Veja como a Desapropriação da Linha 19-Celeste do Metrô de São Paulo pode impactar proprietários e comerciantes
Introdução ao Projeto da Linha 19-Celeste
A Linha 19-Celeste é um projeto de metrô planejado para conectar o centro de São Paulo à cidade de Guarulhos, atendendo uma demanda antiga de mobilidade urbana. Essa futura linha vai ligar as estações Bosque Maia (região central de Guarulhos) e Anhangabaú (centro de São Paulo), em um trajeto de aproximadamente 17,6 km e 15 estações previstas. Estima-se que mais de 630 mil passageiros por dia utilizarão a Linha 19, reduzindo em até uma hora o tempo de viagem entre Guarulhos e o centro paulistano. Em cenário de operação plena, a demanda diária pode chegar a ~684 mil passageiros, demonstrando a importância estratégica desse investimento.
Após anos como projeto (a linha foi anunciada originalmente em 2004), a Linha 19 avançou de forma concreta entre 2024 e 2025. O governo estadual obteve a Licença Ambiental Prévia em outubro de 2023 (documento necessário confirmando a viabilidade ambiental do traçado) e vem publicando decretos de utilidade pública para as áreas a serem desapropriadas. Em março de 2025, foram emitidas resoluções declarando utilidade pública de grandes áreas na capital (435 mil m²) para implantar o pátio de trens e várias estações. Do lado de Guarulhos, um decreto estadual de maio de 2024 listou imóveis no centro de Guarulhos necessários às futuras estações e acessos No momento (final de 2025), o projeto encontra-se na fase de preparação e desapropriações, com o início das obras civis previsto para 2026 após conclusão de licitações e projetos executivos. O cronograma indica cerca de 6 a 7 anos de construção, visando inauguração entre 2032 e 2033 (embora fontes oficiais mencionem esforço para concluir até 2030
Assista o vídeo a seguir para entender sobre a Linha 19 Celeste do Metrô
Traçado Previsto e Bairros Afetados
O traçado da Linha 19-Celeste abrange três grandes trechos urbanos: o município de Guarulhos, a Zona Norte de São Paulo e a região central da capital.
| Município | Bairro / Região | Logradouro (marcos / numeração quando houver) |
|---|---|---|
| São Paulo | Sé / Pari | Rua Mendes Caldeira (nº 195, 309 e remanescentes do Largo do Pari) |
| São Paulo | Sé | Rua Carlos de Souza Nazaré; Rua Barão de Duprat; Av. Senador Queirós (cantos chanfrados) |
| São Paulo | Pari | Rua Santa Rosa; Largo do Pari (nº 01); Linha férrea adjacente |
| São Paulo | Brás / Belém (entorno) | Praça Domingues de Almeida Júnior; Rua Prof. Eurípedes Simões de Paula |
| São Paulo | Vila Medeiros (Pátio) | Av. Mário Haberfeld; Rua Cabo Norberto Enrique Weber; Rua Soldado Alcebíades Bobadilha da Cunha |
| São Paulo | Vila Medeiros (Pátio) | Av. Franz Liszt; Av. Joaquim dos Santos Domingues; Rua Samuel Lucas |
| São Paulo | Vila Medeiros (Pátio) | Av. João Simão de Castro; APP do Rio Cabuçu de Cima / Córrego do Violão |
| Guarulhos | Bosque Maia / Centro | Av. Tiradentes (ex.: nº 1495; 2521/2529) e entorno |
| Guarulhos | Centro / Eixo Paulo Faccini | Av. Paulo Faccini (ex.: nº 1130; 922); confluências com Av. Tiradentes |
| Guarulhos | Centro | Rua Brás Cubas; Rua Libanio José Antonio (concordâncias e frentes) |
| Guarulhos | Centro | Rua Tapajós (ex.: nº 289) e entorno |
| Guarulhos | Centro | Rua Alexandre de Oliveira Calmon (ex.: nº 60/70) |
| Guarulhos | Centro | Rua Cerqueira César (ex.: nº 112/124); Rua Dr. Ramos de Azevedo (ex.: nº 67/73) |
| Guarulhos | Vila Augusta / Itapegica | Av. Guarulhos; Rua José Sarraceni (perímetros com a Av. Guarulhos) |
| Guarulhos | Itapegica / Dutra | Rod. Fernão Dias (marginal, km 89,7); Av. Senador Adolf Schindling |
Observações importantes
A lista acima compila os logradouros mencionados expressamente nos atos oficiais já publicados para a Linha 19-Celeste, com foco nas áreas onde há perímetros de desapropriação, ocupação temporária ou servidão.
Os atos trazem descrições “por perímetro” e referências a imóveis específicos; por isso alguns trechos incluem marcos/numerações para dar melhor precisão.
Fontes oficiais (atos com os endereços citados)
- Em Guarulhos: serão cinco estações (conforme projeto atual) passando pelos bairros Bosque Maia, Centro, Vila Augusta, Paraventi e Itapegica. O ponto inicial será em Bosque Maia (Av. Tiradentes), seguindo por Guarulhos-Centro, Vila Augusta (próximo à Av. Guarulhos), Dutra (ao lado do Internacional Shopping Guarulhos, região Itapegica) e Itapegica/Jardim São João. Essas estações atenderão o eixo central guarulhense, incluindo áreas comerciais importantes (como o entorno do Poli Shopping e calçadões do centro) e zonas de convergência de ônibus municipais e intermunicipais. Haverá integrações previstas, por exemplo, um terminal de ônibus na Estação Dutra para facilitar baldeações.
Na Zona Norte de São Paulo: o ramal passará por bairros como Vila Medeiros, Vila Sabrina, Jardim Japão, Jardim Brasil, Jardim Julieta, Vila Maria e Vila Guilherme. Serão várias estações subterrâneas ao longo desse percurso, entre elas destacam-se Vila Sabrina, Cerejeiras (Jardim Julieta), Santo Eduardo (Jardim Brasil) e Vila Maria (próximo à Av. Guilherme Cotching). Essa região, de ocupação mista residencial-comercial, será também sede do Pátio de Manutenção Vila Medeiros, uma grande área técnica para estacionamento e manutenção de trens. O pátio ficará na região do Parque Novo Mundo/Vila Medeiros, nas proximidades do entroncamento das rodovias Fernão Dias e Presidente Dutra. Por sua dimensão, a implantação do pátio exigirá intervenções significativas em Vila Medeiros – o perímetro reservado tem cerca de 308 mil m², englobando glebas industriais e logísticas (como parte do parque logístico Sanca Galpões) e áreas ao longo de vias como Mário Haberfeld e Franz Liszt. Essa é possivelmente a maior frente de desapropriação do projeto, dada a necessidade de espaço para trilhos de estacionamento, oficinas e acessos do pátio.
No Centro de São Paulo: a Linha 19 se conectará às linhas existentes e atenderá o coração histórico da cidade. Estão previstas estações próximas à região do Vale do Anhangabaú/São Bento (integrando com Linha 1-Azul e Linha 3-Vermelha), além de novas paradas no trajeto até a Zona Norte, como São Bento (integração com Linha 1), Cerealista/Pari (atendendo o bairro do Pari e o comércio atacadista próximo ao Mercado Municipal), Silva Teles (região do Brás/Pari), Catumbi (próximo ao Belenzinho) e Pari ou Cerealista (nome da estação na área do Pari, conforme projeto). As intervenções centrais abrangem o Distrito da Sé, Brás e Belém, incluindo imediações da Rua Carlos de Souza Nazaré, Praça Pedro Lessa, Largo do Paissandu e Avenida 9 de Julho. Nessas áreas centrais, a Linha 19 fará conexão direta com as estações Anhangabaú (Linha 3) e São Bento (Linha 1), exigindo obras de integração subterrânea. Decretos de utilidade pública já listaram cerca de 19 áreas no centro (totalizando ~30 mil m²) próximas ao Vale do Anhangabaú e Paissandu para adequações e acessos. Trata-se de uma região sensível por abrigar diversos prédios históricos e densidade construtiva alta – qualquer obra exige cuidado especial para minimizar impactos nas estruturas vizinhas.
Em resumo
Em resumo, o trajeto previsto da Linha 19-Celeste atravessa bairros variados, desde regiões comerciais centrais e históricas, passando por bairros residenciais da Zona Norte, até o núcleo urbano de Guarulhos. Por onde passar, a linha deve trazer transformações urbanas: valorização imobiliária no entorno das estações, mudanças no fluxo de pessoas e comércio, e infelizmente, os impactos das desapropriações necessárias para abrir espaço às obras (tema que aprofundaremos a seguir). Os bairros citados vivenciarão canteiros de obra extensos, túnel sendo escavado no subterrâneo e, em alguns trechos, demolição de imóveis para construção de entradas de estação, saídas de emergência e poços de ventilação.
Imóveis Atingidos: Estimativas e Perfil dos Desapropriados
O projeto da Linha 19-Celeste requer a desapropriação de centenas de imóveis em São Paulo e Guarulhos. De acordo com dados da Companhia do Metrô e decretos já publicados, serão diretamente impactados cerca de 474 imóveis, dos quais 177 em Guarulhos e 297 na capital paulista. Esses números englobam propriedades de diferentes tipos e tamanhos ao longo do traçado.
Em termos de números gerais, além dos 474 imóveis diretamente na linha, o governo prevê gastar cerca de R$ 1,08 bilhão em indenizações de desapropriação. Esse montante expressivo reflete o alto custo de desapropriar em áreas urbanas densas. Cabe lembrar que nem todos os afetados perderão suas propriedades por completo – alguns terão desapropriação parcial (quando apenas uma parte do terreno é usada, por exemplo, um recuo para saída de ventilação) ou sofrerão servidões (passagem subterrânea) que podem não exigir desocupação total do imóvel. Entretanto, mesmo nessas situações, a lei prevê indenização correspondente à desvalorização ou aos danos causados pela obra.
Dicas Práticas para Proprietários e Comerciantes Desapropriados
Receber a notícia de que seu imóvel será desapropriado pode ser assustador, mas há medidas concretas que os afetados podem tomar para se proteger e buscar a melhor indenização possível. Abaixo, elencamos dicas importantes – desde cuidados com documentos até estratégias de negociação – úteis para proprietários, moradores ou comerciantes impactados pela Linha 19-Celeste:
Organize toda a documentação do imóvel: Tenha em mãos a escritura ou matrícula atualizada do imóvel, carnês de IPTU, plantas ou projetos aprovados, certidões negativas, contratos de compra/venda ou locação, etc.
Documente benfeitorias e melhorias: Se você fez reformas, ampliações ou investimentos no imóvel (como pintura, troca de piso, instalação de ar-condicionado, paisagismo, etc.), reúna notas fiscais, contratos e fotografias antes/depois.
Fique atento às notificações oficiais: Qualquer contato do Metrô ou do governo deve ocorrer por canais formais – carta registrada, publicação em diário oficial, visitas de representantes identificados. Cuidado com fraudes: já houve alertas sobre golpistas se passando por agentes de desapropriação. Desconfie de pessoas que aparecem sem identificação ou prometem “agilizar” o pagamento em troca de algo.
Não assine nada sem orientação jurídica: Pode ser tentador aceitar logo a primeira oferta, mas assinar recibos, procurações ou acordos sem compreender plenamente as condições pode ser arriscado.
Considere contratar uma avaliação independente: Você tem o direito de discordar do valor oferecido. Para fundamentar sua contraproposta, pode contratar um engenheiro avaliador para fazer um laudo particular do seu imóvel.
Fundo de comércio e prejuízos de negócio: Se você é comerciante ou empresário no imóvel desapropriado, calcule os prejuízos indiretos: perda de ponto comercial, queda de faturamento, equipamentos que terão que ser vendidos, indenização trabalhista a funcionários demitidos, etc.
- Planeje a realocação: Paralelamente à negociação, comece a pensar onde irá morar ou instalar seu comércio. Mesmo sem saber exatamente quando sairá, é prudente pesquisar bairros próximos, preços de imóveis similares, etc. Assim, quando receber a indenização, você já terá ideia de como utilizá-la.
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Um advogado de desapropriação entra para proteger patrimônio, acelerar o recebimento e maximizar a indenização. Na prática, ele atua em quatro frentes: técnica, negocial, judicial e estratégica.
Direitos dos Proprietários dos Imóveis Afetados
Os proprietários têm direito a indenização integral, à vista, pelo valor de mercado, podendo buscar complementação; comerciantes, inclusive locatários, podem buscar indenização por fundo de comércio, danos emergentes e lucros cessantes.
1) Diagnóstico técnico
O primeiro passo consiste na leitura detalhada do decreto e do memorial descritivo, para compreender o alcance da medida e os fundamentos que a embasam. Em seguida, é realizado o mapeamento do polígono definido, com a verificação se o imóvel do cliente foi incluído de forma total, parcial ou mesmo indevida no traçado estabelecido.
A etapa seguinte é a elaboração de um laudo de avaliação independente, destinado a apurar com precisão o valor de mercado do bem e das benfeitorias existentes, assegurando uma base sólida para eventual discussão judicial ou administrativa.
Por fim, são identificados os principais riscos e oportunidades envolvidos, como a existência de servidões, a preservação de acessos e a valorização ou desvalorização do remanescente. Esse conjunto de informações técnicas permite ao proprietário compreender com clareza sua situação e definir a melhor estratégia de defesa e de negociação.
2) Negociação administrativa
Após a conclusão do diagnóstico técnico, inicia-se a etapa de negociação administrativa junto ao Estado ou à concessionária responsável pela obra. Esse processo é conduzido com base em laudos independentes, que servem como referência objetiva para a defesa do valor real do imóvel.
Nessa fase, o advogado atua de forma estratégica para rebater ofertas iniciais subavaliadas, geralmente inferiores ao valor de mercado, apresentando contrapropostas fundamentadas em critérios técnicos, jurídicos e econômicos. O objetivo é alcançar uma indenização justa, reduzindo a necessidade de judicialização e garantindo maior segurança e previsibilidade ao proprietário.
3) Defesa judicial completa
Quando a negociação administrativa não resulta em uma indenização justa, passa-se à defesa judicial. Nessa fase, o advogado apresenta defesa no processo de desapropriação visando complementar o valor da indenização, assegurando que o proprietário receba o montante efetivamente devido pelo imóvel.
O trabalho envolve a produção de prova pericial robusta, capaz de demonstrar o real valor de mercado do imóvel e das benfeitorias, acompanhando de perto todas as fases processuais com o objetivo de elevar o valor final da indenização.
Além disso, o escritório atua nos procedimentos de imissão na posse, garantindo que o depósito inicial seja adequado e possibilite a liberação parcial dos valores ao proprietário. Também são pleiteados os juros compensatórios e moratórios, bem como os honorários de sucumbência, assegurando a reparação integral e justa.
4) Proteção do comerciante e do locatário
Nos casos em que a desapropriação afeta atividades comerciais, o escritório também atua na proteção do comerciante e do locatário. Nessa frente, é realizado o cálculo do fundo de comércio e dos lucros cessantes, com base em dados contábeis e documentos financeiros que comprovam a extensão do prejuízo.
A atuação abrange ainda a defesa de locatários atingidos, que, mesmo não sendo proprietários do imóvel, têm direito a indenização pelo impacto direto sobre o negócio. Para tanto, são organizadas e apresentadas provas concretas do dano, como registros de faturamento, base de clientela, contratos vigentes e custos de reinstalação em outro ponto comercial.
Esse trabalho garante que não apenas o dono do imóvel, mas também o empreendedor que nele desenvolve suas atividades, seja devidamente ressarcido.
5) Resultado prático para o proprietário e o comerciante
A atuação estratégica gera um resultado prático direto para o proprietário. Isso significa mais dinheiro na mão, com o recebimento do valor de mercado real do imóvel, acrescido das benfeitorias e, quando cabíveis, da indenização pelos danos ao negócio.
Além disso, há um recebimento mais rápido, viabilizado pela liberação de depósitos judiciais e pela redução de entraves processuais ao longo do trâmite.
Por fim, o trabalho proporciona menos risco, já que a desocupação do imóvel é planejada, o negócio pode ter continuidade quando possível e os custos decorrentes da mudança ou da paralisação são mitigados.
Direitos dos Comerciantes (Fundo de Comércio)
A indenização deve cobrir todo o prejuízo sofrido pelo expropriado, permitindo-lhe adquirir bem equivalente. Em imóveis comerciais, além do valor físico, há o fundo de comércio. A jurisprudência reconhece que a perda do fundo de comércio por força de desapropriação gera direito a indenização, inclusive para o locatário. Na prática, essa parcela muitas vezes é buscada em ação autônoma por perdas e danos, com prova de faturamento, tempo de estabelecimento e custos de reinstalação.
Conclusão
Se você foi notificado ou está no raio de obras da desapropriação, não aceite a primeira oferta sem uma avaliação técnica e jurídica. Com laudos bem feitos, documentos organizados e uma estratégia de negociação firme, a chance de elevar significativamente a indenização é real.
