Juros compensatórios e honorários na desapropriação: por que a imissão na posse muda o valor final
Na ação de desapropriação, o que o expropriado recebe não se resume ao preço do imóvel. Além do preço, a conta pode ter juros compensatórios, juros moratórios, correção monetária e honorários de advogado, e cada um desses acréscimos tem pressuposto próprio. Os juros compensatórios nasceram para compensar quem foi privado do bem antes do fim do processo: o expropriante pede a imissão provisória na posse, deposita o valor que oferece e passa a usar o imóvel enquanto a indenização ainda está sendo discutida. Os honorários, por sua vez, não são calculados sobre o total da indenização, e sim sobre a diferença entre o que foi oferecido em juízo e o que a sentença acabou fixando. O acórdão a seguir, da 11ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, discutiu exatamente esses dois pontos, e é por isso que ele interessa ao proprietário atingido: mostra, item por item, o que precisa estar provado nos autos para que a conta não seja feita do mesmo jeito.
O que você precisa saber em 30 segundos
- Desapropriação direta por utilidade pública, com base no Decreto Municipal nº 63.159, de 21 de fevereiro de 2024. A expropriante concordou com o valor da indenização fixado na sentença.
- A discussão em segundo grau ficou limitada aos consectários: juros compensatórios, juros moratórios, base de cálculo e percentual dos honorários.
- A ementa registra que a imissão na posse não foi realizada e, em seguida, a exclusão dos juros no cálculo do valor devido.
- Os honorários foram fixados nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, da Súmula 141 do STJ e do Tema Repetitivo 184 do STJ, cuja base de cálculo é a diferença entre a oferta e a indenização.
- Para quem foi desapropriado, a lição é documental: a data da imissão e a privação efetiva da posse precisam estar provadas nos autos, e a oferta baixa precisa ser enfrentada desde o início, porque é ela que define a base dos honorários.
Julgado em 22 de outubro de 2026 pela 11ª Câmara de Direito Público do TJSP, sob relatoria do Desembargador Oscild de Lima Júnior, o acórdão terminou com a sentença de procedência reformada em parte. O resultado foi desfavorável ao proprietário quanto aos juros. Justamente por isso ele serve de roteiro: cada ponto em que a conta foi reduzida indica uma prova que precisa estar nos autos antes da sentença, e não depois dela.
O caso: a discussão ficou só nos acréscimos da indenização
Trata-se de desapropriação direta de imóvel declarado de utilidade pública pelo Decreto Municipal nº 63.159, de 21 de fevereiro de 2024. A sentença julgou a ação procedente e fixou a indenização. Segundo a ementa, a expropriante concordou com esse valor, de modo que o preço do imóvel saiu de discussão.
O que subiu ao tribunal foram os acréscimos. A ementa lista o inconformismo "limitado ao[s] consectários decorrentes da condenação (juros compensatórios, juros moratórios, base de cálculo e percentual fixado a título de honorários advocatícios)". Aceito o valor do bem, a disputa migra para quanto os juros e os honorários acrescentam a ele.
Nesse recorte, o acórdão registrou a imissão na posse não realizada e determinou a exclusão dos juros no cálculo do valor devido, além de fixar os honorários nos parâmetros do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, da Súmula 141 do STJ e do Tema Repetitivo 184 do STJ. A ementa não detalha as razões de decidir, e o inteiro teor não está disponível na base consultada, de modo que o que se pode afirmar com segurança é o que está transcrito ao final deste texto.
Os pontos em disputa e o que cada um exige de prova
| Ponto discutido | O que a ementa registra | O que o expropriado precisa provar |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | Concordância da expropriante com o valor fixado na sentença. | Nada a rediscutir aqui. O trabalho útil foi feito antes, na perícia. |
| Juros | "Imissão na posse não realizada" e exclusão dos juros no cálculo do valor devido. | A data da imissão e a privação efetiva da posse, com documento que as fixe. |
| Honorários | Fixação nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, da Súmula 141 do STJ e do Tema Repetitivo 184 do STJ. | A oferta inicial e a indenização final, porque é a diferença entre as duas que forma a base. |
Juros compensatórios: o pressuposto é a perda antecipada da posse
O texto da lei ajuda a entender por que a imissão na posse apareceu no centro do julgamento. O art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941, na redação dada pela Lei nº 14.620/2023, começa com a hipótese a que se aplica: "No caso de imissão prévia na posse". E fixa o marco de contagem: os juros compensatórios são contados "da data de imissão na posse". No mesmo sentido, a Súmula 69 do STJ dispõe que "na desapropriação direta, os juros compensatórios são devidos desde a antecipada imissão na posse e, na desapropriação indireta, a partir da efetiva ocupação do imóvel".
Ou seja, a lei e o enunciado do STJ amarram os juros compensatórios a um fato: a perda do bem antes do fim do processo. Por isso, quando a imissão não está documentada nos autos, falta o marco de contagem, e é o expropriado que precisa demonstrar quando perdeu a posse e o que deixou de ganhar com isso.
Essa é a razão pela qual a frase "imissão na posse não realizada" pesa tanto. Ela não é uma avaliação sobre o mérito da indenização: é a constatação de um fato processual. E fato processual se prova com documento.
O que pesa a seu favor quando houve imissão
Se o imóvel foi efetivamente tomado antes da sentença, estes são os pontos que sustentam os juros compensatórios:
- a decisão que deferiu a imissão provisória na posse, com a data em que foi cumprida;
- o mandado cumprido ou o auto lavrado pelo oficial de justiça, que registra o dia da entrega do bem;
- a prova de que o uso cessou para o proprietário, como desocupação, entrega de chaves, interrupção de atividade ou início da obra no terreno;
- o comprovante do depósito feito pelo expropriante e do que o expropriado pôde levantar;
- a demonstração dos lucros cessantes comprovadamente sofridos, que é a finalidade declarada dos juros compensatórios no § 1º do art. 15-A.
Como registrar a data da imissão sem deixar margem a dúvida
Na prática, a data da imissão aparece espalhada por peças diferentes, com divergência entre elas: a decisão que a deferiu tem uma data, o mandado, outra, o auto de constatação, outra. O que conta para os juros compensatórios é o dia em que o expropriado efetivamente deixou de usar o bem, e esse dia precisa aparecer de forma inequívoca.
Três providências reduzem esse risco. A primeira é pedir, na própria petição que trata dos consectários, a juntada do auto ou a certificação pelo oficial de justiça do dia do cumprimento. A segunda é cruzar esse dia com prova externa aos autos: conta de consumo encerrada, notificação de desocupação, registro fotográfico datado da obra iniciada. A terceira é requerer que a sentença consigne expressamente a data da imissão, de modo que o cálculo posterior não dependa de interpretação. Um advogado especializado em desapropriação faz isso antes da sentença, porque depois dela a discussão vira interpretação de dispositivo.
Honorários: a base é a diferença entre a oferta e a indenização
No capítulo dos honorários, o acórdão apontou três parâmetros: o art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, a Súmula 141 do STJ e o Tema Repetitivo 184 do STJ.
O art. 27, § 1º, manda condenar o desapropriante em honorários quando a sentença fixar indenização superior ao preço oferecido, calculados sobre "o valor da diferença", dentro de um piso e um teto que o próprio parágrafo estabelece. A Súmula 141 do STJ diz a mesma coisa em uma linha: "Os honorários de advogado em desapropriação direta são calculados sobre a diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas monetariamente". E o Tema Repetitivo 184 do STJ, firmado no REsp 1.114.407/SP, fixou que o valor dos honorários "deve respeitar os limites impostos pelo artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei n.º 3.365/41", tomando por base a diferença entre o valor proposto inicialmente pelo imóvel e a indenização imposta judicialmente.
Há aí uma consequência que o expropriado precisa enxergar a tempo. Se a base dos honorários é a diferença entre a oferta e a indenização, então o deságio da oferta inicial amplia essa base. Quanto mais baixa foi a proposta feita em juízo e quanto mais a prova técnica levantou o valor do bem, maior é a diferença sobre a qual os honorários incidem. Por isso enfrentar a oferta desde a contestação, com assistente técnico e crítica ao laudo do expropriante, produz efeito em dois lugares ao mesmo tempo: na indenização e na verba honorária.
Por que esta decisão importa para você
Se o seu imóvel foi declarado de utilidade pública, este acórdão mostra onde a conta final é apertada: nos acréscimos. O valor do bem pode até ficar fora de discussão, e ainda assim a quantia a receber muda de patamar conforme a imissão esteja ou não documentada e conforme a oferta inicial seja ou não enfrentada. São dois cuidados que dependem de prova produzida no começo do processo, não de recurso ao final.
O que fazer agora
Quatro passos, na ordem em que o processo os cobra:
- Fixe a data da imissão com documento. Localize a decisão que a deferiu, o mandado cumprido e o auto lavrado. Se houver divergência de datas, aponte qual delas corresponde ao dia em que o uso do imóvel cessou para você.
- Guarde a prova da privação efetiva. Desocupação, entrega de chaves, encerramento de atividade no local, início de obra. É esse conjunto que liga a imissão à perda real que os juros compensatórios compensam.
- Enfrente a oferta desde o início. A diferença entre a oferta e a indenização é a base dos honorários e a medida do que você deixou de receber. Assistente técnico, quesitos próprios e crítica fundamentada ao laudo do expropriante trabalham nos dois efeitos.
- Peça clareza no dispositivo. Requeira que a sentença consigne a data da imissão, a base de cálculo e o termo inicial de cada acréscimo. Dispositivo claro evita que a discussão ressurja na fase de cálculo, quando a margem de manobra é menor.
Vale o registro final que este julgado ilustra bem: a parte do valor que se perde nos consectários não volta por argumento, volta por documento. Consultar um advogado de desapropriação na fase inicial, antes da perícia, é o que permite montar essa base.
Íntegra da decisão
TJSP · Apelação Cível nº 1084375-15.2024.8.26.0053 · 11ª Câmara de Direito Público · Relator Desembargador Oscild de Lima Júnior · julgada em 22/10/2026, registro em 22/10/2026 · Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1ª Vara de Fazenda Pública
DESAPROPRIAÇÃO DIRETA – Utilidade pública – Expropriação de imóvel declarado de utilidade pública pelo Decreto Municipal n° 63.159, de 21 de fevereiro de 2024 – Concordância da expropriante quanto ao valor da indenização fixado pela r. sentença – Inconformismo limitado ao consectários decorrentes da condenação (juros compensatórios, juros moratórios, base de cálculo e percentual fixado a título de honorários advocatícios) – Imissão na posse não realizada - Exclusão dos juros no cálculo do valor devido - Honorários advocatícios - Fixação em valor razoável, nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/41, além do enunciado da Súmula nº 141 do Colendo STJ e do Tema Repetitivo 184, STJ - Sentença de procedência reformada em parte. Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 1084375-15.2024.8.26.0053; Relator (a): Oscild de Lima Júnior; Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 22/10/2026; Data de Registro: 22/10/2026)
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
Por que a imissão na posse interfere nos juros compensatórios?
Porque é ela o pressuposto da lei. O art. 15-A do Decreto-lei nº 3.365/1941 trata da hipótese de "imissão prévia na posse" e conta os juros compensatórios "da data de imissão na posse". A Súmula 69 do STJ diz que, na desapropriação direta, eles são devidos desde a antecipada imissão na posse. Sem esse fato provado nos autos, falta o marco a partir do qual os juros seriam contados.
Como provo a data em que perdi a posse do imóvel?
Com a decisão que deferiu a imissão provisória, o mandado cumprido e o auto lavrado pelo oficial de justiça, que registra o dia da entrega do bem. Vale somar prova externa aos autos, como encerramento de contas de consumo, notificação de desocupação, entrega de chaves e registro fotográfico datado do início da obra no terreno.
Sobre o que incidem os honorários na desapropriação direta?
Sobre a diferença entre a oferta e a indenização, corrigidas monetariamente, conforme a Súmula 141 do STJ, dentro dos limites do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941. O Tema Repetitivo 184 do STJ, firmado no REsp 1.114.407/SP, reafirmou esses limites e essa base de cálculo, tomando a diferença entre o valor proposto inicialmente pelo imóvel e a indenização imposta judicialmente.
Se a oferta do expropriante foi muito baixa, isso me prejudica nos honorários?
No cálculo da verba honorária, a oferta baixa produz o efeito inverso: como a base é a diferença entre a oferta e a indenização, quanto mais a prova técnica eleva o valor do bem em relação ao que foi oferecido, maior fica essa diferença. O que prejudica o expropriado é deixar a oferta sem impugnação e chegar à sentença sem prova técnica própria.
O que este acórdão não resolve?
Ele é decisão de órgão fracionário do TJSP, sem efeito vinculante, e a ementa não traz as razões de decidir nem a data de qualquer imissão. A base consultada não disponibilizou o inteiro teor. Casos em que a perda antecipada da posse esteja documentada apresentam quadro de fato diferente, e é esse quadro que precisa ser demonstrado em cada processo.
Fonte
- TJSP · Apelação Cível nº 1084375-15.2024.8.26.0053. Relator: Des. Oscild de Lima Júnior. Órgão Julgador: 11ª Câmara de Direito Público. Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1ª Vara de Fazenda Pública. Data do julgamento: 22/10/2026. Data de registro: 22/10/2026. Resultado: sentença de procedência reformada em parte, recurso provido em parte; imissão na posse não realizada, exclusão dos juros no cálculo do valor devido e honorários fixados nos termos do art. 27, § 1º, do Decreto-lei nº 3.365/1941, da Súmula 141 do STJ e do Tema Repetitivo 184 do STJ. Acórdão oficial no e-SAJ do TJSP.
- Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 — lei geral das desapropriações por utilidade pública; art. 15-A, com a redação dada pela Lei nº 14.620/2023 (juros compensatórios no caso de imissão prévia na posse, contados da data de imissão na posse), e art. 27, § 1º (honorários sobre o valor da diferença entre o preço oferecido e a indenização fixada na sentença).
- Súmula 141 do STJ: "Os honorários de advogado em desapropriação direta são calculados sobre a diferença entre a indenização e a oferta, corrigidas monetariamente." Enunciado mantido no exame de validade das súmulas da Primeira Seção do STJ (Pet 12.344, Rel. Min. Og Fernandes, j. 28/10/2020). Acórdão no site do STJ.
- Súmula 69 do STJ: "Na desapropriação direta, os juros compensatórios são devidos desde a antecipada imissão na posse e, na desapropriação indireta, a partir da efetiva ocupação do imóvel."
- Tema Repetitivo 184 do STJ (leading case: REsp 1.114.407/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 9/12/2009, DJe de 18/12/2009) — o valor dos honorários advocatícios em desapropriação "deve respeitar os limites impostos pelo artigo 27, § 1º, do Decreto-Lei n.º 3.365/41", calculados sobre a diferença entre o valor proposto inicialmente pelo imóvel e a indenização imposta judicialmente.
- Decreto Municipal nº 63.159, de 21 de fevereiro de 2024 — declaração de utilidade pública do imóvel expropriado, referida na ementa do acórdão.
Conteúdo informativo elaborado a partir da ementa oficial, consultada em outubro de 2026; o inteiro teor não foi disponibilizado pela base consultada, e nada além da ementa foi afirmado sobre o julgado. Não constitui consulta jurídica e não substitui a análise individualizada de cada caso. A decisão é de órgão fracionário do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem efeito vinculante, e os acréscimos da indenização podem ser decididos de modo diverso em outros casos, conforme a prova produzida em cada processo. As partes não são identificadas.