Desapropriação na Rua Espírito Santo, Manduri/SP: Decreto Municipal nº 2.771/2026 — Conjunto Habitacional CDHU

Você é proprietário, morador ou possui benfeitorias na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP, e foi atingido pela desapropriação para o Conjunto Habitacional de Interesse Social?

Se o seu imóvel está dentro do perímetro definido pelo Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com atenção técnica e nos prazos corretos.

📌 O que você precisa saber em 30 segundos

O Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, publicado em 24 de junho de 2026, declarou de interesse social uma gleba de terras na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP.
A área será destinada a um Conjunto Habitacional de Interesse Social, em parceria entre a Prefeitura Municipal de Manduri e a CDHU, no âmbito do Programa Provisão de Moradia – Parceria com Municípios (PPM).
O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe é o Município de Manduri.
A oferta administrativa da Prefeitura costuma ter por base laudo unilateral e ficar abaixo do valor real de mercado.
Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio (quando houver atividade), lucros cessantes e juros sobre a diferença.
Agir antes da imissão provisória na posse preserva poder de negociação e direitos patrimoniais.

A desapropriação na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP, decorre do Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, publicado em 24 de junho de 2026, que declarou de interesse social a gleba destinada à construção de um Conjunto Habitacional de Interesse Social, em parceria com a CDHU. Desde maio de 2026, moradores da região já acompanhavam o avanço do projeto. Proprietários têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro — mas a oferta inicial do Município tende a ficar abaixo do valor real.

Onde fica a Rua Espírito Santo e por que essa localização importa para a indenização

A Rua Espírito Santo integra o perímetro urbano de Manduri, município do interior paulista, na região de Avaré. Trata-se de via consolidada, com predominância de uso residencial e forte presença de vínculo familiar antigo com os imóveis do entorno.Mesmo em cidades de pequeno porte, o valor de mercado de um imóvel é definido por parâmetros técnicos próprios — localização dentro da malha urbana, infraestrutura disponível, padrão construtivo e transações recentes na própria região. A avaliação genérica, sem considerar essas particularidades, tende a subestimar o valor real do bem atingido.

🏠 Por que isso importa para o seu bolso Mesmo em municípios menores como Manduri, o imóvel atingido tem valor de mercado próprio, que deve ser apurado por comparação com transações efetivas na região — e não por tabela genérica aplicada a toda a malha urbana.

Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026: o que o decreto significa na prática

O Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a Prefeitura de Manduri a iniciar o procedimento expropriatório da gleba de terras na Rua Espírito Santo. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita o Município a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro:

Servidores da Prefeitura podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
O proprietário continua dono e pode usar o imóvel normalmente até a imissão na posse — embora eventual venda a terceiros fique muito difícil na prática.

💡 Atenção ao termo "declaração de interesse social" Receber a notificação do decreto não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o procedimento começou a correr. A postura nos primeiros meses define grande parte do resultado final da indenização.

O Conjunto Habitacional de Interesse Social e a parceria com a CDHU

A obra prevista para a área desapropriada é um Conjunto Habitacional de Interesse Social, destinado a moradia popular. O empreendimento se insere no Programa Provisão de Moradia – Parceria com Municípios (PPM), realizado em conjunto pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) e pela Prefeitura Municipal de Manduri.Esse tipo de parceria é comum em municípios de pequeno porte que não dispõem de estrutura própria para viabilizar sozinhos grandes empreendimentos habitacionais. O Município figura como responsável pela desapropriação da área, enquanto a CDHU participa do projeto e da execução das unidades habitacionais.

Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:

Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 2.771/2026 já está em vigor e habilita a Prefeitura a agir.
Vistoria e avaliação administrativa: técnicos do Município visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
Oferta administrativa: o expropriante apresenta proposta com base no laudo — costuma vir abaixo do mercado real.
Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a Prefeitura propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
Imissão provisória na posse: mediante depósito judicial do valor ofertado, o Município assume a posse antes da sentença final.
Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
Pagamento e transferência formal da propriedade: com o trânsito em julgado, é pago o saldo devido e formalizada a expropriação.

⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:

Rubrica	Base legal	Observação
Valor de mercado do imóvel	CF/88, art. 5º, XXIV	Núcleo da indenização — exige avaliação por amostras reais de transações na própria região de Manduri.
Benfeitorias úteis e necessárias	DL 3.365/41, art. 25	Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente.
Fundo de comércio	Jurisprudência STJ	Aplicável quando há atividade econômica formalizada no imóvel atingido.
Lucros cessantes	Princípio da reparação integral	Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular.
Depreciação da área remanescente	DL 3.365/41, art. 27	Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável.
Juros compensatórios	DL 3.365/41, art. 15-A	Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final.
Juros moratórios	DL 3.365/41, art. 15-B	Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento.

📐 Ofertas administrativas baseadas em laudo unilateral É comum a oferta inicial da Prefeitura vir substancialmente abaixo do valor real de mercado, por se apoiar em laudo elaborado apenas pelo próprio expropriante. A revisão por laudo técnico independente e a perícia judicial costumam corrigir essa distorção.

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a Prefeitura Municipal de Manduri — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra o Município": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.

Tipologias atingidas na Rua Espírito Santo

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. A tabela abaixo resume as tipologias possivelmente presentes no perímetro atingido em Manduri:

Tipologia	Quem afeta	Rubricas indenizáveis prioritárias	Particularidades
Imóveis residenciais	Proprietário / morador	Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança	Perfil predominante na Rua Espírito Santo; comparativo com transações recentes na própria via
Imóveis comerciais	Proprietário e/ou comerciante	Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes	Aplicável quando há atividade econômica formalizada no local atingido
Imóveis mistos	Proprietário / locatário misto	Avaliação dupla — residencial + comercial	Comum em imóveis com uso misto típicos de cidades do interior
Inquilinos e locatários	Locatário (não proprietário)	Fundo de comércio, despesas de transferência	Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais

🛡️ Direito do inquilino Se você é locatário na Rua Espírito Santo, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário do imóvel.

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

✓ Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias), obtida no CRI de Manduri.
✓ IPTU dos últimos cinco anos.
✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
✓ Comprovantes de atividade econômica, para quem exerce comércio no local.
✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
✓ Notificações recebidas da Prefeitura e do Decreto Municipal nº 2.771/2026.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Em municípios menores como Manduri, é comum a oferta inicial ter por base laudo unilateral, sem considerar todas as particularidades do imóvel. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

⚠️ Cuidado com a quitação ampla Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos como o do Decreto nº 2.771/2026 são:

Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da Prefeitura raramente reflete o valor real.
Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria vira base do laudo administrativo.
Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:

Análise da legalidade do decreto e do procedimento.
Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel na Rua Espírito Santo foi alcançado pelo Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026 gera insegurança real — afeta patrimônio e rotina construída ao longo de anos em Manduri. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários e inquilinos atingidos por empreendimentos como o Conjunto Habitacional de Interesse Social em parceria com a CDHU. Se você foi notificado pelo Decreto nº 2.771/2026, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar morando no imóvel após a publicação do Decreto nº 2.771/2026?

Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela Prefeitura, que ocorre apenas após depósito judicial do valor ofertado, dentro da ação de desapropriação.

O fato de a obra ser um conjunto habitacional de interesse social muda meus direitos?

Não. A finalidade social do empreendimento — mesmo em parceria com a CDHU — não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro, garantido pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. A natureza da obra não altera as rubricas indenizatórias devidas.

A Prefeitura de Manduri pode entrar no meu imóvel antes da desapropriação se efetivar?

Sim, para fins de vistoria e avaliação, nos termos do art. 7º do Decreto-Lei 3.365/41. Isso não significa perda da posse — apenas etapa preparatória do laudo administrativo que embasará a oferta inicial.

Quanto tempo tenho para me manifestar após ser notificado do decreto?

Não há um prazo único e fixo para reagir, mas quanto antes a documentação for reunida e a oferta administrativa for tecnicamente questionada, maior a chance de preservar poder de negociação antes da imissão provisória na posse.

Vale a pena aceitar a primeira oferta da Prefeitura?

Depende do laudo que embasa a proposta. Como a oferta costuma ter por base avaliação unilateral, é recomendável revisão técnica antes de assinar qualquer termo, especialmente pela cláusula de quitação ampla presente nos acordos administrativos.

DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?

Otavio Andere Neto, advogado de desapropriações e direito imobiliário

20⁺Anos de experiência

Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.

OAB/SP 210.822
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