Culturas agrícolas e benfeitorias na desapropriação: o que entra na conta da indenização
A desapropriação de um imóvel rural pode atingir muito mais do que a terra. Sobre ela pode haver lavoura em pé, pastagem, cercas, poços, galpões. Tudo isso tem valor e, quando existe na data da avaliação, compõe a justa e prévia indenização que o expropriado tem direito a receber. Mas nada disso entra na conta sozinho. Quem apura o valor é o perito nomeado pelo juiz, a partir do que encontra na vistoria e do que as partes lhe pedem para examinar. Se a cultura não é vista, documentada e quesitada no momento certo, a alegação de que ela existia chega tarde, e o laudo que registrou "terra nua" prevalece. É o que ilustra o acórdão da 10ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo examinado abaixo, em desapropriação promovida pelo DER: a perícia registrou "terra nua" e a alegação de cultura de cana-de-açúcar não afastou o laudo. O resultado foi desfavorável ao expropriado, e por isso merece ser lido.
O que você precisa saber em 30 segundos
- As duas partes apelaram da sentença que julgou procedente a desapropriação promovida pelo DER sobre área de uma empresa expropriada. A 10ª Câmara de Direito Público do TJSP negou provimento aos dois recursos.
- Discutiu-se cerceamento de defesa por falta de valoração da cultura de cana-de-açúcar. A Câmara não viu cerceamento: segundo a ementa, a perícia confirmou que a área era "terra nua" na data da vistoria prévia, "sem plantações ou benfeitorias".
- Imagens da área de dezembro/2023 e julho/2024 não revelaram alteração da paisagem que indicasse cultura de cana-de-açúcar. O laudo, com metodologia considerada adequada e fundamentada, foi mantido.
- Para o expropriado, a lição é prática: cultura e benfeitorias precisam ser provadas, quesitadas e impugnadas antes da sentença. Neste caso, a alegação levada à apelação não afastou o laudo.
Julgado em 20/09/2026, sob relatoria do Desembargador Marcelo Semer, o acórdão afastou a alegação de cerceamento de defesa por falta de valoração da cana-de-açúcar com base no que a perícia e as imagens registraram sobre a área.
O caso concreto: a alegação de que a cana não foi valorada
O DER ajuizou ação de desapropriação perante a 1ª Vara do Foro de Capivari contra uma empresa proprietária da área. A sentença julgou a ação procedente e declarou a área incorporada ao patrimônio do DER mediante o pagamento do valor fixado em juízo. As duas partes apelaram.
Segundo a ementa, três questões foram levadas ao tribunal: "analisar eventual ocorrência de cerceamento de defesa por falta de valoração da cultura de cana-de-açúcar na área expropriada"; "verificar a adequação do valor da indenização fixado judicialmente"; e "avaliar se a parte expropriada também deve arcar com verbas sucumbenciais". Em resumo: de um lado, a tese de que a indenização deixou de fora uma lavoura de cana-de-açúcar; de outro, o valor apurado e a sucumbência. A ementa não detalha qual parte formulou cada pedido.
O que o TJSP decidiu
A 10ª Câmara de Direito Público negou provimento aos dois recursos. Sobre a cana-de-açúcar, a ementa é direta: "Cerceamento de defesa não vislumbrado." Segundo a ementa, a perícia confirmou que a área avaliada era "terra nua" na data da vistoria prévia, "sem plantações ou benfeitorias".
Havia ainda um elemento visual. Segundo a ementa, "Imagens da área expropriada de dezembro/2023 e julho/2024, revelando que, mesmo com o decurso de sete meses, não houve alteração da paisagem a indicar crescimento ou desenvolvimento de cultura de cana-de-açúcar no local expropriado."
Quanto ao valor, a ementa registra "Laudo pericial que utilizou metodologia adequada e fundamentada, com amostras compatíveis e qualitativas, para determinar o valor da indenização, respeitando as normas técnicas vigentes." O fator de área foi corrigido segundo tabela técnica indicada na ementa, e o método "foi justificado pela adequação ao conjunto de dados levantados e pela representatividade no mercado específico da região".
Sobre a sucumbência, o acórdão manteve o que a sentença fixou: "Honorários advocatícios fixados corretamente, sobre a diferença entre o preço ofertado na inicial e a indenização fixada em juízo." Com o desprovimento dos dois recursos, a questão de a expropriada também arcar com verbas sucumbenciais ficou como estava na sentença. A ementa indica, como legislação citada, o art. 5º, XXIV, da Constituição, o art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 e os arts. 1.012 e 1.013 do CPC.
Vistoria, quesitos, laudo e impugnação: os conceitos que decidiram o caso
A tabela organiza os momentos em que a lei permite ao expropriado agir sobre a prova pericial.
| Momento | O que diz a norma | Por que importa |
|---|---|---|
| Data da avaliação | O art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que "no valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado". Pelo § 1º, "serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante". | O que o perito vê na vistoria é o que entra na conta. |
| Nomeação do perito | O art. 465, § 1º, do CPC dá às partes "15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito" para "indicar assistente técnico" e "apresentar quesitos". O art. 469 permite "quesitos suplementares durante a diligência". | É aqui que o expropriado pergunta ao perito, por escrito, se há cultura ou benfeitoria, de que espécie, em que estágio e com que valor. |
| Conteúdo do laudo | O art. 473 do CPC exige "a indicação do método utilizado" e "resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público". O § 3º admite instruir o laudo com "planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos". | Foi a metodologia "adequada e fundamentada" do laudo que a Câmara destacou para mantê-lo. |
| Manifestação sobre o laudo | O art. 477, § 1º, do CPC dá "prazo comum de 15 (quinze) dias" para as partes se manifestarem, "podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer". Pelo § 2º, o perito "tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias, esclarecer ponto" divergente ou duvidoso. O art. 480 prevê nova perícia "quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida". | É o momento de apontar omissão sobre a cultura, juntar o parecer do assistente e pedir esclarecimentos ou nova perícia. |
O que o expropriado precisa provar para que a cultura e as benfeitorias entrem na indenização
O que segue é orientação do escritório, e não tese do julgado. A ementa mostra o que pesou: a vistoria prévia registrou a área como "terra nua", o laudo foi elaborado sobre essa base e as imagens de dezembro/2023 e julho/2024 não indicaram cultura de cana-de-açúcar. Nesse cenário, a Câmara não reconheceu cerceamento de defesa.
Para evitar esse desfecho, o expropriado precisa fazer três coisas antes da sentença. A primeira é documentar a existência da cultura na data que importa. O art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 fixa o valor da indenização como contemporâneo da avaliação; é preciso provar que a lavoura existia naquele momento, com fotografias e vídeos datados e localizados, imagens de satélite, notas fiscais de mudas e insumos, contratos de fornecimento ou parceria agrícola, registros de plantio e colheita. No caso julgado, foram imagens de dois momentos distintos que convenceram a Câmara de que não havia cana-de-açúcar na área; a mesma espécie de prova, produzida pelo expropriado, pode demonstrar o contrário.
A segunda é levar a cultura ao perito por quesitos específicos e assistente técnico, no prazo do art. 465, § 1º, do CPC. Quesitos genéricos não levam o perito à lavoura; quesitos específicos, sim: existe cultura agrícola na área? De que espécie, idade e estágio? Qual a área plantada e o valor da cultura em pé? Há benfeitorias, e quais? O assistente técnico, de preferência engenheiro agrônomo, acompanha a vistoria e produz parecer próprio com essas respostas.
A terceira é impugnar o laudo no prazo e pedir complementação antes da sentença. Se o laudo silenciou sobre a cultura, o prazo do art. 477, § 1º, do CPC é o momento de apontar a omissão, pedir esclarecimentos com base no § 2º e, se preciso, requerer nova perícia nos termos do art. 480. Deixar a impugnação para a apelação inverte a ordem: no acórdão examinado, o tribunal decidiu com base na perícia e nas imagens já constantes dos autos.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel rural tem lavoura, pastagem ou benfeitorias e foi atingido por desapropriação, o valor dessas parcelas não será reconhecido por presunção. Ele depende do que o perito encontrar na vistoria e do que você conseguir provar e quesitar até a manifestação sobre o laudo. Neste acórdão, a 10ª Câmara de Direito Público do TJSP manteve um laudo que registrou "terra nua" porque a perícia confirmou essa condição na vistoria prévia e as imagens de dezembro/2023 e julho/2024 não indicaram cultura de cana-de-açúcar.
Como agir quando o imóvel desapropriado tem cultura ou benfeitorias
- Registre a área antes de qualquer vistoria. Fotografe e filme a lavoura e as benfeitorias com data e localização e reúna notas fiscais, contratos e registros de plantio e colheita.
- Indique assistente técnico e apresente quesitos específicos no prazo do art. 465, § 1º, do CPC. Os quesitos devem perguntar sobre a existência, a espécie, o estágio, a área e o valor da cultura e de cada benfeitoria. Um advogado especializado em desapropriação formula esses quesitos com o assistente técnico.
- Acompanhe a vistoria e apresente quesitos suplementares se algo ficar de fora, como permite o art. 469 do CPC.
- Impugne o laudo no prazo do art. 477, § 1º, do CPC, com parecer do assistente. Aponte cada omissão, peça esclarecimentos ao perito e, se necessário, requeira nova perícia antes da sentença.
- Não invista na área depois de iniciada a desapropriação sem autorização do expropriante. O art. 26, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 restringe o que é atendido quando feito após a desapropriação. Antes de plantar ou construir, consulte um advogado de desapropriação.
A diferença entre o resultado deste acórdão e o reconhecimento do valor da lavoura está no trabalho feito antes do laudo e da sentença, para que nada do que existe sobre a terra fique fora da justa e prévia indenização devida ao expropriado.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1001483-27.2024.8.26.0125 · 10ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Marcelo Semer · julgado em 20/09/2026 · registrado em 20/09/2026
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. DESAPROPRIAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. Caso em Exame Recursos interpostos por ambas as partes, em face da r. sentença que julgou procedente a ação de desapropriação, declarando incorporado ao patrimônio do DER, área de propriedade da empresa expropriada, mediante o pagamento do valor de R$242.000,00.
II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em (i) analisar eventual ocorrência de cerceamento de defesa por falta de valoração da cultura de cana-de-açúcar na área expropriada; (ii) verificar a adequação do valor da indenização fixado judicialmente; e (iii) avaliar se a parte expropriada também deve arcar com verbas sucumbenciais.
III. Razões de Decidir Cerceamento de defesa não vislumbrado. Perícia técnica que confirmou que a área avaliada era "terra nua" na data da vistoria prévia, sem plantações ou benfeitorias. Imagens da área expropriada de dezembro/2023 e julho/2024, revelando que, mesmo com o decurso de sete meses, não houve alteração da paisagem a indicar crescimento ou desenvolvimento de cultura de cana-de-açúcar no local expropriado. Laudo pericial que utilizou metodologia adequada e fundamentada, com amostras compatíveis e qualitativas, para determinar o valor da indenização, respeitando as normas técnicas vigentes. Fator de área corrigido de acordo com a tabela do Engenheiro Cristiano Deslandes, garantindo a homogeneização dos valores unitários. Método escolhido que foi justificado pela adequação ao conjunto de dados levantados e pela representatividade no mercado específico da região. Honorários advocatícios fixados corretamente, sobre a diferença entre o preço ofertado na inicial e a indenização fixada em juízo. Percentual fixado em sentença que não implica em remuneração desproporcional ou incompatível com o trabalho exercido.
IV. Dispositivo e Tese Recursos desprovidos.
Legislação Citada: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei 3.365/41, art. 27, §1º; CPC, arts. 1.012 e 1.013.
(TJSP; Apelação Cível 1001483-27.2024.8.26.0125; Relator (a): Marcelo Semer; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público; Foro de Capivari - 1ª Vara; Data do Julgamento: 20/09/2026; Data de Registro: 20/09/2026)
Perguntas frequentes
Cultura agrícola entra na indenização da desapropriação?
O acórdão não afirma que cultura de cana-de-açúcar não se indeniza. Registra que, naquele processo, a perícia confirmou "terra nua" na vistoria prévia. O art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 fixa o valor da indenização como contemporâneo da avaliação: o que existir sobre a terra nesse momento, e for provado, é o que o perito avalia.
Por que o TJSP não reconheceu cerceamento de defesa neste caso?
Segundo a ementa, porque a perícia respondeu à questão: a área era "terra nua", "sem plantações ou benfeitorias", e as imagens de dezembro/2023 e julho/2024 não indicaram cultura de cana-de-açúcar.
Quando o expropriado deve apresentar quesitos sobre a lavoura e as benfeitorias?
No prazo do art. 465, § 1º, do CPC, contado da intimação da nomeação do perito, o mesmo para indicar assistente técnico. O art. 469 permite quesitos suplementares durante a diligência, e o art. 473, IV, exige do laudo resposta conclusiva a todos os quesitos.
O que fazer se o laudo não avaliou a cultura ou a avaliou de forma insuficiente?
Manifestar-se no prazo do art. 477, § 1º, do CPC, com parecer do assistente técnico; pedir ao perito os esclarecimentos do § 2º; e, se a matéria continuar obscura, requerer nova perícia com base no art. 480. Tudo antes da sentença.
Posso plantar ou construir na área depois de iniciada a desapropriação?
O § 1º do art. 26 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação e as úteis apenas quando feitas com autorização do expropriante. Investir sem essa autorização é risco que o expropriado assume. Um advogado especializado em desapropriação avalia cada situação antes da decisão.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1001483-27.2024.8.26.0125. Relator: Des. Marcelo Semer. Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Capivari - 1ª Vara. Data do julgamento: 20/09/2026. Data de registro: 20/09/2026. Resultado: recursos desprovidos. Inteiro teor no e-SAJ.
- Constituição Federal de 1988 — art. 5º, XXIV (desapropriação mediante justa e prévia indenização em dinheiro).
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 26 e § 1º (valor da indenização contemporâneo da avaliação; benfeitorias feitas após a desapropriação); art. 27, § 1º (honorários sobre a diferença entre a oferta e a indenização).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 465, § 1º (prazo para arguir impedimento, indicar assistente técnico e apresentar quesitos); art. 469 (quesitos suplementares); art. 473 (conteúdo do laudo); art. 477, §§ 1º e 2º (manifestação sobre o laudo, parecer do assistente e esclarecimentos do perito); art. 480 (nova perícia); arts. 1.012 e 1.013 (efeitos da apelação e matéria devolvida ao tribunal).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso e da prova produzida em cada processo. As partes privadas não são identificadas.