Desapropriação na Rodovia SP 127 em Tatuí: Resolução SPI 051/2025

Você é proprietário em Tatuí e teve notícia de que sua área será atingida pela remodelação do dispositivo no km 110+100 da Rodovia SP 127?

A publicação da Resolução SPI 051/2025 pela Secretaria de Parcerias em Investimentos inaugura, para os proprietários atingidos em Tatuí, a fase de declaração de utilidade pública (DUP) voltada à remodelação do dispositivo localizado no km 110+100 da Rodovia SP 127. A DUP é o ato que autoriza o início do processo expropriatório, distinguindo-se de meros estudos preliminares, que produzem efeito mercadológico mas não habilitam a expropriação. A partir dela, a Concessionária Rodovias Integradas do Oeste S/A (SPVIAS) fica autorizada a promover as medidas administrativas e judiciais para aquisição compulsória das áreas, sempre sob a garantia constitucional da justa e prévia indenização prevista no CF art. 5º, XXIV, e sob o regime do Decreto-Lei 3.365/1941.

Este artigo orienta tecnicamente o proprietário e o locatário atingidos sobre o alcance da medida, as áreas envolvidas, as rubricas indenizatórias cabíveis e o plano de ação para que a reação juridicamente estruturada conduza à maximização da indenização. O foco é exclusivamente a perspectiva de quem é atingido pelo poder concedente e pela concessionária.

1. Localização e contexto da Resolução SPI 051/2025

A medida tem por objeto a remodelação do dispositivo no km 110+100 da Rodovia SP 127, no Município de Tatuí, Comarca de Tatuí. Trata-se de intervenção de engenharia rodoviária destinada a reconfigurar acessos, alças e geometria do entroncamento, o que tipicamente exige a incorporação de faixas marginais e de áreas lindeiras à pista. A resolução abrange, ainda, um perímetro vinculado na Rodovia SP 129, na pista Norte, sentido Boituva, entre as estacas 3039+0,11m e 3040+13,89m, igualmente no Município de Tatuí.

O conjunto das áreas declaradas soma 119.539,03 m², o que evidencia a magnitude da intervenção e o potencial de atingimento de imóveis rurais, comerciais e de apoio à atividade rodoviária, como galpões, postos e estabelecimentos situados à margem da pista. A natureza linear da obra faz com que os imóveis sejam frequentemente cortados em parte de sua extensão, gerando os efeitos jurídicos próprios da expropriação parcial.

2. Logradouros e perímetros atingidos

A leitura técnica da Resolução SPI 051/2025 permite organizar os logradouros e perímetros declarados de utilidade pública. A tabela a seguir consolida os trechos, marcos quilométricos e a função de cada segmento no perímetro da obra, elemento essencial para que o proprietário identifique com precisão se e como seu imóvel é alcançado.

Na prática, a Rodovia SP 127, no km 110+100, concentra o núcleo da obra de remodelação do dispositivo, sendo o ponto em que a reconfiguração geométrica tende a demandar a maior incorporação de áreas marginais. Já a Rodovia SP 129, no segmento da pista Norte com sentido Boituva, delimitado entre as estacas 3039+0,11m e 3040+13,89m, corresponde à Área 1 da resolução, funcionando como trecho complementar diretamente articulado ao projeto principal em Tatuí.

3. Motivação técnica e tipologia rodoviária da obra

A remodelação de dispositivo viário é intervenção que altera a geometria de entroncamentos, alças de acesso e faixas de aceleração e desaceleração. Em rodovias concedidas, essas obras integram o programa de exploração da concessão e justificam a incorporação de áreas lindeiras à faixa de domínio. Para o proprietário atingido, a tipologia rodoviária traz consequências indenizatórias específicas, que vão além do simples valor do terreno tomado.

O imóvel cortado pela pista sofre, com frequência, depreciação por proximidade da faixa de rolamento, em razão de ruído, vibração, poeira e restrição de uso. Quando se trata de imóvel comercial à beira de rodovia, como postos de combustível, restaurantes e galpões logísticos, a supressão de parte da frente do terreno acarreta perda de testada, comprometendo visibilidade, acesso e o próprio valor do ponto. Esses fatores devem ser tecnicamente mensurados no laudo, não podendo ser ignorados pela avaliação da expropriante.

4. Desapropriação, servidão e faixa non aedificandi

Nem toda restrição imposta por obra rodoviária configura desapropriação. É fundamental distinguir três figuras. A desapropriação transfere a propriedade da área tomada, gerando direito à indenização integral do bem. A servidão administrativa mantém a propriedade com o particular, mas impõe restrição de uso, indenizável na medida da efetiva limitação. Já a faixa non aedificandi é restrição de construir nas margens da rodovia, prevista na Lei 6.766/1979, art. 4º, III, que estabelece reserva de 15 metros de cada lado ao longo das faixas de domínio.

A correta qualificação jurídica do que está sendo imposto ao imóvel é decisiva para a indenização. Há casos em que a concessionária pretende tratar como simples restrição administrativa aquilo que, na prática, esvazia o uso econômico do bem, situação que pode justificar a indenização como se desapropriação fosse. A análise técnica do laudo e do projeto de remodelação do dispositivo no km 110+100 da Rodovia SP 127 é o que permite enquadrar adequadamente o caso.

5. Direitos do proprietário expropriado

O proprietário atingido pela Resolução SPI 051/2025 é titular de um feixe de direitos que asseguram a recomposição integral de seu patrimônio. O primeiro deles é a justa e prévia indenização em dinheiro, garantia do CF art. 5º, XXIV, que não se confunde com a oferta administrativa da concessionária. O segundo é o direito de produzir laudo pericial prévio e de discutir, no curso do processo, todas as rubricas que compõem o valor de mercado do bem.

A indenização não se limita ao terreno. Edificações, benfeitorias, culturas, fundo de comércio de pontos consolidados e a depreciação do remanescente integram o cálculo. Quando a parte que sobra ao proprietário perde viabilidade econômica, configura-se o remanescente antieconômico, hipótese em que o expropriado pode exigir a indenização da totalidade ou a recomposição do prejuízo correspondente.

Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios a partir do termo legal sobre o valor da condenação. A correção monetária recompõe o débito ao longo do tempo, de modo que a indenização preserve seu valor real.

6. Direitos do inquilino e do locatário

O locatário de imóvel atingido pela remodelação do dispositivo na Rodovia SP 127 possui direitos próprios e autônomos, que não se confundem com os do proprietário. Quem explora atividade comercial no ponto, em postos, restaurantes ou galpões à margem da pista, pode pleitear indenização pela perda do fundo de comércio, pelos custos de mudança, pela desmontagem e remontagem de instalações e pelo lucro cessante durante o período de transição.

Esses direitos são exercidos de forma independente e podem ser deduzidos no mesmo processo ou em ação própria, conforme a estratégia mais adequada. A documentação que comprova a existência e a estabilidade do negócio é o principal elemento de prova para quantificar a reparação devida ao inquilino.

7. Imissão provisória na posse e seus efeitos

Na via judicial, a concessionária pode requerer a imissão provisória na posse, mediante depósito do valor de avaliação prévia em juízo. Com o depósito, a posse é transferida ao expropriante, que passa a poder executar a obra de remodelação do dispositivo no km 110+100 da Rodovia SP 127. Esse depósito, contudo, não significa que o expropriado receba a indenização naquele momento.

É justamente sobre a diferença entre o valor depositado para a imissão provisória e a indenização final que incidem os juros compensatórios, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941. Por isso, a impugnação consistente do valor depositado, ancorada em laudo técnico próprio, é peça central da estratégia do expropriado para ampliar a base de cálculo da reparação.

8. Cálculo e quantificação da indenização

A quantificação da justa e prévia indenização deve seguir o método científico previsto na NBR 14.653-2 para terrenos e edificações, e na NBR 14.653-4 para empreendimentos e fundo de comércio. O avaliador analisa amostras de mercado, aplica fatores de homogeneização e considera localização, zoneamento, topografia, testada e potencial de aproveitamento. Em imóveis à beira de rodovia, o acesso e a frente para a pista são determinantes do valor.

Quando a obra suprime parte da frente do imóvel, a perda de testada deve ser computada como dano autônomo, pois reduz a aptidão comercial do remanescente. Se a área restante deixa de comportar uso economicamente viável, o remanescente antieconômico autoriza a indenização ampliada. A soma dessas rubricas, acrescida de juros e correção, compõe a indenização integral à vista a que o expropriado faz jus.

9. Plano de ação e cronograma do expropriado

Diante da Resolução SPI 051/2025, a postura recomendada não é aguardar passivamente a proposta da concessionária, mas estruturar tecnicamente a defesa desde o primeiro contato. A reação organizada amplia substancialmente a indenização e protege o patrimônio contra avaliações deficitárias.

Com a documentação organizada, o passo seguinte é constituir prova técnica independente, capaz de contrapor a avaliação da expropriante e revelar rubricas omitidas, como depreciação do remanescente e perda de testada.

Por fim, com a prova técnica em mãos, define-se a estratégia entre a via amigável e a judicial, sempre preservando o direito de discutir o valor.

10. O que fazer agora?

A publicação da Resolução SPI 051/2025 abre uma janela decisiva para os proprietários e locatários atingidos no km 110+100 da Rodovia SP 127 e no trecho declarado da Rodovia SP 129, em Tatuí. A atuação tempestiva permite identificar com exatidão a área atingida, mensurar todas as rubricas indenizatórias e impedir que a avaliação da SPVIAS prevaleça como se fosse o valor justo. A diferença entre a oferta administrativa e a indenização apurada por perícia costuma ser expressiva, sobretudo em imóveis comerciais com forte dependência da testada para a pista.

O caminho técnico passa por confirmar o atingimento, reunir a documentação dominial e comercial, produzir laudo pericial prévio e impugnar de forma consistente o valor depositado para a imissão provisória. Sobre esse valor é que se constroem os juros compensatórios da diferença, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e os honorários da sucumbência, nos termos do art. 27 do mesmo diploma. Quanto antes o expropriado estruturar a defesa, maior a probabilidade de assegurar a recomposição integral de seu patrimônio, em conformidade com a justa e prévia indenização garantida pelo CF art. 5º, XXIV.