Gestão jurídica de locações.

Não. Anunciar o imóvel, captar inquilinos, fazer visitas e cuidar da manutenção são atividades da imobiliária. O escritório cuida da parte jurídica da locação: contrato, garantias, notificações, cobrança, despejo, revisão do aluguel e controle de prazos, diretamente com o proprietário ou em conjunto com a imobiliária que ele já contratou.

A imobiliária administra o dia a dia do imóvel. O advogado atua quando há risco jurídico: na redação do contrato, na escolha e na substituição da garantia, na notificação do inquilino, na ação de despejo, na cobrança judicial e nas ações revisional e renovatória. As duas funções se completam.

O aluguel deve ser pago no prazo do contrato ou, se ele for omisso, até o sexto dia útil do mês seguinte (Lei 8.245/91, art. 23, I). Vencido o prazo, o primeiro passo é a notificação formal e, se houver acordo, a sua formalização por escrito. Sem acordo, cabe a ação de despejo por falta de pagamento, com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso.

A Lei 8.245/91 (art. 59, § 1º) prevê liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis, em hipóteses específicas, entre elas a falta de pagamento em contrato sem garantia, o fim do prazo da locação não residencial com ação proposta em até 30 dias e a falta de nova garantia depois da notificação. Na falta de pagamento, o inquilino pode evitar a desocupação depositando em juízo todo o débito no mesmo prazo (art. 59, § 3º).

Se o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar por notificação, mas continua responsável por 120 dias (Lei 8.245/91, art. 40, X). Nesse período, o proprietário pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Não. A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade (Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único).

As despesas extraordinárias (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, equipamentos de segurança) são do proprietário (Lei 8.245/91, art. 22, X). As ordinárias, do dia a dia do condomínio, são do inquilino (art. 23, XII), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º).

Sem acordo entre as partes, o proprietário ou o inquilino pode pedir a revisão judicial depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado (Lei 8.245/91, art. 19). O valor é definido com base em avaliação técnica do imóvel.