Desapropriação na Rua Conselheiro Crispiniano (República, São Paulo): o Decreto Nº 70.212/2025 e os direitos do proprietário na ação da CDHU
A esquina entre a Rua Conselheiro Crispiniano e a Avenida São João, no coração da República, ganhou um novo capítulo administrativo com a publicação do Decreto Estadual nº 70.212/2025. O imóvel, com 232,00 m² de testada para duas vias estruturais do centro de São Paulo, passa agora a integrar o portfólio de desapropriações em curso pela CDHU — Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano. Para o proprietário, este é o momento de organizar a defesa técnica: o decreto não retira automaticamente o imóvel, mas inicia uma cronologia que exige resposta articulada.
1. O que diz o Decreto nº 70.212/2025
O ato foi publicado no portal da Assembleia Legislativa de São Paulo e fundamenta-se nos artigos 1º e 2º, inciso V, da Lei Federal nº 4.132/1962, combinados com o Decreto-Lei nº 3.365/1941. Foi assinado pelo Governador Tarcísio de Freitas e pelo Secretário-Chefe da Casa Civil Arthur Luis Pinho de Lima.
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Decreto | Nº 70.212, de 16/12/2025 |
| Espécie | Interesse social (Lei 4.132/1962) |
| Expropriante | CDHU |
| Imóvel | Rua Conselheiro Crispiniano, nºs 393, 399, 401 e 403 |
| Confrontação | Esquina com a Avenida São João |
| Localização | Distrito da República, Subprefeitura da Sé, São Paulo (SP) |
| Cadastro Imobiliário | 006.017.0045-7 |
| Área | 232,00 m² |
| Processo administrativo | 387.00004147/2025-11 |
| Urgência | Autorizada (art. 5º Lei 4.132/1962 c/c art. 15 DL 3.365/1941) |
2. A descrição perimetral do imóvel
O artigo 1º do decreto traz a descrição perimétrica completa, ponto a ponto. Em linguagem técnica de levantamento topográfico, o imóvel:
- Parte do ponto 1, no alinhamento da Rua Conselheiro Crispiniano;
- Segue por 12,57 m até o ponto 2; mais 0,53 m até o ponto 3; e 19,71 m até o ponto 4 (testada para a rua);
- Deflete à direita e segue por 8,14 m até o ponto 5, confrontando com o imóvel de contribuinte 006.017.0044-9;
- Deflete à direita por 19,62 m até o ponto 6, e por 13,68 m até o ponto 7, confrontando com o imóvel de contribuinte 006.017.0001-5;
- Deflete à direita por 0,88 m até o ponto 8, e por 5,07 m até o ponto 9, confrontando com a Avenida São João;
- E, finalmente, deflete à direita por 1,99 m até o ponto 1, na confluência da Avenida São João com a Rua Conselheiro Crispiniano, encerrando os 232,00 m².
3. Imóvel de esquina: peculiaridades de avaliação
O imóvel desapropriado está em esquina entre a Rua Conselheiro Crispiniano e a Avenida São João — duas vias com forte fluxo comercial e tarifa imobiliária diferenciada. Imóveis em esquina, na metodologia da NBR 14.653-2, recebem fator de esquina (multiplicador positivo aplicado ao valor unitário do terreno), justamente porque oferecem dupla testada, maior visibilidade e potencial comercial superior em relação a imóveis em meio de quadra.
4. Bases legais: por que o regime é da Lei 4.132/1962
A desapropriação por interesse social, regida pela Lei nº 4.132/1962, tem como hipóteses, entre outras, a "construção de casas populares" e a execução de planos de urbanização (art. 2º, V). É o caso aqui: o decreto declara a finalidade habitacional para famílias de baixa renda, e por isso aciona o regime da Lei 4.132/1962 conjugado com o procedimento geral do Decreto-Lei nº 3.365/1941. O artigo 5º da Lei 4.132/1962 traz a base para a invocação de caráter de urgência, equivalente, na prática, à imissão provisória do art. 15 do DL 3.365/1941.
5. Direitos do proprietário e rubricas indenizáveis
| Rubrica | Cobertura |
|---|---|
| Terreno | Avaliação por método comparativo direto, com aplicação dos fatores de esquina, de comercialidade da Avenida São João e do uso predominante na região. |
| Edificação e benfeitorias | Construção existente sobre o terreno (se houver), reformas, instalações fixas, conforme NBR 12.721 e NBR 14.653-2. |
| Fundo de comércio | Quando há atividade comercial em funcionamento que será encerrada ou deslocada. |
| Lucros cessantes / aluguéis | Locador e locatário com contrato vigente. |
| Juros compensatórios | Sobre a diferença entre oferta inicial e indenização final, contados da imissão provisória. |
| Juros moratórios | A partir do prazo legal de pagamento do precatório. |
| Correção monetária | Desde o laudo até o pagamento. |
6. Imissão provisória e prazo para defesa
7. Caducidade do decreto: cinco anos
Pela Lei nº 4.132/1962, se a desapropriação não for efetivada em até cinco anos da publicação, o decreto caduca. Para o imóvel da Rua Conselheiro Crispiniano, o prazo limite é 16 de dezembro de 2030. Após essa data, sem novo decreto, eventuais averbações restritivas devem ser canceladas e o proprietário readquire a livre disponibilidade do bem.
8. O que fazer agora
| Situação | Recomendação |
|---|---|
| Proprietário | Atualizar matrícula, IPTU, comprovantes de benfeitorias, contratos de locação. Levantar amostra contemporânea de terrenos em esquina na região central. |
| Locatário comercial | Documentar contrato, faturamento, alvará, ponto comercial. Tem direito autônomo a indenização por mudança forçada e fundo de comércio. |
| Credor hipotecário | Acompanhar para sub-rogação no preço da indenização. |
| Vizinho com remanescente | Quando a desapropriação parcial torna o restante do imóvel inviável, pode-se pleitear a desapropriação total ou indenização complementar. |
❓ Perguntas frequentes
1Tenho que sair imediatamente do imóvel?
Não. A saída só pode ser exigida após a imissão provisória de posse deferida pelo juiz, com depósito do valor que a CDHU considera justo. Antes disso, o imóvel permanece sob posse do proprietário.
2Como é feita a avaliação de um terreno em esquina?
A NBR 14.653-2 prevê fator de esquina e fator de comercialidade, que elevam o valor unitário em relação a terrenos de meio de quadra. O assistente técnico da defesa deve apresentar amostra contemporânea de imóveis comparáveis, com correção pelos fatores aplicáveis.
3O cadastro fiscal 006.017.0045-7 corresponde ao imóvel?
Sim. O decreto identifica o imóvel pelo nº de contribuinte da Prefeitura. Toda movimentação cartorária e fiscal posterior ao decreto deve ser averbada na matrícula correspondente.
4Posso negociar amigavelmente com a CDHU?
Sim. A fase administrativa permite acordo amigável antes do ajuizamento. Se a oferta cobrir todas as rubricas indenizáveis, é uma alternativa válida, sempre mediante revisão técnica.
5Há diferença entre interesse social e utilidade pública?
Sim. Interesse social aplica-se a finalidades como habitação popular e função social da propriedade (Lei 4.132/1962); utilidade pública abrange obras públicas em geral (DL 3.365/1941). Os efeitos práticos são similares, mas há diferenças nas hipóteses cabíveis e em alguns prazos.
6O que acontece se o imóvel tiver hipoteca?
A hipoteca sub-roga-se no valor da indenização: o credor recebe a parcela correspondente ao seu crédito diretamente do depósito judicial.
7Há prazo para a CDHU concluir a desapropriação?
Sim. Cinco anos a contar da publicação do decreto. Findo o prazo sem efetivação (judicial ou amigável), o decreto caduca.
8Vale a pena impugnar o valor da oferta inicial?
Em regra, sim. A oferta da CDHU costuma adotar como referência a planta genérica de valores ou o IPTU, abaixo do valor real de mercado, sobretudo em imóveis de esquina no centro da capital. A impugnação técnica é o caminho para alcançar a justa indenização.
Considerações finais
O Decreto nº 70.212/2025 é parte de um esforço da CDHU em recuperar imóveis na região da República para programas de habitação de interesse social. Para o proprietário do imóvel da Rua Conselheiro Crispiniano em esquina com a Avenida São João, os próximos meses serão decisivos: reunir a documentação cartorária e fiscal, contratar laudo de assistente técnico, monitorar o ajuizamento da ação e a eventual imissão provisória, e exercer a defesa técnica desde a citação. A justa indenização, garantia constitucional do art. 5º, XXIV, da Constituição, depende do diálogo qualificado entre o laudo do expropriante e o laudo do expropriado.