Aluguel provisório na revisional: por que a discussão se decide em São Paulo, e não em Brasília
O que você precisa saber em 30 segundos
- O STJ decidiu, em junho de 2026, que a fixação de aluguéis provisórios na ação revisional tem natureza de tutela provisória.
- Consequência prática: contra essa decisão não cabe recurso especial, em regra — aplica-se, por analogia, a Súmula 735 do STF.
- Rediscutir o valor arbitrado esbarra ainda na Súmula 7 do STJ, que veda reexame de fatos e provas.
- Isso vale para os dois lados: quem quer derrubar o valor provisório tem a porta quase fechada em Brasília; quem o obteve ganha estabilidade.
- A disputa real acontece em primeira e segunda instância — na perícia e no agravo de instrumento.
Íntegra da decisão
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. TUTELA PROVISÓRIA. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. SÚMULA N. 735/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME FÁTICO. SÚMULA N. 7/STJ.
1. O acórdão recorrido enfrentou, de modo claro e fundamentado, os pontos suscitados, inclusive quanto às intimações, inexistindo violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.
2. A alegação de inovação recursal foi deduzida de forma genérica, sem delimitação clara da matéria, o que impede a exata compreensão da controvérsia e atrai a incidência da Súmula 284/STF.
3. Tutelas provisórias possuem natureza precária e cognitiva sumária, não configurando, em regra, causa decidida em última instância; por analogia, incide a Súmula 735/STF, que reconhece a inadmissibilidade do recurso especial contra decisões que apreciam pedidos de tutela provisória, salvo ofensa direta aos dispositivos legais que regem o instituto, não evidenciada no caso.
4. A revisão do arbitramento de aluguéis provisórios demanda reexame do conjunto fático-probatório, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
Agravo interno improvido.
Observação de leitura: o cabeçalho da ementa registra "Súmula n. 735/STJ", mas o item 3 do próprio acórdão a identifica corretamente como Súmula 735 do STF, aplicada por analogia. A transcrição acima é literal.
Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou algo que muda a estratégia de qualquer disputa sobre valor de aluguel: o aluguel provisório fixado no início da ação revisional é tutela provisória e, como tal, praticamente não chega ao recurso especial. Quem quiser discutir esse valor precisa fazê-lo antes.
O que é o aluguel provisório
Na ação revisional, discute-se se o aluguel em vigor ainda corresponde ao preço de mercado. A ação pode ser proposta por qualquer das partes: pelo locador que busca majoração, ou pelo locatário que busca redução. Como o processo leva tempo, a lei permite que o juiz fixe desde logo um valor provisório, que vigora enquanto a perícia e o julgamento não definem o valor final.
O art. 68 da Lei nº 8.245/1991 organiza esse rito. O valor provisório não é o valor final: é uma medida de urgência, tomada com base nos elementos disponíveis no início do processo, e pode ser confirmada, reduzida ou majorada na sentença.
O que estava em discussão
O caso chegou ao STJ em agravo interno. A parte sustentava, entre outros pontos, que o acórdão de origem teria sido omisso e que o valor provisório arbitrado deveria ser revisto pelo tribunal superior.
O que o STJ decidiu
Sob relatoria do Ministro Humberto Martins, a Terceira Turma negou provimento ao agravo interno em quatro passos:
1. Sem omissão na origem. O acórdão recorrido enfrentou de modo claro e fundamentado os pontos suscitados, inclusive quanto às intimações, não havendo violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.
2. Alegação genérica não se conhece. A alegação de inovação recursal foi deduzida de forma genérica, sem delimitação clara da matéria, atraindo a Súmula 284 do STF.
3. Tutela provisória não é causa decidida. As tutelas provisórias têm natureza precária e cognição sumária e, em regra, não configuram causa decidida em última instância. Por analogia, incide a Súmula 735 do STF, que reconhece a inadmissibilidade do recurso contra decisões que apreciam pedidos de tutela provisória — salvo ofensa direta aos dispositivos que regem o instituto, não evidenciada no caso.
4. Valor exige reexame de provas. Revisar o arbitramento dos aluguéis provisórios demandaria reexame do conjunto fático-probatório, inviável em recurso especial por força da Súmula 7 do STJ.
Duas súmulas, duas portas fechadas
O ponto que interessa a quem litiga é que os obstáculos são cumulativos: mesmo que um fosse superado, o outro permaneceria.
| Obstáculo | O que barra | Como se manifesta aqui |
|---|---|---|
| Súmula 735 do STF (por analogia) | Recurso contra decisão que aprecia tutela provisória. | O aluguel provisório é tutela provisória: decisão precária, de cognição sumária. |
| Súmula 7 do STJ | Reexame de fatos e provas em recurso especial. | Discutir se o valor arbitrado é alto ou baixo é matéria de fato e de perícia. |
| Súmula 284 do STF | Fundamentação recursal deficiente ou genérica. | A alegação de inovação recursal foi feita sem delimitar a matéria. |
O que a decisão não disse
- Não fixou tese repetitiva. É julgamento de turma em agravo interno, com força persuasiva.
- Não fechou a porta em absoluto. O próprio acórdão ressalva a hipótese de ofensa direta aos dispositivos legais que regem o instituto — apenas não a reconheceu no caso.
- Não decidiu qual é o aluguel justo. O valor definitivo continua sendo objeto da sentença, após a perícia.
- Não impede o agravo de instrumento contra a decisão que fixa o provisório, no próprio tribunal de origem.
Por que isso muda a estratégia
Se a última palavra sobre o aluguel provisório é, na prática, do tribunal de origem, então todo o esforço técnico precisa ser antecipado. Não adianta reservar o melhor argumento para um recurso especial que provavelmente não será conhecido.
Em disputas de valor locatício, a prova é de engenharia de avaliações: elementos comparativos, tratamento estatístico, fatores de localização e de aproveitamento. Impugnação genérica ao laudo tende a não prosperar; impugnação que aponta erro metodológico concreto, sim.
O que significa para cada lado
Como o escritório atua tanto para quem aluga quanto para quem loca, o julgado tem duas leituras simétricas:
| Situação | Se o valor provisório foi contra você | Se o valor provisório foi a seu favor |
|---|---|---|
| Via recursal | Agravo de instrumento na origem é o caminho real; o especial tende a esbarrar nas súmulas. | O precedente é escudo: sustenta a natureza precária da medida contra tentativas de reversão em Brasília. |
| Prova | Antecipar assistente técnico e quesitos desde o início. | Consolidar o laudo com fundamentação metodológica sólida. |
| Efeito no caixa | O valor provisório vigora durante o processo — o impacto financeiro começa logo. | A estabilidade do valor provisório favorece o planejamento. |
| Horizonte | A sentença ainda pode corrigir o valor; o provisório não é definitivo. | O valor final pode mudar na sentença: não se acomodar. |
Como agir
- Trate a fase inicial como decisiva. É ali que o valor provisório é fixado, e é ali que ele pode ser realmente combatido.
- Instrua o pedido com avaliação técnica. Elementos comparativos do mesmo segmento e da mesma região sustentam o valor pretendido.
- Use o agravo de instrumento com fundamentação específica. Aponte o erro concreto, não a mera discordância com o número.
- Delimite claramente a matéria em cada recurso. Alegação genérica atrai a Súmula 284 do STF e sequer é conhecida.
- Considere a negociação. Com a via especial praticamente fechada, um acordo sobre o valor pode ser melhor do que anos de litígio — avaliação que uma análise individualizada do caso ajuda a fazer.
Se a discussão for o valor de um contrato em curso, o instrumento é a ação revisional de aluguel. Se o tema for a continuidade da locação comercial ao fim do prazo, o caminho é a ação renovatória.
Perguntas frequentes
O aluguel provisório é o valor definitivo?
Não. Ele vigora durante o processo, com base em cognição sumária, e pode ser confirmado, reduzido ou majorado na sentença, depois da perícia. É uma medida de urgência, de natureza precária.
Posso recorrer ao STJ contra o valor provisório?
Em regra, não. O acórdão aplica por analogia a Súmula 735 do STF, que reconhece a inadmissibilidade do recurso especial contra decisões que apreciam tutela provisória, e a Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de fatos e provas. O próprio julgado ressalva a hipótese de ofensa direta aos dispositivos que regem o instituto.
Então qual recurso cabe contra a fixação do aluguel provisório?
O caminho prático é o agravo de instrumento no próprio tribunal de origem, com fundamentação específica sobre o erro na fixação. Como a via especial tende a ser barrada, é nessa fase que a discussão realmente se decide.
Sou locador e consegui a fixação de um valor provisório maior. Estou seguro?
O precedente ajuda a resistir a tentativas de reverter o valor em recurso especial, pela natureza precária da medida. Mas o valor definitivo ainda será fixado na sentença, após a perícia — por isso a prova técnica continua sendo o centro da disputa.
Sou locatário e o aluguel provisório subiu muito. O que posso fazer?
O caminho é o agravo de instrumento no tribunal de origem, apontando erro concreto na fixação, e a produção de prova técnica robusta desde o início — com assistente técnico e quesitos próprios. Como o valor provisório vigora durante o processo, o impacto no caixa começa de imediato, o que também torna a via da negociação uma alternativa a considerar.
Essa decisão vale como tese obrigatória?
Não. É julgamento de turma em agravo interno, sem caráter de recurso repetitivo. Ainda assim aplica orientação consolidada e tem peso persuasivo relevante em casos semelhantes.
FALE AGORA COM O ADVOGADO ESPECIALISTA EM IMOBILIÁRIO
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Fonte
STJ — AgInt no AREsp 3.169.643 (registro 202600333080) · Terceira Turma · Relator Ministro Humberto Martins · julgado em 22/06/2026 · publicado em 25/06/2026 · fundamentos: arts. 489 e 1.022 do CPC, art. 68 da Lei nº 8.245/1991, Súmula 7 do STJ, Súmula 735 do STF e Súmula 284 do STF · íntegra no portal do STJ.
Legislação citada: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).