O que muda para quem tem imóvel entre a Rua Sebastião Caleiro e a Rua Antonio Borba, na Lapa
A expansão da Linha 2-Verde do Metrô de São Paulo chegou à fase em que o Estado identifica, rua por rua, os terrenos de que precisa para construir. Na zona oeste da capital, essa identificação foi formalizada por um ato publicado no Diário Oficial do Estado: uma resolução da Secretaria de Parcerias em Investimentos que declara de utilidade pública imóveis do bairro da Lapa. Quem mora, aluga ou mantém comércio nesses imóveis passa a ser parte interessada em um procedimento com regras e prazos próprios. Este artigo reúne o que o ato diz, quais logradouros descreve e o que o expropriado pode organizar agora.
O que você precisa saber em 30 segundos
- A Resolução SPI nº 104, de 19 de outubro de 2026, publicada no Diário Oficial do Estado em 26 de outubro de 2026, declarou de utilidade pública imóveis do bairro da Lapa.
- O trecho vai da Rua Sebastião Caleiro até a Rua Antonio Borba, para implantar estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde.
- São dois perímetros, blocos 20545A e 20545B, com 500,20 m² e 1.480,20 m², somando 1.980,40 m².
- O expropriante é a Companhia do Metropolitano de São Paulo, autorizada pelo ato a invocar urgência no processo judicial.
- A declaração de utilidade pública não transfere a propriedade nem dispensa a justa e prévia indenização em dinheiro do art. 5º, XXIV, da Constituição.
Assinado pelo Secretário de Parcerias em Investimentos, Rafael Benini, o ato entrou em vigor na publicação. A íntegra está transcrita adiante.
O que a Resolução SPI 104/2026 determina
A ementa delimita o alcance do ato: "Declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões, imóveis localizados no Município e Comarca de São Paulo, no Estado de São Paulo, necessários à Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô".
São três providências distintas: a desapropriação retira o imóvel mediante indenização; a ocupação temporária permite usar a área durante a obra; a servidão mantém a propriedade e impõe restrição de uso. Qual delas atingirá cada imóvel o ato não define.
O art. 1º indica a finalidade: os imóveis são necessários "para implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde no trecho entre a Rua Sebastião Caleiro até a Rua Antonio Borba (Lapa)". O art. 2º registra que "os terrenos e benfeitorias pertencem a vários proprietários", sem dizer quantos imóveis são nem a metragem de cada um. O art. 3º exclui as propriedades de pessoas jurídicas de direito público, e o art. 4º antecipa que os imóveis desapropriados "terão suas benfeitorias demolidas".
O art. 5º é o de maior efeito prático: autoriza o Metrô a "invocar o caráter de urgência nos processos judiciais de desapropriação, para os fins do disposto no artigo 15 do Decreto-lei federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941".
Os perímetros e os logradouros descritos no ato
A resolução descreve uma planta, a 2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0, citada no art. 2º como DE-2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0, e nela dois perímetros, um por bloco:
| Perímetro | Bloco | Área | Confrontações descritas no ato |
|---|---|---|---|
| 14-20-21-15-14 | 20545A | 500,20 m² | Alinhamento da Rua Paumari (9,99 m); imóvel nº 477 da mesma rua (46,56 m); fundos de imóvel s/nº da Rua Agariba (11,46 m); área do Decreto nº 68.525/2024 (51,54 m). |
| 26-27-28-23-24-25-26 | 20545B | 1.480,20 m² | Alinhamento da Rua Cerro Corá (45,47 m); área do Decreto nº 68.525/2024 (39,69 m); fundos do imóvel nº 68 da Rua Pedro de Sousa Campos Filho (13,35 m); imóvel nº 45 (10,93 m e 31,24 m) e alinhamento (30,53 m) da Rua Sebastião Caleiro. |
Os logradouros do texto oficial são seis: Rua Sebastião Caleiro e Rua Antonio Borba, que delimitam o trecho no art. 1º, e Rua Paumari, Rua Agariba, Rua Cerro Corá e Rua Pedro de Sousa Campos Filho, na descrição dos perímetros. Nenhum outro endereço consta do ato. O Decreto nº 68.525/2024, citado nas confrontações, é ato anterior cujas áreas servem de limite aos novos perímetros.
A cobertura jornalística trouxe três informações que o texto oficial não confirma. A notícia menciona a Vila Madalena entre as regiões atingidas, e o ato se refere exclusivamente ao "bairro da Lapa". Fala em uma futura estação Cerro Corá, e o ato não nomeia estação alguma. E menciona duas plantas, quando o ato traz uma. Quem precisa saber se o próprio imóvel está atingido deve se guiar pelos vértices da resolução, não pela reportagem.
Estar no perímetro não transfere a propriedade
A declaração de utilidade pública é o ato pelo qual o Poder Público afirma que precisa daquele bem. Ela não é a desapropriação. O imóvel continua registrado no nome do titular, que segue podendo usá-lo, alugá-lo e nele trabalhar enquanto a posse não for transferida por acordo ou por decisão judicial.
A garantia está no art. 5º, XXIV, da Constituição: "a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição". Duas palavras carregam o essencial: a indenização tem de ser justa e prévia.
O procedimento é o do Decreto-Lei 3.365/1941. O art. 7º autoriza representantes do expropriante a ingressar na área declarada para inspeções e levantamentos, e seu parágrafo único assegura indenização por perdas e danos em caso de excesso ou abuso de poder. O art. 10 fixa que a desapropriação deve efetivar-se por acordo ou ser ajuizada em cinco anos contados da expedição do ato, "findos os quais este caducará". Aceitar a primeira oferta é faculdade, não dever: rejeitada, o art. 10-A, § 3º, remete o Poder Público à via judicial, e o art. 10-B disciplina a mediação e a arbitragem.
Imissão provisória na posse: o que muda na prática
O art. 5º da resolução autorizou o Metrô a alegar urgência, e a consequência é precisa: pelo art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941, se o expropriante alegar urgência e depositar a quantia arbitrada, "o juiz mandará imití-lo provisoriamente na posse dos bens". O expropriado pode, assim, ser chamado a desocupar antes de o valor final estar decidido.
O mesmo artigo impõe limites. O § 1º lista os critérios do depósito, que variam conforme o preço oferecido, o valor locativo e o valor cadastral. O § 2º determina que a alegação de urgência "não poderá ser renovada" e obriga o expropriante a requerer a imissão "dentro do prazo improrrogável de 120 (cento e vinte) dias". O § 3º completa: "excedido o prazo fixado no parágrafo anterior não será concedida a imissão provisória".
Conferir esses requisitos é defesa concreta. O depósito que autoriza a entrega da posse é garantia arbitrada no início, e não a indenização definitiva: a diferença entre ele e o que a sentença fixar é objeto do art. 15-A, que admite juros compensatórios contados da imissão, destinados a compensar lucros cessantes comprovados.
O que compõe a indenização, e o pedido próprio do inquilino e do comerciante
A conta não se resume ao terreno. O art. 27 manda o juiz atender, especialmente, "à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu". A valorização ou depreciação da área remanescente está ali de forma expressa. As benfeitorias têm regra própria no art. 26, § 1º, e o § 2º prevê correção monetária do valor apurado após um ano da avaliação.
Quem não é proprietário também tem posição a defender. O art. 26, caput, estabelece que no valor da indenização "não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado": o inquilino e o comerciante do imóvel não são contemplados na indenização paga ao titular, e o que lhes toca é objeto de pretensão própria. O art. 37 assegura que "aquele cujo bem for prejudicado extraordinariamente em sua destinação econômica pela desapropriação de áreas contíguas terá direito a reclamar perdas e danos do expropriante".
Em julgamento de 17 de junho de 2026 contra a própria Companhia do Metropolitano de São Paulo, a 8ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de empresa que perdeu o ponto comercial e fixou como tese que "a responsabilidade civil objetiva do Estado por desapropriação justifica a indenização pelo fundo de comércio". O acórdão indica o caminho da prova: ali, "a perícia judicial confirmou o dano material pela perda do fundo de comércio, utilizando metodologia contábil aceita". O direito foi reconhecido pela perícia, e não por presunção. É decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante sobre outros julgamentos.
Estimar quanto vale um imóvel exige vistoria, matrícula e estudo de mercado. Por isso este artigo não aponta valores. Um advogado de desapropriação dimensiona o caso a partir dos documentos, e não do perímetro.
O que reunir desde já e as fases do processo
A indenização depende, em larga medida, do acervo que o expropriado apresentar:
- Matrícula atualizada, com a cadeia de registros e eventuais ônus.
- Carnê e cadastro de IPTU, que trazem área construída e uso declarado.
- Contrato de locação vigente e recibos, quando houver inquilino.
- Notas fiscais e contratos de benfeitorias, reformas e instalações, com data.
- Fotografias datadas por dentro e por fora, antes de qualquer intervenção da obra.
- Documentos contábeis, para quem tem comércio no local.
O percurso do Decreto-Lei 3.365/1941 é este: notificação com oferta (art. 10-A); aceitação, que gera acordo com força de título para o registro de imóveis, ou rejeição, expressa ou pelo silêncio em quinze dias; ajuizamento pelo expropriante, com inicial contendo a oferta do preço e a planta dos bens (art. 13); nomeação de perito pelo juiz, com assistente técnico das partes (art. 14); eventual imissão provisória (art. 15); contestação restrita a vício do processo ou impugnação do preço (art. 20); laudo; e sentença pelos critérios do art. 27. O art. 9º veda ao Judiciário, nesse processo, decidir se se verificam os casos de utilidade pública: a discussão é de valor e de regularidade, não de conveniência da obra.
Prazos dependem do juízo, da perícia e dos recursos, e não são prometidos aqui: ao expropriado cabe chegar preparado a cada fase. O panorama da linha está na página sobre a desapropriação da Linha 2-Verde do Metrô de São Paulo; o trecho leste, no post sobre a desapropriação entre Vila Prudente, Penha e Guarulhos; e o pátio de manutenção, no texto sobre a desapropriação do Pátio Paulo Freire.
A íntegra da Resolução SPI 104/2026
Resolução SPI nº 104, de 19 de outubro de 2026 · Secretaria de Parcerias em Investimentos · Gabinete do Secretário · publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 26/10/2026 · código de autenticidade 2026.10.23.1.1.35.1.220.2231437
Declara de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidões, imóveis localizados no Município e Comarca de São Paulo, no Estado de São Paulo, necessários à Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô.
O Secretário de Parcerias em Investimentos, no uso de suas atribuições legais e considerando o disposto no artigo 12 do Decreto nº 67.435, de 1º de janeiro de 2023, com a redação dada pelo Decreto 67.561, de 15 de março de 2023, e ainda, o Decreto nº 69.339,de 04 de fevereiro de 2025,
Resolve:
Artigo 1º – Declarar de utilidade pública, a fim de ser desapropriado, ocupado temporariamente, ou para instituição de servidão pela Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô, por via amigável ou judicial, os imóveis localizadosno bairro da Lapa, no Município e Comarca de São Paulo, necessários para implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde no trecho entre a Rua Sebastião Caleiro até a Rua Antonio Borba (Lapa), de forma a garantir o atendimento dos requisitos de traçado e operação do sistema metroviário, dentro do perímetro a seguir descrito:
I. Planta 2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0
a) Perímetro 14-20-21-15-14, bloco 20545A, com área de 500,20m², a saber: linha 14-20 (9,99m), no alinhamento da Rua Paumari; linha 20-21 (46,56m), confrontando com o imóvel nº477 da Rua Paumari; linha 21-15 (11,46m), confrontando com os fundos do imóvel s/nº da Rua Agariba; linha 15-14 (51,54m), confrontando com a área do Decreto nº68.525 de 16 de maio de 2024.
b) Perímetro 26-27-28-23-24-25-26, bloco 20545B, com área de 1.480,20m², a saber: linha 26-27 (45,47m), no alinhamento da Rua Cerro Corá; linha 27-28 (39,69m), confrontando com a área do Decreto nº68.525 de 16 de maio de 2024; linha 28-23 (13,35m), confrontando com os fundos do imóvel nº68 da Rua Pedro de Sousa Campos Filho; linha 23-24 (10,93m) e linha 24-25 (31,24m), ambas confrontando com o imóvel nº 45 da Rua Sebastião Caleiro; linha 25-26 (30,53m), no alinhamento da Rua Sebastião Caleiro.
Artigo 2º – Os terrenos e benfeitorias pertencem a vários proprietários, tendo as medidas, limites e confrontações constantes da planta DE-2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0.
Artigo 3º – Ficam excluídas as propriedades que estiverem dentro da área abrangida por esta Resolução pertencentes às pessoas jurídicas de Direito Público.
Artigo 4º – Os imóveis que vierem a ser desapropriados amigável ou judicialmente, terão suas benfeitorias demolidas para implantação das estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde.
Artigo 5º – Fica a Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô, autorizada a invocar o caráter de urgência nos processos judiciais de desapropriação, para os fins do disposto no artigo 15 do Decreto-lei federal nº 3.365, de 21 de junho de 1941, alterado pelas Leis federais nº 2.786, de 21 de maio de 1956, nº 6.306, de 15 de dezembro de 1975, nº 6.602, de 7 de dezembro de 1978, nº 9.785, de 29 de janeiro de 1999, e nº 11.977, de 7 de julho de 2009.
Artigo 6º – As despesas resultantes desta Resolução correrão à conta das dotações consignadas no orçamento da Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô.
Artigo 7º – Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.
RAFAEL BENINI, Secretário de Parcerias em Investimentos.
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Otavio Andere Neto
Otavio Andere Neto
Advogado inscrito na OAB desde 2003, com mais de 20 anos de atuação em desapropriação de imóveis .Atuação integrada com engenharia de avaliações, visando alcançar o correto valor da indenização.
Perguntas frequentes
A Resolução SPI 104/2026 já tirou o meu imóvel de mim?
Não. A resolução é declaração de utilidade pública: autoriza o Metrô a promover a desapropriação, a ocupação temporária ou a servidão, e por si só não transfere a propriedade, que permanece com o titular até acordo ou decisão judicial. O art. 10 do Decreto-Lei 3.365/1941 dá ao Poder Público cinco anos, contados da expedição do ato, para fechar acordo ou ajuizar a ação.
Como sei se o meu imóvel está dentro do perímetro?
Pela planta e pelos vértices do próprio ato, confrontados com a matrícula do imóvel. A resolução descreve a planta 2.08.05.00/1E1-002 Rev. 0 e dois perímetros, nos blocos 20545A e 20545B, com confrontações nas Ruas Paumari, Agariba, Cerro Corá, Pedro de Sousa Campos Filho e Sebastião Caleiro, até a Rua Antonio Borba.
O Metrô pode me obrigar a sair antes de pagar a indenização final?
O art. 5º da resolução autorizou o Metrô a invocar urgência, o que permite pedir a imissão provisória na posse com base no art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941, mediante depósito arbitrado em juízo, que é garantia e não indenização definitiva. A alegação de urgência não pode ser renovada, e o prazo para requerer a imissão é improrrogável. A diferença entre o depósito e o valor da sentença pode render juros compensatórios ao expropriado desde a imissão, na forma do art. 15-A, desde que comprovados lucros cessantes.
Sou inquilino, ou tenho comércio no imóvel. Tenho direito a algo?
Sim, e é direito autônomo em relação ao do proprietário. O art. 26, caput, do Decreto-Lei 3.365/1941 determina que no valor da indenização não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado, de modo que a pretensão de quem aluga ou explora comércio no local é deduzida em pedido próprio. Em 17 de junho de 2026, a 8ª Câmara de Direito Público do TJSP fixou como tese que a responsabilidade civil objetiva do Estado por desapropriação justifica a indenização pelo fundo de comércio, sendo a prova contábil do prejuízo o elemento decisivo.
A notícia falou em estação Cerro Corá e em Vila Madalena. Isso está no ato?
Não. O ato se refere exclusivamente ao bairro da Lapa e não nomeia estação alguma: fala de estações, ventilações e saídas de emergência da Linha 2-Verde. Na resolução, Cerro Corá é nome de rua, no alinhamento de uma linha do bloco 20545B. A Vila Madalena, a estação com esse nome e as duas plantas aparecem na cobertura jornalística, não no texto oficial.
Fonte
- Ato analisado. Resolução SPI nº 104, de 19 de outubro de 2026, da Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo, Gabinete do Secretário, publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo em 26 de outubro de 2026. Código de autenticidade 2026.10.23.1.1.35.1.220.2231437. Texto oficial no Diário Oficial do Estado.
- Constituição Federal, art. 5º, XXIV. "A lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição". Planalto.
- Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, texto compilado, arts. 7º, 9º, 10, 10-A, 10-B, 13, 14, 15, 15-A, 20, 26, 27 e 37. Planalto.
- TJSP, Apelação Cível 1014025-75.2019.8.26.0053, 8ª Câmara de Direito Público, Relator Desembargador Leonel Costa, julgado em 17/06/2026, registrado em 17/06/2026. Tese de julgamento: "a responsabilidade civil objetiva do Estado por desapropriação justifica a indenização pelo fundo de comércio". Recurso provido. Acórdão no e-SAJ.
- Ato citado nas confrontações. Decreto estadual nº 68.525, de 16 de maio de 2024, publicado no Diário Oficial do Estado em 17 de maio de 2024, cujas áreas servem de limite aos perímetros dos blocos 20545A e 20545B.
Nota de método. Número, data, ementa, perímetros, logradouros e metragens deste artigo foram conferidos no texto oficial da resolução publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo. Informações divulgadas pela imprensa especializada que não constam do ato, como a menção à Vila Madalena, a uma futura estação Cerro Corá, a duas plantas, à extensão de túneis, à integração com a Linha 20-Rosa e ao terminal atual da linha, estão identificadas no texto como não confirmadas pelo ato ou foram deixadas de fora.
Aviso. Este conteúdo tem finalidade informativa e não constitui consulta jurídica. A análise de um caso concreto depende do exame da matrícula, da documentação do imóvel e da descrição do perímetro. O acórdão citado é decisão de órgão fracionário, sem efeito vinculante sobre outros julgamentos.