Renovatória de locação comercial: até onde o recurso ao STJ consegue mudar o resultado
Quando um contrato de locação comercial se aproxima do fim, duas ações podem andar juntas no mesmo processo: a renovatória, em que o locatário pede a continuidade da locação, e o despejo, em que o locador pede o imóvel de volta. Decididas essas ações em primeira e em segunda instância, muita gente imagina que ainda resta uma terceira chance em Brasília, no Superior Tribunal de Justiça. O julgado comentado aqui mostra o tamanho real dessa chance. Ele interessa a quem entra com a renovatória e a quem a recebe, porque deixa claro o que o recurso especial consegue rediscutir e o que já fica resolvido antes dele, nas instâncias em que a prova é produzida.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O Superior Tribunal de Justiça conheceu em parte do recurso especial e, nessa parte, negou provimento. O resultado da segunda instância ficou de pé.
- Segundo a ementa, reconhecer o direito à renovação ou à indenização exigiria reexaminar provas e interpretar cláusulas do contrato. A Súmula 7 do STJ barra a primeira coisa; a Súmula 5 do STJ, a segunda. São barreiras de acesso ao recurso, não exame de mérito.
- Na origem, o primeiro grau julgou procedente o despejo e condenou a locadora a indenizar o fundo de comércio; o tribunal estadual julgou a renovatória improcedente e manteve o despejo.
- Para locador e para locatário a leitura é a mesma: os requisitos da renovação se resolvem com prova nas duas primeiras instâncias.
Julgado em 31/08/2026 pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, o acórdão foi publicado em 03/09/2026. Trata-se de um agravo em recurso especial, isto é, o recurso que ataca a decisão que não admitiu o recurso especial na origem.
O caso concreto
Segundo a ementa, a renovatória foi julgada junto com um despejo por denúncia vazia, e as duas instâncias chegaram a resultados diferentes.
O cabeçalho da ementa resume o cenário: locação comercial, renovatória e despejo por denúncia vazia, contrato prorrogado por prazo indeterminado, indenização por fundo de comércio. Em primeiro grau o resultado foi dividido: o juízo julgou procedente o despejo e parcialmente procedente a renovatória, condenando a locadora a pagar indenização por fundo de comércio. O locatário deixaria o imóvel, mas com uma indenização reconhecida.
No tribunal estadual o quadro mudou. Segundo a ementa, a Corte de origem rejeitou a alegação de cerceamento de defesa, reconheceu nulidade parcial da sentença quanto ao fundamento do fundo de comércio, aplicou a teoria da causa madura, negou provimento ao recurso do locatário e deu provimento ao recurso da locadora para julgar improcedente a renovatória, mantendo o despejo.
Daí veio o recurso especial, que não foi admitido na origem, e depois o agravo que a Quarta Turma julgou. A ementa lista cinco questões, entre elas se a prorrogação do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 afastaria a decadência do art. 51, § 5º, e se a perda do ponto comercial geraria indenização pelo Código Civil.
O que o STJ decidiu
O dispositivo é curto: o agravo foi conhecido, o recurso especial foi conhecido apenas em parte e, nessa extensão, não teve provimento.
A frase literal do acórdão é esta: "Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento." O cabeçalho da ementa diz o mesmo de outro modo: "RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO."
Vale separar duas coisas que facilmente se confundem. Ao aplicar uma súmula de barreira, o tribunal não diz quem tem razão no mérito: diz que aquele pedido não pode ser examinado em recurso especial. A Súmula 7 do STJ tem este texto: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial." E a Súmula 5 do STJ: "A simples interpretação de clausula contratual não enseja recurso especial."
Foi o que aconteceu com o coração do caso. A ementa diz que "a pretensão de reconhecer o direito à renovatória ou à indenização demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à cronologia contratual, ao decurso do prazo do art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/1991 e aos lucros cessantes", e que "o exame pretendido pressupõe interpretação das cláusulas dos contratos de locação e sublocação, vedada nesta instância extraordinária". A alegação de que o acórdão teria deixado pontos sem resposta também não passou, porque "não foram opostos embargos de declaração na origem", o que atraiu a Súmula 284 do STF.
Nas partes em que o recurso foi conhecido, o Superior Tribunal de Justiça examinou os fundamentos e não encontrou violação. Sobre o julgamento direto do mérito, diz a ementa que o tribunal estadual "julgou o mérito à luz da causa madura, diante da suficiência instrutória reconhecida no acórdão recorrido". Sobre os lucros cessantes, aponta "a ausência de demonstração de prejuízo efetivo e de nexo causal".
Quem decide o quê em cada instância
A tabela abaixo organiza, a partir da ementa, onde cada ponto foi resolvido.
| Ponto em discussão | Onde se resolve | O que a ementa registra |
|---|---|---|
| Requisitos da renovação (art. 51 da Lei 8.245/1991) | Primeira e segunda instância, com prova | Reconhecer o direito "demanda o reexame do acervo fático-probatório". |
| Prazo para propor a renovatória (art. 51, § 5º) | Primeira e segunda instância, com prova | Incide a Súmula 7 do STJ quando o recurso exige reexame "para afastar a decadência". |
| Cláusulas da locação e da sublocação | Primeira e segunda instância | Interpretar cláusulas é "vedada nesta instância extraordinária". |
| Indenização e lucros cessantes (art. 52, § 3º) | Primeira e segunda instância, com prova | Sem demonstração de "prejuízo efetivo e de nexo causal", é "inviável reconhecer lucros cessantes hipotéticos". |
| Julgamento imediato do mérito (art. 1.013, § 3º, do CPC) | Tribunal estadual, com controle no recurso especial | Sem violação, por haver "suficiência instrutória". |
Vale ler os artigos citados. O art. 51 da Lei 8.245/1991 exige, de forma cumulativa, contrato "celebrado por escrito e com prazo determinado", prazo mínimo "ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos" de cinco anos e locatário "explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos". O § 5º marca a janela para entrar com a ação: "de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". E o art. 52, § 3º, é o dispositivo da indenização pela "perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio", nas hipóteses que ele descreve.
O que isso significa para locador e para locatário
As linhas a seguir são a leitura prática do escritório, e não tese do acórdão.
Para quem pede a renovação. A decisão mostra onde o caso se ganha: na instância em que a prova é produzida. Contrato escrito, soma dos prazos e ramo de comércio se demonstram com documento, não com argumento em recurso. A data de propositura entra na mesma conta: a janela do § 5º se abre e se fecha em relação ao fim do prazo do contrato em vigor. E, se o pedido alternativo for a indenização, lucros cessantes não se presumem.
Para quem recebe a renovatória. A mesma lógica vale do outro lado. Quem resiste à renovação precisa levar à primeira instância os documentos que mostram a cronologia dos contratos e o que foi ajustado, inclusive em sublocação. Defesa construída só no recurso corre o risco de chegar tarde. E a improcedência da renovatória não dispensa, quando o contrato já está por prazo indeterminado, a denúncia por escrito do art. 57 da Lei 8.245/1991, com trinta dias para a desocupação.
Para os dois lados. Há um ponto sem lado definido: o julgamento direto do mérito pelo tribunal, nos termos do art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil. Esse caminho pode antecipar resultado favorável ou desfavorável a qualquer das partes, e é por isso que a instrução completa interessa a locador e a locatário.
Por que esta decisão importa para você
Se você está em uma renovatória de locação comercial, como autor ou como réu, este julgado diz onde a disputa se resolve. A Quarta Turma conheceu em parte do recurso especial e negou provimento, e as questões de prova e de cláusula contratual ficaram barradas pelas Súmulas 7 e 5 do STJ. O efeito é direto: a prova produzida na primeira instância é a base sobre a qual o caso será decidido, e corrigir essa base depois é difícil.
Como agir
- Confira as datas do contrato antes de qualquer petição. A janela do art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991 serve aos dois lados: para o locatário, é o prazo de propor a renovatória; para o locador, é a data a partir da qual a locação pode terminar.
- Reúna todos os instrumentos escritos, inclusive aditivos e eventual sublocação. A ementa registra que o exame pretendido "pressupõe interpretação das cláusulas dos contratos de locação e sublocação". Esses documentos pesam na primeira instância, de parte a parte.
- Trate a prova do prejuízo como ponto próprio. Quem pede a indenização do art. 52, § 3º, precisa demonstrar prejuízo e nexo causal; quem é demandado tem interesse em apontar o que faltou.
- Peça a instrução que o caso exige. Reconhecida nulidade parcial da sentença, o tribunal pode julgar o mérito desde logo. Um advogado imobiliário avalia se o processo está em condições de imediato julgamento e o que isso representa para a sua posição.
- Calcule o prazo de desocupação desde já. O art. 57 da Lei 8.245/1991 prevê, no contrato por prazo indeterminado, denúncia por escrito com trinta dias para a desocupação. Ter essa data na mão ajuda locador e locatário a negociar saída ou acordo. Um advogado de direito imobiliário faz essa leitura em uma avaliação do caso.
Íntegra da decisão
STJ, Agravo em Recurso Especial n. 3.246.870 (registro 202601481056) · Quarta Turma · Relator Ministro João Otávio de Noronha · julgado em 31/08/2026 · publicado em 03/09/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA E DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissão do recurso especial, fundada na inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, na conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte (Súmula n. 83 do STJ) e nos óbices ao reexame de fatos e de cláusulas contratuais (Súmulas n. 7 e 5 do STJ).
2. A controvérsia surgiu em ação renovatória de locação comercial julgada conjuntamente com ação de despejo por denúncia vazia.
3. O Juízo de primeiro grau julgou procedente o despejo e parcialmente procedente a renovatória para condenar a locadora ao pagamento de indenização por fundo de comércio.
4. A Corte de origem rejeitou o cerceamento de defesa, reconheceu nulidade parcial da sentença quanto ao fundamento do fundo de comércio, aplicou a teoria da causa madura, negou provimento ao recurso do locatário e deu provimento ao recurso da locadora para julgar improcedente a ação renovatória, mantendo o despejo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a prorrogação legal do art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991 preserva a natureza escrita do contrato e afasta a decadência do art. 51, § 5º, garantindo a renovatória ou a indenização do art. 52, § 3º; (ii) saber se ocorreu negativa de prestação jurisdicional e incorreta aplicação do art. 1.013, § 3º, do CPC; (iii) saber se a perda do ponto comercial gera indenização pelos arts. 402, 403, 421-A, 422 e 884 do CC; (iv) saber se houve má valoração da prova à luz do art. 371 do CPC; e (v) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 284 do STF porque não foram opostos embargos de declaração na origem, relativamente à alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC por negativa de prestação jurisdicional.
7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão de reconhecer o direito à renovatória ou à indenização demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à cronologia contratual, ao decurso do prazo do art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/1991 e aos lucros cessantes.
8. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque o exame pretendido pressupõe interpretação das cláusulas dos contratos de locação e sublocação, vedada nesta instância extraordinária.
9. Não se verifica a alegada violação do art. 1.013, § 3º, do CPC, pois o Tribunal estadual julgou o mérito à luz da causa madura, diante da suficiência instrutória reconhecida no acórdão recorrido.
10. Não se verifica a alegada violação dos arts. 402 e 403 do CC, ante a ausência de demonstração de prejuízo efetivo e de nexo causal imputável às recorridas, sendo inviável reconhecer lucros cessantes hipotéticos.
11. Não se verifica a alegada violação do art. 371 do CPC, porque o acórdão apreciou a prova e concluiu que a longa exploração do comércio não afasta os requisitos objetivos dos arts. 51 e 52 da Lei n. 8.245/1991.
12. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, por ausência de similitude fática com os paradigmas e pela incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando a parte suscita negativa de prestação jurisdicional sem opor embargos de declaração na origem. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso demanda o reexame do acervo fático-probatório para afastar a decadência do art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/1991 ou reconhecer lucros cessantes. 3. Incide a Súmula n. 5 do STJ quando o exame recursal exige interpretação de cláusulas contratuais de locação e sublocação. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem similitude fática, notadamente quando presentes os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. Não ocorre ofensa ao art. 1.013, § 3º, do CPC quando o tribunal julga o mérito por causa madura, diante da suficiência da instrução. 6. Não se verifica a violação dos arts. 402 e 403 do CC sem prova de prejuízo efetivo e nexo causal. 7. Não há ofensa ao art. 371 do CPC quando a prova é apreciada e se conclui pela ausência dos requisitos dos arts. 51 e 52 da Lei n. 8.245/1991."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 51, § 5º, I, II e III, 52, § 3º, 56, parágrafo único, e 57; CPC, arts. 371, 489, § 1º, I, IV e VI, 1.013, § 3º, 1.022 e 85, § 11; CC, arts. 402, 403, 421-A, 422 e 884; CF, art. 105, III, a e c.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 284; STJ, AREsp n. 3.097.258/AP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.681.738/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/11/2020.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Sou locatário e perdi a renovatória na segunda instância. Vale a pena recorrer ao STJ?
Depende do que você pretende rediscutir. Se o ponto é a prova do caso ou o que as cláusulas do contrato querem dizer, o caminho é estreito: as Súmulas 7 e 5 do STJ, transcritas acima, barram exatamente essas duas discussões em recurso especial. Já uma questão de interpretação de lei federal pode ter espaço. A avaliação é caso a caso.
Sou locador e recebi uma ação renovatória. O que esse julgado muda para mim?
Ele reforça que a defesa precisa ser construída na primeira instância, com documentos. Os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991 e o prazo do § 5º para propor a ação são matéria de prova, e o recurso especial não reexamina prova. Vale lembrar o outro lado: o art. 57 da mesma lei prevê, no contrato por prazo indeterminado, denúncia por escrito com trinta dias para a desocupação.
O STJ decidiu que não existe direito a indenização por fundo de comércio?
Não. Nesta decisão o tribunal não examinou o mérito dessa questão: a ementa registra que reconhecer o direito à renovatória ou à indenização dependeria de reexame de provas e de interpretação de cláusulas. A indenização do art. 52, § 3º, da Lei 8.245/1991 segue prevista em lei, e depende de prova no caso concreto.
O tribunal pode julgar o mérito da renovatória sem devolver o processo ao juiz de primeiro grau?
O art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil diz que, "se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito" em quatro situações que ele lista. Aqui a Corte de origem reconheceu nulidade parcial da sentença e aplicou a causa madura, e o Superior Tribunal de Justiça não viu violação, porque havia "suficiência instrutória reconhecida no acórdão recorrido".
Recurso não conhecido é a mesma coisa que recurso julgado contra mim?
Não é a mesma coisa. Quando o tribunal não conhece de parte do recurso por força das Súmulas 5 ou 7 do STJ, ele está dizendo que aquele pedido não pode ser examinado ali, e não que a outra parte tem razão no mérito. O resultado prático, porém, é que a decisão anterior continua valendo.
Fonte
- STJ, Agravo em Recurso Especial n. 3.246.870 (registro 202601481056). Relator: Ministro João Otávio de Noronha. Órgão julgador: Quarta Turma. Data do julgamento: 31/08/2026. Data da publicação: 03/09/2026. Resultado literal: "Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento." Inteiro teor no STJ.
- Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991: art. 51 e incisos I, II e III (requisitos cumulativos da renovação) e § 5º (prazo para propor a ação); art. 52, § 3º (indenização por mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio); art. 56, parágrafo único (prorrogação por prazo indeterminado); art. 57 (denúncia por escrito, com trinta dias para a desocupação).
- Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015): art. 1.013, § 3º e incisos I a IV (julgamento imediato do mérito pelo tribunal).
- Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial." Texto conferido na base de súmulas do próprio tribunal.
- Súmula 5 do STJ: "A simples interpretação de clausula contratual não enseja recurso especial." Texto conferido na base de súmulas do próprio tribunal.
- Súmula 284 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em novembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Superior Tribunal de Justiça, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, inclusive da prova produzida em primeira instância. As partes privadas não são identificadas.