Laudo do perito do juízo na desapropriação: quem tem de provar que a conta está errada
Na ação de desapropriação, o valor que o expropriado vai receber é decidido, em boa medida, por uma prova técnica: o laudo do perito nomeado pelo juiz. O ente público ou a concessionária que ajuizou a ação oferece um preço; o expropriado, que é o réu, discorda; e o juízo nomeia um profissional para avaliar o bem. Quando o laudo aponta valor acima da oferta, a apelação da expropriante tem no número apurado o seu alvo natural. A pergunta que decide esse recurso é quem carrega o encargo de demonstrar que o laudo errou. Afirmar que o valor ficou alto é uma coisa; apontar o defeito técnico da avaliação, com documento e cálculo, é outra. O acórdão abaixo, da 9ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, trata desse ponto.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A sentença fixou a indenização com base na perícia realizada por quem a ementa chama de "expert de confiança do juízo", em trabalho que o acórdão descreve como isento e imparcial.
- A 9ª Câmara de Direito Público do TJSP registrou que a expropriante "não logrou êxito em demonstrar" que o valor apurado pelo perito tenha deixado de observar a justa indenização.
- Resultado: o quantum indenizatório foi mantido, a sentença foi mantida e o recurso foi desprovido.
- Leitura do escritório: neste julgado, discordar do valor não bastou; quem ataca o laudo precisa demonstrar o vício que alega.
Julgado em 15/10/2026, sob relatoria do Desembargador Rebouças de Carvalho, o acórdão não cria tese nova: mostra, em um caso concreto, o que acontece com a apelação da expropriante que discute o valor da indenização sem demonstrar o erro que alega.
O caso concreto
A ementa é curta. Uma ação de desapropriação tramitou na 13ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central (Fazenda Pública/Acidentes), em São Paulo. A fixação do valor passou pela prova pericial: o juízo nomeou perito, que avaliou o bem, e a sentença arbitrou a indenização com base nesse laudo.
Segundo a ementa, a expropriante apelou para discutir o valor e o recurso foi desprovido porque ela não conseguiu demonstrar erro na apuração do perito. A ementa não identifica as partes privadas, não nomeia a expropriante e não registra valores. A decisão de primeiro grau foi mantida por inteiro, sem redução do valor.
O que o tribunal decidiu
A 9ª Câmara de Direito Público desproveu o recurso. A ementa começa pela qualificação da prova que sustentou a sentença: trata-se de "R. sentença que arbitrou o valor da indenização com base na perícia realizada por expert de confiança do juízo, de forma isenta e imparcial".
Em seguida vem a frase que resolve o recurso, e que é o eixo deste post: "Expropriante que não logrou êxito em demonstrar que o montante apurado pelo perito não tenha observado, de forma correta, o valor da justa indenização". A Câmara não disse que o laudo é insuscetível de crítica, nem que o valor estava certo por presunção. Disse que a expropriante, que impugnava o laudo, não demonstrou o que alegava.
O desfecho segue essa linha: "Manutenção do quantum indenizatório, pois fixado em valor compatível com o objeto avaliado", "R. sentença mantida" e "Recurso desprovido". A ementa remete, ainda, a "Precedentes desta C. Câmara e Corte de Justiça", sem descrever o teor deles.
Vale registrar o que a ementa não traz: não há menção a dispositivo de lei, não há discussão sobre correção monetária, termo inicial de juros ou outra parcela da conta, e não há debate sobre o cabimento da desapropriação. O julgado é sobre o valor e sobre a prova desse valor.
Perito do juízo, assistente técnico e impugnação ao laudo: quem faz o quê
A tabela reúne, em texto literal, os dispositivos do Código de Processo Civil e do Decreto-lei nº 3.365/1941 que organizam cada etapa da prova pericial.
| Etapa | Quem atua | O que diz a norma |
|---|---|---|
| Laudo do perito do juízo | Perito nomeado pelo juiz | Pelo art. 23 do Decreto-lei nº 3.365/1941, não havendo "concordância expressa quanto ao preço, o perito apresentará o laudo em cartório até cinco dias, pelo menos, antes da audiência de instrução e julgamento". O § 1º manda o perito indicar no laudo, "entre outras circunstâncias atendiveis para a fixação da indenização, as enumeradas no art. 27". |
| Manifestação das partes | Expropriado e expropriante, com assistentes técnicos | Pelo art. 477, § 1º, do CPC, as partes são intimadas para "manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer". |
| Esclarecimento de divergências | Perito do juízo, provocado pela parte ou pelo juiz | O art. 477, § 2º, do CPC impõe ao perito do juízo o dever de esclarecer, em quinze dias, ponto "sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes, do juiz ou do órgão do Ministério Público" e ponto "divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte". |
| Nova perícia | Juiz, de ofício ou a pedido | O art. 480 do CPC prevê nova perícia "quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida"; pelo § 3º, ela "não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra". |
| Decisão sobre o laudo | Juiz, na sentença | O art. 479 do CPC manda o juiz apreciar a prova pericial "indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito". |
A lei dá a quem discorda do laudo instrumentos concretos: parecer de assistente técnico, pedido de esclarecimento sobre ponto divergente e pedido de nova perícia. Na leitura do escritório, quem não os utiliza chega ao Tribunal apenas com a própria discordância.
O que o expropriado precisa provar para sustentar o laudo
O que segue é a orientação do escritório, e não uma tese que o acórdão tenha enunciado. A ementa resolve um caso; ela não fixa roteiro de prova.
A primeira frente é a qualidade da prova produzida. O laudo que resiste é o que mostra o caminho percorrido: quais elementos comparativos foram usados, de onde vieram e por que o método se aplica ao bem avaliado. Quando o art. 479 do CPC manda o juiz levar em conta "o método utilizado pelo perito", ele converte transparência metodológica em vantagem processual.
A segunda frente são as circunstâncias que a lei da desapropriação lista. O art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 manda o juiz atender especialmente, entre outros pontos, "à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu". Laudo que percorre esses itens é mais difícil de atacar, e o expropriado tem interesse direto em cobrar do perito que o faça, por quesito ou pedido de esclarecimento. A desvalorização da área remanescente, quando houver, quantificada no laudo, deixa de ser assunto para outra demanda.
A terceira frente é a resposta à impugnação da expropriante. A regra geral do ônus da prova está no art. 373 do CPC, segundo o qual ele incumbe "ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito" e "ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor". Este acórdão não invoca esse dispositivo; o que ele registra, em concreto, é que a expropriante não demonstrou o vício que alegava. A orientação é apontar, nas contrarrazões, o que a outra parte deixou de fazer: indicar assistente técnico, apresentar parecer divergente, requerer esclarecimento ou apontar a insuficiência da matéria ao pedir nova perícia.
Por que esta decisão importa para você
Se a perícia do seu processo apurou valor acima da oferta inicial, a apelação da expropriante é o próximo obstáculo. Este acórdão mostra o que o Tribunal cobrou de quem recorreu: demonstração de que o montante apurado pelo perito deixou de observar a justa indenização. A expropriante não cumpriu esse encargo e a sentença foi mantida. É na fase da perícia que se constrói o laudo capaz de atravessar o segundo grau sem redução.
Como agir quando a expropriante ataca o laudo
- Participe da perícia desde a nomeação do perito. Indique assistente técnico e apresente quesitos sobre os itens do art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941 relevantes ao seu imóvel.
- Documente o bem antes da imissão provisória na posse. O depósito feito para a expropriante entrar no imóvel antecede a avaliação definitiva, e fotografias, plantas, matrícula atualizada e comprovantes de uso econômico ficam difíceis de obter depois que a área é alterada.
- Use o pedido de esclarecimento como reforço. O art. 477, § 2º, do CPC obriga o perito do juízo a esclarecer ponto divergente ou duvidoso. Dúvida respondida nos autos fecha a porta do argumento do recurso.
- Nas contrarrazões, enfrente o encargo probatório da outra parte. Mostre, item por item, o que a expropriante alegou e o que provou. Foi a ausência dessa demonstração que a ementa destacou.
- Trate a perícia como a peça central do caso. Um advogado especializado em desapropriação acompanha a diligência, formula os quesitos e discute o laudo com o assistente técnico no prazo do art. 477, § 1º, do CPC.
Quando o caderno de prova técnica está completo, a apelação da expropriante tem de apontar erro, e apontar erro exige trabalho que a discordância com o resultado não substitui. Um advogado de desapropriação revisa o laudo, identifica o que ficou sem resposta e organiza a defesa do valor apurado.
Íntegra da decisão
TJSP — Apelação Cível nº 1007067-49.2014.8.26.0053 · 9ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Rebouças de Carvalho · julgado em 15/10/2026 · registrado em 15/10/2026
APELAÇÃO – DESAPROPRIAÇÃO – JUSTA INDENIZAÇÃO – R. sentença que arbitrou o valor da indenização com base na perícia realizada por expert de confiança do juízo, de forma isenta e imparcial – Expropriante que não logrou êxito em demonstrar que o montante apurado pelo perito não tenha observado, de forma correta, o valor da justa indenização – Precedentes desta C. Câmara e Corte de Justiça – Manutenção do quantum indenizatório, pois fixado em valor compatível com o objeto avaliado – R. sentença mantida – Precedentes desta C. Câmara e E. Sodalício - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1007067-49.2014.8.26.0053; Relator (a): Rebouças de Carvalho; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 15/10/2026; Data de Registro: 15/10/2026)
DESAPROPRIAÇÃO DO SEU IMÓVEL?
Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
O laudo do perito do juízo prevalece sobre o parecer do assistente técnico da expropriante?
A ementa deste acórdão não enuncia regra de prevalência. Ela qualifica a perícia como realizada por "expert de confiança do juízo, de forma isenta e imparcial" e registra que a expropriante "não logrou êxito em demonstrar" erro na apuração. O que o CPC prevê, no art. 479, é que o juiz aprecie a prova pericial indicando os motivos para considerar ou não as conclusões do laudo, levando em conta o método do perito.
Basta a expropriante dizer que o valor ficou alto para reduzir a indenização no Tribunal?
Nesse caso, não bastou. Segundo a ementa, o recurso foi desprovido porque a expropriante não demonstrou que o montante apurado pelo perito deixou de observar, de forma correta, o valor da justa indenização. O acórdão vale para o processo em que foi proferido, mas mostra o que a Câmara cobrou de quem impugnava o laudo.
O que o expropriado pode fazer se discordar do laudo?
Os mesmos instrumentos valem para os dois lados: o art. 477, § 1º, do CPC abre prazo comum de quinze dias para manifestação sobre o laudo e para o parecer do assistente técnico; o § 2º obriga o perito do juízo a esclarecer pontos divergentes; e o art. 480 manda o juiz determinar nova perícia "quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida".
Esta decisão vale para qualquer desapropriação?
Não. Trata-se de julgamento de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, proferido em caso cujo laudo foi reputado isento e imparcial. A solução de cada processo depende da prova produzida nele, e o julgado serve como referência de argumento, não como garantia de resultado.
Quando é o melhor momento para cuidar do valor da indenização?
Antes da perícia, e não depois da sentença. É na fase de prova que se indicam assistente técnico e quesitos, que se documenta o estado do bem e que se registra a eventual desvalorização da área remanescente, item previsto no art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/1941. Um advogado especializado em desapropriação atua nessa fase para que o laudo chegue completo ao julgamento.
Fonte
- TJSP — Apelação Cível nº 1007067-49.2014.8.26.0053. Relator: Des. Rebouças de Carvalho. Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Público. Origem: Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 13ª Vara de Fazenda Pública. Data do julgamento: 15/10/2026. Data de registro: 15/10/2026. Resultado: recurso desprovido, sentença mantida. Inteiro teor no e-SAJ.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (texto compilado) — art. 23 e § 1º (apresentação do laudo pelo perito quando não há concordância expressa quanto ao preço e remissão às circunstâncias do art. 27); art. 27, caput (fatos que motivam o convencimento do juiz e circunstâncias a que ele deve atender especialmente na fixação da indenização).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015) — art. 373, I e II (ônus da prova); art. 477, § 1º (manifestação das partes sobre o laudo e parecer do assistente técnico) e § 2º (dever do perito do juízo de esclarecer ponto divergente ou duvidoso); art. 479 (apreciação da prova pericial e motivação quanto às conclusões do laudo e ao método do perito); art. 480 e § 3º (nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida).
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial do acórdão, consultada em outubro de 2026, e dos textos legais compilados. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e a solução depende das circunstâncias de cada caso, em especial da prova pericial produzida em cada processo. As partes privadas não são identificadas.