Quem alega vício no imóvel precisa provar — e negar uma vistoria documentada custa multa
O que você precisa saber em 30 segundos
- O TJSP manteve a improcedência de uma ação em que o locatário pedia a inexigibilidade de débito locatício e danos morais.
- Havia laudo de vistoria concluindo que o imóvel estava em mau estado de conservação e uso, e o autor não se desincumbiu do ônus que lhe cabia (art. 373, I, do CPC).
- O autor afirmou que não havia vistoria inicial — alegação desmentida pelos autos. O tribunal viu litigância de má-fé e aplicou multa de 2% (art. 80, V, do CPC).
- Os embargos de declaração foram rejeitados: não havia omissão, obscuridade, contradição ou erro material.
- A lição vale para os dois lados: documento vence narrativa, e narrativa que contraria documento sai caro.
Íntegra da decisão
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C PEDIDO DE DANOS MORAIS. Locação não residencial. Pedido julgado improcedente. Insurgência do autor. Laudo de vistoria que concluiu que o imóvel se encontra em mau estado de conservação e uso. Requerente que não se desincumbiu do ônus que lhe incumbia. Inteligência do artigo 373, I do CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. Autor que agiu de modo temerário ao afirmar que não havia qualquer vistoria inicial do imóvel. Multa de 2%, diante da configuração do prescrito no art. 80, V do CPC. Sentença mantida. Recurso não provido, com observação. Inexistência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material. Embargos de declaração rejeitados.
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso que mostra o peso da vistoria no contencioso de locação: sem prova das condições do imóvel, o pedido do locatário caiu — e a afirmação de que a vistoria inicial não existia, contrariada pelos autos, ainda gerou multa por litigância de má-fé.
O caso concreto
Tratava-se de locação não residencial. O locatário ajuizou ação de inexigibilidade de débito cumulada com pedido de danos morais, sustentando que não devia os valores cobrados em razão das condições do imóvel.
Nos autos havia laudo de vistoria concluindo que o imóvel se encontrava em mau estado de conservação e uso. O pedido foi julgado improcedente em primeiro grau, e o autor recorreu. Depois do julgamento do recurso, opôs embargos de declaração.
O que o tribunal decidiu
Sob relatoria do Desembargador Marcos Gozzo, a 30ª Câmara de Direito Privado rejeitou os embargos, confirmando o que já havia decidido:
1. O ônus da prova era do autor. Nos termos do art. 373, I, do CPC, cabe ao autor provar o fato constitutivo do seu direito. Ele não se desincumbiu desse ônus.
2. O laudo pesou contra a tese. A vistoria concluiu que o imóvel estava em mau estado de conservação e uso, elemento que contrariava a narrativa apresentada.
3. Litigância de má-fé. Ao afirmar que não havia qualquer vistoria inicial do imóvel — o que os autos desmentiam —, o autor agiu de modo temerário, configurando a hipótese do art. 80, V, do CPC. Multa de 2%.
4. Embargos sem vício. Não havia omissão, obscuridade, contradição ou erro material a sanar.
O que é o ônus da prova do art. 373, I
A regra é simples de enunciar e decisiva na prática: quem afirma, prova. Ao autor incumbe demonstrar o fato constitutivo do seu direito; ao réu, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo.
Num pedido de inexigibilidade de débito locatício fundado em vícios do imóvel, isso significa que o locatário precisa demonstrar, com elementos concretos, quais eram as condições do bem e em que medida elas afetam a cobrança. Alegação sem lastro não transfere o ônus para o outro lado.
Quando existe laudo de vistoria nos autos, ele passa a ser o ponto de partida da discussão. Quem quer afastá-lo precisa apontar vício concreto no documento — não basta discordar da conclusão.
A vistoria como documento central da locação
A vistoria de entrada registra o estado do imóvel quando o locatário recebe as chaves; a de saída, quando as devolve. A comparação entre as duas é o que permite separar desgaste natural do uso de deterioração imputável.
Sem vistoria inicial, essa comparação fica prejudicada e a discussão vira palavra contra palavra. Com vistoria, a conversa passa a ser técnica. Por isso o documento interessa aos dois lados do contrato — e não apenas a quem alugou o imóvel.
Litigância de má-fé: onde está a linha
Sustentar uma tese que o juiz não acolhe não é má-fé. Litigar é discutir, e perder faz parte. O que o art. 80, V, do CPC alcança é conduta diferente: alterar a verdade dos fatos.
A distinção que o caso ilustra é entre interpretar um documento de forma favorável — legítimo — e negar a existência de um documento que está nos autos. A segunda conduta foi qualificada como temerária, com multa de 2%.
O que a decisão não disse
- Não afirmou que o locatário nunca tem razão ao alegar vícios. Disse que, neste caso, faltou prova.
- Não dispensou o locador de suas obrigações quanto ao estado do imóvel.
- Não criou tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
- Não tratou do mérito em embargos. Os embargos foram rejeitados por ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC.
O que significa para cada lado
Como o escritório atende locadores e locatários, vale ler o julgado nas duas posições:
| Aspecto | Para o locatário | Para o locador |
|---|---|---|
| Vistoria | Exigir vistoria de entrada detalhada, com fotos datadas, e guardar a via assinada. | Fazer e arquivar as vistorias de entrada e saída — é o documento que sustenta a cobrança. |
| Prova | Alegação de vício exige laudo, fotos, notificações e, se possível, perícia. | Documentação organizada desloca o ônus argumentativo para o outro lado. |
| Narrativa | Calibrar a versão contra os documentos existentes; negativas absolutas são arriscadas. | Confrontar afirmações com os documentos pode render o reconhecimento de má-fé. |
| Distinções possíveis | Vistoria unilateral, sem assinatura ou sem contraditório perde força; desgaste natural não é deterioração. | Vistoria assinada pelas partes e com registro fotográfico é a mais difícil de afastar. |
Como agir
- Faça vistoria de entrada e de saída, sempre. Com descrição por cômodo, fotos datadas e assinatura das duas partes.
- Guarde o que documenta o problema. Notificações, respostas, orçamentos, fotos com data e notas fiscais.
- Peça perícia quando o vício for técnico. Infiltração e dano estrutural pedem laudo, não descrição.
- Não negue documento que está nos autos. A negativa desmentida pode custar multa por litigância de má-fé.
- Ajuste a tese à prova disponível. Uma análise individualizada do caso antes de ajuizar evita pedidos que a documentação não sustenta.
Se a discussão for o valor do aluguel de um contrato em curso, o caminho é a ação revisional de aluguel. Se o tema for a continuidade da locação comercial ao fim do prazo, o instrumento é a ação renovatória.
Perguntas frequentes
Aluguei um imóvel com problemas. Posso deixar de pagar?
Não é automático. Para afastar a exigibilidade do débito por vícios no imóvel, é preciso provar quais eram as condições do bem e em que medida elas afetam a cobrança — é o ônus do art. 373, I, do CPC. No caso julgado, o pedido foi rejeitado porque o autor não produziu essa prova e havia laudo apontando mau estado de conservação e uso.
Não fizemos vistoria de entrada. Isso me prejudica?
A ausência de vistoria inicial dificulta a comparação entre o estado de entrada e o de saída, e a discussão tende a depender de outros elementos. O que a decisão pune não é a falta de vistoria, e sim afirmar que ela não existe quando os autos demonstram o contrário.
O que é litigância de má-fé nesse contexto?
É a conduta prevista no art. 80, V, do CPC: proceder de modo temerário, alterando a verdade dos fatos. Sustentar uma interpretação que não prevalece não configura má-fé. Negar a existência de documento que está nos autos, sim — e gerou multa de 2%.
Sou locador. Como me preparo para uma discussão dessas?
Com vistorias de entrada e de saída assinadas pelas partes, com registro fotográfico datado, e com o arquivo das notificações trocadas durante o contrato. É essa documentação que sustenta a cobrança e que, no caso julgado, foi decisiva.
Cabem embargos de declaração para rediscutir a decisão?
Não. Os embargos servem para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. Ausentes esses vícios, são rejeitados — foi exatamente o que ocorreu neste julgamento.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
TJSP — Embargos de Declaração Cível 1001332-78.2025.8.26.0108 · 30ª Câmara de Direito Privado · Relator Desembargador Marcos Gozzo · julgado em 18/08/2026 · registrado em 18/08/2026 · Foro de Cajamar, 2ª Vara Judicial · fundamentos: art. 373, I, art. 80, V, e art. 1.022 do Código de Processo Civil · íntegra no e-SAJ.
Legislação citada: Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).