinado, citada como fonte própria deste post.
- Lei nº 9.249/1995, art. 23, caput e § 2º: as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado; se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital. Dispositivo de imposto de renda, citado como fonte própria deste post; não rege a base de cálculo do ITBI e não é mencionado pela ementa do acórdão.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026 na base de jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo; o inteiro teor do voto não integrou a consulta, por exigir autenticação no e-SAJ, e o link acima aponta para o documento no sistema do tribunal. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. Trata-se de decisão de órgão fracionário de tribunal estadual, sem efeito vinculante, que apreciou um caso concreto e não firma tese geral sobre ITBI na integralização de capital, não fixa base de cálculo e não registra exame da atividade preponderante do adquirente, ainda que invoque o art. 37, caput, do Código Tributário Nacional. Os dispositivos de lei e os precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça indicados como fonte própria não foram invocados pela ementa, salvo onde o contrário está anotado. A cláusula transcrita no corpo do texto é exemplo ilustrativo de redação e não assegura efeito tributário. As partes do processo não são identificadas.