Revisional ajuizada depois da entrega das chaves: a conta fica com quem propôs a ação
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP julgou uma ação revisional de aluguel que já nascia sem objeto: o imóvel havia sido desocupado e as chaves entregues antes da citação.
- O processo foi extinto sem resolução de mérito, por perda superveniente do interesse processual — e a extinção foi mantida.
- A conta ficou com a locadora que ajuizou a ação, por aplicação do princípio da causalidade (art. 85, § 10, do CPC).
- Quem dá causa ao processo responde pelos ônus, ainda que a ação termine sem julgamento do mérito.
- A sentença foi reformada em um ponto: concedida a gratuidade de justiça ao espólio, comprovada a hipossuficiência.
Íntegra da decisão
Ação revisional de aluguel. Pedido de majoração do valor do locativo. Extinção do processo, sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, condenada a autora aos ônus sucumbenciais. Apelação da autora. Justiça gratuita. Comprovação da hipossuficiência financeira do espólio. Benefício concedido. Mérito. Desocupação do imóvel e entrega das chaves em momento anterior à citação válida. Perda superveniente do interesse processual. Extinção da ação mantida. Ônus da sucumbência. Princípio da causalidade (art. 85, § 10, do Código de Processo Civil). Encargo atribuído à locadora. Precedentes desta Egr. Corte. Reforma da sentença apenas para conceder a gratuidade de justiça à apelante. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu um caso que serve de alerta prático a qualquer parte de um contrato de locação: quem entra com ação depois que a relação já acabou tende a pagar as custas e os honorários da outra parte, mesmo que o processo termine sem análise do mérito.
O caso concreto
Uma ação revisional de aluguel foi proposta com pedido de majoração do valor locatício. Ocorre que o imóvel já havia sido desocupado e as chaves entregues em momento anterior à citação válida da parte contrária.
Sem contrato em curso, não há aluguel a revisar. O juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, e condenou a autora aos ônus da sucumbência. A locadora apelou.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador César Augusto Fernandes, a 29ª Câmara de Direito Privado deu provimento em parte ao recurso:
1. Extinção mantida. A desocupação e a entrega das chaves antes da citação válida caracterizam perda superveniente do interesse processual. Não há utilidade em revisar o aluguel de um contrato que já se encerrou.
2. Sucumbência da locadora, pela causalidade. Os ônus foram atribuídos à autora com base no princípio da causalidade, positivado no art. 85, § 10, do CPC. Quem ajuizou ação já esvaziada é quem deu causa ao processo.
3. Gratuidade concedida ao espólio. A sentença foi reformada apenas neste ponto: comprovada a hipossuficiência financeira do espólio, o benefício foi concedido.
O que é o princípio da causalidade
Na sucumbência comum, paga quem perde. Mas quando o processo termina sem julgamento do mérito, não há propriamente vencedor nem vencido — e a lei precisa de outro critério.
Esse critério é a causalidade: responde pelas despesas quem deu causa à instauração do processo. O art. 85, § 10, do CPC trata expressamente da hipótese de perda do objeto, determinando que os honorários sejam devidos por quem deu causa ao processo.
A pergunta que o tribunal faz não é "quem ganhou?", e sim "quem tornou o processo necessário?". Ajuizar uma ação cujo objeto já não existia no momento da propositura coloca a resposta do lado de quem propôs.
Por que a data da entrega das chaves é decisiva
O marco que o acórdão usa é a entrega das chaves em momento anterior à citação válida. Isso importa por uma razão simples: se a locação já havia terminado antes mesmo de a outra parte ser chamada ao processo, não havia relação jurídica a ser revisada.
Daí a importância de documentar a devolução do imóvel com precisão. Recibo de entrega de chaves, termo de vistoria final e comunicação formal são os documentos que fixam essa data — e, com ela, definem quem responde pela conta.
Gratuidade de justiça para espólio
O segundo ponto do julgado tem alcance próprio: o espólio — a massa de bens deixada por uma pessoa falecida, enquanto o inventário não termina — pode obter gratuidade de justiça desde que comprove concretamente a hipossuficiência.
A existência de bens inventariados não significa, por si só, capacidade de arcar com custas: bens podem ser ilíquidos, indisponíveis ou insuficientes diante das dívidas. No caso, a comprovação foi aceita e o benefício, concedido.
O que a decisão não disse
- Não decidiu o valor do aluguel. O mérito da revisional sequer foi analisado.
- Não criou tese vinculante. É julgamento de câmara, com força persuasiva, apoiado em precedentes da própria Corte.
- Não afirmou que toda extinção condena o autor. A causalidade é analisada caso a caso: se a perda do objeto decorre de ato do réu, a conclusão pode ser outra.
- Não dispensou a prova da hipossuficiência. A gratuidade ao espólio exigiu comprovação concreta.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, o julgado tem leitura útil nas duas posições:
| Situação | Para quem pretende propor a ação | Para quem é acionado |
|---|---|---|
| Antes de ajuizar | Confirmar que a locação está em curso e que há utilidade no pedido. | Verificar a data da desocupação contra a data da citação. |
| Documentação | Reunir prova de que o contrato vigia na propositura. | Guardar recibo de chaves e termo de vistoria — é o que define a data. |
| Se o objeto se perdeu | Avaliar desistir antes da citação, para reduzir a exposição. | Sustentar a extinção com sucumbência pela causalidade. |
| Custos | A extinção sem mérito não protege de custas e honorários. | Não se deve presumir que cada parte arcará com o seu. |
Vale registrar que a mesma lógica funciona nos dois sentidos: se fosse o locatário a propor ação já sem objeto, a causalidade recairia sobre ele.
Como agir
- Cheque a vigência do contrato antes de protocolar. Uma ação sem objeto custa dinheiro mesmo quando termina sem mérito.
- Documente a devolução do imóvel. Recibo de chaves datado e termo de vistoria final resolvem a controvérsia sobre o marco temporal.
- Se o objeto se perder depois de proposta a ação, avalie a desistência. Agir cedo pode reduzir a exposição a honorários.
- Instrua o pedido de gratuidade com prova concreta. Para espólio, demonstre a real situação financeira, não apenas a existência de bens.
- Considere a via extrajudicial. Quando a relação está no fim, um acerto direto costuma custar menos do que a discussão sobre quem paga a conta — avaliação que uma análise individualizada do caso ajuda a fazer.
Se o contrato está em curso e a discussão é o valor, o instrumento é a ação revisional de aluguel. Se o tema é a continuidade da locação comercial ao fim do prazo, o caminho é a ação renovatória.
Perguntas frequentes
Ajuizei a revisional e o inquilino devolveu o imóvel. Perco tudo?
Depende de quando a devolução ocorreu. No caso julgado, a entrega das chaves foi anterior à citação válida, o que levou à extinção e à condenação da autora pelos ônus. Se a perda do objeto ocorre depois, por ato da outra parte, a análise da causalidade pode conduzir a resultado diferente.
Se o processo termina sem julgamento do mérito, cada parte não paga o seu?
Não necessariamente. O art. 85, § 10, do CPC determina que, havendo perda do objeto, os honorários sejam devidos por quem deu causa ao processo. É o princípio da causalidade: a pergunta não é quem venceu, e sim quem tornou o processo necessário.
Qual documento prova a data da devolução do imóvel?
O recibo de entrega de chaves com data, o termo de vistoria final assinado e a comunicação formal da desocupação. São esses documentos que fixam o marco temporal usado para decidir quem responde pelos ônus.
Espólio pode obter gratuidade de justiça?
Sim, desde que comprove concretamente a hipossuficiência. Foi o que ocorreu no caso: a sentença foi reformada nesse ponto para conceder o benefício. A simples existência de bens inventariados não afasta o direito, porque esses bens podem ser ilíquidos ou insuficientes.
Sou locatário e fui citado numa revisional depois de já ter devolvido o imóvel. O que faço?
O caminho é demonstrar, com o recibo de chaves e o termo de vistoria, que a devolução ocorreu antes da citação, sustentando a extinção do processo por perda do interesse processual e a atribuição dos ônus a quem propôs a ação, pelo princípio da causalidade.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Apelação Cível 1026201-72.2024.8.26.0001 · 29ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador César Augusto Fernandes · julgado em 21/08/2026 · registrado em 22/08/2026 · Foro Regional I – Santana, 8ª Vara Cível · fundamento: art. 85, § 10, do Código de Processo Civil · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).