Fundo de comércio e os acréscimos da indenização: as duas contas da desapropriação de um imóvel comercial
Quando a desapropriação alcança um imóvel onde funciona um comércio, o expropriado tem duas perdas distintas a provar. A primeira é o valor do bem: terreno, construção, benfeitorias. A segunda é o fundo de comércio, isto é, o que a atividade deixou de valer porque o ponto foi tomado e o negócio encerrado. Sobre as duas incidem os acréscimos que recompõem o tempo entre a perda da posse e o pagamento: a correção monetária e os juros. É neles que a conta final cresce ou encolhe. O acórdão abaixo, da 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, decidiu as duas contas no mesmo julgamento, em uma desapropriação promovida para a Linha 2 – Verde do Metrô, e serve de mapa do que precisa estar provado nos autos antes da sentença.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A 2ª Câmara de Direito Público do TJSP deu provimento parcial ao recurso: reconheceu devida a indenização pela perda do fundo de comércio e alterou os acréscimos da conta.
- Segundo a ementa, essa indenização é devida porque "a atividade comercial foi cessada compulsoriamente e a apuração foi feita com base em declarações do Simples Nacional".
- No mesmo julgamento, os juros compensatórios e moratórios foram afastados sobre o valor do imóvel, porque, ainda segundo a ementa, "o depósito integral foi realizado antes da imissão na posse".
- A atualização ficou com o INPC da Tabela Prática do TJSP, afastados o IPCA-E e a taxa SELIC. Para o expropriado, o recado está no que precisa constar dos autos: a prova da atividade e a diferença entre o depósito e o valor fixado na sentença.
Julgado em 07/10/2026, sob relatoria do Desembargador Renato Delbianco, o acórdão separa, parcela por parcela, o que ficou provado e o que não ficou.
O caso concreto: um imóvel comercial tomado para a Linha 2 – Verde do Metrô
Segundo a ementa, a Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô ajuizou ação de desapropriação para incorporar um imóvel destinado à Linha 2 – Verde do Metrô. O processo correu na 4ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central. A sentença declarou a incorporação do imóvel mediante indenização, determinou a correção monetária e fixou juros compensatórios e moratórios.
Da sentença houve apelação, com três questões em discussão: a exigibilidade da indenização pela perda do fundo de comércio, a imposição dos juros compensatórios e moratórios, e a aplicação do IPCA-E e da taxa SELIC para a atualização monetária. A ementa não identifica qual das partes recorreu de cada ponto, e este post não supõe. O resultado, no dispositivo, foi "recurso parcialmente provido".
O que o TJSP decidiu em cada parcela
O primeiro ponto foi resolvido em favor do expropriado. A 2ª Câmara de Direito Público registrou que "a indenização pela perda do fundo de comércio é devida, pois a atividade comercial foi cessada compulsoriamente e a apuração foi feita com base em declarações do Simples Nacional". São dois elementos na mesma frase: a cessação compulsória e a apuração com base nas declarações do Simples Nacional.
Os dois pontos seguintes foram resolvidos em sentido contrário ao expropriado. Sobre os juros, a ementa diz que "os juros compensatórios e moratórios são indevidos sobre o valor do imóvel, pois o depósito integral foi realizado antes da imissão na posse", restando o acréscimo moratório, na razão que a íntegra indica, apenas sobre a parcela do fundo de comércio. Sobre a atualização, diz que "a correção monetária deve ser feita pelo INPC, não se aplicando IPCA-E e SELIC", e dá como razão a natureza jurídica da expropriante, que é sociedade de economia mista. O título do acórdão resume essa parte como "atualização pela Tabela Prática do TJSP (INPC)".
Vale guardar o que a ementa não diz: ela não descreve o laudo, não informa qual era a diferença entre o depósito e o valor fixado na sentença, e não registra que essa diferença tenha sido demonstrada nos autos. Também não examina a Emenda Constitucional nº 113/2021 em abstrato, apenas afasta a aplicação dela àquela expropriante.
A apuração do fundo de comércio pelas declarações do Simples Nacional
Essa é a parte aproveitável do julgado, e ela resolve um problema concreto. O comércio de pequeno porte pode não ter escrituração contábil completa nem demonstrações de resultado de vários exercícios, e a expropriante tem como sustentar que a perda não está provada por falta justamente desses documentos.
O acórdão mostra um caminho diferente: a apuração foi feita "com base em declarações do Simples Nacional". As declarações do Simples Nacional bastaram, naquele caso, para quantificar a perda. Some-se o outro elemento da mesma frase, a cessação compulsória: o negócio não fechou por decisão do dono, fechou porque o imóvel foi tomado. Esse nexo entre o ato expropriatório e o encerramento da atividade é o que sustenta a indenização autônoma do fundo de comércio, ao lado do valor do bem. Para entender a parcela em si, antes dos acréscimos, veja o nosso texto sobre a indenização do fundo de comércio na desapropriação.
As quatro parcelas em disputa, e o que o acórdão fez com cada uma
A tabela separa o que se discutiu, o que a lei prevê e o que a 2ª Câmara de Direito Público decidiu neste processo.
| Parcela | Base normativa verificada | O que o acórdão decidiu neste caso |
|---|---|---|
| Fundo de comércio | O art. 5º, XXIV, da Constituição prevê, na desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, a "justa e prévia indenização em dinheiro", ressalvados os casos previstos na própria Constituição. | Devida, pela cessação compulsória da atividade, com apuração baseada em declarações do Simples Nacional. |
| Juros compensatórios | Pelo art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941, na hipótese "de haver divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença", eles podem incidir "sobre o valor da diferença eventualmente apurada", contados da imissão. | Indevidos sobre o valor do imóvel, porque o depósito integral antecedeu a imissão na posse. |
| Juros moratórios | O art. 15-B do mesmo decreto-lei diz que eles "destinam-se a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito". | Indevidos sobre o valor do imóvel; mantidos, na razão indicada na íntegra, sobre o fundo de comércio. |
| Correção monetária | A ementa menciona o IPCA-E, a taxa SELIC, a Emenda Constitucional nº 113/2021 e a Tabela Prática do TJSP, e este post não descreve o conteúdo deles além do que ela diz. | Pelo INPC da Tabela Prática do TJSP, afastados o IPCA-E e a SELIC, pela natureza de sociedade de economia mista da expropriante. |
O que o expropriado precisa provar para não perder os acréscimos
A orientação a seguir é do escritório, não tese do acórdão: ela parte do texto legal verificado e do que a ementa deixou em aberto.
O art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941 não se contenta com a existência do depósito. Ele descreve a hipótese "de haver divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença, expressos em termos reais", e prevê que o acréscimo pode incidir "sobre o valor da diferença eventualmente apurada". Há, portanto, um ponto a demonstrar antes da sentença, e não depois: qual é essa diferença. Um depósito chamado de integral é integral em relação à oferta do expropriante, o que não é a mesma coisa que corresponder ao valor que o laudo e a sentença vêm a fixar. É a diferença apurada nos autos que serve de base ao acréscimo, e por isso ela precisa estar quantificada antes da sentença.
O mesmo vale para o fundo de comércio. Neste julgado, a parcela sobreviveu porque dois fatos estavam demonstrados: a atividade existia, documentada em declarações do Simples Nacional, e cessou por força da desapropriação. Onde um desses elos falta, a parcela fica exposta.
Quanto à atualização, a ementa liga o índice aplicado à natureza jurídica da expropriante. O expropriado que discute qual índice recompõe seu crédito precisa levar ao processo quem é a expropriante, a que regime ela se submete e qual o intervalo a recompor, em vez de pedir um índice em abstrato. A Constituição assegura a "justa e prévia indenização em dinheiro", e essa justeza depende da aderência entre o índice e o período decorrido.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel comercial foi atingido por uma obra pública, este acórdão mostra as duas pontas do processo. De um lado, a prova do fundo de comércio não exigiu contabilidade sofisticada: declarações do Simples Nacional serviram para apurar a perda, com a atividade cessada por causa da desapropriação. De outro, os acréscimos da conta não vêm por inércia. Dependem de o processo mostrar, com números, a diferença entre o depósito e o valor fixado na sentença. Chegar à fase de cálculo sem esses pontos trabalhados é aceitar a conta que o outro lado apresentar.
Como agir se o seu imóvel comercial foi desapropriado
- Reúna a prova da atividade antes de qualquer discussão de valor. Declarações do Simples Nacional, notas fiscais, contrato de ocupação do imóvel, alvará, movimentação bancária e o registro do encerramento. Foi documento dessa natureza que sustentou a apuração neste julgado.
- Documente o nexo entre a obra e o fechamento do negócio. A ementa fala em atividade "cessada compulsoriamente". As datas do ato expropriatório, da desocupação e do encerramento, na mesma linha de tempo, tornam esse nexo verificável.
- Compare o depósito com o valor que você sustenta. Peça ao assistente técnico a apuração da diferença e leve o número ao processo: é sobre a diferença eventualmente apurada que, segundo o art. 15-A, o acréscimo compensatório pode incidir.
- Trate a correção monetária como tema de prova. Identifique a expropriante, o regime a que ela se submete e o intervalo a recompor, e peça o índice que cubra esse intervalo. Um advogado especializado em desapropriação define esse pedido antes da sentença, quando ele ainda muda o resultado.
- Revise a memória de cálculo parcela por parcela. Valor do bem, fundo de comércio, correção e juros têm bases e termos iniciais diferentes. Conferir cada uma separadamente evita que um acréscimo devido desapareça na soma.
A desapropriação de um imóvel comercial é, para o expropriado, a soma de duas indenizações e de um intervalo de tempo. Um advogado de desapropriação acompanha o processo desde o depósito inicial para que nenhuma dessas parcelas chegue ao fim sem lastro nos autos.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1040553-25.2014.8.26.0053 · 2ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Renato Delbianco · julgado em 07/10/2026 · registrado em 08/10/2026
APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. LINHA 2 – VERDE DO METRÔ. INDENIZAÇÃO DO IMÓVEL E FUNDO DE COMÉRCIO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. TAXA SELIC E EC Nº 113/2021. INAPLICABILIDADE À SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA. ATUALIZAÇÃO PELA TABELA PRÁTICA DO TJSP (INPC).
I. Caso em Exame 1. Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô ajuizou ação de desapropriação visando incorporar imóvel para a Linha 2 – Verde do Metrô. A sentença declarou a incorporação do imóvel mediante indenização, corrigida monetariamente, e fixou juros compensatórios e moratórios.
II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) a exigibilidade da indenização pela perda do fundo de comércio; (ii) a imposição de juros compensatórios e moratórios; (iii) a aplicação do IPCA-E e da taxa SELIC para atualização monetária.
III. Razões de Decidir 3. A indenização pela perda do fundo de comércio é devida, pois a atividade comercial foi cessada compulsoriamente e a apuração foi feita com base em declarações do Simples Nacional. 4. Os juros compensatórios e moratórios são indevidos sobre o valor do imóvel, pois o depósito integral foi realizado antes da imissão na posse. Apenas juros de mora de 6% ao ano incidem sobre o fundo de comércio. 5. A correção monetária deve ser feita pelo INPC, não se aplicando IPCA-E e SELIC, pois a Companhia do Metrô é sociedade de economia mista e não se sujeita ao regime de precatórios.
IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Indenização por fundo de comércio é devida com base em declarações do Simples Nacional. 2. Juros compensatórios e moratórios não incidem sobre o valor do imóvel depositado antes da posse. 3. Correção monetária pelo INPC, não se aplicando IPCA-E e SELIC.
(TJSP; Apelação Cível 1040553-25.2014.8.26.0053; Relator (a): Renato Delbianco; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 4ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 07/10/2026; Data de Registro: 08/10/2026)
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
Preciso ter contabilidade formal para receber o fundo de comércio na desapropriação?
Neste julgado, não foi o que se exigiu: a 2ª Câmara de Direito Público registrou que "a apuração foi feita com base em declarações do Simples Nacional", ao lado do fato de a atividade ter sido "cessada compulsoriamente". A decisão é de um caso concreto e não dispensa a prova; mostra que as declarações do Simples Nacional foram aceitas como base de apuração.
O depósito feito pelo expropriante no começo do processo afasta os juros?
Neste caso, segundo a ementa, "os juros compensatórios e moratórios são indevidos sobre o valor do imóvel, pois o depósito integral foi realizado antes da imissão na posse". Mas o art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941 trata da hipótese "de haver divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença" e prevê que o acréscimo pode incidir "sobre o valor da diferença eventualmente apurada". Daí a importância de o processo demonstrar qual é essa diferença, em vez de deixar o depósito inicial passar como equivalente ao que a sentença vier a fixar.
O que significa "recurso parcialmente provido" para quem perdeu o imóvel?
Que o tribunal acolheu parte do que foi pedido no recurso e rejeitou outra parte. Aqui, a indenização pela perda do fundo de comércio foi reconhecida como devida, e os acréscimos da conta foram alterados: os juros saíram de cima do valor do imóvel, e a atualização ficou fixada no INPC da Tabela Prática do TJSP.
Por que a Tabela Prática do TJSP com o INPC, e não o IPCA-E ou a SELIC?
A ementa dá uma razão ligada à parte: "a correção monetária deve ser feita pelo INPC, não se aplicando IPCA-E e SELIC, pois a Companhia do Metrô é sociedade de economia mista". O título do acórdão registra a "inaplicabilidade à sociedade de economia mista" da taxa SELIC e da Emenda Constitucional nº 113/2021. Foi o critério aplicado àquela expropriante, e este post não descreve o conteúdo dos índices nem da emenda além do que a ementa diz.
Meu comércio funcionava em imóvel alugado. O julgado me alcança?
A ementa não informa se o titular do fundo de comércio era proprietário ou ocupante do imóvel, e por isso este post não afirma nada sobre essa distinção a partir dele. O que a decisão mostra é o tipo de prova que serviu para apurar a perda da atividade: declarações do Simples Nacional somadas à cessação compulsória. Um advogado especializado em desapropriação examina a posição de cada interessado antes de definir o pedido.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1040553-25.2014.8.26.0053. Relator: Des. Renato Delbianco. Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 4ª Vara de Fazenda Pública. Data do julgamento: 07/10/2026. Data de registro: 08/10/2026. Resultado: recurso parcialmente provido. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — art. 15-A, na redação dada pela Lei nº 14.620/2023 (imissão prévia na posse; divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença; incidência sobre a diferença eventualmente apurada); art. 15-B, incluído pela Medida Provisória nº 2.183-56/2001 (juros moratórios destinados a recompor a perda decorrente do atraso no efetivo pagamento da indenização fixada na decisão final de mérito).
- Constituição Federal de 1988 — art. 5º, XXIV (procedimento de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na própria Constituição).
- Emenda Constitucional nº 113, de 8 de dezembro de 2021 — mencionada na ementa do acórdão, que não indica dispositivo. A redação atual do art. 3º é a dada pela Emenda Constitucional nº 136, de 2025; o texto anterior, que tratava da taxa SELIC, consta como riscado no texto compilado do Planalto. Este post não caracteriza o conteúdo da emenda além do que a ementa afirma.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso. As partes privadas não são identificadas.