Desapropriação para a PPP Escolas Lote Oeste em Campinas/SP – Resolução SPI 056/2026

Desapropriação para a PPP Escolas Lote Oeste em Campinas/SP – Resolução SPI 056, de 11/05/2026: Direitos dos Proprietários e Comerciantes do Distrito do Ouro Verde

Em 14 de maio de 2026, o Diário Oficial do Estado de São Paulo publicou a Resolução SPI nº 056, de 11 de maio de 2026, que declara de utilidade pública uma área de 20.034 m² no Município de Campinas, no eixo da antiga Rodovia Santos Dumont (SP-075), região do Distrito do Ouro Verde, destinada à implantação de uma unidade educacional pública de ensino fundamental II e ensino médio — Tipologia C, com capacidade estimada de 1.300 alunos. A particularidade jurídica do caso: quem foi autorizada a desapropriar é uma concessionária privada — a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. —, no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025 — PPP Escolas — Lote Oeste, com a Fazenda Pública do Estado como adjudicatária final. Este texto reúne, em um único lugar, exatamente o que diz o texto da Resolução, quais são os direitos do proprietário (TRANSPORTADORA PADRE DONIZETTI LTDA), dos confrontantes (Jorge Corporativa Administração de Bens LTDA, DER/SP) e dos eventuais inquilinos, e como o procedimento expropriatório por concessionária se diferencia da desapropriação direta promovida pelo Estado.

Toda informação deste texto foi conferida no texto integral da Resolução SPI nº 056/2026 publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo (Processo SEI 133.00001493/2026-18, assinatura digital ICP-Brasil código 2026.05.13.1.1.35.1.220.1840573) e em fontes oficiais correlatas. Onde a Administração ainda não publicou dado consolidado, o texto sinaliza expressamente.

O imóvel atingido: 20.034 m² no eixo da Rodovia Santos Dumont (Campinas/SP)

A área declarada de utilidade pública é o destaque da Gleba 1-C da matrícula 246.902 do 3º Registro de Imóveis de Campinas. O texto da Resolução descreve o perímetro por onze vértices georreferenciados (VOIX-M-0382, VOIX-M-0383, ADU-P-0945, ADU-P-0946, ADU-P-0947, ADU-M-1023, ADU-M-1024, ADU-M-1025, ADU-P-0952, ADU-M-1026 e ADU-M-1027), totalizando os 20.034 m². O imóvel está localizado na região do Distrito do Ouro Verde, em Campinas/SP, com confrontação direta no antigo leito da Rodovia Santos Dumont (SP-075), sob domínio do Departamento de Estradas de Rodagem (DER/SP). A altimetria oficial varia entre 655,64 e 663,74 metros nos vértices descritos.

Confrontações oficiais do perímetro

A Resolução SPI nº 056/2026: o que cada artigo significa na prática

A Resolução tem sete artigos. Cada um tem efeito jurídico próprio para o expropriado, a concessionária e a Fazenda do Estado.

O Contrato 01/2025 e a PPP Escolas — Lote Oeste

O Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, celebrado em 06 de fevereiro de 2025 entre o Estado de São Paulo e a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., é o instrumento jurídico que viabilizou a Resolução SPI 056/2026 (e também a anterior, SPI 055/2026 — para a unidade Campinas I, no bairro Jardim São Domingos). Trata-se de Parceria Público-Privada (PPP) na modalidade de concessão administrativa, regida pela Lei Federal 11.079/2004 e pela Lei Estadual 11.688/2004.

• Objeto: construção, manutenção, conservação, gestão e operação dos serviços não pedagógicos de 17 novas unidades educacionais de ensino médio e fundamental II no Oeste do Estado de São Paulo.
• Valor do contrato: R$ 1.055.796.339,08 (aproximadamente R$ 1,056 bilhão).
• Prazo: 25 anos.
• Concessionária: AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. — sociedade de propósito específico formada pelo Consórcio Novas Escolas SP, liderado pela PCS II Infra Fundo de Investimento em Participações.
• Municípios atendidos: Araras, Bebedouro, Campinas (múltiplas unidades — Campinas I, Campinas IV, entre outras), Itatiba, Jardinópolis, Lins, Marília, Olímpia, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, São José do Rio Preto, Sertãozinho e Taquaritinga.
• Serviços da concessionária pós-entrega: manutenção, conservação, gestão e operação de serviços não-pedagógicos (equipamentos e materiais, suporte à gestão escolar, limpeza, segurança, vigilância eletrônica, alimentação e internet). O ensino continua sendo prestado pelo Estado, por professores e gestores da Secretaria da Educação.

A Resolução SPI 056/2026 trata especificamente da unidade “Campinas IV” do Lote Oeste — Tipologia C, maior porte (1.300 alunos). A unidade Campinas I (Tipologia B, 1.040 alunos, no Jardim São Domingos) foi declarada três dias antes pela Resolução SPI 055/2026. O contrato prevê que a desapropriação dos terrenos das 17 escolas seria gradativa, conforme cronograma de implantação acordado entre Estado e concessionária — o que explica a publicação sequencial dos atos.

Tipologia C e o porte da unidade Campinas IV

A Resolução SPI 056/2026 define a unidade como “Tipologia C”, distinta da Tipologia B (Campinas I, 1.040 alunos). No edital da PPP Escolas, as tipologias são padrões construtivos diferenciados conforme o número de alunos e ciclos atendidos:

• Tipologia A: menor porte, ensino fundamental II ou médio.
• Tipologia B: porte intermediário, em torno de 1.040 alunos (caso da unidade Campinas I do Jardim São Domingos).
• Tipologia C: maior porte, 1.300 alunos, atende ensino fundamental II e ensino médio simultaneamente — caso da unidade Campinas IV objeto da Resolução SPI 056/2026.

O porte da Tipologia C tem efeito direto sobre o entorno: maior fluxo diário (alunos, pais, ônibus escolares, funcionários), maior demanda de estacionamento e maior pressão sobre a malha viária local. Esse fator é tecnicamente relevante para a avaliação da depreciação do remanescente do imóvel atingido — o impacto sobre o pedaço de terreno que sobra é maior do que em escola menor.

Quem é a AEDIFICA OESTE e como funciona a desapropriação por concessionária

A AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída exclusivamente para executar o Contrato 01/2025 da PPP Escolas — Lote Oeste. A SPE foi formada pelo Consórcio Novas Escolas SP, capitaneado pela PCS II Infra Fundo de Investimento em Participações, com participação de empresas do setor de construção e infraestrutura.

O Decreto-Lei nº 3.365/1941, em seu art. 3º, autoriza expressamente que concessionárias de serviço público promovam, em seu nome, a desapropriação amigável ou judicial, desde que haja autorização expressa em lei, em contrato ou em decreto. No caso da Resolução SPI 056/2026, a autorização está no próprio texto da Resolução (art. 1º) e no Contrato 01/2025 (cláusulas 26.1 e 26.9). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais paulistas é pacífica no reconhecimento dessa legitimidade ativa das concessionárias.

Diferenças práticas da desapropriação por concessionária

• Quem propõe a ação: a AEDIFICA OESTE (e não o Estado direto).
• Quem paga a indenização: a AEDIFICA OESTE, com recursos próprios e da estrutura financeira da PPP.
• Quem recebe o título final: o Estado de São Paulo (adjudicatário, art. 2º da Resolução).
• Quem responde por vícios: a concessionária responde solidariamente com o Estado nas obrigações da PPP; isso pode ser relevante caso a desapropriação venha a ser anulada ou retrocedida.
• Carta de adjudicação: expedida em nome do Estado, não da concessionária (art. 3º).

Do ponto de vista do proprietário, a estrutura processual é bastante similar à desapropriação direta tradicional. A diferença prática mais sensível costuma ser o perfil técnico do assistente do expropriante — concessionárias contratam avaliadores via cláusulas comerciais e o laudo administrativo tende a refletir a métrica orçamentária da PPP, o que aumenta a importância do laudo divergente do expropriado.

Especificidade de imóveis de empresa: a Transportadora Padre Donizetti

Quando o imóvel atingido é de uma pessoa jurídica — como no caso da Transportadora Padre Donizetti LTDA, dedicada à locação imobiliária —, há três especificidades técnicas que importam para a indenização:

• Tratamento contábil do imóvel: imóveis de pessoa jurídica costumam estar registrados no ativo imobilizado pelo valor histórico, o que pode estar muito abaixo do valor de mercado real. A indenização não se sujeita ao valor contábil — é o valor de mercado em laudo técnico.
• Locação preexistente: se a Transportadora Padre Donizetti tem o imóvel locado a terceiros (atividade preponderante de locação imobiliária), o inquilino ou inquilinos têm direitos próprios autônomos a serem analisados (benfeitorias, eventual fundo de comércio se for ponto comercial, custos de mudança).
• Tributação da indenização: a indenização por desapropriação é, em regra, isenta de imposto de renda para a pessoa jurídica conforme jurisprudência consolidada do STJ, desde que respeitados os pressupostos técnicos. Cada caso exige análise tributária paralela.

Etapas do procedimento expropriatório

O rito é regulado pelo Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, com as alterações da Lei nº 13.867/2019 (notificação prévia de 15 dias, mediação, arbitragem) e da Lei nº 14.620/2023 (medidas compensatórias em núcleos urbanos informais).

1. Publicação da Resolução (já feito — 14/05/2026).
2. Cadastro e avaliação administrativa conduzidos pela AEDIFICA OESTE ou por empresa contratada por ela.
3. Notificação ao proprietário com a oferta administrativa, laudo de avaliação e prazo de 15 dias para aceitar ou rejeitar (art. 10-A do DL 3.365/1941). O silêncio é tratado como rejeição.
4. Acordo administrativo (se houver consenso): escritura de cessão e pagamento direto pela concessionária.
5. Ajuizamento da ação judicial (na recusa ou divergência). A AEDIFICA OESTE figura como autora; o Estado, como adjudicatário, é parte interessada.
6. Imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor oferecido. Não é pagamento — é apenas garantia que viabiliza o início das obras.
7. Contestação e perícia judicial: o proprietário, agora réu, apresenta defesa restrita à matéria valorativa e a vícios formais. O assistente técnico do expropriado é decisivo.
8. Sentença com fixação da justa indenização (CF/88 art. 5º, XXIV).
9. Recursos ao Tribunal de Justiça e, eventualmente, aos Tribunais Superiores.
10. Pagamento final, com correção monetária e juros nos termos da legislação e da jurisprudência consolidada.

O caráter de urgência (art. 15 do DL 3.365/1941)

O art. 3º da Resolução SPI 056/2026 autoriza expressamente a AEDIFICA OESTE a invocar o caráter de urgência no processo judicial. Em termos práticos, isso significa que:

• A imissão provisória na posse pode ser concedida sem cognição plena sobre o valor justo, bastando o depósito do valor da oferta administrativa.
• O prazo do art. 15 é contado da publicação da Resolução: a concessionária tem 120 dias para requerer a imissão; após isso, o caráter de urgência caduca para fins de imissão provisória nos termos legais.
• O depósito judicial pode ser questionado pelo expropriado por insuficiência (pedido de complementação do depósito), sem que isso obste a imissão.
• O expropriado pode pleitear o levantamento parcial do depósito sem prejuízo da discussão do quantum no curso do processo (art. 33 e correlatos do DL 3.365/1941).

Rubricas indenizatórias

A justa indenização da Constituição Federal (art. 5º, XXIV) não se limita ao preço de mercado do imóvel. As rubricas se somam e podem multiplicar o valor inicialmente oferecido pela concessionária.

Duas fases distintas do laudo (DL 3.365/1941)

Conforme análise técnica consolidada (cf. /desapropriacao/analises/duas-fases-laudo-desapropriacao-dl-3365), o procedimento expropriatório envolve dois laudos distintos, com finalidades diferentes:

1. Laudo prévio (art. 15, §1º): serve exclusivamente para fundamentar a imissão provisória na posse. É avaliação sumária, destinada a fixar o depósito judicial. Não pré-julga o valor final da indenização. Nessa fase, não cabe impugnação técnica completa — atua-se em frentes diferentes: discussão dos requisitos da imissão, pedido de complementação do depósito quando manifestamente irrisório, levantamento de parcela incontroversa e reserva expressa do direito de discutir o valor real na fase própria.
2. Laudo definitivo (perícia judicial): é a peça técnica que decide o quantum da indenização. Aqui, sim, a impugnação técnica completa é obrigatória — com laudo divergente do assistente do expropriado, quesitos suplementares, manifestação sobre os documentos da Administração e, se necessário, segunda perícia.

Confundir as duas fases gera erro estratégico relevante. Impugnar o laudo prévio com complexidade técnica desperdiça argumento; deixar passar o laudo definitivo sem laudo divergente reduz drasticamente as chances de elevação do valor.

Quem é réu na ação de desapropriação?

Em desapropriação direta — como a do caso da Resolução SPI 056/2026 — quem propõe a ação é o expropriante. O proprietário (Transportadora Padre Donizetti LTDA) figura como réu, defende-se, contesta, impugna e interpõe recursos. Não é o proprietário que propõe a ação para pedir mais; é ele que se defende dela.

Em situações específicas, o proprietário pode tomar a iniciativa:

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto ou sem ação formal (prazo prescricional decenal, Tema 1019 do STJ).
• Mandado de segurança: quando há ilegalidade no procedimento.
• Anulatória do decreto: quando a Resolução ou seus pressupostos contêm vício de legalidade.
• Retrocessão (CC art. 519): quando a destinação do bem se desvia da finalidade pública declarada — relevante neste caso por causa do art. 6º da Resolução SPI 056/2026, que vincula a área exclusivamente a unidade de ensino público.

Por se tratar de desapropriação para PPP, há ainda uma camada adicional: a responsabilidade solidária da concessionária e do Estado nas obrigações da concessão. Em caso de vício na desapropriação, ambos podem ser chamados a responder.

Direitos do inquilino, do operador comercial e do confrontante

Considerando que a Transportadora Padre Donizetti tem como atividade preponderante a locação imobiliária, é especialmente relevante conferir se há, sobre a área atingida ou no entorno imediato:

• Inquilino comercial ou industrial com contrato em vigor — direito autônomo à indenização por benfeitorias, custos de mudança, eventual diferença de aluguel e, em locação comercial/industrial, fundo de comércio e lucros cessantes pelo prazo remanescente do contrato.
• Operador comercial ou industrial (mesmo em galpão alugado) com ponto consolidado — fundo de comércio é indenizável independentemente da formalização do estabelecimento.
• Comodatário, possuidor ou ocupante — direitos próprios sobre benfeitorias e eventual indenização por perda de moradia ou uso (Lei 14.620/2023 em casos de núcleos urbanos informais).
• Confrontante com remanescente atingido por depreciação — a Jorge Corporativa Administração de Bens LTDA (matrícula 242.310), o remanescente da matrícula 246.902 da própria Padre Donizetti e até o leito da SP-075 sob domínio do DER/SP podem ter interesse técnico ou jurídico em manifestar-se durante o procedimento.

Como conferir se o seu imóvel está dentro do perímetro

O memorial descritivo da Resolução SPI 056/2026 está depositado no Processo SEI nº 133.00001493/2026-18, junto à Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado. Para confirmar se um imóvel está dentro do perímetro:

1. Identifique a matrícula do imóvel no 3º Registro de Imóveis de Campinas/SP (a matrícula principal atingida é a 246.902; a vizinha confrontante é a 242.310).
2. Solicite à Secretaria de Parcerias em Investimentos a planta cadastral e o memorial descritivo do Processo SEI 133.00001493/2026-18.
3. Confronte a planta com a matrícula e o levantamento topográfico do imóvel.
4. Cruze com a posição cadastral no sistema cartográfico do Município de Campinas.
5. Em caso de dúvida, contrate um advogado especialista em desapropriação com engenheiro avaliador independente para conferência técnica.

Documentação essencial

• Matrícula atualizada do imóvel (3º Registro de Imóveis de Campinas/SP).
• Escritura ou contrato de compra e venda registrado.
• Atos societários da pessoa jurídica proprietária e procurações específicas para o procedimento de desapropriação.
• Registro contábil do imóvel no ativo da empresa (valor histórico, depreciação, eventual reavaliação).
• Carnês de IPTU dos últimos cinco anos.
• Plantas arquitetônicas, alvará de construção, habite-se (se houver edificação).
• Notas fiscais de melhorias, terraplenagem, cercas, instalações, infraestrutura.
• Fotos datadas do imóvel, internas e externas.
• Contratos de locação vigentes e comprovantes de aluguel recebido.
• Avaliações imobiliárias anteriores, laudos privados e propostas de compra recebidas.
• Toda correspondência da concessionária AEDIFICA OESTE, do Estado ou da empresa avaliadora contratada.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

• Aceitar a oferta administrativa sem revisão técnica. A oferta da concessionária é o piso da discussão, não o teto. Sem laudo divergente, perdem-se parcelas inteiras (potencial construtivo, fundo de comércio do locatário, lucros cessantes, depreciação do remanescente).
• Perder o prazo de 15 dias da notificação administrativa. O silêncio é tratado pela lei como rejeição, mas pode dificultar negociações posteriores.
• Não documentar benfeitorias e instalações. Reforma feita sem nota fiscal fica vulnerável. O laudo administrativo aproveita a lacuna para subavaliar.
• Confundir imissão provisória com pagamento da indenização. A imissão é depósito de garantia. A indenização final é fixada na sentença e pode ser superior em muito ao valor depositado, acrescida de juros compensatórios.
• Não constituir assistente técnico em engenharia de avaliações. Em desapropriação, o laudo divergente é o coração da defesa. Profissional sem prática em NBR 14.653 perde oportunidades técnicas relevantes — sobretudo em terrenos urbanizáveis em eixo rodoviário, em que o método involutivo costuma ser ignorado pela Administração.
• Ignorar a depreciação do remanescente. No caso da matrícula 246.902, o remanescente da Transportadora Padre Donizetti pode perder valor significativo pela vizinhança com escola de 1.300 alunos (Tipologia C) — essa rubrica é frequentemente esquecida na primeira oferta da concessionária.
• Esquecer o art. 6º da Resolução (vinculação exclusiva ao ensino público). Caso, no futuro, a área seja destinada a outro fim, cabe retrocessão (CC art. 519) — o proprietário (ou seus sucessores) pode reaver o bem mediante restituição do valor recebido.
• Não tratar tributariamente a indenização. A indenização é, em regra, isenta de IRPJ — mas isso depende do enquadramento e da forma de pagamento, exigindo análise tributária paralela.

Conclusão

A publicação da Resolução SPI nº 056/2026 marca o início formal da desapropriação do destaque da Gleba 1-C da matrícula 246.902, no eixo da antiga Rodovia Santos Dumont (SP-075) em Campinas/SP, para a implantação da unidade educacional Campinas IV (Tipologia C, 1.300 alunos) da PPP Escolas — Lote Oeste. A particularidade jurídica do caso — desapropriação promovida por concessionária privada (AEDIFICA OESTE SP SPE S.A.) com adjudicação final em nome do Estado, custos integralmente arcados pela concessionária e caráter de urgência expressamente autorizado — exige acompanhamento técnico desde o primeiro contato administrativo. 

O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados, OAB/SP 15.580, atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação, exclusivamente do lado do proprietário, comerciante, inquilino, ocupante e confrontante. Se o seu imóvel ou o do seu confrontante foi atingido pela Resolução SPI 056/2026, ou se você tem interesse vinculado à matrícula 246.902, à matrícula 242.310 ou à faixa de domínio do DER/SP da antiga SP-075, agende uma avaliação preliminar do caso para entender, com base nos seus documentos e na planta cadastral oficial, qual é o valor justo da sua indenização e qual é o melhor caminho para defendê-la — incluindo a verificação criteriosa da extensão do perímetro, da contagem dos prazos de notificação, do tratamento tributário aplicável e de eventual depreciação do remanescente.

Perguntas frequentes