Desapropriação Jardim São Domingos (Campinas/SP): Resolução SPI 55/2026 – PPP Escolas

Desapropriação para a PPP Escolas Lote Oeste em Campinas/SP – Resolução SPI 055, de 08/05/2026: Direitos dos Proprietários e Comerciantes do Jardim São Domingos

Em 14 de maio de 2026, foi publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo a Resolução SPI nº 055, de 8 de maio de 2026, declarando de utilidade pública uma área de 20.037 m² no Município de Campinas para a implantação de uma unidade educacional pública de Tipologia B, com capacidade estimada de 1.040 alunos. A particularidade jurídica desse caso: quem foi autorizada a desapropriar é uma concessionária privada — a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. —, no âmbito do Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025 — PPP Escolas — Lote Oeste, com a Fazenda Pública do Estado como adjudicatária final. Este texto reúne, em um único lugar, exatamente o que diz o texto da Resolução, quais são os direitos do proprietário, do comerciante e do inquilino, e como o procedimento expropriatório por concessionária se diferencia da desapropriação direta promovida pelo Estado.

Toda informação deste texto foi conferida no texto integral da Resolução SPI nº 055/2026 publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo e em fontes oficiais correlatas (Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de SP, contrato de concessão 01/2025, dados públicos da concessionária). Onde a Administração ainda não publicou dado consolidado, o texto sinaliza expressamente — desapropriação séria começa pela leitura honesta da fonte.

O imóvel atingido: 20.037 m² no Jardim São Domingos, Campinas/SP

A área declarada de utilidade pública é o destaque da Gleba 1-B da matrícula 293.047 do 3º Registro de Imóveis de Campinas. O texto da Resolução descreve o perímetro por sete vértices georreferenciados (VOIX-M-0384, VOIX-M-0385, VOIX-M-0386, FKK-M-1751, FKK-M-1752, FKK-M-1753 e CRJ-M-1383), totalizando os 20.037 m². O imóvel está localizado no Jardim São Domingos, em Campinas/SP, com confrontação na Rua Alberto Lancastre Junior (CEP 13053-303 no setor do bairro). A altimetria oficial varia entre 671,17 e 687,53 metros nos vértices descritos, o que confirma tratar-se de região elevada de Campinas.

Confrontações oficiais do perímetro

Os imóveis dos confrontantes não são objeto da Resolução SPI 055/2026.

A Resolução SPI nº 055/2026: o que cada artigo significa na prática

A Resolução tem sete artigos. Cada um tem efeito jurídico próprio sobre o expropriado, o concessionário e a Fazenda do Estado.

O Contrato 01/2025 e a PPP Escolas — Lote Oeste

O Contrato de Concessão Administrativa nº 01/2025, celebrado em 06 de fevereiro de 2025 entre o Estado de São Paulo e a AEDIFICA OESTE SP SPE S.A., é o instrumento jurídico que viabilizou a Resolução SPI nº 055/2026. Trata-se de Parceria Público-Privada (PPP) na modalidade concessão administrativa, regida pela Lei Federal 11.079/2004 e pela Lei Estadual 11.688/2004.

• Objeto: construção, manutenção, conservação, gestão e operação dos serviços não pedagógicos de 17 novas unidades educacionais de ensino médio e fundamental II no Oeste do Estado de São Paulo.
• Valor do contrato: R$ 1.055.796.339,08 (aproximadamente R$ 1,056 bilhão).
• Prazo: 25 anos.
• Concessionária: AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. — sociedade de propósito específico formada pelo Consórcio Novas Escolas SP, liderado pela PCS II Infra Fundo de Investimento em Participações.
• Municípios atendidos: Araras, Bebedouro, Campinas (múltiplas unidades), Itatiba, Jardinópolis, Lins, Marília, Olímpia, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, São José do Rio Preto, Sertãozinho e Taquaritinga.
• Serviços da concessionária pós-entrega: manutenção, conservação, gestão e operação de serviços não-pedagógicos (equipamentos e materiais, suporte à gestão escolar, limpeza, segurança, vigilância eletrônica, alimentação e internet). O ensino continua sendo prestado pelo Estado, por professores e gestores da Secretaria da Educação.

Quem é a AEDIFICA OESTE e como funciona a desapropriação por concessionária

A AEDIFICA OESTE SP SPE S.A. é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída exclusivamente para executar o Contrato 01/2025 da PPP Escolas — Lote Oeste. A SPE foi formada pelo Consórcio Novas Escolas SP, capitaneado pela PCS II Infra Fundo de Investimento em Participações, com participação de empresas do setor de construção e infraestrutura.

O Decreto-Lei nº 3.365/1941, em seu art. 3º, autoriza expressamente que concessionárias de serviço público promovam, em seu nome, a desapropriação amigável ou judicial, desde que haja autorização expressa em lei, em contrato ou em decreto. No caso da Resolução SPI 055/2026, a autorização está no próprio texto da Resolução (art. 1º) e no Contrato 01/2025 (cláusulas 26.1 e 26.9). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais paulistas é pacífica no reconhecimento dessa legitimidade ativa das concessionárias.

Diferenças práticas da desapropriação por concessionária

• Quem propõe a ação: a AEDIFICA OESTE (e não o Estado direto).
• Quem paga a indenização: a AEDIFICA OESTE, com recursos próprios e da estrutura financeira da PPP.
• Quem recebe o título final: o Estado de São Paulo (adjudicatário, art. 2º da Resolução).
• Quem responde por vícios: a concessionária responde solidariamente com o Estado nas obrigações da PPP; isso pode ser relevante caso a desapropriação venha a ser anulada ou retrocedida.
• Carta de adjudicação: expedida em nome do Estado, não da concessionária (art. 3º).

Etapas do procedimento expropriatório

O rito é regulado pelo Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, com as alterações da Lei nº 13.867/2019 (notificação prévia de 15 dias, mediação, arbitragem) e da Lei nº 14.620/2023 (medidas compensatórias em núcleos urbanos informais).

1. Publicação da Resolução (já feito — 14/05/2026).
2. Cadastro e avaliação administrativa conduzidos pela AEDIFICA OESTE ou por empresa contratada por ela.
3. Notificação ao proprietário com a oferta administrativa, laudo de avaliação e prazo de 15 dias para aceitar ou rejeitar (art. 10-A do DL 3.365/1941). O silêncio é tratado como rejeição.
4. Acordo administrativo (se houver consenso): escritura de cessão e pagamento direto pela concessionária.
5. Ajuizamento da ação judicial (na recusa ou divergência). A AEDIFICA OESTE figura como autora; o Estado, como adjudicatário, é parte interessada.
6. Imissão provisória na posse mediante depósito judicial do valor oferecido. Não é pagamento — é apenas garantia que viabiliza o início das obras.
7. Contestação e perícia judicial: o proprietário, agora réu, apresenta defesa restrita à matéria valorativa e a vícios formais. O assistente técnico do expropriado é decisivo.
8. Sentença com fixação da justa indenização (CF/88 art. 5º, XXIV).
9. Recursos ao Tribunal de Justiça e, eventualmente, aos Tribunais Superiores.
10. Pagamento final, com correção monetária e juros nos termos da legislação e da jurisprudência consolidada.

O caráter de urgência (art. 15 do DL 3.365/1941)

O art. 3º da Resolução SPI 055/2026 autoriza expressamente a AEDIFICA OESTE a invocar o caráter de urgência no processo judicial. Em termos práticos, isso significa que:

• A imissão provisória na posse pode ser concedida sem cognição plena sobre o valor justo, bastando o depósito do valor da oferta administrativa.
• O prazo do art. 15 é contado da publicação da Resolução: a concessionária tem 120 dias para requerer a imissão; após isso, o caráter de urgência caduca para fins de imissão provisória nos termos legais.
• O depósito judicial pode ser questionado pelo expropriado por insuficiência (pedido de complementação do depósito), sem que isso obste a imissão.
• O expropriado pode pleitear o levantamento parcial do depósito sem prejuízo da discussão do quantum no curso do processo (art. 33 e correlatos do DL 3.365/1941).

Rubricas indenizatórias

A justa indenização da Constituição Federal (art. 5º, XXIV) não se limita ao preço de mercado do imóvel. As rubricas se somam e podem multiplicar o valor inicialmente oferecido pela concessionária.

Duas fases distintas do laudo (DL 3.365/1941)

Conforme análise técnica consolidada (cf. /desapropriacao/analises/duas-fases-laudo-desapropriacao-dl-3365), o procedimento expropriatório envolve dois laudos distintos, com finalidades diferentes:

1. Laudo prévio (art. 15, §1º): serve exclusivamente para fundamentar a imissão provisória na posse. É avaliação sumária, destinada a fixar o depósito judicial. Não pré-julga o valor final da indenização. Nessa fase, não cabe impugnação técnica completa — atua-se em frentes diferentes: discussão dos requisitos da imissão, pedido de complementação do depósito quando manifestamente irrisório, levantamento de parcela incontroversa e reserva expressa do direito de discutir o valor real na fase própria.
2. Laudo definitivo (perícia judicial): é a peça técnica que define o quantum da indenização. Aqui, sim, a impugnação técnica completa é obrigatória — com laudo divergente do assistente do expropriado, quesitos suplementares, manifestação sobre os documentos da Administração e, se necessário, segunda perícia.

Quem é réu na ação de desapropriação?

Em desapropriação direta — como a do caso da Resolução SPI 055/2026 — quem propõe a ação é o expropriante. O proprietário, o comerciante e até o inquilino aparecem como réus. Eles se defendem, contestam, impugnam e interpõem recursos. Não é o proprietário que propõe a ação para pedir mais; é ele que se defende dela.

Por se tratar de desapropriação para PPP, há ainda uma camada adicional: a responsabilidade solidária da concessionária e do Estado pelas obrigações da concessão. Em caso de vício na desapropriação, ambos podem ser chamados a responder.

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto ou sem ação formal (prazo prescricional decenal, Tema 1019 do STJ).
• Mandado de segurança: quando há ilegalidade no procedimento.
• Anulatória do decreto: quando a Resolução ou seus pressupostos contêm vício de legalidade.
• Retrocessão (CC, art. 519): quando a destinação do bem se desvia da finalidade pública declarada — relevante, neste caso, em razão do art. 6º da Resolução SPI 055/2026, que vincula a área exclusivamente a unidade de ensino público.

Direitos do inquilino, do comerciante e do confrontante

Embora o imóvel principal atingido conste como pertencente a JERRY FRANZ BERTOLI e outros (matrícula 293.047), é prudente conferir se há, na área:

• Inquilino residencial ou comercial com contrato em vigor — direito autônomo à indenização por benfeitorias, custos de mudança, eventual diferença de aluguel e, em locação comercial, por fundo de comércio e por lucros cessantes pelo prazo remanescente do contrato.
• Operador comercial (mesmo informal) com ponto consolidado — o fundo de comércio é indenizável, independentemente da formalização do estabelecimento.
• Comodatário, possuidor ou ocupante — direitos próprios sobre as benfeitorias e eventual indenização por perda de moradia (Lei 14.620/2023, núcleos urbanos informais).
• Confrontante com remanescente atingido por depreciação — Jefrson Bertoli (remanescente da matrícula 293.047), H2MK Logística (matrícula 303.182) e Loteamento Jardim São Domingos podem pleitear indenização por depreciação do remanescente em ação autônoma, se a obra causar perda de valor mensurável.

Documentação essencial

• Matrícula atualizada do imóvel (3º Registro de Imóveis de Campinas/SP).
• Escritura ou contrato de compra e venda registrado.
• Carnês de IPTU dos últimos cinco anos.
• Plantas arquitetônicas, alvará de construção, habite-se (se houver edificação).
• Notas fiscais de melhorias, terraplenagem, cercas, instalações.
• Fotos datadas do imóvel, internas e externas.
• Contratos de locação vigentes (residencial ou comercial).
• Balanços e demonstrações financeiras de eventual atividade comercial (fundo de comércio e lucros cessantes).
• Avaliações imobiliárias anteriores, laudos privados e propostas de compra recebidas.
• Toda correspondência da concessionária AEDIFICA OESTE, do Estado ou da empresa avaliadora contratada (notificações, ofícios, vistorias).
• Em caso de ocupação informal: comprovantes de residência continuados, contas de consumo, declaração de testemunhas, fotografias datadas.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

• Aceitar a oferta administrativa sem revisão técnica. A oferta da concessionária é o piso da discussão, não o teto. Sem laudo divergente, perdem-se parcelas inteiras (potencial construtivo, fundo de comércio, lucros cessantes, depreciação do remanescente).
• Perder o prazo de 15 dias para a notificação administrativa. O silêncio é tratado pela lei como rejeição, mas pode dificultar negociações posteriores.
• Não documentar benfeitorias e instalações. A reforma feita sem nota fiscal fica vulnerável. O laudo administrativo aproveita a lacuna para subavaliar.
• Confundir a imissão provisória com o pagamento da indenização. A imissão é depósito de garantia. A indenização final é fixada na sentença e pode ser muito superior ao valor depositado, acrescida de juros compensatórios.
• Não constituir assistente técnico em engenharia de avaliações. Em desapropriação, o laudo divergente é o coração da defesa. Profissional sem prática em NBR 14.653 perde oportunidades técnicas relevantes — sobretudo em terrenos urbanizáveis, em que o método involutivo costuma ser ignorado pela Administração.
• Ignorar a depreciação do remanescente. No caso da matrícula 293.047, o remanescente de Jefrson Bertoli pode perder valor pela vizinhança com escola pública (1.040 alunos) — essa rubrica é frequentemente esquecida na primeira oferta da concessionária.
• Esquecer o art. 6º da Resolução (vinculação exclusiva ao ensino público). Caso, no futuro, a área seja destinada a outro fim, aplica-se a retrocessão (CC, art. 519) — o proprietário (ou seus sucessores) pode reaver o bem mediante a restituição do valor recebido.

Conclusão

A publicação da Resolução SPI nº 055/2026 marca o início formal da desapropriação do destaque da Gleba 1-B da matrícula 293.047, no Jardim São Domingos em Campinas/SP, para a implantação da unidade educacional Campinas I da PPP Escolas — Lote Oeste. A particularidade jurídica do caso — desapropriação promovida por concessionária privada (AEDIFICA OESTE SP SPE S.A.) com adjudicação final em nome do Estado, custos integralmente arcados pela concessionária e caráter de urgência expressamente autorizado — exige acompanhamento técnico desde o primeiro contato administrativo.

O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados, OAB/SP 15.580, atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação, exclusivamente do lado do proprietário, comerciante, inquilino e ocupante. 

Perguntas frequentes