Renovatória com valor em disputa: quem decide o que precisa ser provado
Na ação renovatória, o locatário de imóvel comercial pede ao juiz que o contrato seja renovado mesmo sem a concordância do locador. Nela podem correr duas discussões ao mesmo tempo: se o locatário tem direito à renovação e em que condições ela deve acontecer, a começar pelo valor do aluguel. O acórdão comentado trata de um passo anterior ao julgamento: quem define as provas e quando as divergências sobre valor e condições devem ser examinadas. Para a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o juiz é o destinatário da prova, e essas divergências ficam para a fase de provas.
O que você precisa saber em 30 segundos
- O caso é uma ação renovatória de locação não residencial, levada ao TJSP por agravo de instrumento contra decisão de primeiro grau.
- O recurso foi desprovido e a decisão da juíza de primeiro grau ficou mantida.
- Com base no art. 370 do CPC, a Câmara afirmou que o juiz é o destinatário da prova e cabe a ele determinar as provas necessárias.
- Segundo a ementa, a juíza cumpriu o que fora determinado "em julgados precedentes" quanto à ata da assembleia que autorizou a renovação.
- As divergências sobre valores e condições da locação serão examinadas na dilação probatória.
O agravo foi julgado em 26/09/2026, com registro em 01/10/2026, sob relatoria do Desembargador Antonio Nascimento. A ação é do Foro Regional XI - Pinheiros (3ª Vara Cível), na capital paulista.
O caso concreto
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão proferida no curso de uma renovatória de locação não residencial, antes da sentença. A ementa registra dois pontos de fato.
O primeiro diz respeito a um documento: a "ata da assembleia, que autorizou a renovação do contrato de locação". Segundo a ementa, a hipótese atesta o cumprimento, pela juíza de primeiro grau, "de determinação em julgados precedentes, em relação à ata da assembleia". Em outras palavras, já havia uma determinação anterior sobre a ata, e a Câmara entendeu que a juíza de primeiro grau a cumpriu.
O segundo ponto é a controvérsia sobre o contrato renovado: há "Divergências quanto aos valores e condições da locação".
A ementa não diz qual parte recorreu, de quem era a assembleia, qual era o conteúdo da determinação anterior, se os "julgados precedentes" são do mesmo processo nem qual prova será produzida. Este post não vai além disso.
O que o tribunal decidiu
1. O juiz conduz a prova. A Câmara partiu do art. 370 do Código de Processo Civil e registrou, na ementa, que "O juiz é o destinatário da prova e cabe-lhe determinar as provas necessárias ao julgamento da causa".
2. A determinação sobre a ata foi cumprida. Para a Câmara, a hipótese atesta que a magistrada de primeiro grau cumpriu a determinação anterior relativa à ata da assembleia que autorizou a renovação.
3. Valor e condições ficam para a instrução. As divergências quanto aos valores e às condições da locação "serão melhor verificadas com a dilação probatória". Por isso, não foram resolvidas no agravo.
4. Resultado. "Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO." A decisão de primeiro grau continua valendo e, pela ementa, as divergências serão examinadas na fase de provas. A ementa não trata de honorários.
Como funciona a ação renovatória
A renovação compulsória está no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato: "Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente" estejam presentes três requisitos: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo (ou soma de prazos ininterruptos) de cinco anos e exploração do mesmo ramo por no mínimo três anos ininterruptos. A ação tem prazo: pelo § 5º, decai do direito quem não a propuser "no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".
A petição inicial tem exigências próprias. O art. 71 manda instruí-la, entre outros documentos, com a prova dos requisitos do art. 51, a "prova do exato cumprimento do contrato em curso" e a "indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação".
A defesa do locador também tem roteiro. Pelo art. 72, a contestação fica limitada, quanto aos fatos, a hipóteses como não preencher o autor os requisitos legais ou "não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar". Nesse último caso, o § 1º exige que o locador apresente, "em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel".
O escritório explica o procedimento na página sobre ação renovatória de locação comercial.
Os conceitos em jogo
| Conceito | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Juiz destinatário da prova | A prova serve para formar o convencimento de quem vai julgar. | Art. 370 do CPC: "Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito." |
| Diligência inútil | Prova que não contribui para o julgamento. | Parágrafo único do art. 370: o juiz indeferirá, "em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias". |
| Dilação probatória | A fase do processo em que as provas são produzidas. | Na ementa, as divergências sobre valores e condições "serão melhor verificadas com a dilação probatória". |
| Valor locativo real | O aluguel compatível com o imóvel na época da renovação. | Art. 72, II, da Lei nº 8.245/1991: "excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar". |
| Ata da assembleia | Registro escrito da deliberação de um órgão coletivo. | Na ementa, a ata "autorizou a renovação do contrato de locação". |
Por que valor e condições ficam para a instrução
A lógica decorre da própria Lei do Inquilinato. O locatário indica na inicial as condições que oferece (art. 71, IV). O locador que discorda do valor apresenta contraproposta com as condições que considera compatíveis com o valor locativo real e atual (art. 72, § 1º). Quando as duas versões não coincidem, o juiz precisa de elementos para decidir qual aluguel e quais condições valerão no contrato renovado.
O art. 369 do CPC garante às partes o direito de empregar "todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos" para provar os fatos em que se fundam o pedido ou a defesa. O art. 370 entrega ao juiz a tarefa de determinar as provas necessárias. Quando a dúvida é técnica, como o valor de mercado de um imóvel, o CPC prevê a prova pericial, que "consiste em exame, vistoria ou avaliação" (art. 464). A ementa comentada não diz qual meio de prova será usado neste processo.
Na leitura do escritório, é essa a razão de a Câmara ter remetido as divergências à instrução: decidir valor e condições antes da prova seria julgar sem os elementos que a própria lei manda reunir. A instrução é o momento de cada parte demonstrar o que alega.
O que a decisão não disse
- Não fixou o aluguel renovado. Valor e condições continuam em aberto e dependem da prova.
- Não decidiu se a locação será renovada. O agravo tratou da condução da prova, não do mérito da renovatória.
- Não criou tese vinculante. É decisão de órgão fracionário do TJSP, com força persuasiva.
Por que esta decisão importa para você
Para quem está numa renovatória, o acórdão mostra duas coisas. Primeira: a Câmara invocou o art. 370 do CPC, segundo o qual o juiz é o destinatário da prova, e manteve a decisão de primeiro grau. Segunda: o resultado da discussão sobre valor e condições depende da prova que cada parte levar à instrução. E documentos que autorizam a renovação, como a ata de assembleia deste processo, podem ser objeto de determinação judicial específica.
Como agir: locador e locatário
As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
Se você é o locatário que pede a renovação:
- Reúna desde a inicial os documentos do art. 71. Prova dos requisitos do art. 51, prova do cumprimento do contrato em curso e indicação clara das condições oferecidas.
- Verifique se a renovação depende de deliberação interna. Se o estatuto, o contrato social ou a convenção que rege a sua organização exigir aprovação em assembleia, junte a ata correspondente, formalmente regular.
- Sustente a proposta de aluguel com elementos concretos. Ofertas de imóveis comparáveis, laudos e dados de mercado dão base ao valor oferecido.
- Cumpra as determinações do juízo sem demora. Documento exigido e não apresentado atrasa a instrução.
Se você é o locador que contesta:
- Apresente contraproposta fundamentada. O art. 72, § 1º, exige que o locador indique as condições que considera compatíveis com o valor locativo real e atual.
- Confira os documentos que autorizam a renovação. Se houver ata de assembleia ou outro ato interno, verifique se ele existe, se é regular e se autoriza o que está sendo pedido. O questionamento deve ser feito no momento processual adequado. Se a renovação depender de deliberação do seu lado, como quando o locador é sociedade, associação ou condomínio, mantenha a ata em ordem.
- Prepare a prova do valor locativo. Pesquisa de mercado e, quando o juízo determinar perícia, assistente técnico e quesitos bem formulados.
Para os dois lados, vale avaliar com cuidado o agravo contra decisões sobre a condução da prova: neste caso, ele foi desprovido. A renovatória exige planejamento desde antes do ajuizamento, inclusive quanto ao prazo do art. 51, § 5º. Uma análise individualizada por advogado imobiliário ajuda a organizar documentos e prova. Para os requisitos e o rito, veja o guia da renovatória de locação comercial.
Íntegra da decisão
TJSP · Agravo de Instrumento nº 2092876-32.2026.8.26.0000 · 34ª Câmara de Direito Privado · Relator: Antonio Nascimento · julgado em 26/09/2026 · registrado em 01/10/2026
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO RENOVATÓRIA – Art. 370 do CPC – O juiz é o destinatário da prova e cabe-lhe determinar as provas necessárias ao julgamento da causa – Hipótese em análise que atesta o cumprimento pela magistrada "a quo" de determinação em julgados precedentes, em relação à ata da assembleia, que autorizou a renovação do contrato de locação – Divergências quanto aos valores e condições da locação que serão melhor verificadas com a dilação probatória – Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2092876-32.2026.8.26.0000; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2026; Data de Registro: 01/10/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
O TJSP definiu o valor do aluguel na renovatória?
Não. No agravo julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado em 26/09/2026, as divergências sobre valores e condições da locação foram remetidas à dilação probatória. O recurso foi desprovido e a decisão de primeiro grau ficou mantida. É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante.
O que significa dizer que o juiz é o destinatário da prova?
Significa que a prova serve para formar o convencimento de quem vai julgar. O art. 370 do CPC dispõe que cabe ao juiz, "de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito", e o parágrafo único manda indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Sou locatário e vou propor a renovatória. Que documentos não podem faltar?
O art. 71 da Lei nº 8.245/1991 exige, entre outros, a prova dos requisitos do art. 51, a prova do exato cumprimento do contrato em curso e a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação. Se a decisão de renovar depende de deliberação em assembleia, segundo o estatuto, o contrato social ou a convenção, convém juntar a ata correspondente. No caso comentado, a ata da assembleia que autorizou a renovação foi objeto de determinação judicial específica.
Sou locador e discordo do aluguel proposto. O que preciso fazer?
Pelo art. 72, II e § 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode alegar que a proposta não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, mas deve apresentar contraproposta com as condições que considera compatíveis com o valor locativo real e atual. Depois, é na fase de provas que essa divergência será examinada, como decidiu a Câmara no caso comentado.
A ementa diz que houve perícia neste processo?
Não. A ementa fala apenas em "dilação probatória" e não diz qual meio de prova será usado. O CPC prevê a perícia como prova que "consiste em exame, vistoria ou avaliação" (art. 464), mas a escolha da prova cabe ao juiz em cada caso. Para avaliar a sua renovatória, consulte um advogado imobiliário.
Fonte
- TJSP · Agravo de Instrumento nº 2092876-32.2026.8.26.0000. Relator: Antonio Nascimento. Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado. Origem: Foro Regional XI - Pinheiros - 3ª Vara Cível. Data do julgamento: 26/09/2026. Data de registro: 01/10/2026. Resultado: "Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO." Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato): art. 51 (direito à renovação e prazo do § 5º), art. 71 (instrução da petição inicial da renovatória) e art. 72 (contestação do locador e contraproposta).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): art. 369 (meios de prova), art. 370 (provas determinadas pelo juiz; citado na ementa) e art. 464 (prova pericial).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.