Perícia na desapropriação: o laudo define o valor, e quem discorda dele precisa provar o erro
Na ação de desapropriação, quase tudo se decide na perícia. O expropriado não discute a utilidade pública do ato nem impede a obra na própria ação; o que o art. 20 do Decreto-lei nº 3.365/1941 lhe reserva ali é o vício do processo e a impugnação do preço, e o preço sai do laudo do perito judicial. Daí a importância de dois temas centrais nessa discussão: a contemporaneidade da avaliação, isto é, a correspondência entre a indenização e o valor do imóvel no momento da avaliação, e a desvalorização da área que sobra depois do corte, o chamado remanescente, que pode perder testada, ficar encravado ou passar a ter acesso mais difícil. Quando o laudo não trata bem desses pontos, o caminho é pedir esclarecimentos, complementação ou nova perícia. O acórdão abaixo, da 6ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, mostra o que acontece quando esses pedidos chegam ao tribunal sem a prova técnica que os sustente.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Em desapropriação ajuizada por uma concessionária de rodovias, a 6ª Câmara de Direito Público do TJSP negou provimento à apelação que pedia nova perícia por violação da contemporaneidade e apontava omissão do laudo quanto à área remanescente e aos acessos.
- Segundo a ementa, o laudo usou critérios de valoração vigentes ao tempo da prova técnica, e a área remanescente foi analisada, sem elementos que indicassem desacerto ou desvalorização.
- A lição para o expropriado é de método: afirmar que o remanescente perdeu valor não substitui quesitos específicos, parecer de assistente técnico e pedido de complementação antes da sentença.
- Contemporaneidade e correção monetária são coisas diferentes. Se o mercado mudou depois do laudo, a revisão do valor se pede no primeiro grau, com prova.
Julgado em 20/09/2026, sob relatoria da Desembargadora Tania Ahualli, o acórdão é desfavorável a quem recorreu, mas ensina o que precisa estar nos autos para a discussão sobre o laudo.
O caso concreto: apelação contra a sentença que fixou a indenização
Uma concessionária de rodovias ajuizou ação de desapropriação por utilidade pública, processada no Foro de Borborema, no interior paulista. Segundo a ementa, a sentença julgou a ação parcialmente procedente, declarou a desapropriação da área, com imissão na posse, e fixou a indenização. Contra essa sentença foi interposta apelação.
A ementa não identifica quem recorreu. As duas questões que registra, porém, são as que interessam ao expropriado, e é dessa perspectiva que o post lê o julgado: "(i) necessidade de nova perícia técnica devido à alegada violação ao princípio da contemporaneidade da avaliação; (ii) erro e nulidade na avaliação pericial por alegada omissão quanto à desvalorização da área remanescente e obstrução de acessos".
O que o TJSP decidiu
A 6ª Câmara de Direito Público negou provimento ao recurso. Sobre a contemporaneidade, a ementa afirma que "o laudo pericial judicial considerou critérios de valoração vigentes ao tempo da prova técnica, atendendo ao requisito de contemporaneidade". A tese de julgamento do item 1 diz que "a contemporaneidade da avaliação deve considerar os critérios utilizados na análise técnica".
Sobre a área remanescente, a ementa registra que "a análise pericial abordou adequadamente a situação da área remanescente, não havendo elementos que indiquem desacerto do laudo ou desvalorização". A tese do item 2: "a desvalorização da área remanescente foi devidamente analisada no laudo pericial".
Com o recurso desprovido, a sentença ficou como estava. Entre a legislação citada estão os arts. 20, 23, § 1º, 26 e 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941, o art. 5º, XXIV, da Constituição e o art. 373, II, do Código de Processo Civil, que trata do ônus da prova do réu. Na leitura do escritório, esse último sinaliza que cabia a quem alegava a desvalorização do remanescente demonstrá-la, e a demonstração não veio.
Contemporaneidade, correção monetária e nova perícia: três coisas diferentes
São três institutos que a lei separa e o recurso do expropriado não pode misturar.
| Instituto | O que diz a norma | O que o expropriado precisa mostrar |
|---|---|---|
| Contemporaneidade da avaliação | Art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941: "no valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado". | Que o perito usou dados ou critérios de outra época, ou que o mercado local mudou de forma concreta entre a avaliação e a sentença, com documentos. |
| Correção monetária | Art. 26, § 2º: "decorrido prazo superior a um ano a partir da avaliação, o Juiz ou Tribunal, antes da decisão final, determinará a correção monetária do valor apurado". Súmula 561 do STF: "em desapropriação, é devida a correção monetária até a data do efetivo pagamento da indenização, devendo proceder-se à atualização do cálculo, ainda que por mais de uma vez". | Que o cálculo foi atualizado do laudo até o pagamento. Recompõe a perda inflacionária, não o valor de mercado. |
| Nova (segunda) perícia | Art. 480 do CPC: "o juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida"; pelo § 1º, ela "destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados" da primeira. | Qual omissão ou inexatidão existe no laudo e por que os esclarecimentos do perito não a sanaram. |
A tese do acórdão desloca a contemporaneidade para os critérios da análise técnica. Na leitura do escritório, se o perito usou os critérios vigentes quando fez a prova, o art. 26 está cumprido, e o tempo decorrido depois é matéria de correção monetária; a simples alegação de que o laudo está defasado, sozinha, não abre a porta para nova perícia.
O que o expropriado precisa provar para pedir nova perícia ou complementação do laudo
As orientações desta seção são do escritório, a partir do acórdão e dos textos legais citados; não são teses do julgado. A primeira é sobre o momento. Pelo art. 465, § 1º, do CPC, as partes têm 15 dias, contados da intimação da nomeação do perito, para indicar assistente técnico e apresentar quesitos. Pelo art. 477, § 1º, entregue o laudo, as partes se manifestam em 15 dias e o assistente técnico pode apresentar parecer no mesmo prazo. Pelo § 2º do art. 477, o perito tem o dever de esclarecer ponto "divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte".
A segunda é sobre o conteúdo. O art. 480 condiciona a nova perícia a matéria que "não estiver suficientemente esclarecida" e a destina a corrigir "omissão ou inexatidão". O pedido precisa nomear a omissão: qual paradigma foi ignorado, qual característica do imóvel não foi considerada, qual critério estava superado. Se o mercado local mudou de forma concreta entre o laudo e a sentença, o pedido de revisão do laudo vai ao primeiro grau com os documentos que mostram a mudança. Depois da sentença, sem essa prova nos autos, a discussão que sobra é a da correção monetária, que atualiza o cálculo, mas não revisa o valor de mercado.
Área remanescente e acessos: a prova que precisa estar nos autos antes da sentença
A lei manda o juiz olhar para o remanescente. O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 determina que o juiz "deverá atender, especialmente, [...] à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu", e o art. 23, § 1º, exige que o perito indique no laudo, "entre outras circunstâncias atendiveis para a fixação da indenização, as enumeradas no art. 27". A depreciação do remanescente é item obrigatório do laudo.
No caso julgado, o problema não foi a falta de previsão legal, e sim a falta de elementos: a ementa diz que o laudo "abordou adequadamente a situação da área remanescente" e que não havia "elementos que indiquem desacerto do laudo ou desvalorização". Somada à citação do art. 373, II, do CPC, a mensagem, na leitura do escritório, é que o ônus de provar a desvalorização era de quem a alegou.
Na experiência do escritório, a desvalorização do remanescente se prova com dados. Quesitos e assistente técnico devem cobrir: perda de testada para a via pública; encravamento total ou parcial; alteração da forma do terreno; novo acesso, com a obra concluída, e custo de readequação de portões, cercas, drenagem e edificações; e comparação entre o valor unitário do imóvel inteiro antes da desapropriação e o do remanescente depois dela.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel foi atingido por desapropriação para rodovia ou outra obra linear, a parte que sobra pode valer bem menos, e a Constituição garante ao expropriado a "justa e prévia indenização em dinheiro" pelo que ele perde. O acórdão da 6ª Câmara de Direito Público mostra que essa perda só entra na conta quando é medida e provada. Quem chega à apelação sem elementos que indiquem o desacerto do laudo encontra a resposta desta ementa: recurso desprovido.
Como agir quando o laudo não reflete a perda real
- Indique assistente técnico e apresente quesitos no prazo do art. 465, § 1º, do CPC. Quesitos específicos sobre o remanescente: testada, encravamento, acessos, readequação, valor unitário antes e depois.
- Apresente o parecer do assistente técnico no prazo do art. 477, § 1º. Ponto a ponto, o que o perito não considerou ou considerou de forma inexata, com os dados da divergência.
- Peça esclarecimentos ao perito com base no art. 477, § 2º. Se a resposta não resolver os pontos divergentes, a matéria não ficou suficientemente esclarecida.
- Requeira a complementação ou a nova perícia do art. 480 antes da sentença. Nomeie a omissão ou a inexatidão; se a razão for a contemporaneidade, junte a prova concreta da mudança do mercado local desde o laudo.
- Verifique a correção monetária no cálculo final. Pelo § 2º do art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 e pela Súmula 561 do STF, o valor apurado é atualizado até o pagamento efetivo. Um advogado especializado em desapropriação acompanha cada etapa desde a nomeação do perito.
O acórdão não diz que o remanescente não desvaloriza nem que a contemporaneidade não importa; diz que, naquele processo, ninguém trouxe elementos capazes de desmentir o laudo. Um advogado de desapropriação organiza essa prova antes que a sentença feche a discussão.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1001658-35.2023.8.26.0067 · 6ª Câmara de Direito Público · Relatora Desembargadora Tania Ahualli · julgado em 20/09/2026 · registrado em 20/09/2026
Direito Administrativo. Apelação. Desapropriação. Recurso desprovido.
I. Caso em Exame Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada por Entrevias Concessionária de Rodovias S.A., declarando a desapropriação de área de 2.631,36 m², com imissão na posse e indenização de R$112.487,55.
II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) necessidade de nova perícia técnica devido à alegada violação ao princípio da contemporaneidade da avaliação; (ii) erro e nulidade na avaliação pericial por alegada omissão quanto à desvalorização da área remanescente e obstrução de acessos.
III. Razões de Decidir 3. O laudo pericial judicial considerou critérios de valoração vigentes ao tempo da prova técnica, atendendo ao requisito de contemporaneidade. 4. A análise pericial abordou adequadamente a situação da área remanescente, não havendo elementos que indiquem desacerto do laudo ou desvalorização.
IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A contemporaneidade da avaliação deve considerar os critérios utilizados na análise técnica. 2. A desvalorização da área remanescente foi devidamente analisada no laudo pericial.
Legislação Citada: Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 20, 23, § 1º, 26, 27; CF/1988, art. 5º, XXIV; CPC, art. 373, II, art. 85, § 11.
(TJSP; Apelação Cível 1001658-35.2023.8.26.0067; Relator (a): Tania Ahualli; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Público; Foro de Borborema - Vara Única; Data do Julgamento: 20/09/2026; Data de Registro: 20/09/2026)
Perguntas frequentes
O que é a contemporaneidade da avaliação na desapropriação?
É a regra do art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941: o valor da indenização "será contemporâneo da avaliação". No acórdão da 6ª Câmara de Direito Público do TJSP, o requisito foi considerado atendido porque o laudo usou "critérios de valoração vigentes ao tempo da prova técnica".
Se o laudo é antigo, o expropriado tem direito a nova perícia?
Não automaticamente. O art. 480 do CPC condiciona a nova perícia a matéria que "não estiver suficientemente esclarecida" e a destina a corrigir "omissão ou inexatidão" da primeira. O expropriado precisa indicar o critério ou dado defasado e provar a mudança concreta do mercado local.
A desvalorização da área remanescente entra na indenização?
O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz atender "à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu", e o art. 23, § 1º, exige que o perito trate disso no laudo. No caso julgado, a ementa registrou que o laudo analisou o remanescente e que não havia elementos indicando desvalorização. A perda entra na conta quando é medida e provada.
Como provar a obstrução de acessos e a perda de valor do remanescente?
Com quesitos específicos no prazo do art. 465, § 1º, do CPC, parecer de assistente técnico no prazo do art. 477, § 1º, e pedido de esclarecimentos ao perito pelo art. 477, § 2º. Persistindo a lacuna, pede-se complementação ou nova perícia antes da sentença.
Ainda dá para discutir o laudo depois da sentença?
A apelação pode reexaminar a prova, mas o acórdão da 6ª Câmara de Direito Público mostra o limite: sem elementos que indiquem desacerto do laudo, a alegação de desvalorização do remanescente ou de violação da contemporaneidade é rejeitada. Um advogado especializado em desapropriação monta essa prova desde a nomeação do perito.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1001658-35.2023.8.26.0067. Relatora: Des. Tania Ahualli. Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Borborema - Vara Única. Data do julgamento: 20/09/2026. Data de registro: 20/09/2026. Resultado: recurso desprovido. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 20 (contestação limitada a vício do processo e impugnação do preço); art. 23, § 1º (o perito indica no laudo as circunstâncias do art. 27); art. 26, caput e § 2º (valor contemporâneo da avaliação; correção monetária após um ano); art. 27, caput (o juiz atende à valorização ou depreciação da área remanescente).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 373, II (ônus da prova do réu); art. 465, § 1º (prazo para indicar assistente técnico e apresentar quesitos); art. 477, §§ 1º e 2º (manifestação sobre o laudo, parecer do assistente e dever de esclarecimento do perito); art. 480 (nova perícia).
- Constituição Federal de 1988 — art. 5º, XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro).
- Súmula 561 do Supremo Tribunal Federal — correção monetária devida até o efetivo pagamento da indenização, com atualização do cálculo ainda que por mais de uma vez.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso e da prova produzida em cada processo. O expropriado não é identificado; a expropriante consta apenas na transcrição literal da ementa.