Desapropriação na Rua Capitão Salomão, no Distrito da República pelo Decreto 70.238/2025 da CDHU. O que você precisa saber!

Se o seu imóvel está dentro do perímetro declarado de interesse social pelo Decreto nº 70.238/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada diante da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo.

A desapropriação do imóvel da Rua Capitão Salomão, no Distrito da República, em São Paulo, decorre do Decreto nº 70.238/2025, publicado em 19 de dezembro de 2025, que declarou o bem de interesse social para fins de desapropriação pela CDHU. A medida viabiliza a execução de programa habitacional voltado a famílias de baixa renda e ações de desenvolvimento urbano. Em maio de 2026, proprietários e ocupantes do imóvel ainda têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial da CDHU costuma ficar abaixo do valor real do bem.

Onde fica a Rua Capitão Salomão e por que essa localização eleva a indenização

A Rua Capitão Salomão está situada no Distrito da República, região central de São Paulo, área de forte adensamento urbano e uso misto residencial e comercial. O entorno concentra comércio de rua consolidado, edificações antigas e proximidade com importantes eixos de transporte público, o que sustenta valores de mercado relevantes mesmo em imóveis de padrão modesto.A região central passou nas últimas décadas por sucessivos ciclos de intervenção pública, muitos deles voltados justamente à habitação de interesse social. Essa vocação, somada à infraestrutura já instalada de transporte, comércio e serviços, cria um contexto de valorização específica que precisa ser considerado na avaliação de qualquer imóvel atingido pelo Decreto nº 70.238/2025.

Decreto nº 70.238/2025: o que o decreto significa na prática

O Decreto nº 70.238/2025 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a CDHU a iniciar o procedimento expropriatório do imóvel da Rua Capitão Salomão. Diferente da declaração de utilidade pública comum, a declaração de interesse social segue a Lei 4.132/1962 e viabiliza especificamente programas habitacionais e de desenvolvimento urbano.O decreto não transfere a propriedade — apenas habilita a CDHU a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação. A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está no perímetro:

• Funcionários da CDHU podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
• Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
• O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
• O proprietário continua dono e pode usar e alugar o imóvel até a imissão na posse — embora a venda fique muito difícil na prática.

O programa habitacional da CDHU e o que está sendo executado

O Decreto nº 70.238/2025 se insere na atuação da CDHU voltada à execução de programas habitacionais para famílias de baixa renda, combinados com ações de desenvolvimento urbano em áreas centrais de São Paulo. O imóvel da Rua Capitão Salomão foi identificado como necessário para viabilizar unidades habitacionais e a requalificação urbana do entorno.Esse tipo de intervenção costuma abranger não apenas o lote destinado à construção das unidades, mas também áreas de apoio, acessos e infraestrutura complementar. É comum que proprietários vizinhos ao imóvel diretamente mencionado no decreto só descubram implicações práticas quando consultam tecnicamente o ato expropriatório.

Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941, combinado com a Lei 4.132/1962 no caso de interesse social, e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:

1. Publicação do decreto: o Decreto nº 70.238/2025 já está em vigor e habilita a CDHU a agir.
2. Vistoria e avaliação administrativa: peritos da CDHU visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
3. Oferta administrativa: a expropriante apresenta proposta com base no laudo — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
4. Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
5. Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a CDHU propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
6. Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, a CDHU assume a posse antes da sentença final.
7. Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
8. Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
9. Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a propriedade.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela expropriante:

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a CDHU — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a CDHU": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

• Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
• Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
• Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
• Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.

Tipologias atingidas na Rua Capitão Salomão

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. O perímetro do Decreto nº 70.238/2025 pode abranger diferentes tipologias na Rua Capitão Salomão e imediações:

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

• ✓ Matrícula atualizada do imóvel, junto ao CRI de São Paulo (até 30 dias).
• ✓ IPTU dos últimos cinco anos.
• ✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
• ✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
• ✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
• ✓ Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
• ✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
• ✓ Notificações recebidas da CDHU e do Decreto nº 70.238/2025.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.No Distrito da República, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta sem revisão técnica geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação por interesse social da CDHU são:

1. Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da CDHU raramente reflete o valor real.
2. Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
3. Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da CDHU vira base do laudo administrativo.
4. Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
5. Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:

• Análise da legalidade do decreto e do procedimento.
• Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
• Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel na Rua Capitão Salomão, no Distrito da República, foi alcançado pelo Decreto nº 70.238/2025 gera insegurança real — afeta patrimônio e rotina construída ao longo de anos em uma das regiões mais centrais de São Paulo. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por intervenções como o programa habitacional da CDHU. Se você foi notificado pelo Decreto nº 70.238/2025, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar morando ou trabalhando no imóvel após a publicação do Decreto nº 70.238/2025?

Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário ou inquilino segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela CDHU, que ocorre apenas após depósito do valor ofertado em juízo, dentro da ação de desapropriação.

A CDHU pode desapropriar imóvel para construir moradia popular?

Sim. A declaração de interesse social para fins de desapropriação, prevista na Lei 4.132/62, autoriza a CDHU a expropriar imóveis destinados a programas habitacionais de interesse social e desenvolvimento urbano, como no caso da Rua Capitão Salomão.

Quem é réu na ação de desapropriação movida pela CDHU?

O proprietário é sempre réu. Apenas a CDHU, como autora, pode ajuizar a ação de desapropriação. Ao proprietário cabe contestar o valor ofertado e impugnar eventuais irregularidades do procedimento.

O inquilino da Rua Capitão Salomão também tem direito a indenização?

Sim. Locatários com ponto comercial consolidado podem pleitear indenização por fundo de comércio e despesas de transferência, direito autônomo que independe da posição do proprietário na ação.

Vale a pena aceitar a oferta administrativa da CDHU sem consultar um advogado?

Não é recomendável. A oferta inicial costuma ter como base laudo unilateral da própria CDHU e pode não refletir o valor real do imóvel nem contemplar rubricas como benfeitorias e lucros cessantes.