Aditivo de locação sem a assinatura dos locadores: quando ele ainda conta como prorrogação
Muitos contratos de locação não residencial são alterados ao longo dos anos por aditivos: novo prazo, nova forma de pagamento, novas condições. Às vezes, nem todos os envolvidos assinam o papel. A pergunta que o Tribunal de Justiça de São Paulo enfrentou neste caso é direta: se os locadores não assinaram o aditivo, a prorrogação que ele previa deixa de valer? Para a 32ª Câmara de Direito Privado, a falta de assinatura, por si só, não afasta a prorrogação quando as condições pactuadas foram efetivamente observadas durante a relação. A decisão foi desfavorável à locatária, e por isso o post mostra o que cada lado precisa fazer para não ser surpreendido por um aditivo que parecia incompleto.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Uma locatária propôs ação de consignação de chaves em locação não residencial; o TJSP negou provimento à apelação dela.
- O processo voltou do Superior Tribunal de Justiça para que a Câmara examinasse expressamente duas alegações sobre a prorrogação e a natureza da locação.
- Os embargos de declaração foram acolhidos sem efeitos infringentes: as omissões foram sanadas, mas o resultado do julgamento não mudou.
- Tese 1: a ausência de assinatura dos locadores no aditivo, por si só, não afasta a prorrogação quando as condições pactuadas foram observadas.
- Tese 2: o pagamento individualizado aos locadores não descaracteriza a natureza una, indivisível e monousuária da locação.
Julgados em 01/10/2026, sob relatoria de Luis Fernando Nishi, os embargos de declaração foram decididos pela 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em processo originário do Foro Central Cível (45ª Vara Cível). Pelo número, a ação foi distribuída em 2016.
O caso concreto: a consignação de chaves que voltou do STJ
Segundo a ementa, os embargos foram "opostos contra acórdão que negou provimento à apelação da locatária em ação de consignação de chaves". Pelo nome da ação, a locatária buscou entregar as chaves do imóvel em juízo. A ementa não diz por que ela queria devolver o imóvel, o que exatamente pedia, quanto tempo de contrato restava nem se havia multa em discussão.
O processo já havia passado pelo STJ. A ementa registra o "Retorno dos autos por determinação do C. Superior Tribunal de Justiça para exame expresso de alegações relativas à inexistência de prorrogação contratual e contradição envolvendo a natureza monousuária da locação". Em outras palavras, o tribunal superior mandou a Câmara responder, de forma explícita, a duas alegações; pelo contexto (a apelação vencida era da locatária), tudo indica que eram dela.
Os dois pontos eram estes: (i) se a falta de assinatura dos locadores no aditivo impedia reconhecer a prorrogação do contrato; e (ii) se havia contradição em considerar o aditivo eficaz para prorrogar a locação e, ao mesmo tempo, manter a natureza monousuária da locação.
O que o tribunal decidiu
As omissões foram sanadas. A Câmara examinou os dois argumentos e acolheu os embargos "para sanar as omissões, sem modificação do resultado do julgamento". Ficou mantido, portanto, o acórdão que havia negado provimento à apelação da locatária.
Sobre a assinatura. Para o colegiado, "A ausência de assinatura dos locadores no aditivo não afasta, por si só, os fundamentos adotados no acórdão embargado, considerando a efetiva observância das condições nele pactuadas no curso da relação locatícia". O que pesou foi o comportamento das partes durante o contrato.
Sobre a contradição. A ementa afirma que "A cláusula 3.8 do aditivo disciplina apenas a forma de pagamento dos aluguéis, sem alterar o objeto da contratação". E acrescenta que "O contrato originário já previa rateio entre locadores e depósitos individualizados, circunstâncias compatíveis com a natureza una, indivisível e monousuária da locação". Por isso a contradição foi considerada inexistente.
Os conceitos em jogo
Cinco noções ajudam a entender o desfecho.
| Conceito | O que é | O que diz a norma ou a ementa |
|---|---|---|
| Devolução do imóvel pelo locatário | Durante o prazo do contrato, o locatário pode devolver o imóvel, pagando a multa. | O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 dispõe que, ressalvado o § 2º do art. 54-A, o locatário "poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". A ementa não cita esse artigo. |
| Aditivo | Instrumento que altera ou complementa o contrato original. | No caso, o aditivo não tinha a assinatura dos locadores, mas as condições "nele pactuadas" foram observadas "no curso da relação locatícia". |
| Prorrogação contratual | Extensão da vigência do contrato além do prazo inicial. | Tese 1: a falta de assinatura dos locadores, "por si só, não afasta a prorrogação contratual quando as condições pactuadas foram observadas". |
| Locação una, indivisível e monousuária | Na leitura do escritório, uma só locação, de um só objeto, para um só usuário, ainda que haja vários locadores. | Tese 2: "A previsão de pagamento individualizado aos locadores não descaracteriza a natureza una, indivisível e monousuária da locação." |
| Embargos acolhidos sem efeitos infringentes | O tribunal completa a fundamentação, mas o resultado continua o mesmo. | Dispositivo: "Embargos de declaração acolhidos para sanar as omissões, sem modificação do resultado do julgamento." |
Por que a falta de assinatura não bastou
O ponto central da decisão é a diferença entre o papel e a execução. A alegação era de que não houve prorrogação, porque os locadores não assinaram o aditivo. A Câmara respondeu que a ausência de assinatura não afasta, "por si só", os fundamentos do acórdão, "considerando a efetiva observância das condições nele pactuadas".
A expressão "por si só" tem peso. A tese não diz que assinatura é irrelevante nem que qualquer documento unilateral prorroga uma locação. Diz que, quando as partes cumpriram as condições do aditivo ao longo da relação, a falta de assinatura de um dos lados não é suficiente, isoladamente, para negar a prorrogação.
A ementa não diz quais condições foram cumpridas, por quanto tempo, nem qual era o novo prazo. Quem quiser aplicar o raciocínio ao próprio contrato precisa olhar, antes de tudo, para o que foi efetivamente executado depois do aditivo.
A cláusula de pagamento individualizado e a locação monousuária
A segunda alegação apontava uma contradição entre reconhecer a eficácia do aditivo para prorrogar a locação e, ao mesmo tempo, manter a natureza monousuária. Pela resposta da Câmara, a discussão girava em torno da cláusula 3.8 do aditivo, sobre pagamento aos locadores. A Câmara rejeitou a contradição por dois motivos expressos na ementa.
Primeiro, a cláusula 3.8 do aditivo "disciplina apenas a forma de pagamento dos aluguéis, sem alterar o objeto da contratação". Segundo, o próprio contrato originário "já previa rateio entre locadores e depósitos individualizados". Ou seja, pagar cada locador separadamente não transformou uma locação única em várias locações.
Para quem é um entre vários locadores de um mesmo imóvel, alugado a um único locatário, esse trecho é útil: dividir o aluguel entre os locadores é questão de forma de pagamento, e não muda, segundo a tese, a natureza una e indivisível da locação.
O que a decisão não disse
- Não disse por que a locatária queria devolver o imóvel, nem o que pedia exatamente na consignação de chaves.
- Não fixou valores, prazos ou multa. A ementa não menciona nenhum deles.
- Não afirmou que assinatura é dispensável. A tese vale "quando as condições pactuadas foram observadas no curso da relação locatícia".
- Não criou precedente vinculante. É decisão de órgão fracionário do TJSP, com força persuasiva.
Por que esta decisão importa para você
Para o locatário, o acórdão mostra que um aditivo cujas condições foram cumpridas no curso da relação pode ser tratado como prorrogação, ainda que os locadores não o tenham assinado. Para o locador, mostra que a execução das condições pesou a favor dele neste caso, mas que um aditivo sem assinatura de todos abre espaço para uma discussão que, aqui, chegou ao STJ e voltou.
O processo, de 2016 pelo número, teve embargos julgados em 2026. Na leitura do escritório, um aditivo assinado por todos e bem documentado poderia ter encurtado esse caminho para qualquer dos lados.
Como agir se você é o locatário
As orientações abaixo são do escritório, não teses do acórdão.
- Trate como vinculante o aditivo cujas condições você passou a cumprir. Neste caso, a falta de assinatura dos locadores não impediu a prorrogação, porque as condições foram cumpridas. Antes de cumprir um aditivo, entenda o que ele prorroga.
- Se você não concorda com a prorrogação, diga isso por escrito e cedo. Pagar e executar as novas condições sem ressalva pode ser lido como aceitação.
- Antes de devolver o imóvel, confira o prazo em vigor. O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 permite a devolução durante o prazo, com a multa pactuada e proporcional ao período cumprido, ressalvado o § 2º do art. 54-A (e com a dispensa de multa do parágrafo único, em caso de transferência pelo empregador com aviso de 30 dias); saber qual é o prazo vigente é o primeiro passo.
- Guarde os comprovantes de pagamento e a correspondência. São eles que mostram quais condições foram, ou não, observadas.
Como agir se você é o locador
- Colha a assinatura de todos os locadores e do locatário. Aqui, a execução supriu a falta de assinatura, mas o processo, de 2016 pelo número, só teve estes embargos julgados em 2026.
- Documente a execução do aditivo. Recibos, depósitos e comunicações datadas provam que as condições pactuadas foram observadas.
- Havendo vários proprietários, deixe claro que a locação é uma só. O rateio e os depósitos individualizados estavam no contrato originário, o que ajudou a afastar a tese de contradição.
- Revise contratos antigos e aditivos pendentes. Um advogado imobiliário pode identificar aditivos sem assinatura antes que virem litígio.
Se a discussão envolver o valor do aluguel ao longo de um contrato prorrogado, um dos caminhos pode ser a ação revisional prevista na Lei do Inquilinato. Locador ou locatário, a orientação de um escritório especializado em direito imobiliário ajuda a decidir antes de assinar, executar ou devolver.
Íntegra da decisão
TJSP · Embargos de Declaração Cível nº 1024880-74.2016.8.26.0100 · 32ª Câmara de Direito Privado · Relator: Luis Fernando Nishi · julgado em 01/10/2026 · registrado em 01/10/2026
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. OMISSÕES SANADAS. CONTRADIÇÃO INEXISTENTE. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES. I. Caso em Exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação da locatária em ação de consignação de chaves. Retorno dos autos por determinação do C. Superior Tribunal de Justiça para exame expresso de alegações relativas à inexistência de prorrogação contratual e contradição envolvendo a natureza monousuária da locação. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar (i) se a ausência de assinatura dos locadores no aditivo impede o reconhecimento da prorrogação contratual; e (ii) se há contradição entre a eficácia do aditivo para fins de prorrogação da locação e a manutenção da natureza monousuária. III. Razões de Decidir 3. A ausência de assinatura dos locadores no aditivo não afasta, por si só, os fundamentos adotados no acórdão embargado, considerando a efetiva observância das condições nele pactuadas no curso da relação locatícia. 4. A cláusula 3.8 do aditivo disciplina apenas a forma de pagamento dos aluguéis, sem alterar o objeto da contratação. O contrato originário já previa rateio entre locadores e depósitos individualizados, circunstâncias compatíveis com a natureza una, indivisível e monousuária da locação. IV. Dispositivo e Tese 5. Embargos de declaração acolhidos para sanar as omissões, sem modificação do resultado do julgamento. Tese de julgamento: 1. A ausência de assinatura dos locadores no aditivo, por si só, não afasta a prorrogação contratual quando as condições pactuadas foram observadas no curso da relação locatícia. 2. A previsão de pagamento individualizado aos locadores não descaracteriza a natureza una, indivisível e monousuária da locação.
(TJSP; Embargos de Declaração Cível 1024880-74.2016.8.26.0100; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2026; Data de Registro: 01/10/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em direito imobiliário e locações. Compra e venda, condomínio, vícios construtivos, revisional e renovatória de aluguel: atuação integrada com engenharia de avaliações, com resposta objetiva sobre o que pode ser feito.
Perguntas frequentes
Um aditivo de locação sem a assinatura do locador vale como prorrogação?
No caso julgado pela 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP em 01/10/2026, a tese foi: "A ausência de assinatura dos locadores no aditivo, por si só, não afasta a prorrogação contratual quando as condições pactuadas foram observadas no curso da relação locatícia". A tese não dispensa a assinatura em qualquer situação; o que pesou foi o cumprimento das condições do aditivo. É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante.
Sou locatário, o locador não assinou o aditivo, mas cumprimos as novas condições. Posso dizer que não houve prorrogação?
A ementa não diz quem assinou o aditivo; diz que faltou a assinatura dos locadores. Neste caso, a tese de inexistência de prorrogação não prevaleceu: a Câmara considerou a "efetiva observância das condições nele pactuadas no curso da relação locatícia". Na orientação do escritório, quem não concorda com a prorrogação deve manifestar isso por escrito e cedo, antes de executar as novas condições, e guardar os comprovantes. Para avaliar o seu caso, consulte um advogado imobiliário.
Sou um dos proprietários e recebo o aluguel separado dos demais. Isso divide a locação em várias?
Segundo a tese fixada, não: "A previsão de pagamento individualizado aos locadores não descaracteriza a natureza una, indivisível e monousuária da locação". No caso, o contrato originário já previa "rateio entre locadores e depósitos individualizados", e a cláusula do aditivo tratava "apenas a forma de pagamento dos aluguéis".
O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 dispõe que, ressalvado o § 2º do art. 54-A, o locatário "poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". A ementa do acórdão comentado não cita esse artigo e não diz por que a locatária queria devolver o imóvel.
O que significa embargos acolhidos sem efeitos infringentes?
Significa que o tribunal completou a fundamentação, mas o resultado não mudou. A ementa diz: "Embargos de declaração acolhidos para sanar as omissões, sem modificação do resultado do julgamento". Ficou mantido o acórdão que negou provimento à apelação da locatária.
Fonte
- TJSP · Embargos de Declaração Cível nº 1024880-74.2016.8.26.0100. Relator: Luis Fernando Nishi. Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado. Origem: Foro Central Cível - 45ª Vara Cível. Data do julgamento: 01/10/2026. Data de registro: 01/10/2026. Resultado: "Embargos de declaração acolhidos para sanar as omissões, sem modificação do resultado do julgamento". Inteiro teor no e-SAJ.
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato): art. 4º, caput, na redação da Lei nº 12.744/2012 (devolução do imóvel pelo locatário durante o prazo, com multa proporcional).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e do texto legal compilado. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.