Você é proprietário na Rua Mário Ferraz de Souza, em Cidade Tiradentes, e recebeu notícia de que a SABESP vai instituir servidão no seu terreno?
📌 O que você precisa saber
- A Resolução SPI 060/2025, publicada em 20/10/2025, declarou de utilidade pública uma faixa de 204,63 m² na Rua Mário Ferraz de Souza, no Distrito de Cidade Tiradentes, em São Paulo.
- O objetivo é instituir servidão administrativa em favor da SABESP para a instalação do Coletor Caitité, de 300 mm de diâmetro, integrante do sistema de esgotamento sanitário.
- Servidão administrativa não transfere a propriedade, mas impõe restrição permanente ao uso do solo e gera direito a indenização proporcional ao gravame.
- O proprietário preserva o direito de discutir tecnicamente o valor com base na NBR 14.653-2 e de exigir justa e prévia indenização conforme a CF art. 5º, XXIV.
A publicação de uma declaração de utilidade pública (DUP) destinada à instituição de servidão administrativa não é um simples comunicado: é o ato que autoriza a SABESP a iniciar o procedimento jurídico para gravar permanentemente parte do seu imóvel. No caso da Resolução SPI 060/2025, expedida pela Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo em 17/10/2025 e publicada em 20/10/2025, o fundamento é a passagem do Coletor Caitité de 300 mm na Vila Paulista, Distrito de Cidade Tiradentes. A base legal da servidão por utilidade pública é o Decreto-Lei 3.365/1941, combinado com a garantia constitucional de justa e prévia indenização da CF art. 5º, XXIV.
Este artigo detalha o que a Resolução SPI 060/2025 significa em termos concretos, qual é o escopo da restrição imposta ao terreno da Rua Mário Ferraz de Souza, quais rubricas compõem a indenização devida e como o expropriado deve se estruturar tecnicamente para que o valor ofertado pela concessionária não seja o único parâmetro da negociação.
⚖️ Servidão administrativa não é desapropriação total
Na servidão, você continua sendo o proprietário do terreno, mas passa a conviver com uma restrição permanente: não pode edificar, plantar árvores de raízes profundas ou alterar o solo sobre a faixa onde corre o coletor. A indenização deve refletir exatamente essa perda de aproveitamento e a desvalorização do remanescente, e não apenas o valor simbólico da área gravada.
1. Onde fica e qual é o contexto da Resolução SPI 060/2025
O imóvel atingido situa-se na Rua Mário Ferraz de Souza, no Distrito de Cidade Tiradentes, Município e Comarca de São Paulo, em região de perfil predominantemente residencial e densamente ocupada no extremo leste da capital. A obra de saneamento que justifica a servidão é o Coletor Caitité, tubulação de 300 mm de diâmetro integrante do Sistema de Esgotamento Sanitário operado pela SABESP. A faixa de terra declarada de utilidade pública tem 204,63 m², conforme a Resolução SPI 060/2025.
Cidade Tiradentes é uma das regiões com maior concentração de conjuntos habitacionais da cidade, e a ampliação da rede coletora de esgoto é apresentada pelo poder público como medida de interesse coletivo. Isso, porém, não retira do proprietário da Rua Mário Ferraz de Souza o direito de ser integralmente indenizado pelo gravame imposto ao seu imóvel. O interesse público legitima a servidão; ele não autoriza, em nenhuma hipótese, indenização aquém da efetiva perda patrimonial.
💡 O que a DUP autoriza e o que ela não autoriza
A publicação da Resolução SPI 060/2025 autoriza a SABESP a promover, administrativa ou judicialmente, a instituição da servidão sobre a faixa descrita. Ela não autoriza, por si só, que a tubulação seja instalada sem prévia composição indenizatória ou sem o devido processo. A DUP inaugura o procedimento; não suprime os direitos do proprietário.
2. Logradouros e perímetros atingidos
A Resolução SPI 060/2025 concentra a restrição em um único logradouro. A tabela abaixo sistematiza o perímetro atingido, com o trecho, a área aproximada e a função da faixa dentro do traçado do coletor.
| Logradouro | Trecho/marco | Área aprox. | Função no perímetro |
|---|---|---|---|
| Rua Mário Ferraz de Souza | Terreno no Distrito de Cidade Tiradentes (Vila Paulista) | 204,63 m² | Faixa de servidão para implantação do Coletor Caitité Ø300mm |
O imóvel da Rua Mário Ferraz de Souza é o ponto único de incidência da servidão prevista na Resolução SPI 060/2025. Por se tratar de faixa de saneamento, a restrição tende a acompanhar o eixo da tubulação, gerando uma área de não edificação que precisa ser tecnicamente delimitada em planta e confrontada com a área total do terreno para mensurar o real impacto sobre o aproveitamento remanescente.
⚠️ A área da faixa não é a única coisa a indenizar
É comum que a oferta da concessionária se limite ao valor da faixa de 204,63 m² calculado por um percentual padronizado. Esse critério ignora a desvalorização do remanescente: o terreno que sobra pode perder potencial construtivo, sofrer restrição de implantação e ter seu valor de mercado reduzido. Tudo isso integra a indenização e deve ser demonstrado por laudo pericial prévio.
3. Por que a SABESP pode instituir servidão e em que ela difere da desapropriação
A servidão administrativa é o instituto pelo qual o poder público, ou a concessionária por ele autorizada, impõe sobre imóvel privado um ônus real destinado a viabilizar uma obra ou serviço de utilidade pública, sem retirar a titularidade do bem. No caso da Resolução SPI 060/2025, a finalidade declarada é permitir a passagem subterrânea do Coletor Caitité. Diferentemente da desapropriação plena, em que o domínio é transferido ao expropriante, na servidão o proprietário mantém a propriedade, mas com o uso restrito na faixa gravada.
Essa distinção tem consequência direta no cálculo. Na desapropriação total, indeniza-se o valor integral do bem. Na servidão, indeniza-se a fração do valor correspondente à limitação imposta, somada à eventual desvalorização do que remanesce livre. Por isso, a quantificação exige rigor técnico: aplicar um percentual genérico sobre o valor do solo, sem avaliar o caso concreto, costuma subestimar a perda real do proprietário.
| Aspecto | Desapropriação total | Servidão administrativa |
|---|---|---|
| Titularidade | Transferida ao expropriante | Mantida com o proprietário |
| Uso do bem | Cessa integralmente | Restrito apenas na faixa gravada |
| Base de cálculo | Valor integral do imóvel | Fração da perda de uso + desvalorização do remanescente |
| Fundamento | Decreto-Lei 3.365/1941; CF art. 5º, XXIV | Decreto-Lei 3.365/1941; CF art. 5º, XXIV |
💡 A indenização da servidão também deve ser justa e prévia
A garantia da CF art. 5º, XXIV não distingue entre desapropriação plena e servidão: em ambos os casos a indenização deve ser justa e prévia. No contexto urbano, a CF art. 182 § 3º reforça que a indenização da propriedade urbana deve ser prévia, justa e em dinheiro. A faixa do Coletor Caitité, embora subterrânea, gera restrição permanente que precisa ser remunerada de forma integral.
4. Quais são os direitos do proprietário atingido
O proprietário do terreno na Rua Mário Ferraz de Souza dispõe de um conjunto de direitos que não se esgotam no recebimento da oferta inicial. O primeiro deles é o direito de discutir o valor: a quantia proposta pela SABESP é uma avaliação unilateral e não vincula o proprietário, que pode contrapor laudo técnico próprio e exigir a recomposição integral do prejuízo. O segundo é o direito a uma justa e prévia indenização, na forma da CF art. 5º, XXIV.
O terceiro direito é o de participar tecnicamente da definição do valor por meio de avaliação independente. A SABESP não detém o monopólio da mensuração: o proprietário pode e deve apresentar parecer fundamentado na NBR 14.653-2, que estabelece o tratamento científico de amostras de mercado, considerando localização, topografia, zoneamento e demais atributos do terreno. Quanto melhor instruído o laudo, maior a base de discussão sobre o valor.
🛡️ Direito de exigir a delimitação precisa da faixa
Antes de aceitar qualquer proposta, o proprietário tem o direito de exigir a planta georreferenciada da faixa de servidão, com cotas, área exata e indicação do que ficará impedido de uso. Sem essa delimitação clara, é impossível verificar se os 204,63 m² declarados na Resolução SPI 060/2025 correspondem ao gravame efetivamente projetado e qual será o impacto sobre o restante do lote.
Há ainda o direito a indenização pelos danos indiretos decorrentes da obra: depreciação do imóvel pela proximidade de equipamento de saneamento, eventuais danos durante a instalação da tubulação e custos para readequação do uso do terreno. Esses itens integram a reparação e não devem ser tratados como concessões da concessionária, mas como parcelas devidas por força da garantia constitucional de indenização integral.
5. Como se calcula a indenização da servidão
A quantificação da indenização em servidão administrativa parte do valor de mercado do terreno, apurado segundo a NBR 14.653-2, e sobre ele se aplica o grau de restrição imposto pela faixa. Não se trata de um número fixo: depende da proporção entre a área gravada e a área total, da posição da faixa no lote, do potencial construtivo perdido e da existência de remanescente comprometido. A tabela a seguir reúne as rubricas que podem compor a reparação.
| Rubrica | Norma técnica/legal | Observações |
|---|---|---|
| Valor da faixa gravada | NBR 14.653-2 | Fração do valor do solo correspondente à restrição de uso |
| Desvalorização do remanescente | NBR 14.653-2 | Perda de potencial construtivo e de valor de mercado do que sobra |
| Benfeitorias afetadas | NBR 14.653-2 e NBR 12.721 | Estruturas atingidas pela faixa ou pela obra |
| Juros compensatórios | Art. 15-A, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre o depositado e a indenização final |
| Juros moratórios | Decreto-Lei 3.365/1941 | A partir do termo legal sobre o valor da condenação |
| Honorários advocatícios | Art. 27, Decreto-Lei 3.365/1941 | Sobre a diferença entre oferta e condenação |
Sobre o valor principal incidem juros compensatórios sobre a diferença entre o valor depositado para imissão provisória na posse e a indenização final, na forma do art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, e juros moratórios na forma do mesmo diploma. A correção monetária é devida de modo pleno sobre todo o débito. Esses acréscimos não são favores: decorrem da lei e da demora entre a restrição imposta e o efetivo pagamento.
⚠️ Cuidado com o critério percentual padronizado
A prática usual da concessionária é avaliar a servidão aplicando um percentual fixo sobre o valor do solo, como se toda servidão produzisse o mesmo grau de restrição. Esse atalho desconsidera a realidade do lote: um terreno pequeno, cortado por faixa central, pode perder quase toda a viabilidade de aproveitamento. A regra é mensurar o caso concreto, e não aplicar um número de prateleira.
6. A diferença entre depósito para imissão e pagamento da indenização
Um ponto que costuma gerar confusão é o momento do pagamento. Caso a SABESP ingresse com ação para instituir a servidão e requeira a imissão provisória na posse da faixa, a concessionária deposita em juízo o valor de sua avaliação prévia, e a posse da faixa é transferida ao expropriante mediante esse depósito. Isso não significa que o proprietário recebe a indenização naquele instante.
O proprietário preserva o direito de discutir o valor no processo, e o levantamento do depósito ocorre após a fixação da indenização definitiva, por sentença ou por acordo homologado. Somente na via amigável, mediante acordo extrajudicial, o proprietário recebe o valor pactuado conforme o contrato celebrado. Confundir o depósito para imissão com o pagamento é um erro que pode levar o proprietário a aceitar a transferência da faixa sem garantir a discussão do valor.
⚖️ Imissão provisória não é recebimento imediato
Se houver imissão provisória na posse da faixa, a SABESP deposita o valor de sua avaliação e passa a poder executar a obra, mas o proprietário não levanta esse valor de imediato. O levantamento do depósito depende da definição da indenização final. Até lá, o expropriado mantém íntegro o direito de demonstrar, por laudo, que a quantia depositada é insuficiente.
7. Função social e o equilíbrio entre interesse coletivo e direito de propriedade
A obra de saneamento associada à Resolução SPI 060/2025 atende a um interesse coletivo evidente: a ampliação do sistema de esgotamento sanitário em Cidade Tiradentes. A função social da propriedade urbana, prevista na CF art. 182 § 4º e detalhada pela Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), legitima que o poder público promova intervenções no solo urbano em prol da coletividade. Essa legitimidade, contudo, opera em equilíbrio com a garantia individual de propriedade.
O cumprimento da função social não autoriza a transferência do custo da obra pública para o particular atingido. Ao contrário: justamente porque a coletividade se beneficia do Coletor Caitité, é a coletividade, por meio da SABESP, que deve arcar com a indenização integral do proprietário da Rua Mário Ferraz de Souza. O interesse público justifica a servidão; ele não justifica indenização incompleta.
🏠 Ponto estratégico: documente o estado atual do imóvel
Antes de qualquer intervenção física da concessionária, registre fotograficamente e por medição o estado atual do terreno e de eventuais construções. Esse acervo probatório é decisivo para demonstrar danos causados pela obra e para sustentar, no laudo, a real extensão do que será perdido com a faixa do Coletor Caitité.
8. Plano de ação para o proprietário da Rua Mário Ferraz de Souza
Diante da Resolução SPI 060/2025, a reação juridicamente estruturada é o caminho para maximizar a indenização. A primeira providência é reunir a documentação do imóvel, que servirá de base tanto para a avaliação técnica quanto para eventual discussão judicial. A organização documental antecede qualquer negociação com a SABESP.
📁 1ª medida: reúna a documentação do imóvel
i. Matrícula atualizada do imóvel.
ii. Carnê de IPTU e planta aprovada, quando houver.
iii. Documentos de eventuais benfeitorias e edificações.
iv. Cópia da Resolução SPI 060/2025 e da notificação recebida.
A segunda providência é obter a delimitação técnica precisa da faixa. Sem a planta georreferenciada e a confrontação da área de 204,63 m² com a área total do lote, não é possível dimensionar o impacto real nem aferir se a oferta da concessionária cobre a desvalorização do remanescente.
💡 2ª medida: exija a planta e o memorial da faixa
Solicite formalmente à SABESP a planta georreferenciada e o memorial descritivo da servidão, com a posição exata da tubulação, a largura da faixa de não edificação e a área que ficará restrita. Esses elementos são a base objetiva de toda a discussão sobre o valor.
A terceira providência é a constituição de um laudo pericial prévio, elaborado segundo a NBR 14.653-2, capaz de quantificar a perda da faixa, a desvalorização do remanescente e os danos indiretos. É esse laudo que coloca o proprietário em posição de igualdade técnica frente à avaliação da concessionária.
💡 3ª medida: constitua laudo pericial prévio
Um laudo pericial prévio independente, fundamentado em amostras de mercado da região de Cidade Tiradentes, permite contrapor a avaliação unilateral da SABESP e sustentar tecnicamente um valor compatível com a efetiva perda patrimonial imposta pela faixa do Coletor Caitité.
9. Cronograma e próximos passos
O procedimento decorrente da Resolução SPI 060/2025 tende a seguir uma sequência previsível: notificação do proprietário, apresentação de oferta pela SABESP, tentativa de composição amigável e, na ausência de acordo, eventual ação para instituição judicial da servidão com pedido de imissão provisória na posse da faixa. Cada etapa abre uma janela decisiva para o expropriado se posicionar com base técnica.
O momento mais sensível é o da oferta inicial. Aceitar a proposta da concessionária sem antes confrontá-la com laudo próprio costuma significar abrir mão de parcelas legítimas da indenização, sobretudo da desvalorização do remanescente e dos danos indiretos. A recusa fundamentada, acompanhada de avaliação técnica, é o que preserva integralmente o direito do proprietário da Rua Mário Ferraz de Souza.
⏳ Janela decisiva: não deixe o prazo correr sem reação técnica
O intervalo entre a notificação e a eventual imissão provisória na posse é o período em que o proprietário consolida sua posição. Reunir documentos, exigir a delimitação da faixa e constituir laudo pericial prévio nesse intervalo é o que transforma a oferta da SABESP em ponto de partida, e não em ponto final, da negociação.
10. O que fazer agora?
A Resolução SPI 060/2025 colocou o terreno da Rua Mário Ferraz de Souza, em Cidade Tiradentes, no caminho do Coletor Caitité da SABESP. Isso impõe ao proprietário uma restrição permanente que precisa ser integralmente indenizada, na forma da CF art. 5º, XXIV e do Decreto-Lei 3.365/1941. O ponto central é compreender que a servidão preserva a propriedade, mas grava o uso, e que a indenização deve abranger não apenas a faixa de 204,63 m², mas também a desvalorização do que remanesce e os danos indiretos da obra.
A conduta mais segura é reunir a documentação do imóvel, exigir a planta georreferenciada da faixa e constituir um laudo pericial prévio fundamentado na NBR 14.653-2, de modo a discutir o valor com base técnica sólida. O interesse público da obra de saneamento é legítimo, mas não diminui o direito do proprietário da Rua Mário Ferraz de Souza à justa e prévia indenização. Reagir de forma juridicamente estruturada, desde a primeira notificação, é o caminho para que a indenização reflita a real extensão da perda imposta pela servidão.
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