Quando a indenização da desapropriação fica abaixo da oferta: o que muda para o expropriado
Na ação de desapropriação, o expropriante oferece um preço pelo imóvel e o deposita em juízo. O expropriado, se não concorda, contesta o preço, e a perícia apura quanto o bem vale. No cenário mais conhecido, o laudo fica acima da oferta: a diferença é paga ao expropriado, com os acréscimos legais, e o expropriante, vencido, responde pelas custas e pelos honorários, na forma dos arts. 27, § 1º, e 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941. Existe, porém, o cenário inverso: o laudo fica abaixo da oferta depositada, comparadas as duas quantias na mesma data-base. Aí quem ficou vencido na disputa sobre o preço foi o expropriado, e a conta do processo muda de lado. O acórdão da 5ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo examinado abaixo, em ação movida pelo Departamento de Estradas de Rodagem (DER/SP), traz dois resultados de sinais opostos para o expropriado: a inversão da sucumbência e a recusa em excluir os juros moratórios.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A 5ª Câmara de Direito Público do TJSP deu parcial provimento à apelação do DER/SP: a oferta prévia atualizada superou a indenização apurada na perícia, e o expropriado ficou com a responsabilidade exclusiva pelos ônus da sucumbência.
- Sem diferença positiva, os honorários não puderam ser calculados sobre a base do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941 e foram arbitrados por apreciação equitativa.
- O DER/SP também pediu a exclusão dos juros moratórios e não conseguiu: segundo a ementa, eles não haviam sido determinados na origem de forma incondicionada.
- Lição para o expropriado: a instrução técnica define quem paga a conta do processo.
Julgado em 18/09/2026, sob relatoria do Desembargador Francisco Bianco, o acórdão mostra o risco que o expropriado corre quando a perícia fica aquém da oferta e o limite imposto à pretensão do expropriante de se livrar dos juros moratórios.
O caso concreto: oferta prévia atualizada acima do laudo pericial
O DER/SP ajuizou ação de desapropriação de imóvel declarado de utilidade pública, para incorporar a área ao seu patrimônio, perante a Vara Única de Cordeirópolis. Segundo a ementa, o depósito judicial da oferta prévia foi realizado em fevereiro de 2023, e a perícia apurou o valor do bem com data-base em março de 2024. Atualizada até essa data-base, a oferta ficou acima da indenização apurada na prova técnica.
A ação foi julgada parcialmente procedente em primeiro grau. A ementa não detalha o que a sentença dispôs sobre custas e honorários; sabe-se que ela foi reformada "apenas e tão-somente" para condenar a parte expropriada aos ônus da sucumbência, o que sugere que não os havia imposto ao expropriado. O DER/SP apelou com dois pedidos: a inversão dos ônus da sucumbência e a exclusão da incidência de juros moratórios.
O que o TJSP decidiu
A 5ª Câmara de Direito Público deu parcial provimento ao recurso do expropriante. Sobre a sucumbência, a ementa registra a "inexistência de diferença positiva, entre o valor da oferta prévia e o montante da justa indenização, apurado na perícia judicial" e a "responsabilidade exclusiva da parte expropriada, pelo pagamento dos ônus decorrentes da sucumbência", por "inteligência dos artigos 27, § 1º e 30 do Decreto-Lei nº 3.365/41".
Sobre os honorários, o acórdão anotou a "impossibilidade de aplicação da base de cálculo prevista no artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41", já que essa base é a diferença entre a indenização e a oferta, inexistente aqui. O encargo foi arbitrado "mediante a apreciação equitativa, conforme a regra preconizada no artigo 85, § 2º, do CPC/15", observados, segundo a ementa, os limites do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941.
Sobre os juros moratórios, a Câmara respondeu ao DER/SP com "impossibilidade": "incidência de juros de mora, não determinados na origem, de forma incondicionada, inviabilizando a reclamada exclusão", com remissão a "precedentes da jurisprudência do C. STJ", que a ementa não identifica. Na leitura do escritório, a ementa indica que a sentença não impôs juros de mora de forma incondicionada: previu-os, quando muito, de modo condicionado ao atraso no pagamento de diferença devida ao expropriado; sem condenação incondicionada, não havia o que excluir.
O resultado está nos itens 10 e 11 da ementa: a sentença foi "parcialmente reformada, apenas e tão-somente, para condenar a parte expropriada, vencida na lide, em menor extensão, por força da sucumbência, ao pagamento das custas, despesas processuais e os honorários advocatícios", e "ficam mantidos o resultado inicial da lide, os demais termos, ônus e encargos" da origem. Na leitura do escritório, os juros moratórios, tal como previstos na sentença, estão entre esses encargos mantidos.
Oferta, perícia, sucumbência e juros: os conceitos em jogo
A decisão combina quatro institutos que o expropriado precisa distinguir.
| Instituto | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Oferta prévia atualizada | O preço depositado pelo expropriante, corrigido até a data-base do laudo. | Segundo a ementa, o depósito "alcançou, após a devida atualização, inclusive, a data-base do laudo pericial (março de 2.024)", um montante "superior à indenização, apurada na prova técnica". O índice não é indicado. |
| Justa indenização apurada na perícia | O valor do bem apurado pelo perito judicial. | O art. 27, caput, do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz atender à estimação fiscal, ao preço de aquisição, à situação, estado de conservação e segurança do bem, "ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente". O art. 23, § 1º, manda o perito indicar no laudo "as enumeradas no art. 27". |
| Sucumbência (custas e honorários) | Quem paga a conta do processo. | O art. 30 do Decreto-lei nº 3.365/1941 dispõe que "as custas serão pagas pelo autor se o réu aceitar o preço oferecido; em caso contrário, pelo vencido, ou em proporção, na forma da lei". O art. 27, § 1º, prevê que "a sentença que fixar o valor da indenização quando este for superior ao preço oferecido condenará o desapropriante a pagar honorários do advogado", calculados sobre a diferença. |
| Juros moratórios | Acréscimo pelo atraso no pagamento. | O art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941, aplicável às ações referidas no art. 15-A (entre elas, a desapropriação por utilidade pública com imissão prévia na posse), dispõe que os juros moratórios "destinam-se a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito"; o dispositivo também limita a taxa anual e fixa o termo inicial em 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito. A ementa não menciona o art. 15-B; a explicação é do escritório. |
O que o expropriado precisa provar para não cair na mesma situação
O acórdão é o retrato de um resultado que o expropriado quer evitar. As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
1. A disputa é sobre o preço, e ela se decide na perícia. O art. 20 do Decreto-lei nº 3.365/1941 estabelece que "a contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço". A única frente do expropriado no mérito é demonstrar que o bem vale mais do que a oferta, com os elementos do art. 27, caput, que o perito deve indicar no laudo por força do art. 23, § 1º.
2. Assistente técnico e quesitos não são opcionais. O art. 465, § 1º, do CPC dá às partes quinze dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito, para "indicar assistente técnico" e "apresentar quesitos". Depois do laudo, o art. 477, § 1º, permite ao assistente técnico "apresentar seu respectivo parecer", e o § 2º impõe ao perito o dever de esclarecer o ponto "divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte". A ementa não menciona parecer de assistente do expropriado.
3. A atualização da oferta merece impugnação própria. A ementa fala em "devida atualização" até a data-base do laudo, mas não indica o índice. A memória do expropriante precisa ser conferida: índice, termo inicial e data-base, que deve ser a mesma do laudo. Índice ou marco inadequado pode inflar a oferta e produzir, artificialmente, o cenário de laudo inferior.
4. Os juros moratórios são um ponto a preservar. A 5ª Câmara de Direito Público considerou inviável a exclusão pedida pelo expropriante porque os juros não haviam sido determinados de forma incondicionada. A orientação é pedir que a sentença preveja expressamente os juros moratórios, ainda que condicionados à existência de diferença a pagar, e invocar este precedente se o expropriante recorrer.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel está sendo desapropriado, a perícia decide se você recebe uma diferença ou se paga as custas, as despesas e os honorários do outro lado. No caso julgado pela 5ª Câmara de Direito Público do TJSP, o expropriado terminou responsável pela sucumbência porque a oferta atualizada superou o laudo; ao mesmo tempo, a decisão recusou o pedido do DER/SP de excluir os juros moratórios. Assistente técnico, quesitos e impugnação da atualização da oferta reduzem o primeiro risco.
Como agir se a desapropriação já foi ajuizada
- Analise a oferta antes de contestar. Compare o preço depositado com o valor de mercado do imóvel pelos elementos do art. 27, caput, do Decreto-lei nº 3.365/1941.
- Indique assistente técnico e apresente quesitos no prazo do art. 465, § 1º, do CPC. Perdido o prazo, o expropriado corre o risco de ficar sem voz técnica na perícia.
- Impugne a memória de atualização da oferta. Confira índice, termo inicial e data-base, e exija que oferta e laudo sejam comparados na mesma data.
- Peça que a sentença preveja os juros moratórios de forma expressa. O acórdão manteve os encargos da origem e recusou a exclusão pedida pelo expropriante; um advogado especializado em desapropriação formula esse pedido desde a contestação.
- Acompanhe o laudo e o parecer do assistente. Use o art. 477, §§ 1º e 2º, do CPC para que o perito esclareça as divergências antes da sentença.
A desapropriação retira o imóvel do expropriado com a promessa de justa e prévia indenização. Um advogado de desapropriação avalia, antes da contestação, se a oferta está abaixo do mercado e organiza a prova técnica.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1001075-41.2022.8.26.0146 · 5ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Francisco Bianco · julgado em 18/09/2026 · registrado em 18/09/2026
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO – BEM IMÓVEL – DECLARAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA – PRETENSÃO À INCORPORAÇÃO DA RESPECTIVA ÁREA IMOBILIÁRIA AO PATRIMÔNIO DO DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE RODAGEM (DER/SP) – POSSIBILIDADE – ARBITRAMENTO DE JUSTA INDENIZAÇÃO NO VALOR INFERIOR AO MONTANTE INICIALMENTE OFERTADO – PRETENSÃO RECURSAL DA PARTE EXPROPRIANTE À INVERSÃO DOS ÔNUS DECORRENTES DA SUCUMBÊNCIA – POSSIBILIDADE – PRETENSÃO RECURSAL DA PARTE EXPROPRIANTE À EXCLUSÃO D INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS – IMPOSSIBILIDADE.
1. O depósito judicial da oferta prévia, no valor de R$ 231.041,00, realizado em fevereiro de 2.023 (fls. 261/263), alcançou, após a devida atualização, inclusive, a data-base do laudo pericial (março de 2.024), o montante de R$ 251.066,93 (fls. 311), superior à indenização, apurada na prova técnica, no importe de R$ 244.246,97.
2. Inexistência de diferença positiva, entre o valor da oferta prévia e o montante da justa indenização, apurado na perícia judicial, caracterizada.
3. Impossibilidade de aplicação da base de cálculo prevista no artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41, para o cálculo de honorários advocatícios, decorrentes da sucumbência.
4. Arbitramento do referido encargo, mediante a apreciação equitativa, conforme a regra preconizada no artigo 85, § 2º, do CPC/15, observados os limites percentuais absolutos previstos no artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41.
5. Responsabilidade exclusiva da parte expropriada, pelo pagamento dos ônus decorrentes da sucumbência, reconhecida.
6. Inteligência dos artigos 27, § 1º e 30 do Decreto-Lei nº 3.365/41.
7. Incidência de juros de mora, não determinados na origem, de forma incondicionada, inviabilizando a reclamada exclusão.
8. Precedentes da jurisprudência do C. STJ.
9. Ação de desapropriação, julgada parcialmente procedente, em Primeiro Grau de Jurisdição.
10. Sentença, recorrida, parcialmente reformada, apenas e tão-somente, para condenar a parte expropriada, vencida na lide, em menor extensão, por força da sucumbência, ao pagamento das custas, despesas processuais e os honorários advocatícios, arbitrados no valor de R$ 4.000,00, mediante a apreciação equitativa.
11. Ficam mantidos o resultado inicial da lide, os demais termos, ônus e encargos constantes do r. pronunciamento jurisdicional de origem.
12. Recurso de apelação, apresentado pela parte expropriante, parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1001075-41.2022.8.26.0146; Relator (a): Francisco Bianco; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro de Cordeirópolis - Vara Única; Data do Julgamento: 18/09/2026; Data de Registro: 18/09/2026)
Perguntas frequentes
O que acontece quando a indenização fixada na desapropriação é menor que a oferta do expropriante?
Segundo o acórdão da 5ª Câmara de Direito Público do TJSP, sem diferença positiva entre a oferta prévia atualizada e a indenização apurada na perícia, o expropriado é a parte vencida e responde pelos ônus da sucumbência: custas, despesas processuais e honorários.
Os juros moratórios deixam de ser devidos quando o laudo fica abaixo da oferta?
Não foi isso que o TJSP decidiu. O DER/SP pediu a exclusão dos juros moratórios e a Câmara respondeu com "impossibilidade", porque, segundo a ementa, eles não haviam sido determinados na origem de forma incondicionada. Os encargos previstos na sentença foram mantidos. Embora a ementa não o cite, o art. 15-B do Decreto-lei nº 3.365/1941 dá a função desses juros: recompor a perda pelo atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito.
Como a oferta prévia é comparada com o laudo pericial?
No caso julgado, o depósito de fevereiro de 2023 foi atualizado até a data-base do laudo, março de 2024, e só então comparado com a perícia. A ementa não indica o índice. O escritório recomenda conferir e, se for o caso, impugnar índice, termo inicial e data-base.
Como o expropriado evita que o laudo fique abaixo da oferta?
Com prova técnica desde o início: contestação que impugne o preço com base no art. 27, caput, do Decreto-lei nº 3.365/1941; assistente técnico e quesitos no prazo do art. 465, § 1º, do CPC; parecer do assistente e esclarecimentos do perito, na forma do art. 477 do CPC. Um advogado especializado em desapropriação monta essa instrução antes da perícia.
Como ficaram os honorários nesse caso?
A base do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, que é a diferença entre a indenização e a oferta, não podia ser aplicada, porque não houve diferença positiva. Os honorários foram arbitrados por apreciação equitativa, com base, segundo a ementa, no art. 85, § 2º, do CPC e dentro dos limites do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, a cargo do expropriado. O valor consta apenas da íntegra.
RECEBEU A INFORMAÇÃO DA DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1001075-41.2022.8.26.0146. Relator: Des. Francisco Bianco. Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro de Cordeirópolis - Vara Única. Data do julgamento: 18/09/2026. Data de registro: 18/09/2026. Resultado: recurso de apelação, apresentado pela parte expropriante, parcialmente provido. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 15-A (imissão prévia na posse, entre outras ações); art. 15-B (juros moratórios: função de recompor a perda pelo atraso no pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito e termo inicial); art. 20 (contestação limitada a vício do processo e impugnação do preço); art. 23, § 1º (o perito indica no laudo as circunstâncias do art. 27); art. 27, caput e § 1º (elementos da indenização; honorários sobre a diferença quando a indenização supera o preço oferecido); art. 30 (custas: pelo autor se o réu aceitar o preço; caso contrário, pelo vencido ou em proporção).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 85, § 2º (honorários de sucumbência, citado na ementa); art. 465, § 1º (prazo de quinze dias para indicar assistente técnico e apresentar quesitos); art. 477, §§ 1º e 2º (parecer do assistente técnico e dever do perito de esclarecer as divergências).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em setembro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, em especial do resultado da perícia e dos termos da sentença. As partes privadas não são identificadas.