Em resumo
- O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em maio de 2026, que a localização de um imóvel em Área de Preservação Permanente (APP) não afasta o dever de indenizar a instituição de servidão administrativa — no caso, para passagem de rede coletora de esgoto.
- A indenização foi mantida, mas calculada com um fator redutor de 1/3 sobre a área atingida, refletindo as restrições ambientais que já pesavam sobre o terreno.
- Por outro lado, o tribunal afastou os juros compensatórios, porque os proprietários não comprovaram perda de renda com o imóvel — exigência do art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, na interpretação que o STF deu na ADI 2.332.
- A lição prática é dupla: a APP não zera a indenização, mas para garantir os juros compensatórios o proprietário precisa provar que o imóvel gerava (ou poderia gerar) renda.
O que é uma servidão administrativa
A servidão administrativa é uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada mais branda do que a desapropriação. Na desapropriação, o poder público retira a propriedade do particular. Na servidão, ele não retira o imóvel: apenas impõe uma restrição parcial ao uso, para permitir a passagem de uma obra ou de um equipamento público — por exemplo, uma rede coletora de esgoto, uma linha de transmissão de energia, um gasoduto ou um aqueduto.
O proprietário continua dono do terreno, mas tem de tolerar a presença daquela infraestrutura e as limitações que ela impõe (não construir sobre a faixa, permitir acesso para manutenção etc.). Justamente por causa desse sacrifício patrimonial, a Constituição e o Decreto-Lei 3.365/1941 garantem ao proprietário o direito a uma indenização justa, fixada normalmente por laudo pericial.
O caso julgado pelo TJSP
Uma autarquia de saneamento — o SAAE (Serviço Autônomo de Água e Esgoto) de Sorocaba — ajuizou ação para constituir servidão administrativa sobre um imóvel particular, a fim de passar uma rede coletora de esgoto. A particularidade do caso: a faixa atingida estava integralmente dentro de uma Área de Preservação Permanente (APP), área que já sofre restrições ambientais por força do Código Florestal (Lei 12.651/2012).
Em primeira instância, o juiz reconheceu a servidão e fixou indenização aos proprietários, com correção monetária e juros compensatórios. A autarquia recorreu ao TJSP sustentando uma tese conhecida: a de que não haveria dever de indenizar, já que o imóvel, por estar em APP, "já não poderia ser usado mesmo". Em outras palavras, o expropriante argumentou que a restrição ambiental pré-existente esvaziaria o valor econômico da área.
O que o tribunal decidiu
A 11ª Câmara de Direito Público do TJSP, sob relatoria do Desembargador Márcio Kammer de Lima, decidiu em duas direções — e é importante entender as duas, porque o resultado não foi totalmente favorável ao proprietário:
Ponto favorável: a APP não afasta o dever de indenizar
O tribunal rejeitou a tese da autarquia. A circunstância de o imóvel estar em Área de Preservação Permanente não elimina o dever de indenizar a servidão. O laudo pericial — elaborado por profissional equidistante das partes — já havia considerado essas restrições ambientais ao aplicar um fator redutor de 1/3 sobre a área de incidência. Ou seja: a restrição ambiental reduz o valor, mas não o zera. E como a própria autarquia, intimada, concordou com o laudo sem apresentar impugnação técnica, não poderia depois rediscutir o valor em grau de recurso (vedação à inovação recursal).
Ponto desfavorável: os juros compensatórios foram afastados
Aqui está o ponto sensível e a lição mais importante do julgado. O TJSP afastou a condenação aos juros compensatórios, porque os proprietários não comprovaram perda de renda decorrente da limitação imposta ao imóvel. O fundamento é o art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, na interpretação fixada pelo Supremo Tribunal Federal na ADI nº 2.332, com efeitos retroativos (ex tunc): os juros compensatórios só são devidos quando há efetiva perda de renda com o bem atingido.
Os honorários advocatícios em favor dos proprietários foram mantidos, porque foi preservado o reconhecimento do direito deles à justa indenização. No conjunto, o recurso da autarquia e o reexame necessário foram parcialmente providos — apenas para afastar os juros compensatórios.
Conceitos do caso, explicados
| Conceito | O que significa |
|---|---|
| Servidão administrativa | Restrição parcial sobre o imóvel (não retira a propriedade) para permitir obra ou equipamento público, mediante indenização. |
| Área de Preservação Permanente (APP) | Área protegida pela legislação ambiental (Código Florestal), com restrições de uso e ocupação. |
| Fator redutor | Percentual aplicado pelo perito para reduzir o valor da indenização, refletindo restrições que já pesavam sobre o imóvel (aqui, 1/3). |
| Juros compensatórios | Juros que compensam o proprietário pela perda antecipada do uso econômico do bem. Pela ADI 2.332/STF, dependem de prova de perda de renda. |
| Inovação recursal | Tentativa de discutir, só no recurso, questão que não foi levantada na 1ª instância — vedada pelo processo civil. |
O que esse precedente significa para o proprietário
A decisão é útil em dois sentidos, mas exige leitura cuidadosa. De um lado, ela reforça uma tese defensiva valiosa: expropriantes (concessionárias, autarquias de saneamento, empresas de energia) frequentemente alegam que imóveis em APP ou com restrição ambiental "não valem nada" e por isso não mereceriam indenização. O TJSP rejeitou esse argumento — a restrição ambiental reduz, mas não anula o conteúdo econômico do imóvel, e a servidão impõe um sacrifício patrimonial adicional que deve ser indenizado.
De outro lado, a decisão é um alerta: os juros compensatórios não são automáticos. Desde a ADI 2.332/STF, eles dependem de prova de que o imóvel gerava ou poderia gerar renda. Quem é atingido por servidão ou desapropriação e quer assegurar essa parcela precisa instruir o processo com elementos concretos — uso produtivo do bem, potencial de exploração, documentos que demonstrem a perda econômica. Confiar que "os juros vêm sozinhos" é um erro que pode reduzir significativamente o valor a receber.
Como agir na prática
Se você foi atingido por uma servidão administrativa — especialmente em área com restrição ambiental —, três cuidados fazem diferença: (i) não aceite a tese de que a APP zera a indenização; ela é, no máximo, fator de redução; (ii) discuta tecnicamente o fator redutor aplicado pelo perito, com laudo de assistente técnico próprio (engenheiro com registro no CREA), pois o percentual influencia diretamente o valor; e (iii) se houver uso econômico do imóvel, produza prova robusta de perda de renda desde o início, para sustentar os juros compensatórios.
Íntegra da decisão
Transcreve-se, abaixo, a ementa do acórdão tal como disponibilizada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo:
TJSP — Apelação Cível 1005370-19.2019.8.26.0602 (ementa oficial)
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. PASSAGEM DE REDE COLETORA DE ESGOTO. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. INDENIZAÇÃO. JUROS COMPENSATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Recurso interposto pelo SAAE – Serviço Autônomo de Água e Esgoto de Sorocaba contra sentença que declarou constituída servidão administrativa de passagem de rede coletora de esgoto sobre imóvel localizado em área de preservação permanente, fixando indenização aos proprietários no valor de R$ 3.114,08, com correção monetária, juros compensatórios de 6% ao ano. 2. Aventada inexistência do dever de indenizar ao fundamento de estar a área servienda integralmente inserida em Área de Preservação Permanente (APP), sobre a qual já recaem restrições legais. 3. Laudo pericial, elaborado por profissional equidistante dos interesses das partes, que aplicou, adequadamente, o fator redutor de 1/3 (um terço) sobre a área de incidência, refletindo as restrições decorrentes da legislação ambiental preexistente. Apelante que, instada a se manifestar a respeito das conclusões periciais, concordou com as conclusões expostas no laudo oficial, sem apresentação de qualquer ressalva ou impugnação técnica. Impossibilidade de rediscussão do quantum indenizatório sob fundamento não ventilado em primeiro grau de jurisdição, pena de defesa inovação recursal. 3. Juros compensatórios. Afastamento. Ausência de comprovação de perda de renda pelos proprietários. Inteligência do art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, com a interpretação dada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI nº 2.332, dotado de efeitos ex tunc. Precedentes. 4. Honorários advocatícios. Mantido o reconhecimento do direito dos apelados à justa indenização, impõe-se a preservação da verba honorária, nos termos do Decreto-lei nº 3365/41. 5. Desfecho de origem parcialmente reformado para o fim de afastar a condenação aos juros compensatórios. Recurso voluntário e reexame necessário parcialmente providos. (TJSP; Apelação Cível 1005370-19.2019.8.26.0602; Relator (a): Márcio Kammer de Lima; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro de Sorocaba - Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 21/05/2026; Data de Registro: 21/05/2026)
Perguntas frequentes
Meu imóvel está em APP. Tenho direito a indenização pela servidão?
Sim. Segundo este precedente do TJSP, a localização em Área de Preservação Permanente não afasta o dever de indenizar a servidão administrativa. A restrição ambiental pode reduzir o valor (no caso, por um fator redutor de 1/3), mas não o elimina. O sacrifício patrimonial imposto pela servidão deve ser indenizado.
O que é o fator redutor de 1/3 aplicado no caso?
É um percentual usado pelo perito para reduzir o valor da indenização, refletindo que o imóvel já tinha restrições ambientais antes da servidão. O perito reduziu em um terço o valor da área atingida. Esse percentual é discutível tecnicamente: o proprietário pode contestá-lo com laudo de assistente técnico próprio.
Por que os juros compensatórios foram afastados?
Porque os proprietários não comprovaram perda de renda com o imóvel. Desde a ADI 2.332 do STF, o art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei 3.365/1941 condiciona os juros compensatórios à demonstração de efetiva perda de renda. Sem essa prova, os juros não são devidos — daí a importância de instruir o processo com elementos concretos sobre o uso econômico do bem.
Como faço para garantir os juros compensatórios?
É preciso produzir prova de que o imóvel gerava renda ou tinha potencial de exploração econômica afetado pela servidão ou desapropriação — por exemplo, uso produtivo, arrendamento, exploração agrícola ou potencial construtivo. Essa prova deve ser apresentada desde o início, com apoio de laudo técnico, e não deixada para o fim do processo.
Servidão administrativa e desapropriação são a mesma coisa?
Não. Na desapropriação, o poder público retira a propriedade do particular. Na servidão administrativa, a propriedade permanece com o dono, mas fica restrita pela passagem de uma obra ou equipamento público (rede de esgoto, linha de energia, gasoduto). Ambas geram direito a indenização, mas em medidas diferentes — a servidão indeniza a restrição parcial, não o valor integral do bem.
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Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1005370-19.2019.8.26.0602. Relator: Des. Márcio Kammer de Lima. 11ª Câmara de Direito Público. Foro de Sorocaba — Vara da Fazenda Pública. Julgamento: 21/05/2026; registro: 21/05/2026.
- Decreto-Lei Federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941, art. 15-A — Lei Geral das Desapropriações.
- Supremo Tribunal Federal — ADI nº 2.332/DF (juros compensatórios e prova de perda de renda).
- Lei nº 12.651/2012 — Código Florestal (Áreas de Preservação Permanente).
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, inciso XXIV.
