Desapropriação em São Paulo/SP: Decreto nº 70.238/2025 — programa habitacional da CDHU na Rua Capitão Salomão

Desapropriação na Rua Capitão Salomão, no Distrito da República pelo Decreto 70.238/2025 da CDHU. O que você precisa saber!

Se o seu imóvel está dentro do perímetro declarado de interesse social pelo Decreto nº 70.238/2025, você tem direitos específicos que precisam ser exercidos com agilidade técnica e fundamentação adequada diante da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo.

📌 O que você precisa saber em 30 segundos

O Decreto nº 70.238/2025, publicado em 19 de dezembro de 2025, declarou de interesse social, para fins de desapropriação pela CDHU, o imóvel da Rua Capitão Salomão, no Distrito da República.
A finalidade é a execução de programa habitacional para famílias de baixa renda e de desenvolvimento urbano.
O proprietário é sempre réu na ação de desapropriação — quem propõe é a CDHU.
A oferta administrativa da CDHU costuma ficar abaixo do valor real de mercado do imóvel na região da República.
Há rubricas indenizatórias adicionais além do valor do imóvel: benfeitorias, fundo de comércio, lucros cessantes e juros sobre a diferença.
O prazo para se defender corre rápido — atuar antes da imissão na posse preserva poder de negociação e direitos.

A desapropriação do imóvel da Rua Capitão Salomão, no Distrito da República, em São Paulo, decorre do Decreto nº 70.238/2025, publicado em 19 de dezembro de 2025, que declarou o bem de interesse social para fins de desapropriação pela CDHU. A medida viabiliza a execução de programa habitacional voltado a famílias de baixa renda e ações de desenvolvimento urbano. Em maio de 2026, proprietários e ocupantes do imóvel ainda têm direito a indenização justa, prévia e em dinheiro, conforme o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal — mas a oferta inicial da CDHU costuma ficar abaixo do valor real do bem.

Onde fica a Rua Capitão Salomão e por que essa localização eleva a indenização

A Rua Capitão Salomão está situada no Distrito da República, região central de São Paulo, área de forte adensamento urbano e uso misto residencial e comercial. O entorno concentra comércio de rua consolidado, edificações antigas e proximidade com importantes eixos de transporte público, o que sustenta valores de mercado relevantes mesmo em imóveis de padrão modesto.A região central passou nas últimas décadas por sucessivos ciclos de intervenção pública, muitos deles voltados justamente à habitação de interesse social. Essa vocação, somada à infraestrutura já instalada de transporte, comércio e serviços, cria um contexto de valorização específica que precisa ser considerado na avaliação de qualquer imóvel atingido pelo Decreto nº 70.238/2025.

🏠 Por que isso importa para o seu bolso Imóveis na Rua Capitão Salomão, no Distrito da República, tendem a ter valor de mercado influenciado pela centralidade da região. Esse fato justifica revisão técnica da oferta administrativa quando a CDHU utiliza parâmetros genéricos de avaliação.

Decreto nº 70.238/2025: o que o decreto significa na prática

O Decreto nº 70.238/2025 é o ato declaratório de interesse social que autoriza a CDHU a iniciar o procedimento expropriatório do imóvel da Rua Capitão Salomão. Diferente da declaração de utilidade pública comum, a declaração de interesse social segue a Lei 4.132/1962 e viabiliza especificamente programas habitacionais e de desenvolvimento urbano.O decreto não transfere a propriedade — apenas habilita a CDHU a tentar o acordo administrativo e, se frustrado, ajuizar a ação de desapropriação. A partir da publicação, começam a correr efeitos práticos importantes para quem está no perímetro:

Funcionários da CDHU podem entrar no imóvel para vistoria e avaliação (DL 3.365/41, art. 7º).
Benfeitorias úteis ou voluptuárias feitas após o decreto só serão indenizadas em condições restritas (art. 26).
O decreto tem prazo de caducidade de 5 anos para que a desapropriação se efetive (art. 10).
O proprietário continua dono e pode usar e alugar o imóvel até a imissão na posse — embora a venda fique muito difícil na prática.

💡 Atenção ao termo "declaração de interesse social" Receber a notificação do Decreto nº 70.238/2025 não significa perder o imóvel imediatamente, mas é o sinal de que o relógio começou a correr. A postura nos primeiros 60 a 90 dias define grande parte do resultado final da indenização.

O programa habitacional da CDHU e o que está sendo executado

O Decreto nº 70.238/2025 se insere na atuação da CDHU voltada à execução de programas habitacionais para famílias de baixa renda, combinados com ações de desenvolvimento urbano em áreas centrais de São Paulo. O imóvel da Rua Capitão Salomão foi identificado como necessário para viabilizar unidades habitacionais e a requalificação urbana do entorno.Esse tipo de intervenção costuma abranger não apenas o lote destinado à construção das unidades, mas também áreas de apoio, acessos e infraestrutura complementar. É comum que proprietários vizinhos ao imóvel diretamente mencionado no decreto só descubram implicações práticas quando consultam tecnicamente o ato expropriatório.

Etapas do procedimento de desapropriação: o que esperar

O rito segue o Decreto-Lei 3.365/1941, combinado com a Lei 4.132/1962 no caso de interesse social, e tem fases bem definidas. Conhecê-las evita decisões precipitadas:

Publicação do decreto: o Decreto nº 70.238/2025 já está em vigor e habilita a CDHU a agir.
Vistoria e avaliação administrativa: peritos da CDHU visitam o imóvel e elaboram laudo de avaliação.
Oferta administrativa: a expropriante apresenta proposta com base no laudo — quase sempre em valor abaixo do mercado real.
Negociação ou recusa: o proprietário pode aceitar, contrapropor com laudo próprio ou recusar.
Ajuizamento da ação: em caso de recusa, a CDHU propõe a ação de desapropriação. O proprietário é citado como réu.
Imissão provisória na posse: mediante depósito do valor ofertado, a CDHU assume a posse antes da sentença final.
Perícia judicial: perito nomeado pelo juiz reavalia o imóvel — é a fase decisiva da ação.
Sentença e recursos: o juiz fixa o valor final da indenização, sujeita a apelação.
Pagamento e expedição da carta de adjudicação: com o trânsito em julgado, é pago o saldo e transferida formalmente a propriedade.

⏳ Janela decisiva: antes da imissão na posse O período entre a notificação administrativa e a imissão provisória é onde se constrói a melhor defesa técnica. Reunir documentação, contratar avaliação independente e impugnar o valor da oferta nesta fase aumenta o resultado final.

Rubricas indenizatórias: você pode receber muito mais que o valor do imóvel

A indenização justa, prevista no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, não se resume ao valor do terreno e da construção. Há rubricas adicionais frequentemente esquecidas pela expropriante:

Rubrica	Base legal	Observação
Valor de mercado do imóvel	CF/88, art. 5º, XXIV	Núcleo da indenização — na República, exige avaliação por amostras reais da própria região.
Benfeitorias úteis e necessárias	DL 3.365/41, art. 25	Reformas, ampliações e melhorias devem ser indenizadas separadamente.
Fundo de comércio	Jurisprudência STJ	Aplicável a comerciantes com ponto consolidado na Rua Capitão Salomão.
Lucros cessantes	Princípio da reparação integral	Devidos quando há paralisação de atividade econômica regular.
Depreciação da área remanescente	DL 3.365/41, art. 27	Em desapropriações parciais, a parte que sobra pode perder valor — também é indenizável.
Juros compensatórios	DL 3.365/41, art. 15-A	Incidem desde a imissão na posse, sobre a diferença entre oferta e indenização final.
Juros moratórios	DL 3.365/41, art. 15-B	Devidos após o trânsito em julgado, em caso de mora no pagamento.

📐 Ofertas administrativas em áreas centrais Em imóveis situados em regiões centrais como o Distrito da República, é comum a oferta inicial de órgãos como a CDHU vir substancialmente abaixo do valor real de mercado. A revisão por laudo técnico independente e perícia judicial costuma corrigir essa distorção significativamente.

Quem é réu na ação? O ponto que muda a estratégia

Na desapropriação, o proprietário é sempre réu. Apenas o ente público — no caso, a CDHU — pode propor a ação de desapropriação. Isso significa que o proprietário não "entra com ação contra a CDHU": ele contesta a ação, impugna o valor ofertado e recorre da sentença.Existem hipóteses em que o particular pode tomar a iniciativa, mas têm nomes próprios e situações específicas:

Desapropriação indireta: quando o Poder Público ocupa o imóvel sem decreto formal.
Mandado de segurança: contra ilegalidades no procedimento administrativo.
Ação anulatória do decreto: em casos de desvio de finalidade ou nulidade formal.
Retrocessão: quando o bem desapropriado não é destinado à finalidade declarada.

Tipologias atingidas na Rua Capitão Salomão

Cada perfil de imóvel exige uma estratégia distinta. O perímetro do Decreto nº 70.238/2025 pode abranger diferentes tipologias na Rua Capitão Salomão e imediações:

Tipologia	Quem afeta	Rubricas indenizáveis prioritárias	Particularidades
Imóveis residenciais	Proprietário / morador	Valor de mercado + benfeitorias + custos de mudança	Comparativo com transações recentes na própria via
Imóveis comerciais	Proprietário e/ou comerciante	Imóvel + fundo de comércio + lucros cessantes	Localização exata influencia o valor do ponto
Imóveis mistos	Proprietário / locatário misto	Avaliação dupla — residencial + comercial	Comum no perfil urbano da região central
Inquilinos e locatários	Locatário (não proprietário)	Fundo de comércio, despesas de transferência	Direito autônomo; costuma ser ignorado nas tratativas iniciais

🛡️ Direito do inquilino comercial Se você é locatário com ponto consolidado na Rua Capitão Salomão, pode habilitar-se na ação de desapropriação para postular indenização autônoma. Esse direito não depende da concordância do proprietário.

Documentação essencial para defender a indenização

Reunir a documentação correta no início faz diferença direta no valor final. Use este checklist como ponto de partida:

✓ Matrícula atualizada do imóvel, junto ao CRI de São Paulo (até 30 dias).
✓ IPTU dos últimos cinco anos.
✓ Plantas aprovadas e habite-se, se houver.
✓ Notas fiscais e comprovantes de reformas e benfeitorias.
✓ Contrato de locação, no caso de inquilinos.
✓ Comprovantes de faturamento dos últimos 36 meses, para comerciantes.
✓ Fotografias atuais do imóvel, internas e externas.
✓ Notificações recebidas da CDHU e do Decreto nº 70.238/2025.

O acordo administrativo vale a pena?

Depende do valor ofertado e do perfil do imóvel. O acordo administrativo evita o desgaste e o tempo do processo judicial, mas só é vantajoso quando a proposta se aproxima do valor real de mercado e contempla as rubricas adicionais.No Distrito da República, a experiência mostra que aceitar a primeira oferta sem revisão técnica geralmente representa perda patrimonial significativa. A análise prévia por advogado especialista em desapropriação e por avaliador independente permite decidir com segurança entre acordo e judicialização.

⚠️ Cuidado com a quitação ampla Termos de acordo administrativo costumam incluir cláusula de quitação plena, geral e irrevogável. Assinar sem revisar tecnicamente significa abrir mão de discussão posterior sobre fundo de comércio, lucros cessantes e área remanescente.

Erros mais comuns que reduzem a indenização

Conhecer os erros típicos ajuda a evitá-los. Os recorrentes em casos de desapropriação por interesse social da CDHU são:

Aceitar a oferta inicial sem laudo próprio: a avaliação da CDHU raramente reflete o valor real.
Ignorar rubricas acessórias: deixar de pleitear fundo de comércio, lucros cessantes e benfeitorias.
Permitir vistoria sem acompanhamento técnico: a vistoria da CDHU vira base do laudo administrativo.
Demorar para reagir: esperar a citação judicial reduz tempo de defesa e poder de negociação.
Confiar em informações verbais: tudo que importa precisa estar protocolado por escrito.

O papel do advogado especializado em desapropriação

A desapropriação é uma das áreas mais técnicas do direito administrativo: combina avaliação imobiliária, perícia judicial, direito constitucional e processo civil. Um advogado especialista em desapropriação atua em três frentes essenciais:

Análise da legalidade do decreto e do procedimento.
Coordenação com avaliadores independentes para construção do laudo paralelo.
Atuação na fase administrativa e judicial, com foco em maximizar as rubricas indenizatórias.

Conclusão

Receber a notícia de que seu imóvel na Rua Capitão Salomão, no Distrito da República, foi alcançado pelo Decreto nº 70.238/2025 gera insegurança real — afeta patrimônio e rotina construída ao longo de anos em uma das regiões mais centrais de São Paulo. O escritório Andere Neto Sociedade de Advogados atua há mais de duas décadas com especialidade em desapropriação e acompanha proprietários, comerciantes e inquilinos atingidos por intervenções como o programa habitacional da CDHU. Se você foi notificado pelo Decreto nº 70.238/2025, uma consulta inicial permite avaliar o caso, dimensionar o valor real do imóvel e definir a melhor estratégia antes da imissão na posse.

Perguntas frequentes

Posso continuar morando ou trabalhando no imóvel após a publicação do Decreto nº 70.238/2025?

Sim. A publicação do decreto não retira a posse imediatamente. O proprietário ou inquilino segue usando o imóvel normalmente até a imissão provisória na posse pela CDHU, que ocorre apenas após depósito do valor ofertado em juízo, dentro da ação de desapropriação.

A CDHU pode desapropriar imóvel para construir moradia popular?

Sim. A declaração de interesse social para fins de desapropriação, prevista na Lei 4.132/62, autoriza a CDHU a expropriar imóveis destinados a programas habitacionais de interesse social e desenvolvimento urbano, como no caso da Rua Capitão Salomão.

Quem é réu na ação de desapropriação movida pela CDHU?

O proprietário é sempre réu. Apenas a CDHU, como autora, pode ajuizar a ação de desapropriação. Ao proprietário cabe contestar o valor ofertado e impugnar eventuais irregularidades do procedimento.

O inquilino da Rua Capitão Salomão também tem direito a indenização?

Sim. Locatários com ponto comercial consolidado podem pleitear indenização por fundo de comércio e despesas de transferência, direito autônomo que independe da posição do proprietário na ação.

Vale a pena aceitar a oferta administrativa da CDHU sem consultar um advogado?

Não é recomendável. A oferta inicial costuma ter como base laudo unilateral da própria CDHU e pode não refletir o valor real do imóvel nem contemplar rubricas como benfeitorias e lucros cessantes.

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Otavio Andere Neto, advogado de desapropriações e direito imobiliário

20⁺Anos de experiência

Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado Especialista em Desapropriação

Otavio Andere Neto

Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.

OAB/SP 210.822
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