O que você precisa saber em 30 segundos
- Quando uma empresa do lucro presumido vende um imóvel, a conta muda drasticamente conforme o enquadramento: receita bruta da atividade imobiliária (presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL) ou ganho de capital (tributação sobre a diferença entre o preço e o valor contábil, com carga aproximada de 34%).
- Em 24 de junho de 2026, a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 95: se o imóvel já esteve no ativo não circulante imobilizado, a venda é ganho de capital — ainda que depois reclassificado para estoque e mesmo com redefinição do objeto social.
- O entendimento estreita a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que admitia receita operacional mesmo em imóvel antes locado.
- O CARF vem decidindo em sentido contrário: no Acórdão 1401-007.901 (maio de 2026), afastou a autuação por entender que a habitualidade não é requisito legal.
- Solução de consulta vincula a fiscalização, mas não vincula o CARF nem o Judiciário. O efeito prático é mais autuação e mais litígio.
- O que decide o caso não é o carimbo contábil isolado, e sim substância: objeto social real, destinação efetiva do bem, tempo e prova.
Em julho de 2026, empresas que mantêm imóveis em pessoa jurídica vivem uma contradição incômoda: a Receita Federal acaba de fechar o cerco sobre a venda de imóveis que passaram pelo ativo imobilizado, enquanto o CARF continua decidindo a favor do contribuinte. Entre pagar sobre 8% e 12% de presunção ou ser tributado pelo ganho de capital, a diferença pode ser de milhões. Este guia explica o que mudou e o que realmente pesa na defesa, com o apoio de um advogado tributarista.
O que está em jogo: presunção de 8% e 12% ou tributação sobre o ganho
No lucro presumido, a empresa não apura o lucro real: a lei presume uma margem sobre a receita bruta. Para a atividade imobiliária — compra e venda de imóveis —, os percentuais de presunção são de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL, aplicados sobre o valor da venda. Sobre essa base presumida é que incidem as alíquotas.
Já o ganho de capital segue lógica oposta: a tributação recai sobre a diferença positiva entre o valor da alienação e o valor contábil do bem. Como a carga somada de IRPJ, adicional e CSLL chega a aproximadamente 34% sobre essa diferença, o impacto costuma ser muito superior. E há um agravante: se o imóvel foi depreciado enquanto esteve no imobilizado, o valor contábil cai — e o ganho tributável cresce na mesma proporção.
É por isso que a discussão sobre a classificação contábil do imóvel deixou de ser um detalhe técnico de contabilidade e virou um dos temas mais litigados do contencioso tributário.
A contabilidade permite reclassificar: o que dizem os CPC 16, 27 e 28
Não existe proibição de reclassificar um bem. Ao contrário: os pronunciamentos contábeis preveem a mudança quando a destinação do ativo muda.
- CPC 27 (ativo imobilizado). Alcança bens tangíveis mantidos para uso na produção, para fornecimento de bens e serviços, para locação a terceiros ou para fins administrativos, com expectativa de uso por mais de um período.
- CPC 16 (estoques). Abrange os ativos mantidos para venda no curso normal dos negócios.
- CPC 28 (propriedade para investimento). Trata do imóvel mantido para auferir aluguel, valorização ou ambos.
O ponto decisivo está no item 68A do CPC 27: os imóveis mantidos para aluguel que rotineiramente são vendidos devem ser reclassificados para estoque quando destinados à venda. Ou seja, a própria norma contábil disciplina o trânsito entre imobilizado e estoque. O que a fiscalização questiona não é a existência da reclassificação, mas se ela tem lastro na realidade ou se foi apenas um gesto formal na véspera do negócio.
A virada da Receita: Solução de Consulta COSIT nº 95/2026
Em 24 de junho de 2026 (publicada no Diário Oficial em 26 de junho), a Coordenação-Geral de Tributação editou a Solução de Consulta COSIT nº 95, consolidando um entendimento restritivo. Em síntese: a receita obtida com a venda de imóveis que já tenham sido destinados ao ativo não circulante imobilizado submete-se à apuração do ganho de capital — e essa forma de tributação subsiste ainda que os bens tenham sido objeto de reclassificação patrimonial por ocasião da redefinição do objeto social da empresa.
A Receita adotou um critério formal — a origem contábil do bem. Se o imóvel nasceu no imobilizado, ele carrega esse "DNA" para efeitos fiscais, pouco importando a reclassificação posterior. É um giro em relação ao critério substantivo (prevalência da atividade efetivamente exercida) que vinha orientando o tema.
A solução de consulta foi editada com fundamento na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 (conceito de receita bruta) e nos arts. 25 e 29 da Lei nº 9.430/1996.
O que dizia a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021
A nova orientação não surge no vácuo. A Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, reconhecia que a receita da atividade imobiliária se submete à presunção de 8% independentemente de o imóvel ter sido anteriormente locado a terceiros, desde que a compra e venda de imóveis constasse do objeto da entidade. Era um critério de substância: o que importava era a atividade efetivamente exercida.
A SC COSIT nº 95/2026 não revoga formalmente a SC nº 7/2021 — está, inclusive, parcialmente vinculada a ela —, mas estreita o seu alcance. O resultado é uma convivência tensa entre duas orientações, o que por si só é fonte de insegurança jurídica para quem precisa decidir hoje como estruturar uma venda.
O CARF vem decidindo em sentido contrário
Enquanto a Receita endurece, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais tem trilhado uma interpretação mais flexível, admitindo a reclassificação conforme a destinação do bem, desde que amparada pelo contrato social. Dois julgados ilustram bem os dois polos:
| Acórdão | Resultado | O que pesou na decisão |
|---|---|---|
| 1401-007.901 Processo 15746.734981/2024-21 Decisão publicada em 18/05/2026 | Favorável ao contribuinte (por maioria): manteve a presunção de 8% e 12% e cancelou a exigência de IRPJ e CSLL sobre ganho de capital | A atividade imobiliária constava do objeto social desde 2013; a habitualidade não é requisito legal — não está nos arts. 15 e 20 da Lei nº 9.249/1995, e o critério é subjetivo; o tempo de permanência no ativo não circulante não altera a natureza da receita; precedentes de simulação foram afastados porque a alteração do objeto social ocorrera anos antes da venda |
| 1402-003.859 Processo 14098.720160/2016-17 Julgado em 16/04/2019 | Desfavorável ao contribuinte: manteve a tributação pelo ganho de capital | Pesaram a inexistência de vendas de outros imóveis, a ausência de plano de vendas e o lapso entre a reclassificação e a alienação. O imóvel ficara no imobilizado por décadas |
No caso julgado em 2026, o colegiado registrou que a classificação de um ativo deve considerar a finalidade do bem no contexto das atividades ordinárias da empresa: em companhias do ramo imobiliário, os imóveis destinados à renda ou à venda futura compõem o núcleo da operação. Também assentou que a forma de escrituração não altera a natureza da receita quando esta decorre de atividade prevista no objeto social.
Vale registrar a lição que ficou vencida no julgado de 2019, mas que sintetiza o argumento central da defesa: nas palavras do então conselheiro Caio Cesar Nader Quintella, não se pode aceitar uma empresa condenada à imutabilidade da exploração de determinadas atividades operacionais, sendo livre e garantida a alteração do seu objeto e da classificação contábil do seu acervo.
Solução de consulta vincula quem?
Esta é a distinção que muda a estratégia. As soluções de consulta na modalidade COSIT têm efeito vinculante no âmbito da Receita Federal: orientam a fiscalização em todo o país e dão segurança ao consulente. Mas não vinculam o CARF — órgão de julgamento administrativo — nem o Poder Judiciário.
Na prática, o contribuinte deve se preparar para um cenário de maior probabilidade de autuação, com boa chance de reversão nas instâncias de julgamento. Isso não significa ignorar o risco: significa medi-lo antes de vender, e não depois do auto de infração.
O que realmente decide o caso
A leitura conjunta dos precedentes mostra que o desfecho quase nunca depende de um único elemento, mas do conjunto:
- Objeto social — e desde quando. A previsão da compra e venda de imóveis é indispensável. Mais do que existir, ela precisa ser antiga em relação ao negócio: alteração às vésperas da venda é lida como casuísmo.
- Substância econômica. A atividade é efetivamente exercida ou existe apenas no papel?
- Tempo e sequência dos atos. O intervalo entre a reclassificação e a alienação é um dos fatores mais citados nos votos.
- Plano de vendas e atos preparatórios. Corretagem, publicidade, laudos e deliberações societárias documentam a mudança de destinação.
- Depreciação aproveitada. A fiscalização costuma sustentar que aproveitar a depreciação como imobilizado e depois vender como estoque seria uma vantagem dupla.
- Coerência da escrituração. Contabilidade, atos societários e realidade operacional precisam contar a mesma história.
Como reduzir o risco antes de vender
Com a SC COSIT nº 95/2026 em vigor, a venda de um imóvel que passou pelo imobilizado deixou de ser uma operação de rotina. Algumas medidas fazem diferença concreta:
1. Reveja o objeto social com antecedência — nunca na véspera do negócio.
2. Documente a decisão de mudança de destinação (ata, laudo, plano de comercialização).
3. Observe o item 68A do CPC 27 e o CPC 16 na reclassificação, com memória contábil.
4. Dimensione a diferença entre os dois cenários e o custo do litígio antes de assinar.
5. Avalie a consulta formal e as medidas judiciais cabíveis conforme o caso.
Cada operação tem particularidades que mudam completamente o prognóstico — do histórico do bem à redação do contrato social. A análise individualizada por um advogado especialista em Direito Tributário é o que separa um planejamento defensável de uma autuação previsível.
Perguntas frequentes
Minha empresa do lucro presumido vai vender um imóvel que está no ativo imobilizado. Pago 8% e 12% ou ganho de capital?
Depende do enquadramento da receita. Para a Receita Federal, a partir da Solução de Consulta COSIT nº 95/2026, o imóvel que já esteve no ativo não circulante imobilizado deve ser tributado pelo ganho de capital. O CARF, porém, tem admitido a presunção de 8% e 12% quando a atividade imobiliária consta do objeto social e é efetivamente exercida.
O que muda com a Solução de Consulta COSIT nº 95/2026?
Ela consolida um critério formal: a origem contábil do bem passa a determinar a tributação. Se o imóvel nasceu no imobilizado, a venda é ganho de capital ainda que ele tenha sido reclassificado para estoque e mesmo que o objeto social tenha sido redefinido. Isso estreita a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que privilegiava a atividade efetivamente exercida.
A solução de consulta obriga o CARF e o Judiciário?
Não. A solução de consulta COSIT tem efeito vinculante dentro da Receita Federal, orientando a fiscalização. Ela não vincula o CARF nem o Poder Judiciário, que mantêm liberdade para decidir de forma diversa — como de fato tem ocorrido.
Posso simplesmente reclassificar o imóvel para estoque antes de vender?
A reclassificação não é proibida — o item 68A do CPC 27 a prevê quando o bem passa a ser destinado à venda. O problema é a reclassificação sem substância, feita às vésperas do negócio e sem lastro na atividade real: é justamente esse quadro que os julgados desfavoráveis apontam para manter a tributação pelo ganho de capital.
Ter a compra e venda de imóveis no objeto social é suficiente?
É necessário, mas isoladamente não basta. Os julgados examinam também há quanto tempo a previsão existe, se a atividade é efetivamente exercida, o intervalo entre a reclassificação e a venda e a existência de atos preparatórios. Objeto social alterado pouco antes da alienação tende a ser lido como casuísmo.
A depreciação aproveitada no período atrapalha a defesa?
É um ponto sensível. A fiscalização sustenta que aproveitar a depreciação enquanto o bem estava no imobilizado e depois vendê-lo com tributação reduzida configuraria vantagem dupla. Além disso, a depreciação reduz o valor contábil e, se prevalecer o ganho de capital, amplia a base tributável. Por isso o histórico contábil do bem precisa ser analisado antes da venda.
Sua empresa tem uma
questão tributária?
Fale agora com o advogado. Atuamos com especialidade em Direito Tributário — defesa em autuações fiscais, contencioso administrativo e judicial, consultoria preventiva e recuperação de tributos.
Fontes
Atos normativos e legislação: Solução de Consulta COSIT nº 95, de 24 de junho de 2026 (publicada no DOU em 26/06/2026; vinculada parcialmente à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021); Decreto-Lei nº 1.598/1977, arts. 11 e 12 (receita bruta); Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20 (percentuais de presunção); Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29; Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
Jurisprudência administrativa: CARF, Acórdão nº 1401-007.901 (processo 15746.734981/2024-21, decisão publicada em 18/05/2026); CARF, Acórdão nº 1402-003.859 (processo 14098.720160/2016-17, julgado em 16/04/2019).
Normas contábeis: CPC 16 (estoques); CPC 27 (ativo imobilizado, item 68A); CPC 28 (propriedade para investimento).
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por um advogado especialista em Direito Tributário.
