Desapropriação PPP Escolas Lote Oeste em Campinas/SP – Resolução SPI 58/2026:

Desapropriação para a PPP Escolas Lote Oeste em Campinas/SP – Resolução SPI 058, de 11/05/2026: Direitos dos Proprietários e Comerciantes do Jardim do Lago Continuação

Em 14 de maio de 2026, o Diário Oficial do Estado de São Paulo publicou a Resolução SPI nº 058, de 11 de maio de 2026, que declara de utilidade pública um lote urbano de 8.524,50 m² no bairro Jardim do Lago Continuação, em Campinas/SP, próximo ao Campinas Shopping, ao Royal Palm Plaza Resort e ao entroncamento de três rodovias estaduais (SP-075, SP-330 e SP-073), destinado à implantação de uma unidade educacional pública de ensino fundamental II e ensino médio — Tipologia B, com capacidade estimada de 1.040 alunos. Diferente dos casos anteriores da série (Campinas I e Campinas IV), aqui o imóvel não é gleba bruta, mas lote urbano consolidado de loteamento registrado — o que altera substancialmente a metodologia de avaliação e o perfil estratégico da defesa. Quem foi autorizada a desapropriar é a concessionária privada AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025 — PPP Escolas — Lote Oeste, com a Fazenda Pública do Estado como adjudicatária final.

Toda informação deste texto foi conferida no texto integral da Resolução SPI nº 058/2026 publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo (Processo SEI nº 133.00001492/2026-65, assinatura digital ICP-Brasil, código 2026.05.13.1.1.35.1.220.1840561).

O imóvel atingido: 8.524,50 m² no Jardim do Lago Continuação

O imóvel objeto da Resolução SPI 058/2026 é o lote 01 da quadra 26 do loteamento Jardim do Lago — oriundo da subdivisão da área de terras designada por quadra 26 do referido loteamento —, identificado pela matrícula 139.457 do 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP. Diferentemente das unidades Campinas I (Jardim São Domingos) e Campinas IV (Distrito do Ouro Verde), que envolveram destaques de glebas brutas com 20 mil m², a Campinas II tem perfil bem distinto: lote urbano consolidado, em loteamento registrado, com via pública em três frentes e CEP setorial 13051-079.

Confrontações oficiais do perímetro (memorial descritivo da Resolução)

O imóvel forma um quadrilátero em esquina dupla (com duas curvas de concordância nas confluências das ruas), favorecendo o aproveitamento construtivo — três frentes para via pública e fundo confrontante com lote particular (o lote 02 da subdivisão, vizinho que não foi objeto desta Resolução). Esse tipo de geometria é juridicamente relevante para o cálculo do valor de mercado: lote de esquina vale mais por metro quadrado do que lote de meio de quadra equivalente em área.

Localização premium e o impacto na avaliação

O texto da própria Resolução situa o imóvel em ponto de convergência urbana e logística. Em uma única citação oficial aparecem:

• Campinas Shopping — um dos maiores shoppings da cidade, polo gerador de fluxo;
• Royal Palm Plaza Resort — complexo hoteleiro e centro de convenções de referência na região;
• Rodovia Santos Dumont (SP-075) — acesso a Indaiatuba, Salto e Aeroporto de Viracopos;
• Rodovia Anhanguera (SP-330) — eixo principal de ligação a São Paulo Capital e Ribeirão Preto;
• Rodovia Lix da Cunha (SP-073) — anel viário que conecta as duas anteriores;
• Bairros consolidados próximos: Jd. Novo Campos Elíseos, Jd. do Trevo e Jd. Nova Europa.

Essa concentração de referências em ponto de convergência rodoviária e centralidade urbana eleva o valor de mercado por metro quadrado. Para o proprietário, isso significa que o laudo administrativo da concessionária não pode usar paradigmas de terras nuas afastadas do polo — paradigmas adequados são lotes urbanos consolidados em bairros equivalentes com infraestrutura e acessibilidade similares (Jd. Novo Campos Elíseos, Jd. do Trevo, Jd. Nova Europa e similares).

A particularidade do lote urbano consolidado (vs gleba)

Esta é a diferença técnica mais importante deste caso em relação às outras unidades do mesmo contrato (Campinas I e Campinas IV). Em gleba bruta (terreno extenso, não loteado), a avaliação tende a adotar o método involutivo — apuração do valor por aproveitamento construtivo hipotético —, frequentemente questionado quando a Administração prefere o comparativo direto de terras nuas e suprime o aproveitamento. 

Em lote urbano de esquina, com três frentes para a via pública e localização premium, a NBR 14.653-2 indica fatores de valorização específicos que costumam ser ignorados na primeira avaliação. Sem laudo divergente do assistente técnico do expropriado, a indenização tende a sair bem abaixo do valor real de mercado

Em lote urbano consolidado, a avaliação técnica tem dois pilares mais robustos:

• Método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2): amostra estatística de lotes equivalentes (urbanos, em loteamento registrado, com infraestrutura e CEP equivalentes), com fatores de homogeneização (frente, esquina, dimensão, topografia).
• Método evolutivo (NBR 14.653-2 e 14.653-4): para imóveis que possam ter benfeitorias ou aproveitamento construtivo definido pelo zoneamento (caso aplicável à Quadra 26 do Jd. do Lago Continuação conforme o Plano Diretor de Campinas).

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A Resolução SPI nº 058/2026: o que cada artigo significa na prática

O Contrato 01/2025 e a PPP Escolas — Lote Oeste

O Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, celebrado em 06 de fevereiro de 2025 entre o Estado de São Paulo e a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., é o instrumento jurídico que viabilizou a Resolução SPI 058/2026 (e também as três anteriores da série Campinas — SPI 055, 056 e 057). Trata-se de Parceria Público-Privada na modalidade concessão administrativa, regida pela Lei Federal 11.079/2004 e pela Lei Estadual 11.688/2004.

• Objeto: construção, manutenção, conservação, gestão e operação dos serviços não pedagógicos de 17 novas unidades educacionais no Oeste do Estado de São Paulo.
• Valor: R$ 1.055.796.339,08.
• Prazo: 25 anos.
• Concessionária: AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. — Consórcio Novas Escolas SP, liderado pela PCS II Infra FIP.
• Campinas tem múltiplas unidades previstas no Lote Oeste — até 14/05/2026 foram publicadas Resoluções para Campinas I (SPI 055, Jd. São Domingos, gleba 20.037 m², Tipologia B fund II), Campinas II (esta Resolução SPI 058, Jd. Lago Continuação, lote 8.524,50 m², Tipologia B fund II + médio) e Campinas IV (SPI 056, Distrito Ouro Verde, gleba 20.034 m², Tipologia C 1.300 alunos).

Tipologia B com ensino fundamental II e médio

A Resolução SPI 058/2026 classifica a unidade Campinas II como Tipologia B — mesma classificação da Campinas I do Jardim São Domingos —, mas com uma diferença importante na descrição: aqui a unidade abrange ensino fundamental II e ensino médio simultaneamente, enquanto na Campinas I a referência é apenas ensino fundamental II. As duas têm a mesma capacidade estimada de 1.040 alunos.

Para o entorno, isso implica:

• Faixa etária variada (alunos do 6º ano ao 3º ano do médio, em torno de 11 a 17 anos);
• Fluxo concentrado em entrada e saída, em dois turnos (manhã e tarde);
• Demanda por estacionamento de vans e ônibus escolares na frente da Rua Emerson da Silva Berton;
• Movimentação de pais, prestadores e fornecedores nas três frentes do lote.

O impacto sobre o entorno é, portanto, mais intenso do que em escola só de fundamental II. Esse fator deve ser levado em conta para eventual depreciação dos imóveis confrontantes (incluindo o lote 02 da subdivisão, que faz fundo com o imóvel atingido).

Quem é a AEDIFICA OESTE e a desapropriação por concessionária

A AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída para executar o Contrato 01/2025 da PPP Escolas — Lote Oeste. O Decreto-Lei nº 3.365/1941, em seu art. 3º, autoriza expressamente que concessionárias de serviço público promovam, em seu nome, a desapropriação amigável ou judicial, desde que haja autorização expressa em lei, em contrato ou em decreto. A autorização específica para a Resolução SPI 058/2026 está no próprio texto da Resolução (art. 1º) e no Contrato 01/2025 (cláusulas 26.1 e 26.9).

Diferenças práticas da desapropriação por concessionária

• Quem propõe a ação: AEDIFICA OESTE (não o Estado direto).
• Quem paga: AEDIFICA OESTE, com recursos da estrutura financeira da PPP.
• Quem recebe o título: Estado de São Paulo (adjudicatário, art. 2º).
• Quem responde por vícios: concessionária e Estado solidariamente.
• Carta de adjudicação: em nome do Estado, não da concessionária.

Imóvel de pessoa jurídica: especificidades da ALAT

O imóvel atingido pertence à ALAT — Empreendimentos e Administração de Negócios Limitada, pessoa jurídica de direito privado. Três especificidades importam:

• Tratamento contábil: imóveis de pessoa jurídica costumam estar registrados no ativo imobilizado pelo valor histórico, frequentemente abaixo do valor de mercado real. A indenização não se sujeita ao valor contábil — é o valor de mercado em laudo técnico.
• Tributação da indenização: em regra, isenta de IRPJ conforme jurisprudência consolidada do STJ, desde que se trate de indenização stricto sensu (recomposição patrimonial). Análise tributária paralela é necessária — em especial sobre a parcela equivalente aos juros compensatórios e moratórios.
• Atos societários: a defesa exige procuração específica para o processo expropriatório, com poderes para acordo, transação e levantamento de depósito. O contrato social precisa autorizar a alienação do imóvel (mesmo que forçada).

Etapas do procedimento expropriatório

O rito é regulado pelo Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, com as alterações da Lei nº 13.867/2019 (notificação prévia de 15 dias, mediação) e da Lei nº 14.620/2023 (medidas compensatórias).

1. Publicação da Resolução (já feito — 14/05/2026).
2. Cadastro e avaliação administrativa conduzidos pela AEDIFICA OESTE ou por empresa contratada.
3. Notificação ao proprietário com oferta administrativa, laudo de avaliação e prazo de 15 dias para aceitar ou rejeitar (art. 10-A DL 3.365/1941).
4. Acordo administrativo (se houver consenso): escritura de cessão e pagamento direto.
5. Ajuizamento da ação judicial (na recusa ou divergência).
6. Imissão provisória na posse mediante depósito judicial — não é pagamento, é garantia.
7. Contestação e perícia judicial.
8. Sentença com fixação da justa indenização (CF/88 art. 5º, XXIV).
9. Recursos ao Tribunal de Justiça e Tribunais Superiores.
10. Pagamento final, com correção e juros.

Rubricas indenizatórias

Duas fases do laudo (DL 3.365/1941)

Conforme análise técnica consolidada (cf. /desapropriacao/analises/duas-fases-laudo-desapropriacao-dl-3365):

1. Laudo prévio (art. 15, §1º): fundamenta a imissão provisória. Avaliação sumária para fixar o depósito judicial. Não pré-julga o valor final. Não cabe impugnação técnica completa.
2. Laudo definitivo (perícia judicial): decide o quantum. Aqui a impugnação técnica completa é obrigatória — com laudo divergente do assistente do expropriado, quesitos suplementares e, se necessário, segunda perícia.

Quem é réu e a defesa em ação proposta pela concessionária

O proprietário (ALAT — Empreendimentos e Administração de Negócios Limitada) figura como réu. Defende-se com contestação, perícia divergente, laudo do assistente técnico e recursos.

Em situações específicas, o proprietário pode tomar a iniciativa:

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal (Tema 1019 do STJ, prescrição decenal).
• Mandado de segurança: quando há ilegalidade no procedimento.
• Anulatória do decreto: vício de legalidade.
• Retrocessão (CC art. 519): desvio de finalidade (caminho aberto pelo art. 6º da Resolução).

Direitos do inquilino e do confrontante

Considerando que a ALAT atua na administração de negócios e empreendimentos imobiliários, é especialmente importante conferir se há sobre o lote 01:

• Inquilino comercial ou industrial com contrato em vigor — direito autônomo à indenização por benfeitorias, fundo de comércio, lucros cessantes, custos de mudança.
• Comodatário ou ocupante com posse pacífica — direitos próprios sobre as benfeitorias.
• Confrontante do fundo (lote 02 da subdivisão) — pode pleitear indenização por depreciação se a vizinhança com uma escola de 1.040 alunos causar perda mensurável de valor.

Como conferir se o seu imóvel está dentro do perímetro

1. Confronte a matrícula do seu imóvel com a matrícula 139.457 do 3º RI de Campinas.
2. Verifique se o seu lote integra a quadra 26 do loteamento Jardim do Lago.
3. Solicite à Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado a planta cadastral e o memorial descritivo do Processo SEI 133.00001492/2026-65.
4. Cruze com o sistema cartográfico do Município de Campinas.
5. Em caso de dúvida, contrate advogado especialista em desapropriação com engenheiro avaliador para conferência técnica.

Documentação essencial

• Matrícula atualizada (3º RI de Campinas — matrícula 139.457).
• Escritura ou contrato de compra e venda registrado.
• Atos societários da ALAT, contrato social atualizado e procurações específicas para o procedimento de desapropriação.
• Registro contábil do imóvel no ativo da empresa.
• Carnês de IPTU dos últimos cinco anos.
• Plantas arquitetônicas e levantamento topográfico cadastral.
• Eventual estudo de viabilidade construtiva ou consulta prévia ao Plano Diretor de Campinas para a Quadra 26 do Jd. do Lago.
• Notas fiscais de melhorias, terraplenagem, cercas, infraestrutura.
• Fotos datadas do imóvel.
• Contratos de locação vigentes, se houver.
• Declarações de imposto de renda da PJ relacionadas ao imóvel.
• Balanços patrimoniais com a posição do imóvel.
• Avaliações imobiliárias anteriores e propostas de compra recebidas.
• Toda correspondência da concessionária AEDIFICA OESTE.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

• Aceitar a oferta sem revisão técnica. Em lote urbano de esquina, em localização premium, a primeira oferta tende a ignorar fatores específicos de valorização.
• Perder o prazo de 15 dias para a notificação.
• Aceitar paradigmas inadequados (terras nuas afastadas em vez de lotes urbanos equivalentes).
• Ignorar o fator de esquina dupla e três frentes. A NBR 14.653-2 prevê coeficientes específicos.
• Não considerar o potencial construtivo conforme o zoneamento de Campinas.
• Confundir imissão provisória com pagamento: a imissão é depósito de garantia.
• Não constituir assistente técnico em engenharia de avaliações com prática em NBR 14.653.
• Ignorar a depreciação do lote 02 (confrontante do fundo) — pode haver direito de manifestação técnica conjunta.
• Esquecer o art. 6º da Resolução — vinculação exclusiva ao ensino público abre caminho para retrocessão (CC art. 519).
• Não tratar tributariamente a indenização — análise paralela exigida.

Conclusão

A publicação da Resolução SPI nº 058/2026 marca o início formal da desapropriação do lote 01 da quadra 26 do loteamento Jardim do Lago, no Jardim do Lago Continuação em Campinas/SP, para a implantação da unidade educacional Campinas II (Tipologia B, 1.040 alunos, ensino fundamental II e médio) da PPP Escolas — Lote Oeste. A particularidade técnica do caso — lote urbano consolidado em localização premium, com três frentes para via pública e proximidade do Campinas Shopping, do Royal Palm Plaza Resort e do entroncamento de três rodovias estaduais — torna especialmente importante a defesa técnica da avaliação. 

Sem laudo divergente do assistente do expropriado, a indenização tende a ficar bem abaixo do valor de mercado por metro quadrado. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados, OAB/SP 15.580, atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação, exclusivamente do lado do proprietário, comerciante, inquilino e ocupante. 

Perguntas frequentes