Você é proprietário, morador ou possui benfeitorias na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP, e foi atingido pela desapropriação para o Conjunto Habitacional de Interesse Social?
Se o seu imóvel está dentro do perímetro definido pelo Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com atenção técnica e nos prazos corretos.📌 O que você precisa saber em 30 segundos
- O Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, publicado em 24 de junho de 2026, declarou de interesse social uma gleba de terras na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP.
- A área será destinada a um Conjunto Habitacional de Interesse Social, em parceria entre a Prefeitura Municipal de Manduri e a CDHU, no âmbito do Programa Provisão de Moradia – Parceria com Municípios (PPM).
- O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe é o Município de Manduri.
- A oferta administrativa da Prefeitura costuma ter por base laudo unilateral e ficar abaixo do valor real de mercado.
- Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio (quando houver atividade), lucros cessantes e juros sobre a diferença.
- Agir antes da imissão provisória na posse preserva poder de negociação e direitos patrimoniais.
A desapropriação na Rua Espírito Santo, em Manduri/SP, decorre do Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026, publicado em 24 de junho de 2026, que declarou de interesse social a gleba destinada à construção de um Conjunto Habitacional de Interesse Social, em parceria com a CDHU. Desde maio de 2026, moradores da região já acompanhavam o avanço do projeto. Proprietários têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro — mas a oferta inicial do Município tende a ficar abaixo do valor real.
Onde fica a Rua Espírito Santo e por que essa localização importa para a indenização
A Rua Espírito Santo integra o perímetro urbano de Manduri, município do interior paulista, na região de Avaré. Trata-se de via consolidada, com predominância de uso residencial e forte presença de vínculo familiar antigo com os imóveis do entorno.Mesmo em cidades de pequeno porte, o valor de mercado de um imóvel é definido por parâmetros técnicos próprios — localização dentro da malha urbana, infraestrutura disponível, padrão construtivo e transações recentes na própria região. A avaliação genérica, sem considerar essas particularidades, tende a subestimar o valor real do bem atingido.🏠 Por que isso importa para o seu bolso
Mesmo em municípios menores como Manduri, o imóvel atingido tem valor de mercado próprio, que deve ser apurado por comparação com transações efetivas na região — e não por tabela genérica aplicada a toda a malha urbana.
Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026: o que o decreto significa na prática
O Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a Prefeitura de Manduri a iniciar o procedimento expropriatório da gleba de terras na Rua Espírito Santo. Ele não transfere a propriedade — apenas habilita o Município a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação.A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está dentro do perímetro:- Servidores da Prefeitura podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
- Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
- O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
- O proprietário continua dono e pode usar o imóvel normalmente até a imissão na posse — embora eventual venda a terceiros fique muito difícil na prática.
💡 Atenção ao termo "declaração de interesse social"
Receber a notificação do decreto não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o procedimento começou a correr. A postura nos primeiros meses define grande parte do resultado final da indenização.
O Conjunto Habitacional de Interesse Social e a parceria com a CDHU
A obra prevista para a área desapropriada é um Conjunto Habitacional de Interesse Social, destinado a moradia popular. O empreendimento se insere no Programa Provisão de Moradia – Parceria com Municípios (PPM), realizado em conjunto pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) e pela Prefeitura Municipal de Manduri.Esse tipo de parceria é comum em municípios de pequeno porte que não dispõem de estrutura própria para viabilizar sozinhos grandes empreendimentos habitacionais. O Município figura como responsável pela desapropriação da área, enquanto a CDHU participa do projeto e da execução das unidades habitacionais.Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar
O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941 e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:- Publicação do decreto: o Decreto Municipal nº 2.771/2026 já está em vigor e habilita a Prefeitura a agir.
- Vistoria e avaliação administrativa: técnicos do Município visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
- Oferta administrativa: o expropriante apresenta proposta com base no laudo — costuma vir abaixo do mercado real.
- Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
- Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a Prefeitura propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
- Imissão provisória na posse: mediante depósito judicial do valor ofertado, o Município assume a posse antes da sentença final.
- Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
- Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
- Pagamento e transferência formal da propriedade: com o trânsito em julgado, é pago o saldo devido e formalizada a expropriação.
⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse
O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.
Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel
A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pelo expropriante:| Rubrica | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Valor de mercado do imóvel | CF/88, art. 5º, XXIV | Núcleo da indenização — exige avaliação por amostras reais de transações na própria região de Manduri. |
| Benfeitorias úteis e necessárias | DL 3.365/41, art. 25 | Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente. |
| Fundo de comércio | Jurisprudência STJ | Aplicável quando há atividade econômica formalizada no imóvel atingido. |
| Lucros cessantes | Princípio da reparação integral | Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular. |
| Depreciação da área remanescente | DL 3.365/41, art. 27 | Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável. |
| Juros compensatórios | DL 3.365/41, art. 15-A | Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final. |
| Juros moratórios | DL 3.365/41, art. 15-B | Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento. |
📐 Ofertas administrativas baseadas em laudo unilateral
É comum a oferta inicial da Prefeitura vir substancialmente abaixo do valor real de mercado, por se apoiar em laudo elaborado apenas pelo próprio expropriante. A revisão por laudo técnico independente e a perícia judicial costumam corrigir essa distorção.
Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia
Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a Prefeitura Municipal de Manduri — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra o Município": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:- Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
- Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
- Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
- Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.
Tipologias atingidas na Rua Espírito Santo
Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. A tabela abaixo resume as tipologias possivelmente presentes no perímetro atingido em Manduri:| Tipologia | Quem afeta | Rubricas indenizáveis prioritárias | Particularidades |
|---|---|---|---|
| Imóveis residenciais | Proprietário / morador | Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança | Perfil predominante na Rua Espírito Santo; comparativo com transações recentes na própria via |
| Imóveis comerciais | Proprietário e/ou comerciante | Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes | Aplicável quando há atividade econômica formalizada no local atingido |
| Imóveis mistos | Proprietário / locatário misto | Avaliação dupla — residencial + comercial | Comum em imóveis com uso misto típicos de cidades do interior |
| Inquilinos e locatários | Locatário (não proprietário) | Fundo de comércio, despesas de transferência | Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais |
🛡️ Direito do inquilino
Se você é locatário na Rua Espírito Santo, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário do imóvel.
Documentação essencial para defender a indenização
Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:- ✓ Matrícula atualizada do imóvel (até 30 dias), obtida no CRI de Manduri.
- ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
- ✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
- ✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
- ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
- ✓ Comprovantes de atividade econômica, para quem exerce comércio no local.
- ✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
- ✓ Notificações recebidas da Prefeitura e do Decreto Municipal nº 2.771/2026.
O acordo administrativo vale a pena?
Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.Em municípios menores como Manduri, é comum a oferta inicial ter por base laudo unilateral, sem considerar todas as particularidades do imóvel. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.⚠️ Cuidado com a quitação ampla
Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.
Erros mais comuns que reduzem a indenização
Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos como o do Decreto nº 2.771/2026 são:- Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da Prefeitura raramente reflete o valor real.
- Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
- Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria vira base do laudo administrativo.
- Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
- Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.
O papel do advogado especializado em desapropriação
A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:- Análise da legalidade do decreto e do procedimento.
- Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
- Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.
Conclusão
Receber a notícia de que seu imóvel na Rua Espírito Santo foi alcançado pelo Decreto Municipal de Desapropriação nº 2.771/2026 gera insegurança real — afeta patrimônio e rotina construída ao longo de anos em Manduri. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários e inquilinos atingidos por empreendimentos como o Conjunto Habitacional de Interesse Social em parceria com a CDHU. Se você foi notificado pelo Decreto nº 2.771/2026, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.Perguntas frequentes
Posso continuar morando no imóvel após a publicação do Decreto nº 2.771/2026?
Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela Prefeitura, que ocorre apenas após depósito judicial do valor ofertado, dentro da ação de desapropriação.
O fato de a obra ser um conjunto habitacional de interesse social muda meus direitos?
Não. A finalidade social do empreendimento — mesmo em parceria com a CDHU — não reduz o direito à indenização justa, prévia e em dinheiro, garantido pelo art. 5º, XXIV, da Constituição Federal. A natureza da obra não altera as rubricas indenizatórias devidas.
A Prefeitura de Manduri pode entrar no meu imóvel antes da desapropriação se efetivar?
Sim, para fins de vistoria e avaliação, nos termos do art. 7º do Decreto-Lei 3.365/41. Isso não significa perda da posse — apenas etapa preparatória do laudo administrativo que embasará a oferta inicial.
Quanto tempo tenho para me manifestar após ser notificado do decreto?
Não há um prazo único e fixo para reagir, mas quanto antes a documentação for reunida e a oferta administrativa for tecnicamente questionada, maior a chance de preservar poder de negociação antes da imissão provisória na posse.
Vale a pena aceitar a primeira oferta da Prefeitura?
Depende do laudo que embasa a proposta. Como a oferta costuma ter por base avaliação unilateral, é recomendável revisão técnica antes de assinar qualquer termo, especialmente pela cláusula de quitação ampla presente nos acordos administrativos.
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