Você é proprietário na Rua Salvador Gaeta, no bairro dos Telles/Vila Augusta, em Guarulhos/SP, e foi atingido pela servidão de passagem do Decreto Municipal nº 43.074/2025?

Se parte do seu imóvel está dentro da faixa necessária para a instalação do Coletor Tronco de Esgotos São João, você tem direito a indenização pela restrição imposta ao uso da área — mesmo que a propriedade não seja integralmente transferida à Sabesp.

A instituição de servidão de passagem na Rua Salvador Gaeta, no bairro dos Telles/Vila Augusta, em Guarulhos/SP, decorre do Decreto Municipal nº 43.074/2025, publicado em 5 de setembro de 2025, que autoriza a Sabesp a implantar o Coletor Tronco de Esgotos São João Ø300mm. Até maio de 2026, proprietários atingidos pela faixa de servidão têm direito a indenização justa pela restrição de uso — ainda que a propriedade não seja integralmente transferida.

Onde fica a Rua Salvador Gaeta e por que essa localização importa para a indenização

A Rua Salvador Gaeta está no bairro dos Telles, na região da Vila Augusta, em Guarulhos, área com forte adensamento residencial e presença de comércio de bairro consolidado ao longo das últimas décadas. A Vila Augusta é um dos vetores urbanos mais tradicionais do município, com proximidade a vias estruturais e ao centro de Guarulhos.Essa consolidação urbana eleva o valor de mercado dos imóveis da região e, por consequência, o peso da desvalorização causada pela servidão de passagem. Quanto mais consolidado o uso do solo — residencial, comercial ou misto —, maior tende a ser o impacto de uma faixa de restrição sobre o valor total do imóvel.

Decreto Municipal nº 43.074/2025: o que a servidão de passagem significa na prática

O Decreto Municipal nº 43.074/2025 é o ato que autoriza a Sabesp a instituir servidão administrativa sobre a área necessária ao Coletor Tronco de Esgotos São João. Diferente da desapropriação clássica, a servidão administrativa não transfere a propriedade — o proprietário continua sendo o titular do imóvel, mas passa a suportar uma restrição de uso sobre a faixa atingida.Essa distinção é fundamental, mas não elimina o direito à indenização. O art. 40 do Decreto-Lei 3.365/41 determina expressamente que, quando a servidão administrativa causar prejuízo ao proprietário, cabe indenização, seguindo o mesmo rito processual da desapropriação. Na prática, o decreto gera efeitos concretos:

• Agentes da Sabesp podem entrar no imóvel para vistoria, projeto executivo e obras, mediante notificação prévia.
• A área atingida pela servidão fica sujeita a restrição de construção, para preservar acesso e manutenção da tubulação.
• O proprietário não perde a posse do restante do imóvel e pode continuar usando, alugando ou vendendo a parte não atingida.
• A servidão, uma vez instituída, é registrada no CRI de Guarulhos como ônus real sobre o imóvel.

O Coletor Tronco de Esgotos São João e a obra da Sabesp

O Coletor Tronco de Esgotos São João Ø300mm é uma tubulação de grande diâmetro destinada a captar e conduzir o esgoto sanitário de parte de Guarulhos até a rede de tratamento da Sabesp. Coletores-tronco desse porte normalmente seguem o traçado natural de vales e fundos de vale, o que explica a necessidade de servidão sobre imóveis situados ao longo desses trajetos.A finalidade declarada no decreto é ampliar e otimizar o sistema de esgoto sanitário do município, reduzindo lançamentos irregulares e aumentando a capacidade de atendimento da rede na região do bairro dos Telles e da Vila Augusta. Obras desse tipo costumam exigir faixas de servidão relativamente estreitas, mas com efeitos duradouros sobre o uso do solo.

Etapas do procedimento de instituição da servidão do Decreto Municipal nº 43.074/2025: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941, aplicável também à servidão administrativa. Conhecer as fases evita decisões precipitadas:

1. Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 43.074/2025 já está em vigor e habilita a Sabesp a agir.
2. Vistoria e avaliação administrativa: técnicos da Sabesp visitam o imóvel e elaboram laudo da área a ser onerada.
3. Oferta administrativa: a concessionária apresenta proposta de indenização com base no laudo unilateral — geralmente abaixo do valor real da desvalorização.
4. Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar a oferta.
5. Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a Sabesp propõe ação de instituição de servidão administrativa, e o proprietário é citado como réu.
6. Imissão provisória na posse da faixa: mediante depósito judicial do valor ofertado, a Sabesp inicia as obras antes da sentença final.
7. Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia a desvalorização e as restrições — fase decisiva do processo.
8. Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
9. Registro da servidão no CRI: com o trânsito em julgado, a servidão é averbada como ônus real sobre a matrícula.

Rubricas indenizatórias do Decreto Municipal nº 43.074/2025: você pode receber muito mais que a área ocupada

A indenização pela servidão administrativa, prevista no art. 40 do Decreto-Lei 3.365/41, não se resume ao valor da faixa fisicamente ocupada. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela concessionária:

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na ação de instituição de servidão administrativa, o proprietário é sempre réu. Apenas a concessionária — no caso, a Sabesp — pode propor a ação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a Sabesp": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

• Ação por desapropriação indireta: quando a concessionária ocupa a área sem observar o rito legal.
• Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
• Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal do ato.
• Ação de indenização autônoma: quando a servidão já foi executada de fato sem indenização prévia.

Tipologias atingidas na Rua Salvador Gaeta

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta diante da servidão de passagem:

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

• ✓ Matrícula atualizada do imóvel no CRI de Guarulhos (até 30 dias).
• ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
• ✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
• ✓ Fotografias atuais da área atingida e do restante do imóvel.
• ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
• ✓ Comprovantes de faturamento, para comerciantes atingidos.
• ✓ Notificações recebidas da Sabesp e o texto do Decreto Municipal nº 43.074/2025.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do real impacto da servidão sobre o imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta reflete a efetiva desvalorização causada pela restrição de uso — e não apenas a área fisicamente ocupada pela tubulação.Na prática, a oferta da Sabesp costuma ter por base laudo unilateral, que subestima a repercussão da servidão sobre o valor total do imóvel. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de servidão administrativa são:

1. Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da concessionária raramente considera a desvalorização de todo o imóvel.
2. Achar que servidão não gera indenização: por não haver perda da propriedade, muitos deixam de reivindicar o que é devido.
3. Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da Sabesp vira base do laudo administrativo.
4. Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
5. Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A servidão administrativa é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:

• Análise da legalidade do decreto e do procedimento adotado pela Sabesp.
• Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo de desvalorização.
• Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel na Rua Salvador Gaeta, no bairro dos Telles/Vila Augusta, foi atingido pela servidão de passagem do Decreto Municipal nº 43.074/2025 gera insegurança real — mesmo sem a perda da propriedade, a restrição de uso afeta planos futuros e o valor do patrimônio construído ao longo dos anos. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários atingidos por obras de infraestrutura como o Coletor Tronco de Esgotos São João. Se você foi notificado pela Sabesp, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar a real desvalorização e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse da faixa de servidão.

Perguntas frequentes

A servidão de passagem instituída pelo Decreto Municipal nº 43.074/2025 retira minha propriedade sobre o imóvel?

Não. A servidão administrativa não transfere a propriedade do imóvel para a Sabesp — o proprietário continua sendo o dono. O que ocorre é uma restrição de uso sobre a área necessária à passagem do coletor de esgoto, que gera direito a indenização pela desvalorização e pelas limitações impostas.

Posso continuar usando normalmente o restante do meu imóvel após a instituição da servidão?

Sim, na maior parte dos casos. A restrição recai sobre a faixa necessária à obra e à manutenção da tubulação, com limitações como proibição de construir sobre a área. O restante do imóvel segue com uso normal, mas a desvalorização de toda a propriedade também deve ser considerada na indenização.

A Sabesp pode entrar no imóvel a qualquer momento para as obras do Coletor Tronco de Esgotos São João?

Não de forma irrestrita. A entrada para vistoria e execução da obra deve seguir os limites legais do Decreto-Lei 3.365/41, com notificação prévia ao proprietário. Abusos no acesso ou na extensão da área ocupada podem ser questionados judicialmente.

O que acontece se eu não concordar com o valor oferecido pela Sabesp pela servidão?

É possível negociar administrativamente com laudo técnico próprio ou, na falta de acordo, aguardar o ajuizamento da ação de instituição de servidão administrativa, na qual o proprietário pode impugnar o valor ofertado e requerer perícia judicial independente.

Quais documentos preciso reunir para defender uma indenização justa pela servidão de passagem?

Matrícula atualizada do imóvel no CRI de Guarulhos, guias de IPTU recentes, fotografias da área atingida, plantas ou projetos aprovados e a notificação recebida sobre o Decreto Municipal nº 43.074/2025 são o ponto de partida essencial para a defesa técnica.