Renovatória: fixar o aluguel sem perícia anula a sentença
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP anulou de ofício a sentença de uma ação renovatória de locação comercial que havia sido julgada procedente em parte.
- Motivo: o processo foi decidido sem a prova técnica necessária ao correto deslinde do feito.
- Os autos voltam à origem para que a perícia seja produzida antes de nova sentença.
- Com a anulação, a apelação ficou prejudicada — perdeu o objeto.
- Serve aos dois lados: nem locador nem locatário devem aceitar aluguel de renovação fixado sem base técnica.
Íntegra da decisão
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. Sentença que julgou o pedido inicial procedente em parte. Necessidade de realização de prova técnica. Anulação da decisão primeva que se impõe, com vistas à produção de prova necessária ao correto deslinde do feito. Sentença anulada de ofício. Recurso prejudicado. Embargos de Declaração acolhidos para sanar erro material.
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo tomou uma decisão que reposiciona toda a estratégia numa renovatória: anulou a sentença porque o aluguel havia sido definido sem perícia. A mensagem é direta — nessa ação, valor se apura com prova técnica, não por convicção.
O caso concreto
Tratava-se de ação renovatória de locação comercial. A sentença de primeiro grau julgou o pedido inicial procedente em parte. Houve apelação e, depois, embargos de declaração.
Ao apreciar os embargos, a 30ª Câmara de Direito Privado identificou uma questão anterior ao mérito do recurso: faltava no processo a prova técnica indispensável para decidir.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Marcos Gozzo, a Câmara:
1. Acolheu os embargos para sanar erro material. Esse foi o ponto formal do julgamento.
2. Reconheceu a necessidade de prova técnica. O correto deslinde do feito dependia dela.
3. Anulou a sentença de ofício. A anulação não dependeu de pedido das partes: o vício é de tal ordem que o tribunal pode reconhecê-lo por conta própria.
4. Julgou o recurso prejudicado. Anulada a sentença, a apelação perdeu o objeto.
Por que a perícia é peça central na renovatória
Na ação renovatória, além da renovação do contrato, discute-se por quanto ele será renovado. E o valor não é escolhido livremente: deve corresponder ao valor locativo real do imóvel na época da renovação.
Apurar esse valor é trabalho de engenharia de avaliações: identificar imóveis comparáveis, tratar as diferenças entre eles, considerar localização, área, padrão construtivo e destinação. Não é estimativa; é metodologia. Por isso a lei estrutura o procedimento da renovatória em torno da prova pericial.
Sentença que fixa aluguel sem laudo decide sobre matéria técnica sem o instrumento próprio. É isso que autoriza a anulação — e é também por isso que a impugnação ao laudo, quando ele existe, precisa apontar erro metodológico concreto.
Anulação de ofício: o que significa
Anular "de ofício" quer dizer que o tribunal reconheceu o vício sem que a parte precisasse pedir. Isso acontece com matérias que o juiz deve examinar por dever de função — entre elas, a ausência de prova indispensável, que compromete o contraditório e a ampla defesa.
Na prática, é um resultado de duas faces. Para quem havia perdido, é uma segunda chance. Para quem havia ganhado, é o retorno à instrução — com o processo mais longo, porém decidido sobre base técnica.
O que a decisão não disse
- Não fixou o valor do aluguel. Isso caberá à nova sentença, depois da perícia.
- Não julgou quem tem razão. A anulação é processual, não decide o mérito.
- Não disse que toda sentença sem perícia é nula. A necessidade da prova técnica é avaliada caso a caso.
- Não criou tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua para locadores e locatários, o julgado tem uso nas duas posições:
| Situação | Para o locatário (autor da renovatória) | Para o locador (réu) |
|---|---|---|
| Se a sentença foi desfavorável sem perícia | Fundamento para arguir nulidade e devolver o processo à instrução. | O mesmo fundamento está disponível — a nulidade não tem lado. |
| Prova | Requerer a perícia desde a inicial, com quesitos específicos. | Requerer na contestação e indicar assistente técnico. |
| Efeito prático | Ganho de tempo quando o valor fixado foi alto demais. | Ganho de tempo quando o valor fixado foi baixo demais. |
| Risco | O processo se alonga e o desfecho continua aberto. | O mesmo: a nova perícia pode confirmar o valor anterior. |
O que a perícia precisa responder
Se a prova técnica é o que sustenta a sentença, vale saber o que ela deve entregar. Um laudo útil numa renovatória responde, com método, a perguntas objetivas:
| Pergunta | Por que importa |
|---|---|
| Quais imóveis foram usados como comparação? | Elementos de segmento, porte e região diferentes distorcem o resultado. A amostra precisa ser justificada. |
| Como as diferenças foram tratadas? | Área, testada, padrão construtivo e estado de conservação exigem fatores de homogeneização explicitados. |
| A localização foi considerada como premissa? | Em ponto comercial, a localização costuma ser a variável de maior peso na formação do valor. |
| Qual a data de referência? | O valor deve corresponder ao momento da renovação, não ao da assinatura do contrato original. |
| Benfeitorias foram separadas? | A valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto merece tratamento distinto na apuração. |
Quando essas perguntas ficam sem resposta clara, abre-se espaço para impugnação técnica — e, no limite, para a discussão de nulidade que este julgado ilustra.
Como agir
- Peça a perícia desde a primeira oportunidade. Na inicial ou na contestação, conforme a posição ocupada.
- Formule quesitos específicos. Elementos comparativos, critérios de tratamento e fatores considerados.
- Indique assistente técnico. É quem acompanha os trabalhos e sustenta divergência com base metodológica.
- Registre o protesto se a perícia for dispensada. A insurgência oportuna preserva o argumento de nulidade.
- Avalie o cenário antes de recorrer. Uma análise individualizada do caso ajuda a decidir entre buscar a anulação e discutir o mérito.
Sobre requisitos, prazos e o rito dessa ação, veja a página de renovatória de locação comercial. Se o contrato está em curso e a discussão é apenas o valor, o instrumento é a ação revisional de aluguel.
Perguntas frequentes
O juiz pode fixar o aluguel da renovatória sem perícia?
Neste caso, o TJSP entendeu que não: reconheceu a necessidade de prova técnica e anulou a sentença que havia decidido sem ela. O valor da renovação deve corresponder ao valor locativo real do imóvel, matéria que se apura por metodologia de avaliação.
O que significa "sentença anulada de ofício"?
Significa que o tribunal reconheceu o vício sem que nenhuma das partes precisasse pedir a anulação. Isso ocorre com matérias que o julgador deve examinar por dever de função, como a falta de prova indispensável ao julgamento.
Por que a apelação ficou prejudicada?
Porque a apelação atacava justamente a sentença que foi anulada. Desaparecido o ato recorrido, o recurso perde o objeto. O processo volta à origem para a produção da perícia e nova sentença.
Sou locador e a sentença me foi favorável. Essa decisão me prejudica?
No curto prazo, sim: o processo volta à instrução. Mas a nulidade não tem lado — se o valor fixado sem perícia tivesse sido baixo demais, o mesmo fundamento serviria ao locador. E a nova perícia pode confirmar o valor anterior.
Como evitar que isso aconteça no meu processo?
Requerendo a prova pericial na primeira oportunidade, com quesitos específicos e indicação de assistente técnico, e registrando protesto se a perícia for dispensada. A insurgência oportuna preserva o argumento e evita que o processo seja decidido sem base técnica.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Embargos de Declaração Cível 1021071-19.2025.8.26.0405 · 30ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Marcos Gozzo · julgado em 18/08/2026 · registrado em 18/08/2026 · Foro de Osasco, 6ª Vara Cível · íntegra no e-SAJ.
Legislação de referência: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 68 e art. 72, e Código de Processo Civil, art. 464 e seguintes (prova pericial).