Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o aluguel, locador ou locatário de loja, sala ou galpão pode pedir na Justiça o ajuste do aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei 8.245/91). Se houver pedido, o juiz fixa um aluguel provisório, e o valor da sentença retroage à citação.
Não havendo acordo, passados três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o aluguel, qualquer das partes pode pedir na Justiça o ajuste do aluguel ao preço de mercado — art. 19 da Lei do Inquilinato.
O prazo conta da vigência do contrato ou do último acordo sobre o aluguel. A ação não cabe enquanto correr prazo para desocupação do imóvel (art. 68, § 1º), e cláusulas do contrato comercial podem limitar ou adiar a revisão.
Lei 8.245/91, art. 19 · art. 68, § 1ºO locador, quando o aluguel ficou abaixo do mercado. O locatário, quando passou a pagar acima do valor de mercado do imóvel.
Lei 8.245/91, art. 19Se houver pedido, ao designar a audiência de conciliação o juiz fixa aluguel provisório, devido desde a citação: até 80% do pedido na ação do locador, no mínimo 80% do aluguel vigente na ação do locatário (art. 68, II).
Lei 8.245/91, art. 68, IIO valor de mercado se prova, em geral, por perícia judicial, com assistentes técnicos das partes. O laudo particular fundamenta o pedido e a negociação, mas não vincula o juiz, que fixa o novo aluguel.
Lei 8.245, art. 68, IV · CPC arts. 371 e 479O aluguel fixado na sentença retroage à citação. As diferenças, corrigidas e descontados os provisórios pagos, são exigíveis após o trânsito em julgado e executadas nos próprios autos (art. 69).
Lei 8.245/91, art. 69Locador e locatário podem fixar, de comum acordo, novo valor de aluguel a qualquer tempo, por aditivo contratual (art. 18). O novo acordo de valor reinicia a contagem dos três anos.
Lei 8.245/91, arts. 18 e 19Na revisional, o valor locativo de mercado precisa ser provado. O caso é conduzido pelo advogado, com apoio de assistente técnica de engenharia de avaliações indicada ao cliente.
Otavio é advogado inscrito na OAB desde 2003 e atua em direito imobiliário e locações. Conduz a ação revisional do pedido de aluguel provisório à execução das diferenças retroativas, definindo a tese e o valor a ser pleiteado a partir do laudo técnico de valor locativo.
Viviane conta com mais de 12 anos de experiência em avaliações imobiliárias e perícias de engenharia. É Engenheira Civil formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e integra o IBAPE. Atua como assistente técnica, indicada ao cliente, na estimativa do valor locativo de mercado com base na ABNT NBR 14653-2 — pesquisa de comparáveis e laudo que fundamenta o pedido ou o acordo.
Da análise do contrato à execução das diferenças: o que acontece em cada etapa.
Confere-se se já passaram três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o aluguel (art. 19 da Lei 8.245/91), se não há prazo de desocupação em curso e se o contrato comercial tem cláusula que limite ou adie a revisão. O reajuste anual por índice não se confunde com revisão.
Um assistente técnico de engenharia de avaliações, indicado ao cliente, pesquisa locações comparáveis na região e estima o valor de mercado em laudo. O laudo fundamenta o pedido e a negociação, mas não vincula o juiz.
Base do pedidoCom o laudo em mãos, as partes podem negociar sobre dados de mercado. Havendo consenso, o novo valor é formalizado por aditivo contratual (art. 18), sem processo.
Não havendo acordo, a ação é proposta com a indicação do aluguel pretendido (art. 68, I). Se houver pedido, ao designar a audiência de conciliação o juiz fixa aluguel provisório, dentro dos limites de 80% do art. 68, II, devido desde a citação.
Na audiência, apresentada a contestação (com contraproposta, se o réu discordar do valor), o juiz tenta a conciliação; sem acordo, determina a perícia, se necessária (art. 68, IV), com assistentes técnicos das partes. O aluguel da sentença retroage à citação e as diferenças, descontados os provisórios pagos, são corrigidas e executadas nos próprios autos (art. 69).
A regra dos três anos do art. 19 vale para a locação comercial. Antes de propor a ação, é preciso ler as cláusulas do contrato.
Atendimento presencial no escritório da Bela Vista, em São Paulo, ou on-line.
Escritório em São Paulo, com advogado responsável inscrito na OAB/SP desde 2003.
Atendimento presencial ou on-line
Ranking Análise Advocacia Regional 2024
Advogado responsável inscrito na OAB/SP desde 2003
Advogados, engenharia e atendimento trabalhando no mesmo caso, com responsável direto em cada etapa.
Advogado com mais de 20 anos de experiência
Advogada com mais de 30 anos de experiência
Engenheira Civil com mais de 12 anos de experiência
Advogado com mais de 20 anos de experiência
Advogada com mais de 20 anos de experiência
Advogado com mais de 20 anos de experiência
Contador com mais de 30 anos de experiência
Advogada com mais de 15 anos de experiência
Assessoria Interna e Atendimento ao Cliente com mais de 7 anos de experiência
Assessoria Interna e Atendimento ao Cliente com mais de 12 anos de experiência
As dúvidas mais comuns sobre a revisão judicial do aluguel comercial, com o dispositivo legal correspondente.
A Lei do Inquilinato exige que não haja acordo entre as partes e que já tenham passado três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o aluguel (art. 19). A petição inicial deve indicar o valor de aluguel pretendido (art. 68, I). A ação não cabe enquanto correr prazo para desocupação do imóvel (art. 68, § 1º).
É a ação em que locador ou locatário pede ao juiz que ajuste o aluguel ao preço de mercado quando não há acordo entre eles (art. 19 da Lei 8.245/1991). O procedimento está nos arts. 68 a 70. O juiz fixa o novo valor com base nas provas do processo, em geral uma perícia de avaliação do imóvel.
Tanto o locador quanto o locatário. O art. 19 da Lei do Inquilinato dá o mesmo direito às duas partes: o locador pede quando entende que o aluguel ficou abaixo do mercado, e o locatário quando entende que ficou acima. O prazo de três anos e as regras do processo valem igualmente para os dois lados.
Se houver pedido, o juiz fixa um aluguel provisório ao designar a audiência de conciliação, e ele é devido desde a citação. Na ação do locador, não pode passar de 80% do valor pedido. Na ação do locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente (art. 68, II, "a" e "b"). O réu pode pedir sua revisão até a audiência.
O aluguel fixado na sentença retroage à data da citação. As diferenças acumuladas no processo, descontados os aluguéis provisórios pagos, são corrigidas e só podem ser cobradas depois do trânsito em julgado (art. 69). A cobrança é feita nos próprios autos da revisional (art. 69, § 2º) e pode favorecer qualquer das partes, conforme o valor definido.
A regra dos três anos do art. 19 vale também para a locação comercial. No comércio, porém, o contrato pesa mais: em shopping center prevalecem as condições pactuadas (art. 54) e, na locação sob encomenda, a lei admite renúncia à revisão (art. 54-A, § 1º). Cláusulas que limitem ou adiem a revisão devem ser analisadas antes da ação.
O reajuste aplica o índice previsto no contrato, com periodicidade mínima anual (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º). A revisional ajusta o aluguel ao preço de mercado após três anos de vigência ou do último acordo (art. 19). A renovatória garante ao locatário comercial a renovação do contrato, se cumpridos os requisitos do art. 51, e fixa o aluguel do novo período.
Sim. O art. 18 da Lei do Inquilinato permite que locador e locatário fixem, de comum acordo e a qualquer tempo, um novo valor de aluguel e alterem a cláusula de reajuste, normalmente por aditivo contratual. O prazo de três anos do art. 19 só se aplica à revisão judicial. O novo acordo de valor reinicia a contagem para uma futura ação.
Em geral, por perícia judicial, que o juiz determina na audiência de conciliação se não houver acordo e se for necessária (art. 68, IV). As partes podem indicar assistentes técnicos (CPC, art. 465, § 1º, II). O laudo particular ajuda a fundamentar o pedido, mas não vincula o juiz. A norma técnica de referência é a ABNT NBR 14653-2.
Verifica se o prazo do art. 19 foi cumprido e se o contrato tem cláusula que limite ou adie a revisão. Também confere se não há prazo de desocupação em curso. Depois formula o pedido de aluguel provisório (art. 68, II), acompanha a perícia com assistente técnico e, quando as partes preferem negociar, redige o aditivo previsto no art. 18.
Leia as principais notícias sobre Direito Imobiliário em nosso blog.
Conteúdo produzido pelos advogados do escritório. Não substitui a análise do seu caso.
Para que possamos te atender da melhor maneira, preencha seus dados abaixo. Você será redirecionado para o nosso WhatsApp em seguida.
Atendimento humano de segunda a sexta, das 9h às 18h