Aluguel pago depois do vencimento e aceito sem ressalva: quando o despejo imediato não se sustenta
O contrato diz em que dia o aluguel vence, mas o que as partes fazem mês após mês também conta. No acórdão comentado, uma locadora que aceitava pagamentos entre os dias 10 e 20 de cada mês ajuizou ação de despejo no dia seguinte ao vencimento formal da parcela. O pedido foi julgado improcedente, e o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença. A decisão é desfavorável à locadora e mostra o que o locador precisa fazer para voltar a exigir o vencimento contratual.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A locadora de um imóvel comercial pediu despejo por falta de pagamento, rescisão e cobrança no dia seguinte ao vencimento formal da parcela de dezembro de 2024.
- Os documentos mostravam o recebimento reiterado, sem ressalva, de aluguéis pagos entre os dias 10 e 20 de cada mês.
- Para a 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP, essa conduta gerou legítima confiança na locatária; a ementa invoca supressio, surrectio e boa-fé objetiva.
- Para voltar a exigir o vencimento original nas prestações futuras, a locadora precisava de comunicação inequívoca à locatária.
- Ação ajuizada antes de esgotado o padrão de pagamento: sem inadimplemento apto à resolução, sem despejo e sem cláusula penal.
Julgada em 02/10/2026, sob relatoria de Afonso Celso da Silva, a apelação foi decidida pela 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em processo vindo da 2ª Vara do Foro de Penápolis.
O caso concreto: contrato de trinta anos e ação no dia seguinte ao vencimento
Segundo a ementa, tratava-se de "Locação de imóvel comercial", em "Contrato de locação não residencial celebrado pelo prazo de trinta anos". A locadora propôs "Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança".
O ponto de partida foi a data do ajuizamento: a ação veio no "dia seguinte ao vencimento formal da parcela mensal de dezembro de 2024". Antes disso, havia um "Histórico documental que demonstra o recebimento reiterado, sem ressalva contemporânea, de aluguéis pagos entre os dias 10 e 20 de cada mês". Depois do ajuizamento, a locatária pagou a parcela de dezembro.
A sentença foi de improcedência, e a locadora apelou. A ementa não informa o valor do aluguel nem a data contratual de vencimento.
O que o tribunal decidiu
Recurso desprovido: improcedência mantida. A Câmara enfrentou duas preliminares antes do mérito.
1. Sem cerceamento de defesa. A Câmara rejeitou a preliminar de cerceamento de defesa e manteve o julgamento antecipado do mérito, porque havia "Prova documental suficiente para a verificação das datas de vencimento e pagamento dos aluguéis". A controvérsia sobre conflitos familiares e a motivação subjetiva dos pagamentos "não interfere na aferição objetiva da execução do contrato", e as "Provas oral e testemunhal" foram consideradas "destituídas de utilidade concreta para o julgamento", com "Ausência de demonstração de prejuízo processual".
2. Sem perda do objeto. A locatária sustentou que o pagamento posterior esvaziava a ação. A Câmara rejeitou: o "Pagamento do aluguel após o ajuizamento" não elimina o interesse processual nos pedidos de resolução, despejo e cobrança; é "Fato superveniente a ser considerado no julgamento do mérito".
3. No mérito, ausência de mora resolutiva. O recebimento reiterado sem ressalva foi tratado como "Conduta objetiva apta a gerar legítima confiança quanto à aceitação do pagamento dentro do padrão temporal consolidado". Como a demanda foi "ajuizada antes de ultrapassado o padrão temporal de pagamento até então admitido", houve "Ausência, naquele momento, de inadimplemento apto a justificar a resolução contratual".
4. Cláusula penal afastada. A multa compensatória estava prevista para "infração contratual apta a determinar a resolução antecipada da locação". Sem esse pressuposto, a cobrança foi afastada, com "Desnecessidade de exame da possibilidade de redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil".
Os conceitos em jogo
| Conceito | O que é | Como aparece no caso |
|---|---|---|
| Boa-fé objetiva | Dever de lealdade e coerência entre os contratantes. No Código Civil, a base legal é o art. 422: os contratantes devem guardar, "assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". | Fundamento expresso da ementa ("Boa-fé objetiva"). A ementa não cita o art. 422. |
| Supressio | Perda da possibilidade de exigir um direito do modo original, por não tê-lo exercido assim de forma reiterada, gerando confiança na outra parte. | A locadora deixou de exigir o pagamento no vencimento formal ao aceitar, sem ressalva, pagamentos entre os dias 10 e 20. |
| Surrectio | O outro lado da supressio: surge para a outra parte uma posição jurídica a partir da prática reiterada. | A locatária passou a contar com a aceitação do pagamento dentro desse padrão. |
| Vedação ao comportamento contraditório | Quem cria uma expectativa legítima não pode agir de repente contra ela. | Pedir despejo no dia seguinte ao vencimento, depois de tolerância reiterada e documentada, contraria a conduta anterior. |
| Mora ex re | Atraso que se configura pelo simples vencimento, sem necessidade de aviso. O art. 397 do Código Civil dispõe que o inadimplemento da obrigação "positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor". | A ementa reconhece a regra ("em regra"), mas a combina com a confiança gerada pela prática das partes. |
| Cláusula penal compensatória | Multa prevista no contrato para determinada infração contratual. | Não incidiu, porque faltou a infração apta a resolver a locação. |
Mora automática e notificação: o ponto central do acórdão
A Lei do Inquilinato obriga o locatário a "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado" (art. 23, I). E a ementa reconhece que a mora "ex re" "em regra, decorre do próprio vencimento da obrigação positiva, líquida e com termo certo". O acórdão, portanto, não diz que o locador precisa notificar o locatário para que haja atraso.
O que ele diz é diferente: o "Restabelecimento prospectivo da exigência estrita do vencimento originalmente contratado que, diante da prática adotada pelas partes, pressupunha comunicação inequívoca à locatária". E explica a função dessa comunicação: "Notificação necessária não para constituir a mora, mas para afastar, quanto às prestações futuras, a confiança resultante do comportamento anterior da locadora".
Em outras palavras, a locadora não perdeu definitivamente o direito ao vencimento contratual; perdeu a possibilidade de exigi-lo de surpresa. Sem a notificação, a ação proposta dentro da janela até então aceita chegou cedo demais.
O pagamento depois da ação e a purgação da mora
Um detalhe merece atenção. A locatária pagou a parcela nominal de dezembro depois do ajuizamento, mas a Câmara não tratou esse pagamento como purgação da mora. A ementa registra "Ausência de elementos suficientes para qualificá-lo como purgação integral da mora nos termos do art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991".
O art. 62, II, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão depositando, em quinze dias contados da citação, o débito atualizado com os acréscimos que a lei enumera. O acórdão deixou claro que a "Improcedência que não decorre da simples quitação posterior, mas da ausência de mora resolutiva segundo o padrão objetivo de execução contratual estabelecido entre as partes". Neste caso, o pagamento da parcela nominal não foi reconhecido como purgação integral da mora; o que decidiu foi o padrão de pagamento.
O que a ementa não diz
- Não diz que todo atraso tolerado impede o despejo. A decisão se apoia num histórico documental específico de pagamentos entre os dias 10 e 20, sem ressalva.
- Não diz que o vencimento do contrato deixou de existir. Diz que a exigência estrita podia ser restabelecida para as prestações futuras, com comunicação inequívoca.
- Não cita o art. 422 do Código Civil. A menção a ele neste post é do escritório, como base legal da boa-fé objetiva.
- Não fixa tese vinculante. É acórdão de câmara, com força persuasiva.
Por que esta decisão importa para você
Tolerância também produz efeito jurídico
Para o locador, mostra que a tolerância repetida tem efeito jurídico e que o caminho para retomar o vencimento contratual passa por uma notificação clara, antes de qualquer ação. Para o locatário, mostra que comprovantes de pagamento aceitos sem ressalva podem ser a principal defesa contra um despejo proposto de surpresa.
Como agir
As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
Se você é locador:
- Notifique antes de cobrar com rigor. Se você vem aceitando o aluguel depois do vencimento, envie comunicação inequívoca, por escrito e com prova de recebimento, informando que a partir de determinada parcela o vencimento contratual volta a ser exigido.
- Faça ressalva ao receber com atraso. A ementa valorizou a ausência de "ressalva contemporânea". Recibo ou mensagem registrando que o atraso é tolerado só naquele mês ajuda a evitar que se forme um padrão.
- Espere o padrão vencer antes de ajuizar. Se não houve notificação, propor a ação dentro da janela de pagamento até então aceita expõe o pedido à improcedência.
- Revise a cláusula penal. Verifique quais infrações a disparam; aqui, ela dependia de infração apta à resolução antecipada.
Se você é locatário:
- Guarde o histórico de pagamentos. Comprovantes com datas, extratos e recibos sem ressalva foram a prova decisiva. A Câmara julgou com base em documentos, sem prova oral.
- Leia toda notificação do locador. Pela lógica do acórdão, depois de uma comunicação inequívoca o vencimento contratual pode voltar a ser exigido nas parcelas seguintes.
- Não confunda pagamento posterior com purgação da mora. Se a ação já foi proposta, avalie com advogado o depósito integral do art. 62, II, no prazo legal, lembrando que a lei não admite nova emenda da mora se essa faculdade já foi usada nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).
Locador ou locatário, um advogado imobiliário pode avaliar o histórico de pagamentos e redigir ou responder a notificação antes que o conflito chegue ao processo. Em contrato comercial de longo prazo, a assessoria jurídica em contratos de locação ajuda a alinhar o contrato escrito com o modo como ele é cumprido.
Íntegra da decisão
TJSP · Apelação Cível nº 1011965-65.2024.8.26.0438 · 35ª Câmara de Direito Privado · Relator: Afonso Celso da Silva · julgado em 02/10/2026 · registrado em 02/10/2026
Apelação – Locação de imóvel comercial – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança – Sentença de improcedência – Insurgência da locadora. Preliminar de cerceamento de defesa – Rejeição – Julgamento antecipado do mérito – Prova documental suficiente para a verificação das datas de vencimento e pagamento dos aluguéis – Controvérsia sobre a existência de conflitos familiares e a motivação subjetiva dos pagamentos que não interfere na aferição objetiva da execução do contrato – Provas oral e testemunhal destituídas de utilidade concreta para o julgamento – Ausência de demonstração de prejuízo processual. Preliminar de perda superveniente do objeto arguida pela ré – Rejeição – Pagamento do aluguel após o ajuizamento que não elimina o interesse processual relativo aos pedidos de resolução contratual, despejo e cobrança – Fato superveniente a ser considerado no julgamento do mérito – Inexistência de perda do objeto. Mérito – Contrato de locação não residencial celebrado pelo prazo de trinta anos – Ajuizamento da demanda no dia seguinte ao vencimento formal da parcela mensal de dezembro de 2024 – Histórico documental que demonstra o recebimento reiterado, sem ressalva contemporânea, de aluguéis pagos entre os dias 10 e 20 de cada mês – Conduta objetiva apta a gerar legítima confiança quanto à aceitação do pagamento dentro do padrão temporal consolidado – "Supressio" e "surrectio" – Boa-fé objetiva – Vedação ao comportamento contraditório – Mora "ex re" que, em regra, decorre do próprio vencimento da obrigação positiva, líquida e com termo certo – Restabelecimento prospectivo da exigência estrita do vencimento originalmente contratado que, diante da prática adotada pelas partes, pressupunha comunicação inequívoca à locatária – Notificação necessária não para constituir a mora, mas para afastar, quanto às prestações futuras, a confiança resultante do comportamento anterior da locadora – Demanda ajuizada antes de ultrapassado o padrão temporal de pagamento até então admitido – Ausência, naquele momento, de inadimplemento apto a justificar a resolução contratual. Pagamento posterior da parcela nominal de dezembro de 2024 – Ausência de elementos suficientes para qualificá-lo como purgação integral da mora nos termos do art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991 – Improcedência que não decorre da simples quitação posterior, mas da ausência de mora resolutiva segundo o padrão objetivo de execução contratual estabelecido entre as partes. Cláusula penal compensatória – Penalidade prevista para infração contratual apta a determinar a resolução antecipada da locação – Ausência do pressuposto contratual de incidência – Cobrança afastada – Desnecessidade de exame da possibilidade de redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1011965-65.2024.8.26.0438; Relator (a): Afonso Celso da Silva; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis - 2ª Vara; Data do Julgamento: 02/10/2026; Data de Registro: 02/10/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Sou locador e aceitei o aluguel com atraso várias vezes. Ainda posso exigir o vencimento do contrato?
Segundo o acórdão da 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP, sim, mas para as prestações futuras e com aviso. A ementa diz que o restabelecimento da exigência estrita do vencimento "pressupunha comunicação inequívoca à locatária", e que a notificação é necessária "não para constituir a mora, mas para afastar, quanto às prestações futuras, a confiança resultante do comportamento anterior da locadora". Na orientação do escritório, a comunicação deve ser escrita e com prova de recebimento.
Sou locatário e pago o aluguel alguns dias depois do vencimento, com aceitação do locador. Posso ser despejado?
No caso julgado, o despejo foi negado porque havia "Histórico documental que demonstra o recebimento reiterado, sem ressalva contemporânea, de aluguéis pagos entre os dias 10 e 20 de cada mês", e a ação foi proposta antes de esgotado esse padrão. A proteção depende da prova e, pela lógica do acórdão, não alcança as parcelas futuras depois de comunicação inequívoca do locador. Guarde comprovantes e recibos com as datas de pagamento.
O locador precisa notificar o locatário para que haja atraso no aluguel?
Não como regra. A própria ementa registra que a mora "ex re" "em regra, decorre do próprio vencimento da obrigação positiva, líquida e com termo certo". A notificação foi exigida neste caso por causa da prática adotada pelas partes, para afastar a confiança criada pela tolerância anterior.
Pagar o aluguel depois de proposta a ação de despejo encerra o processo?
Neste caso, não. A Câmara rejeitou a perda do objeto: o pagamento após o ajuizamento foi tratado como "Fato superveniente a ser considerado no julgamento do mérito". E o pagamento da parcela nominal de dezembro não foi reconhecido como purgação integral da mora do art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991. A improcedência veio da ausência de mora resolutiva, não da quitação posterior.
A multa contratual pode ser cobrada se o despejo for negado?
No caso julgado, não. A cláusula penal compensatória era prevista para "infração contratual apta a determinar a resolução antecipada da locação". Sem esse pressuposto, a cobrança foi afastada, e a Câmara nem examinou a redução prevista no art. 413 do Código Civil. Para avaliar o contrato no seu caso, consulte um advogado imobiliário.
Fonte
- TJSP · Apelação Cível nº 1011965-65.2024.8.26.0438. Relator: Afonso Celso da Silva. Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado. Origem: Foro de Penápolis - 2ª Vara. Data do julgamento: 02/10/2026. Data de registro: 02/10/2026. Resultado: "Recurso desprovido". Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato): art. 23, I (dever de pagar pontualmente o aluguel) e art. 62, II (purgação da mora na ação de despejo, citado na ementa).
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002): art. 397 (mora pelo vencimento da obrigação positiva e líquida), art. 413 (redução equitativa da cláusula penal, citado na ementa) e art. 422 (boa-fé objetiva; não citado na ementa, mencionado pelo escritório como base legal).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.